Kaj je prokura in zakaj je pomembna, ko kupujete od podjetja?

Prokura je posebna, zakonsko urejena vrsta pooblastila za zastopanje gospodarske družbe, širša od navadnega pooblastila, in se vpisuje v sodni register. Po Zakonu o gospodarskih družbah prokurist brez posebnega pooblastila družbe ne more odtujiti niti obremeniti nepremičnin družbe, niti dajati izjav, s katerimi se začne stečajni postopek. Pomembno je razumeti, da to posebno pooblastilo ni nujno vpisano v sodni register — zakon tega ne zahteva. Zato samo dejstvo, da je oseba vpisana kot prokurist, ni dovolj, da bi vedeli, ali sme prodati nepremičnino; potrebno je preveriti, ali obstaja posebno pooblastilo za ta konkreten posel.

Kadar kupujete nepremičnino od gospodarske družbe, oseba, ki se pogaja in podpisuje pogodbo v imenu prodajalca, ni nujno direktor. Pogosto gre za prokurista — osebo, ki ji je družba dala posebno, registrirano pooblastilo za zastopanje. Prokura daje zelo široka pooblastila, vendar zakon izrecno določa, da za prodajo ali obremenitev nepremičnine družbe prokurist potrebuje dodatno, posebno pooblastilo — in to pooblastilo ni nujno vidno v sodnem registru. V tem vodniku pojasnjujemo, kaj je prokura, po čem se razlikuje od navadnega pooblastila in od funkcije direktorja, ter na kaj mora kupec biti pozoren, da ne bi podpisal pogodbe z osebo, ki za to nima dejanskega pooblastila.

Vsebina

• Kaj je prokura in po čem se razlikuje od pooblastila
• Omejitev prokure pri prodaji nepremičnin
• Posamična in skupna prokura
• Kako preveriti prokuro pred podpisom pogodbe
• Tveganja, če se posebno pooblastilo ne preveri
• Kako vam Regent lahko pomaga
• Pogosta vprašanja

Ključne ugotovitve

• Prokura je posebna, zakonsko urejena vrsta pooblastila za zastopanje gospodarske družbe, širša od navadnega pooblastila.
• Prokura se vpisuje v sodni register, enako kot podatki o direktorju družbe.
• Prokurist brez posebnega pooblastila ne sme odtujiti niti obremeniti nepremičnin družbe, niti dajati izjav, s katerimi se začne stečajni postopek.
• Posebno pooblastilo, s katerim se prokuristu dovoljuje prodaja ali obremenitev nepremičnine, ni nujno vpisano v sodni register.
• Prokura je lahko posamična ali skupna, kadar je za posamezno dejanje potrebna privolitev ostalih skupnih prokuristov.
• Prokurist ni enako kot direktor družbe — prokurist je trgovski pooblaščenec, ne pa član uprave, ki vodi poslovanje družbe.

Kaj je prokura in po čem se razlikuje od pooblastila

Prokura je posebna vrsta trgovskega pooblastila, ki ga gospodarska družba podeli določeni osebi (prokuristu) in se, za razliko od navadnega pooblastila, obvezno vpisuje v sodni register ter ima zakonsko vnaprej določen, širok obseg. Medtem ko obseg navadnega pooblastila v celoti temelji na tem, kar je v njem zapisano, obseg prokure v največji meri določa sam zakon. Po Zakonu o gospodarskih družbah lahko prokurist sklepa pogodbe in izvaja pravne dejavnosti v imenu in za račun družbe ter zastopa družbo pred upravnimi organi, javnopravnimi ustanovami in sodišči. Za kupca nepremičnine je praktična razlika naslednja: kadar oseba pred vami trdi, da je pooblaščena za podpis pogodbe v imenu podjetja, lahko to pooblastilo izhaja iz treh različnih virov — iz funkcije direktorja, iz vpisane prokure ali iz posebnega pooblastila za konkreten posel. Vsak od teh treh virov ima drugačen obseg in drugačen način preverjanja.

Profesionalni nasvet: Nikoli ne predvidevajte, da "prokurist" samodejno pomeni enako kot "direktor" v smislu pooblastil — obseg prokure je zakonsko širok, vendar ima pomembne izjeme, ki neposredno vplivajo na promet z nepremičninami.

