Generace nájmu: proč mladí zůstávají v nájmu stále déle

Pro dřívější generace v Chorvatsku bylo vlastní bydlení téměř pravidlem — nicméně tuto vysokou míru vlastnictví z velké části formovaly historické okolnosti, především privatizace bytů během transformace a dědění nemovitostí v rámci rodiny, a nikoli pouze vzorec „šetření a následná koupě“. Vlastnictví bylo přitom finančním cílem i hluboce zakořeněnou kulturní hodnotou. Pro stále větší část dnešních mladých lidí cesta k vlastní nemovitosti vypadá jinak: koupě se posouvá do pozdějších let a období života v nájmu nebo v rodičovském domě se prodlužuje způsobem, který byl pro dřívější generace neobvyklý.

Tento fenomén je natolik výrazný, že ve světě získal i jméno — „Generation Rent", u nás „generace nájmu“. Je snadné jej shrnout do jedné věty, „nemovitosti jsou příliš drahé“, ale realita je složitější. Jedná se o soubor ekonomických, společenských a osobních faktorů, které se vzájemně posilují: od vztahu cen a mezd, přes potíže s kaucí, až po změny v tom, jak mladí lidé pracují, žijí a co považují za žádoucí. V tomto textu tyto faktory rozebíráme jeden po druhém, sledujeme důsledky trendu a ptáme se, co to znamená pro budoucnost trhu a pro samotné mladé lidi.

Co znamená „generace nájmu“ a jak vypadá v Chorvatsku

Pojem popisuje kohortu mladých dospělých, kteří, na rozdíl od předchozích generací ve stejném věku, déle odkládají koupi vlastní nemovitosti a období před koupí stále častěji tráví v nájmu. Je důležité pojem ihned zasadit do chorvatského kontextu, protože původně pochází ze zemí, kde je nájem rozšířený. Chorvatsko je opakem: podle Eurostatu téměř 91 procent obyvatel žije ve vlastní nemovitosti a v nájmu pouze asi 9 procent, čímž se řadíme k samému vrcholu EU.

Proto se u nás odklad vstupu do vlastnictví dosud méně projevoval dlouholetým nájmem a více prodlouženým pobytem v rodičovském domě. Podle Eurostatu žije dokonce asi 78 procent mladých lidí ve věku od 18 do 34 let s rodiči a průměrný věk opuštění domova je asi 31 let — nejvyšší v celé Unii. „Generace nájmu“ v Chorvatsku je proto trendem ve vývoji, nejviditelnějším ve velkých městech, kde se stále více mladých lidí přece jen rozhoduje pro nájem a samostatný život.

Tento fenomén není pro všechny stejný. Pro některé je prodloužený nájem dočasnou fází — vědomým odkladem koupě, dokud se neustálí kariéra a nenašetří kapitál. Pro jiné je to blíže trvalejšímu stavu, kdy koupě zůstává mimo dosah. Tato dvojitost — nájem z volby oproti nájmu z nutnosti — se prolíná celým trendem a vysvětluje, proč jej nelze shrnout do jednoho vysvětlení.

Profesionální rada: Když přemýšlíte o své vlastní situaci, zeptejte se sami sebe, zda je váš nájem dočasnou, strategickou fází, nebo nuceným stavem — protože na této odpovědi závisí, zda potřebujete plán pro koupi, nebo plán pro kvalitní dlouhodobý nájem.

Ceny, mzdy a překážka kauce

V jádru trendu leží jeden rozpor: ceny nemovitostí v posledních letech rostly výrazně rychleji než mzdy. Podle indexu cen nemovitostí Eurostatu vzrostly ceny v Chorvatsku od roku 2015 do roku 2025 o zhruba 130 procent, zatímco průměrná čistá mzda ve stejném období reálně, po zohlednění inflace, vzrostla pouze o zhruba 38 procent (data DZS). Názorně: za částku, za kterou se v roce 2015 dal koupit byt o přibližně 115 metrech čtverečních, se dnes získá sotva padesát. Ve třetím čtvrtletí roku 2025 ceny podle Eurostatu meziročně rostly o zhruba 14 procent — patří k nejvyšším sazbám v EU.

Tato propast je zvláště výrazná ve velkých městech, jako je Záhřeb, Split a Rijeka, kde je koncentrace pracovních míst a poptávky největší — a právě to jsou místa, kam se mladí lidé stěhují za prací. Vzniká paradox: mladí lidé tíhnou k městům s největšími příležitostmi, a to jsou zároveň města, kde je koupě nejméně dostupná.

I když si mladí lidé mohou dovolit měsíční splátku úvěru, narazí na další, často větší překážku: počáteční kapitál, především zálohu. Banky u hypoték běžně požadují, aby kupující vlastními prostředky pokryl část hodnoty nemovitosti, a k záloze se přidávají i náklady na koupi. Pro někoho, kdo teprve buduje kariéru a zároveň platí nájem, je mimořádně obtížné takovou částku ušetřit. Vzniká začarovaný kruh: vysoký nájem ztěžuje úsporu na zálohu, a bez zálohy není koupě, která by tento nájem nahradila. O tom, co jsou záloha, LTV a další úvěrové pojmy, píšeme více v průvodci LTV, DSTI, EKS a úvěrové pojmy.

