Qu'est-ce que la procuration et pourquoi est-elle importante lorsque vous achetez auprès d'une entreprise

La procuration est un type d'autorisation spécial, réglementé par la loi, pour représenter une société commerciale, plus large qu'une procuration ordinaire, et elle est enregistrée au registre du commerce. Conformément à la loi sur les sociétés commerciales, le fondé de pouvoir ne peut, sans autorisation spéciale de la société, aliéner ou grever les biens immobiliers de la société, ni faire de déclarations qui déclenchent une procédure de faillite. Il est important de comprendre que cette autorisation spéciale n'a pas besoin d'être inscrite au registre du commerce — la loi ne l'exige pas. Par conséquent, le simple fait qu'une personne soit inscrite en tant que fondé de pouvoir ne suffit pas pour savoir si elle est autorisée à vendre un bien immobilier ; il est nécessaire de vérifier s'il existe une autorisation spéciale pour cette transaction spécifique.

Lorsque vous achetez un bien immobilier auprès d'une société commerciale, la personne qui négocie et signe le contrat au nom du vendeur n'est pas nécessairement le directeur. Il s'agit souvent d'un fondé de pouvoir — une personne à qui la société a donné une autorisation de représentation spéciale et enregistrée. La procuration confère des pouvoirs très étendus, mais la loi stipule explicitement que pour la vente ou la constitution d'une charge sur un bien immobilier de la société, le fondé de pouvoir a besoin d'une autorisation supplémentaire et spéciale — et cette autorisation n'a pas besoin d'être visible dans le registre du commerce. Dans ce guide, nous expliquons ce qu'est la procuration, en quoi elle diffère d'un mandat ordinaire et de la fonction de directeur, et à quoi l'acheteur doit prêter attention afin de ne pas signer un contrat avec une personne qui n'a pas le pouvoir réel de le faire.

Contenu

• Qu'est-ce que la procuration et en quoi diffère-t-elle d'un mandat
• Limitation de la procuration en cas de vente immobilière
• Procuration individuelle et collective
• Comment vérifier la procuration avant de signer le contrat
• Risques si l'autorisation spéciale n'est pas vérifiée
• Comment Regent peut vous aider
• Questions fréquentes

Points clés

• La procuration est un type d'autorisation spécial, réglementé par la loi, pour représenter une société commerciale, plus large qu'une procuration ordinaire.
• La procuration est inscrite au registre du commerce, tout comme les informations sur le directeur de la société.
• Le fondé de pouvoir ne peut, sans autorisation spéciale, aliéner ou grever les biens immobiliers de la société, ni faire de déclarations qui déclenchent une procédure de faillite.
• L'autorisation spéciale permettant au fondé de pouvoir de vendre ou de grever un bien immobilier n'a pas besoin d'être inscrite au registre du commerce.
• La procuration peut être individuelle ou collective, lorsque l'accord des autres fondés de pouvoir collectifs est nécessaire pour un acte spécifique.
• Le fondé de pouvoir n'est pas la même chose que le directeur de la société — le fondé de pouvoir est un mandataire commercial, et non un membre du conseil d'administration qui gère les affaires de la société.

Qu'est-ce que la procuration et en quoi diffère-t-elle d'un mandat

La procuration est un type spécial de mandat commercial qu'une société commerciale confère à une personne déterminée (le fondé de pouvoir), qui, contrairement à un mandat ordinaire, est obligatoirement inscrite au registre du commerce et a une portée large et prédéfinie par la loi. Alors que la portée d'un mandat ordinaire dépend exclusivement de ce qui y est écrit, la portée de la procuration est en grande partie définie par la loi elle-même. Conformément à la loi sur les sociétés commerciales, le fondé de pouvoir peut conclure des contrats et effectuer des actes juridiques au nom et pour le compte de la société, et représenter la société devant les autorités administratives, les établissements de droit public et les tribunaux. Pour l'acheteur d'un bien immobilier, la différence pratique est la suivante : lorsqu'une personne devant vous prétend être autorisée à signer un contrat au nom de l'entreprise, cette autorisation peut provenir de trois sources différentes — de la fonction de directeur, de la procuration enregistrée, ou d'un mandat spécial pour une transaction spécifique. Chacune de ces trois sources a une portée et un mode de vérification différents.

Conseil professionnel : Ne supposez jamais que "fondé de pouvoir" signifie automatiquement la même chose que "directeur" en termes d'autorisations — la portée de la procuration est légalement large, mais elle comporte d'importantes exceptions qui affectent directement les transactions immobilières.