Omejitev prokure pri prodaji nepremičnin

Prokura daje prokuristu zelo široka pooblastila, vendar zakon izrecno določa, da prokurist brez posebnega pooblastila družbe ne more:

• odtujiti niti obremeniti nepremičnin družbe (na primer prodati nepremičnine ali na njih ustanoviti hipoteko)
• dajati izjav niti izvajati pravnih dejanj, s katerimi se začne stečajni postopek ali drug postopek, ki vodi k prenehanju družbe
• drugi osebi dati pooblastilo za sklepanje poslov na podlagi svoje prokure

Poleg tega prokurist brez posebnega pooblastila ne more sklepati pogodbe "sam s seboj" — torej hkrati zastopati družbo in nastopati kot druga pogodbena stranka, v svojem imenu ali v imenu tretje osebe. Ključna stvar, ki jo mora kupec razumeti: to posebno pooblastilo ni nujno vpisano v sodni register. V register se vpisujejo podelitev prokure, njen preklic in podatki o prokuristu, posebej pa se vpisuje le omejitev prokure na poslovanje podružnice. Posebno pooblastilo za prodajo konkretne nepremičnine običajno obstaja kot samostojna odločitev družbe ali pooblastilo, ki ni vidno v izpisu iz sodnega registra. Zato samo dejstvo, da je oseba vpisana kot prokurist, ne pomeni ne, da sme, ne, da ne sme prodati nepremičnine — za to je potrebna dodatna preverba dokumentacije.

Profesionalni nasvet: Iz sodnega registra ne sklepajte, da prokurist "zagotovo lahko" ali "zagotovo ne more" prodati nepremičnine družbe — register tega preprosto ne prikazuje. Vedno zahtevajte dokaz posebnega pooblastila za ta konkreten pravni posel.

Posamična in skupna prokura

Enako kot pri zastopanju prek direktorja, je prokura lahko organizirana na dva načina. Če je imenovano več prokuristov in ni izrecno določeno, da gre za skupno prokuro, lahko vsak od njih sam, s svojim podpisom, veljavno zastopa družbo. Če je izrecno določena skupna prokura, morajo prokuristi delovati skupaj, pri čemer je dejanje enega skupnega prokurista lahko veljavno tudi z izrecnim predhodnim ali naknadnim soglasjem ostalih skupnih prokuristov. Način prokure — posamična ali skupna — je viden v izpisu iz sodnega registra, poleg imena in podatkov prokurista. Velja omeniti tudi, da prokurist ni enako kot direktor družbe. Direktor, oziroma uprava, vodi poslovanje družbe in jo zastopa na podlagi svoje funkcije, medtem ko je prokurist trgovski pooblaščenec, čigar pooblastila in omejitve izrecno določa zakon, ne glede na to, kako široko deluje v vsakodnevnem poslovanju družbe. Ta razlika se v praksi pogosto napačno izenačuje, kar lahko kupca privede do napačnega zaključka o dejanskih pooblastilih osebe, s katero se pogaja.

Profesionalni nasvet: Pred pogajanji preverite, ali je oseba, ki se predstavlja kot pooblaščena za zastopanje družbe, vpisana kot direktor ali kot prokurist — to sta dva različna pravna položaja z različnim obsegom pooblastil.

Kako preveriti prokuro pred podpisom pogodbe

Preverjanje poteka v dveh korakih — preverjanje samega statusa prokurista in preverjanje obstoja posebnega pooblastila:

• Poiščite v sodnem registru po imenu podjetja, OIB-u ali matični številki (MBS)
• V izpisu poiščite rubriko s podatki o osebah, pooblaščenih za zastopanje, kjer so prokuristi navedeni ločeno od članov uprave
• Preverite, ali je poleg imena prokurista naveden način prokure (posamična ali skupna)
• Upoštevajte, da sodni register ne prikazuje, ali obstaja posebno pooblastilo za prodajo nepremičnin — ta informacija praviloma ni del javnega izpisa
• Zahtevajte od prodajalca dokaz posebnega pooblastila za konkreten posel — odločitev družbe ali ločeno, po možnosti notarsko overjeno pooblastilo, s katerim je prokuristu dovoljeno odtujitev ali obremenitev te konkretne nepremičnine

Profesionalni nasvet: Pri nakupu nepremičnine od gospodarske družbe ni dovolj preveriti le zemljiškoknjižnega izpiska in sodnega registra — enako pomembno je preveriti, ali obstaja posebno pooblastilo, s katerim je oseba, ki se pogaja v vašem imenu, pooblaščena ravno za ta pravni posel.