Profesionální rada: Pokud je záloha vaší hlavní překážkou, cíleně prozkoumejte, zda existují programy nebo pobídky pro první kupující a modely, které snižují potřebný počáteční kapitál — protože pro mnohé není problémem splácení, ale právě vstup.

Nejistá kariéra a odložené životní přechody

Charakter práce se změnil oproti generaci, která nakupovala s jedním stabilním zaměstnáním na dobu neurčitou, často u stejného zaměstnavatele po desetiletí. Dnešní mladé kariéry jsou poznamenány častějšími změnami zaměstnání, smlouvami na dobu určitou, prací na projektech, honorární a samostatnou prací (freelancingem) a obdobími rekvalifikace. Taková proměnlivější pracovní dráha se špatně snáší s desítky let trvajícím závazkem, jakým je hypoteční úvěr. Když si nejste jisti, kde a pro koho budete za několik let pracovat, třicetiletý úvěr se jeví jako rizikový, i když je matematicky proveditelný.

Kromě toho je generace nájmu součástí širší změny v časovém rozložení dospělosti. Mladí lidé dnes dokončují školu později, později vstupují do stabilního zaměstnání a později vstupují do manželství a mají děti než předchozí generace. Vzhledem k tomu, že koupě první nemovitosti byla tradičně spojena právě s těmito přechody — založení domácnosti, založení rodiny — jejich posun do pozdějších let automaticky posouvá i okamžik koupě. V Chorvatsku toto období nejčastěji nevyplňuje nájem, nýbrž právě rodičovský domov, což potvrzuje i údaj, že mladí lidé odcházejí z domova nejpozději v EU.

Profesionální rada: Nespojujte koupi s věkem ani s tím, co již koupili vaši vrstevníci, ale s vlastními životními okolnostmi a stabilitou příjmů — dlouhodobý úvěr se nejlépe snáší s rozumně předvídatelnými příjmy a „správný čas“ je dnes mnohem rozmanitější než dříve.

Změna hodnot: mobilita a vztah k vlastnictví

Kromě ekonomických důvodů spočívá část trendu ve změně hodnot. Pro mnoho mladých lidí se mobilita stala výhodou, nikoli nevýhodou. Možnost relativně snadno se přestěhovat kvůli lepší práci, příležitosti v jiném městě nebo v zahraničí je něco, co nájem umožňuje a vlastnictví ztěžuje — prodej a koupě jsou pomalé a drahé, zatímco nájem se vypovídá poměrně snadno. Nárůst práce na dálku tuto logiku ještě posílil: když práce není vázána na jedno místo, flexibilita bydlení se stává hodnotou sama o sobě.

To vše formuje i jemnější změnu v samotném vztahu k vlastnictví. Pro část dnešních mladých lidí oslabil status vlastnictví jako absolutní priorita; někteří raději investují do zážitků, vzdělání nebo mobilnějšího životního stylu a bydlení vnímají jako službu, za kterou platí. Tuto změnu by však neměli přeceňovat — zvláště ne v Chorvatsku, kde je kulturní preference vlastnictví stále silná a hluboce zakořeněná v přesvědčení, že vlastní střecha nad hlavou je nejlepší investicí. Posun je reálný, ale umírněný: vlastnictví pro část mladých lidí již není samozřejmým cílem, kterému se vše podřizuje, nýbrž jednou z možností, která se zvažuje proti ostatním.

Profesionální rada: Přezkoumejte, zda je vlastnictví vaším skutečným cílem, nebo zděděným očekáváním — obě rozhodnutí jsou legitimní, ale vědomá volba vede k lepšímu plánování peněz než koupě „protože se to tak dělá“.

Důsledky pro trh nájemního bydlení

Trend má jasné důsledky pro samotný trh. Jelikož stále více mladých lidí zůstává déle v nájmu, poptávka roste, zejména ve velkých městech a univerzitních centrech, jako jsou Záhřeb, Split, Rijeka a Osijek. To vytváří tlak na nájemné a mění povahu trhu — nájem se stále méně stává krátkodobou, přechodnou fází a stále více dlouhodobým způsobem bydlení pro širší vrstvu lidí.

V pobřežních městech působí i další, chorvatský specifický tlak: krátkodobý turistický nájem. V místech jako Split, Zadar, Dubrovník a Rovinj je velká část bytů zaměřena na turisty, čímž se snižuje nabídka dlouhodobého nájmu a dále se zvyšují nájemné pro místní obyvatelstvo. O obchodní a právní stránce této formy nájmu píšeme v průvodci Krátkodobý nájem: registrace, daně a povinnosti majitele. Je třeba také zmínit, že vysoká národní míra vlastnictví zakrývá skutečné tlaky: podle Eurostatu žije téměř třetina občanů v přeplněném prostoru, výrazně nad průměrem EU, částečně právě kvůli vícegeneračnímu bydlení.

