Najemniška generacija: zakaj mladi ostajajo v najemu vse dlje

Za prejšnje generacije na Hrvaškem je bil lasten dom skoraj pravilo — vendar so to visoko stopnjo lastništva v veliki meri oblikovale zgodovinske okoliščine, predvsem privatizacija stanovanj med tranzicijo in dedovanje nepremičnin znotraj družine, ne pa le vzorec „varčevanje in nakup". Lastništvo je bilo hkrati finančni cilj in globoko zakoreninjena kulturna vrednota. Za vse večji del današnjih mladih pot do lastne nepremičnine izgleda drugače: nakup se premika v poznejša leta, obdobje življenja v najemu ali v starševskem domu pa se podaljšuje na način, ki je bil za prejšnje generacije neobičajen.

Fenomen je tako izražen, da je v svetu dobil tudi ime — „Generation Rent", pri nas „generacija najema". Enostavno ga je strniti v en stavek, „nepremičnine so predrage", vendar je resničnost bolj zapletena. Gre za skupek ekonomskih, družbenih in osebnih dejavnikov, ki se medsebojno krepijo: od razmerja med cenami in plačami, prek težav s pologom, do sprememb v tem, kako mladi delajo, živijo in kaj jim je zaželeno. V tem besedilu analiziramo te dejavnike enega za drugim, opazujemo posledice trenda in se sprašujemo, kaj pomeni za prihodnost trga in za same mlade.

Kaj pomeni „generacija najema" in kako izgleda na Hrvaškem

Pojem opisuje kohorto mladih odraslih, ki za razliko od prejšnjih generacij v isti starosti dlje odlašajo z nakupom lastne nepremičnine, obdobje pred nakupom pa vse pogosteje preživljajo v najemu. Pomembno je, da pojem takoj umestimo v hrvaški kontekst, saj prvotno izhaja iz držav, kjer je najem razširjen. Hrvaška je nasprotje: po podatkih Eurostata skoraj 91 odstotkov prebivalstva živi v lastni nepremičnini, v najemu pa le okoli 9 odstotkov, s čimer smo pri samem vrhu EU.

Zato se pri nas odložitev vstopa v lastništvo doslej manj kazala skozi večletni najem, bolj pa skozi podaljšano bivanje v starševskem domu. Po podatkih Eurostata kar okoli 78 odstotkov mladih, starih od 18 do 34 let, živi s starši, povprečna starost zapustitve doma pa je okoli 31 let — najvišja v celotni Uniji. „Generacija najema" na Hrvaškem je zato trend v nastajanju, najbolj viden v velikih mestih, kjer se vse več mladih vendarle odloča za najem in samostojno življenje.

Fenomen ni enak za vse. Za nekatere je podaljšan najem začasna faza — zavestno odlašanje z nakupom, dokler se ne uredi kariera in prihrani kapital. Za druge je bližje trajnejšemu stanju, v katerem nakup ostaja izven dosega. Ta dvojnost — najem iz izbire nasproti najemu iz nuje — se prepleta skozi celoten trend in pojasnjuje, zakaj ga ni mogoče strniti v eno razlago.

Poklicni nasvet: Ko razmišljate o svojem položaju, se vprašajte, ali je vaš najem začasna, strateška faza ali prisilno stanje — kajti od tega odgovora je odvisno, ali potrebujete načrt za nakup ali načrt za kakovosten dolgoročni najem.

Cene, plače in ovira pologa

V osrčju trenda leži eno razhajanje: cene nepremičnin so v zadnjih letih rasle bistveno hitreje kot plače. Po Eurostatovem indeksu cen stanovanjskih nepremičnin so cene na Hrvaškem od leta 2015 do 2025 narasle za približno 130 odstotkov, medtem ko je povprečna neto plača v istem obdobju realno, po inflaciji, narasla le za približno 38 odstotkov (podatki DZS). Slikovito: za znesek, s katerim se je leta 2015 lahko kupilo stanovanje velikosti približno 115 kvadratnih metrov, se danes dobi le kakšnih petdeset. V tretjem četrtletju 2025 so cene, po podatkih Eurostata, rasle za približno 14 odstotkov na letni ravni — med najvišjimi stopnjami v EU.

Ta vrzel je še posebej izrazita v velikih mestih, kot so Zagreb, Split in Reka, kjer je koncentracija delovnih mest in povpraševanja največja — in prav to so kraji, kamor se mladi selijo zaradi dela. Nastane paradoks: mladi gravitirajo mestom z največ priložnostmi, hkrati pa so to mesta, kjer je nakup najmanj dostopen.

Tudi ko si mladi lahko privoščijo mesečno obrok kredita, se pojavi druga, pogosto večja ovira: začetni kapital, predvsem polog. Banke pri stanovanjskem kreditu redno zahtevajo, da kupec z lastnimi sredstvi pokrije del vrednosti nepremičnine, poleg pologa pa so tu še stroški nakupa. Za nekoga, ki šele gradi kariero in hkrati plačuje najemnino, je prihraniti takšen znesek izjemno težko. Nastane začaran krog: visok najem otežuje varčevanje za polog, brez pologa pa ni nakupa, ki bi ta najem nadomestil. O tem, kaj so polog, LTV in drugi kreditni pojmi, več pišemo v vodniku LTV, DSTI, EKS in kreditni pojmi.