Tveganja, če se posebno pooblastilo ne preveri

Podpis pogodbe o prodaji nepremičnine s prokuristom brez preverjanja obstoja posebnega pooblastila nosi konkretna pravna tveganja za kupca:

• Pogodba, sklenjena brez posebnega pooblastila za ta posel, je praviloma pravno neučinkovita za gospodarsko družbo, kar pomeni, da lahko družba naknadno izpodbija njeno veljavnost
• Takšno izpodbijanje se lahko zgodi tudi mesece po podpisu pogodbe in izplačilu dela cene, kar kupca izpostavlja finančnemu in pravnemu tveganju
• Zemljiškoknjižno sodišče lahko zavrne vpis, če posumi v veljavnost pooblastila podpisnika, kar dodatno upočasni transakcijo
• V primeru spora breme dokazovanja, da je kupec ravnal v dobri veri in z ustrezno skrbnostjo, pade na kupca, zato je dokumentirano zahtevanje dokaza o posebnem pooblastilu pred podpisom pomemben element zaščite

Profesionalni nasvet: Shranite kopijo dokumenta, s katerim je prokuristu podeljeno posebno pooblastilo za prodajo konkretne nepremičnine — v primeru kasnejšega spora prav ta dokument, in ne sam vpis prokure v register, dokazuje, da je bila pogodba veljavno sklenjena.

Kako vam Regent lahko pomaga

Preverjanje pooblastila osebe, ki v imenu gospodarske družbe podpisuje kupoprodajno pogodbo — pa naj gre za direktorja, prokurista ali pooblaščenca — je standardni korak, ki ga naša ekipa izvaja pred vsako transakcijo s pravno osebo na strani prodajalca. Iz dela s strankami vidimo, da se ravno vprašanje posebnega pooblastila najpogosteje spregleda, ko kupec samostojno pogaja s prodajalcem, brez agencijske podpore. Če kupujete nepremičnino od podjetja in želite biti prepričani, da je pogodbo podpisala pooblaščena oseba, stopite v stik z našo ekipo ali si oglejte, kako poteka nakup z Regentom.

Pogosto postavljena vprašanja

Ali je prokurist enako kot direktor podjetja?

Ne. Prokurist je trgovski pooblaščenec z pooblastili in omejitvami, ki jih izrecno določa Zakon o gospodarskih družbah, medtem ko direktor oziroma uprava vodi poslovanje družbe in jo zastopa na podlagi svoje funkcije. Ta dva položaja se pogosto napačno izenačujeta, kar lahko kupca privede do napačnega zaključka o dejanskih pooblastilih osebe, s katero se pogaja.

Ali sme prokurist prodati nepremičnino v imenu podjetja?

Da, vendar le, če ima posebno pooblastilo družbe za ta konkreten posel. Po 2. odstavku 47. člena Zakona o gospodarskih družbah prokurist brez takšnega posebnega pooblastila ne more odtujiti niti obremeniti nepremičnin družbe.

Ali mora biti posebno pooblastilo vpisano v sodni register?

Ne. Zakon tega ne predpisuje — v sodni register se vpisujejo podelitev prokure, njen preklic in podatki o prokuristu, medtem ko posebno pooblastilo za prodajo konkretne nepremičnine običajno obstaja kot samostojna odločitev družbe ali pooblastilo, ki v registru ni vidno. Zato sodni register sam po sebi ne daje odgovora na vprašanje, ali sme prokurist prodati nepremičnino.

Kaj, če prodajalca zastopata dva prokurista?

Če je imenovano več prokuristov brez izrecne določbe o skupni prokuri, lahko vsak od njih sam zastopa družbo. Če je izrecno določena skupna prokura, morajo prokuristi delovati skupaj, pri čemer je dejanje enega od njih lahko veljavno tudi z izrecnim predhodnim ali naknadnim soglasjem ostalih.

Kaj se zgodi, če se naknadno izkaže, da prokurist ni imel posebnega pooblastila za prodajo nepremičnine?

Družba lahko izpodbija veljavnost pogodbe, kar kupca izpostavlja tveganju izgube časa, denarja in pravne negotovosti glede statusa nepremičnine. Zato je preverjanje obstoja posebnega pooblastila pred podpisom, in ne zgolj vpogled v sodni register, ključen korak zaščite.

Se preverjanje prokure razlikuje od preverjanja navadnega pooblastila?

Da. Prokura se preverja v sodnem registru, ker je tam vpisana, medtem ko se veljavnost navadnega pooblastila preverja z neposrednim vpogledom v sam dokument pooblastila in njegovo overitev pri notarju. Posebno pooblastilo prokurista za prodajo nepremičnine se preverja na tretji način, z vpogledom v ločeno odločitev družbe ali pooblastilo, ki obstaja poleg same prokure.

Priporočeno

• Kako preveriti prodajalca in podjetje v sodnem registru
• Vpis nepremičnine na Hrvaškem: kaj je, kako deluje in kaj morate vedeti
• Kako poteka kupoprodajni proces nepremičnine na Hrvaškem korak za korakom
• Pregled nepremičnine pred nakupom: pravno preverjanje, tehnična ocena in primopredaja