Limitation de la procuration en cas de vente immobilière

La procuration confère au fondé de pouvoir des pouvoirs très étendus, mais la loi stipule explicitement que le fondé de pouvoir ne peut, sans autorisation spéciale de la société :

• aliéner ou grever les biens immobiliers de la société (par exemple, vendre un bien immobilier ou y constituer une hypothèque)
• faire des déclarations ou entreprendre des actions juridiques qui déclenchent une procédure de faillite ou toute autre procédure menant à la dissolution de la société
• donner à une autre personne un mandat pour conclure des affaires sur la base de sa procuration

De plus, le fondé de pouvoir sans autorisation spéciale ne peut pas conclure un contrat "avec lui-même" — c'est-à-dire représenter simultanément la société et agir en tant qu'autre partie contractante, en son nom propre ou au nom d'un tiers. La chose essentielle que l'acheteur doit comprendre : cette autorisation spéciale n'a pas besoin d'être inscrite au registre du commerce. Le registre enregistre l'octroi de la procuration, sa révocation et les données concernant le fondé de pouvoir, et seule la limitation de la procuration à l'activité d'une succursale est spécifiquement inscrite. Une autorisation spéciale pour la vente d'un bien immobilier spécifique existe généralement sous la forme d'une décision distincte de la société ou d'un mandat, qui n'est pas visible dans un extrait du registre du commerce. Par conséquent, le simple fait qu'une personne soit inscrite en tant que fondé de pouvoir ne signifie ni qu'elle est autorisée, ni qu'elle n'est pas autorisée à vendre un bien immobilier — une vérification documentaire supplémentaire est nécessaire pour cela.

Conseil professionnel : Ne concluez pas, à partir du registre du commerce, que le fondé de pouvoir "peut certainement", ni qu'il "ne peut certainement pas" vendre un bien immobilier de la société — le registre ne le montre tout simplement pas. Demandez toujours une preuve d'autorisation spéciale pour cette transaction juridique spécifique.

Procuration individuelle et collective

Tout comme pour la représentation par le directeur, la procuration peut être structurée de deux manières. Si plusieurs fondés de pouvoir sont nommés et qu'il n'est pas explicitement stipulé qu'il s'agit d'une procuration collective, chacun d'eux peut, par sa signature, représenter valablement la société. Si une procuration collective est explicitement stipulée, les fondés de pouvoir doivent agir ensemble, l'acte d'un fondé de pouvoir collectif pouvant être valide avec le consentement explicite préalable ou ultérieur des autres fondés de pouvoir collectifs. Le type de procuration — individuelle ou collective — est visible dans l'extrait du registre du commerce, à côté du nom et des informations du fondé de pouvoir. Il est également important de noter que le fondé de pouvoir n'est pas la même chose que le directeur de la société. Le directeur, ou le conseil d'administration, gère les affaires de la société et la représente en vertu de sa fonction, tandis que le fondé de pouvoir est un mandataire commercial dont les pouvoirs et les limitations sont explicitement prescrits par la loi, quelle que soit l'étendue de son action dans les opérations quotidiennes de la société. Cette différence est souvent mal interprétée dans la pratique, ce qui peut conduire l'acheteur à une conclusion erronée sur les pouvoirs réels de la personne avec laquelle il négocie.

Conseil professionnel : Avant de négocier, vérifiez si la personne qui se présente comme autorisée à représenter la société est inscrite en tant que directeur ou en tant que fondé de pouvoir — ce sont deux positions juridiques différentes avec des étendues de pouvoirs différentes.

Comment vérifier la procuration avant de signer le contrat

La vérification s'effectue en deux étapes — vérification du statut du fondé de pouvoir lui-même et vérification de l'existence d'une autorisation spéciale :

• Recherchez le registre du commerce par le nom de l'entreprise, le NIF ou le numéro d'immatriculation
• Dans l'extrait, trouvez la rubrique avec les informations sur les personnes autorisées à représenter la société, où les fondés de pouvoir sont listés séparément des membres du conseil d'administration
• Vérifiez si le type de procuration (individuelle ou collective) est mentionné à côté du nom du fondé de pouvoir
• Gardez à l'esprit que le registre du commerce ne montre pas s'il existe une autorisation spéciale pour la vente de biens immobiliers — cette information ne fait généralement pas partie de l'extrait public
• Demandez au vendeur une preuve de l'autorisation spéciale pour l'affaire spécifique — une décision de la société ou un mandat séparé, de préférence notarié, autorisant le fondé de pouvoir à aliéner ou grever ce bien immobilier spécifique

Conseil professionnel : Lors de l'achat d'un bien immobilier auprès d'une société commerciale, il ne suffit pas de vérifier uniquement l'extrait du livre foncier et le registre du commerce — il est tout aussi important de vérifier s'il existe une autorisation spéciale par laquelle la personne qui négocie en votre nom est autorisée précisément pour cette transaction juridique.