Pro vlastníky a investory to mění kalkulaci. Dlouhodobí, stabilní nájemníci, kteří pronajatý prostor vnímají jako domov, se stávají cenným segmentem, a roste také zájem o formy bydlení přizpůsobené této skupině, jako je nájem pro mladé profesionály nebo studenty. O tom, kde a jak investovat do nemovitosti k pronájmu, píšeme v průvodci Kde koupit pro pronájem.

Profesionální rada: Pokud uvažujete o investici do nemovitosti k pronájmu, počítejte s tím, že rostoucí „generace nájmu“ znamená stabilní dlouhodobou poptávku — ale také nájemníky, kteří hledají kvalitu a bezpečnost dlouhodobého bydlení, nikoli jen nízkou cenu.

Co tento trend znamená pro mladé lidi

Pro samotné mladé lidi nese prodloužený nájem rizika i příležitosti. Rizikem je, že dlouholeté placení nájmu nebuduje vlastní majetek způsobem, jakým to dělá splácení úvěru — peníze jdou na bydlení, ale ne do vlastního kapitálu. Navíc jsou dlouhodobí nájemníci více vystaveni změnám nájemného a menší bezpečnosti bydlení než vlastníci. Proto je pro ty, kteří si koupi přesto přejí, důležité, aby se prodloužený nájem nestal pasivním stavem, nýbrž obdobím, ve kterém se vědomě buduje cesta ke koupi.

Na druhé straně nájem přináší skutečné výhody — flexibilitu, nižší vstupní náklady a svobodu od dlouhodobého závazku — které v určitých životních fázích převyšují výhody vlastnictví. Bydlení pro mladé se stalo i tématem veřejné politiky: stát oznamuje investice ve výši zhruba 1,5 miliardy eur do dostupného bydlení do roku 2030, s pobídkou místním samosprávám k rychlejší bytové výstavbě. Klíčové je však, aby volba byla vědomá: rozumět, kde se v trendu nacházíte, plánovat v souladu s vlastními cíli a nenechat rozhodnutí na pouhé setrvačnosti.

Profesionální rada: Pokud jste v dlouhodobém nájmu a přejete si koupi, stanovte si konkrétní plán úspor na zálohu a sledujte podmínky úvěrování — pasivní čekání na „lepší časy“ zřídka přibližuje koupi, zatímco konkrétní plán to dělá.

Jak Vám může pomoci realitní kancelář Regent

Bez ohledu na to, zda jste v nájmu z volby nebo budujete cestu k první koupi, v Regentu Vám pomáháme zorientovat se na trhu — od nalezení kvalitního dlouhodobého nájmu až po poradenství a přípravu na koupi první nemovitosti, až pro ni nastane čas. Pomáháme Vám střízlivě zhodnotit možnosti a v souladu s Vaší životní fází a cíli. Pro rozhovor přizpůsobený Vaší situaci, kontaktujte nás.

Často kladené otázky (FAQ)

Co znamená pojem „generace nájmu“?
Pojem je český překlad anglického výrazu „Generation Rent“ a označuje trend, kdy mladí dospělí, na rozdíl od předchozích generací ve stejném věku, déle odkládají koupi první nemovitosti a déle žijí v nájmu. V Chorvatsku se tento trend teprve rozvíjí, a to spíše jako prodloužený pobyt v rodičovském domě a pozdější koupě než jako dlouholetý nájem, neboť podíl nájmu je tradičně malý.

Proč si mladí lidé v Chorvatsku stále obtížněji kupují nemovitost?
Hlavním důvodem je nepoměr mezi rychlejším růstem cen nemovitostí a pomalejším reálným růstem mezd, zejména ve velkých městech. Podle Eurostatu ceny od roku 2015 do roku 2025 vzrostly o zhruba 130 procent, zatímco mzdy reálně vzrostly podstatně méně. Kromě toho se přidává překážka kauce a počátečního kapitálu, nejistější kariéry a odložené životní přechody, jako je pozdější založení rodiny.

Co je největší překážkou pro mladé lidi při koupi — splátka nebo záloha?
Pro mnohé je to právě záloha a počáteční kapitál, nikoli samotná měsíční splátka. Měsíční nájemné je často srovnatelné s možnou splátkou úvěru, ale problémem je ušetřit počáteční částku a pokrýt náklady na koupi, zatímco se zároveň platí nájem.

Jak trend „generace nájmu“ ovlivňuje trh s nemovitostmi?
Zvyšuje a prodlužuje poptávku po nájmech, zejména ve velkých městech a univerzitních centrech, čímž roste tlak na nájemné. V pobřežních městech vytváří dodatečný tlak krátkodobý turistický nájem, který snižuje nabídku dlouhodobých nájmů. Nájem se tak stává dlouhodobějším způsobem bydlení, a ne pouze přechodnou fází.

Doporučeno

• První nemovitost: nájem nebo koupě
• Pronájem bytu v Chorvatsku: co musíte vědět před podpisem smlouvy
• Hypotéky: druhy, podmínky, banky
• Průvodce dlouhodobým nájmem