Poklicni nasvet: Če je polog vaša glavna ovira, ciljano raziščite, ali obstajajo programi ali spodbude za prve kupce ter modeli, ki zmanjšujejo potreben začetni kapital — kajti za mnoge ni problem odplačilo, ampak prav vstop.

Negotova kariera in odloženi življenjski prehodi

Narava dela se je spremenila v primerjavi z generacijo, ki je kupovala ob eni stabilni zaposlitvi za nedoločen čas, pogosto pri istem delodajalcu desetletja. Današnje mlade kariere so zaznamovane s pogostejšim menjanjem služb, pogodbami za določen čas, projektnim, honorarnim in samostojnim delom (freelancing) ter obdobji prekvalifikacije. Takšna spremenljiva delovna pot se slabo ujema z obveznostjo, ki traja desetletja, kot je stanovanjski kredit. Ko niste prepričani, kje in za koga boste delali čez nekaj let, se tridesetletni kredit zdi tvegan, tudi če je matematično izvedljiv.

Poleg tega je generacija najema del širše spremembe v časovnem razporedu odraslosti. Mladi danes kasneje zaključujejo šolanje, kasneje vstopajo v stabilno zaposlitev ter kasneje sklepajo zakonsko zvezo in imajo otroke kot prejšnje generacije. Ker je bil nakup prve nepremičnine tradicionalno vezan prav na te prehode — ustanovitev gospodinjstva, ustanovitev družine — njihovo premikanje v kasnejša leta avtomatsko premika tudi trenutek nakupa. Na Hrvaškem to obdobje najpogosteje ne zapolnjuje najem, ampak ravno starševski dom, kar potrjuje tudi podatek, da mladi odhajajo najkasneje v EU.

Poklicni nasvet: Nakupa ne vežite na starost niti na to, kar so že kupili vrstniki, ampak na lastne življenjske okoliščine in stabilnost prihodkov — dolgoročni kredit se najbolje spopada z razumno predvidljivimi prejemki, „pravi čas" pa je danes veliko bolj raznolik kot prej.

Sprememba vrednosti: mobilnost in odnos do lastništva

Poleg ekonomskih razlogov del trenda temelji na spremembi vrednosti. Za mnoge mlade je mobilnost postala prednost, ne pa pomanjkljivost. Možnost, da se razmeroma enostavno preselijo zaradi boljše službe, priložnosti v drugem mestu ali tujini, je nekaj, kar najem omogoča, lastništvo pa otežuje — prodaja in nakup sta počasna in draga, medtem ko se najem razmeroma enostavno prekine. Porast dela na daljavo je dodatno okrepil to logiko: ko delo ni vezano na eno mesto, postane fleksibilnost bivanja vrednost sama po sebi.

Vse to oblikuje tudi bolj subtilno spremembo v samem odnosu do lastništva. Za del današnjih mladih se je status lastništva oslabil kot absolutna prioriteta; nekateri raje vlagajo v izkušnje, izobraževanje ali bolj gibljiv način življenja, stanovanje pa obravnavajo kot storitev, ki jo plačujejo. Te spremembe pa ne smemo preceniti — še posebej ne na Hrvaškem, kjer je kulturna naklonjenost lastništvu še vedno močna in globoko zakoreninjena v prepričanju, da je lastna streha nad glavo najboljša naložba. Premik je resničen, vendar zmeren: lastništvo za del mladih ni več samoumeven cilj, kateremu se vse podreja, ampak ena od možnosti, ki se pretehta v primerjavi z drugimi.

Poklicni nasvet: Preverite, ali je lastništvo vaš resnični cilj ali podedovano pričakovanje — obe odločitvi sta legitimni, vendar zavestna izbira vodi k boljšemu načrtovanju denarja kot nakup „ker se tako dela".

Posledice za trg najema

Trend ima jasne posledice za sam trg. Ker vse več mladih dlje ostaja v najemu, povpraševanje narašča, še posebej v velikih mestih in univerzitetnih središčih, kot so Zagreb, Split, Reka in Osijek. To ustvarja pritisk na najemnine in spreminja naravo trga — najem je vse manj kratkotrajna, prehodna faza, vse bolj pa dolgoročen način bivanja za širši sloj ljudi.

V obalnih mestih deluje tudi dodaten, hrvaško specifičen pritisk: kratkoročni turistični najem. V krajih, kot so Split, Zadar, Dubrovnik in Rovinj, je velik del stanovanj namenjen turistom, s čimer se zmanjšuje ponudba dolgoročnega najema in dodatno dvigujejo najemnine za lokalno prebivalstvo. O poslovni in pravni plati te oblike najema pišemo v vodniku Kratkoročni najem: registracija, davki in obveznosti lastnika. Velja omeniti tudi, da visoka nacionalna stopnja lastništva prikriva dejanske pritiske: po podatkih Eurostata skoraj tretjina državljanov živi v prenatrpanem prostoru, precej nad povprečjem EU, delno prav zaradi večgeneracijskega bivanja.