Risques si l'autorisation spéciale n'est pas vérifiée

La signature d'un contrat de vente immobilière avec un fondé de pouvoir sans vérifier l'existence d'une autorisation spéciale comporte des risques juridiques concrets pour l'acheteur :

• Un contrat conclu sans autorisation spéciale pour cette transaction est en principe juridiquement inefficace pour la société commerciale, ce qui signifie que la société peut ultérieurement en contester la validité.
• Une telle contestation peut survenir même des mois après la signature du contrat et le versement d'une partie du prix, ce qui expose l'acheteur à un risque financier et juridique.
• Le tribunal du cadastre peut refuser de procéder à l'inscription si l'authenticité de l'autorisation du signataire est mise en doute, ce qui ralentit davantage la transaction.
• En cas de litige, la charge de la preuve que l'acheteur a agi de bonne foi et avec la diligence requise incombe à l'acheteur ; par conséquent, la demande documentée de preuve d'autorisation spéciale avant la signature est un élément important de protection.

Conseil professionnel : Conservez une copie du document par lequel le fondé de pouvoir a reçu une autorisation spéciale pour la vente d'un bien immobilier spécifique — en cas de litige ultérieur, ce document, et non la simple inscription de la procuration au registre, prouve que le contrat a été valablement conclu.

Comment Regent peut vous aider

La vérification de l'autorité de la personne qui signe le contrat de vente au nom de la société commerciale — qu'il s'agisse du directeur, du fondé de pouvoir ou du mandataire — est une étape standard que notre équipe effectue avant chaque transaction avec une personne morale du côté du vendeur. Grâce à notre travail avec les clients, nous constatons que la question de l'autorisation spéciale est le plus souvent négligée lorsque l'acheteur négocie seul avec le vendeur, sans le soutien d'une agence. Si vous achetez un bien immobilier auprès d'une entreprise et souhaitez vous assurer que le contrat est signé par une personne autorisée, contactez notre équipe ou découvrez comment se déroule l'achat avec Regent.

Questions fréquentes

Le fondé de pouvoir est-il la même chose que le directeur de l'entreprise ?

Non. Le fondé de pouvoir est un mandataire commercial dont les pouvoirs et les limitations sont explicitement prescrits par la loi sur les sociétés commerciales, tandis que le directeur ou le conseil d'administration gère les affaires de la société et la représente en vertu de sa fonction. Ces deux positions sont souvent confondues à tort, ce qui peut conduire l'acheteur à une conclusion erronée sur les pouvoirs réels de la personne avec laquelle il négocie.

Le fondé de pouvoir est-il autorisé à vendre un bien immobilier au nom de l'entreprise ?

Oui, mais seulement s'il a une autorisation spéciale de la société pour cette transaction spécifique. Conformément à l'article 47, paragraphe 2, de la loi sur les sociétés commerciales, le fondé de pouvoir ne peut, sans une telle autorisation spéciale, aliéner ou grever les biens immobiliers de la société.

L'autorisation spéciale doit-elle être inscrite au registre du commerce ?

Non. La loi ne l'exige pas — l'octroi de la procuration, sa révocation et les données concernant le fondé de pouvoir sont inscrits au registre du commerce, tandis qu'une autorisation spéciale pour la vente d'un bien immobilier spécifique existe généralement sous la forme d'une décision distincte de la société ou d'un mandat qui n'est pas visible dans le registre. Par conséquent, le registre du commerce en lui-même ne répond pas à la question de savoir si le fondé de pouvoir est autorisé à vendre un bien immobilier.

Que se passe-t-il si le vendeur est représenté par deux fondés de pouvoir ?

Si plusieurs fondés de pouvoir sont nommés sans disposition explicite concernant une procuration collective, chacun d'eux peut représenter la société seul. Si une procuration collective est explicitement stipulée, les fondés de pouvoir doivent agir ensemble, l'acte de l'un d'eux pouvant être valide avec le consentement explicite préalable ou ultérieur des autres.

Que se passe-t-il si l'on découvre ultérieurement que le fondé de pouvoir n'avait pas d'autorisation spéciale pour vendre le bien immobilier ?

La société peut contester la validité du contrat, exposant l'acheteur au risque de perte de temps, d'argent et d'incertitude juridique quant au statut du bien immobilier. C'est pourquoi la vérification de l'existence d'une autorisation spéciale avant la signature, et pas seulement la consultation du registre du commerce, est une étape clé de protection.

La vérification de la procuration diffère-t-elle de la vérification d'un mandat ordinaire ?

Oui. La procuration est vérifiée dans le registre du commerce car elle y est inscrite, tandis que la validité d'un mandat ordinaire est vérifiée par un examen direct du document de mandat lui-même et de sa certification notariée. L'autorisation spéciale du fondé de pouvoir pour vendre un bien immobilier est vérifiée d'une troisième manière, par un examen d'une décision distincte de la société ou d'un mandat qui existe en plus de la procuration elle-même.

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