Za lastnike in investitorje to spreminja računico. Dolgoročni, stabilni najemniki, ki na najeti prostor gledajo kot na dom, postanejo dragocen segment, narašča pa tudi zanimanje za oblike bivanja, prilagojene tej skupini, kot je najem za mlade profesionalce ali študente. O tem, kje in kako vlagati v nepremičnino za najem, pišemo v vodniku Kje kupiti za najemanje.

Poklicni nasvet: Če razmišljate o naložbi v nepremičnino za najem, računajte na to, da naraščajoča „generacija najema" pomeni stabilno dolgoročno povpraševanje — a tudi najemnike, ki iščejo kakovost in varnost dolgoročnega bivanja, ne samo nizke cene.

Kaj ta trend pomeni za mlade

Za same mlade podaljšan najem prinaša tako tveganja kot priložnosti. Tveganje je, da večletno plačevanje najema ne gradi lastnega premoženja na način, kot to počne odplačilo kredita — denar gre za stanovanje, a ne v lasten kapital. Poleg tega so dolgoročni najemniki bolj izpostavljeni spremembam najemnin in manjši varnosti bivanja kot lastniki. Zato je za tiste, ki si nakupa vendarle želijo, pomembno, da podaljšan najem ne postane pasivno stanje, ampak obdobje, v katerem se zavestno gradi pot do nakupa.

Po drugi strani najem prinaša resnične prednosti — fleksibilnost, nižji vstopni strošek in svobodo od dolgoročne obveznosti — ki v določenih življenjskih fazah presegajo prednosti lastništva. Stanovanjsko vprašanje mladih je postalo tudi tema javnih politik: država napoveduje naložbe v višini 1,5 milijarde evrov v cenovno dostopna stanovanja do leta 2030, ob spodbujanju lokalnih samouprav k hitrejši stanovanjski gradnji. Ključno pa je, da je izbira zavestna: razumeti, kje se v trendu nahajate, načrtovati v skladu z lastnimi cilji in odločitve ne prepustiti zgolj inerciji.

Poklicni nasvet: Če ste v dolgoročnem najemu in si želite nakupa, si postavite konkreten načrt varčevanja za polog in spremljajte pogoje kreditiranja — pasivno čakanje „boljših časov" redko približa nakup, medtem ko konkreten načrt to stori.

Kako vam Regent nepremičninska agencija lahko pomaga

Ne glede na to, ali ste v najemu izbire ali gradite pot do prvega nakupa, vam v Regentu pomagamo, da se znajdete na trgu — od iskanja kakovostnega dolgoročnega najema do svetovanja in priprave na nakup prve nepremičnine, ko bo za to čas. Pomagamo vam trezno pogledati možnosti in v skladu z vašo življenjsko fazo in cilji. Za pogovor, prilagojen vaši situaciji, nas kontaktirajte.

Pogosta vprašanja (FAQ)

Kaj pomeni pojem „generacija najema"?
Pojem je slovenski prevod angleškega izraza „Generation Rent" in označuje trend, pri katerem mladi odrasli, za razliko od prejšnjih generacij v isti starosti, dlje odlašajo z nakupom prve nepremičnine in dlje živijo v najemu. Na Hrvaškem se ta trend šele razvija, in to bolj kot podaljšano bivanje v starševskem domu in kasnejši nakup, kot pa večletni najem, saj je delež najema tradicionalno majhen.

Zakaj mladi na Hrvaškem vse težje kupujejo nepremičnino?
Glavni razlog je nesklad med hitrejšo rastjo cen nepremičnin in počasnejšo realno rastjo plač, še posebej v velikih mestih. Po podatkih Eurostata so cene od leta 2015 do 2025 narasle za približno 130 odstotkov, medtem ko so plače realno narasle bistveno manj. Poleg tega se pojavijo ovire, kot so polog in začetni kapital, negotove kariere ter odloženi življenjski prehodi, kot je kasnejše zasnivanje družine.

Katera je največja ovira za mlade pri nakupu — obrok ali polog?
Za mnoge je to ravno polog in začetni kapital, ne pa sam mesečni obrok. Mesečna najemnina je pogosto primerljiva z možnim obrokom kredita, vendar je problem prihraniti začetni znesek in pokriti stroške nakupa, medtem ko se istočasno plačuje najem.

Kako trend „generacije najema" vpliva na nepremičninski trg?
Povečuje in podaljšuje povpraševanje po najemu, še posebej v velikih mestih in univerzitetnih središčih, s čimer narašča pritisk na najemnine. V obalnih mestih dodaten pritisk ustvarja kratkoročni turistični najem, ki zmanjšuje ponudbo dolgoročnega najema. Najem tako postaja dolgoročnejši način bivanja, ne pa le prehodna faza.

Priporočeno

• Prva nepremičnina: najem ali nakup
• Najem stanovanja na Hrvaškem: kaj morate vedeti pred podpisom pogodbe
• Stanovanjski krediti: vrste, pogoji, banke
• Vodnik za dolgoročni najem