Что такое прокура и почему она важна, когда вы покупаете у компании?

Прокура — это особый, установленный законом вид полномочий на представительство коммерческого общества, более широкий, чем обычная доверенность, и вносится в судебный реестр. Согласно Закону о коммерческих обществах, прокурист без особого разрешения общества не может отчуждать или обременять недвижимость общества, а также давать заявления, инициирующие процедуру банкротства. Важно понимать, что это особое разрешение не обязательно должно быть зарегистрировано в судебном реестре — закон этого не требует. Поэтому одного лишь факта, что лицо зарегистрировано как прокурист, недостаточно, чтобы знать, имеет ли оно право продавать недвижимость; необходимо проверить наличие особого разрешения на данную конкретную сделку.

При покупке недвижимости у коммерческого общества лицо, ведущее переговоры и подписывающее договор от имени продавца, не обязательно должно быть директором. Часто речь идет о прокуристе — лице, которому общество предоставило особое, зарегистрированное разрешение на представительство. Прокура дает очень широкие полномочия, но закон четко предписывает, что для продажи или обременения недвижимости общества прокуристу требуется дополнительное, особое разрешение — и это разрешение не обязательно должно быть видно в судебном реестре.В этом руководстве мы объясняем, что такое прокура, чем она отличается от обычной доверенности и от функции директора, а также на что покупатель должен обратить внимание, чтобы не подписать договор с лицом, не имеющим на это реальных полномочий.

Содержание

• Что такое прокура и чем она отличается от доверенности
• Ограничение прокуры при продаже недвижимости
• Индивидуальная и коллективная прокура
• Как проверить прокуру перед подписанием договора
• Риски, если особое разрешение не проверено
• Как Regent может Вам помочь
• Часто задаваемые вопросы

Ключевые выводы

• Прокура — это особый, установленный законом вид полномочий на представительство коммерческого общества, более широкий, чем обычная доверенность.
• Прокура регистрируется в судебном реестре, как и данные о директоре общества.
• Прокурист без особого разрешения не может отчуждать или обременять недвижимость общества, а также давать заявления, инициирующие процедуру банкротства.
• Особое разрешение, дающее прокуристу право продавать или обременять недвижимость, не обязательно должно быть зарегистрировано в судебном реестре.
• Прокура может быть индивидуальной или коллективной, когда для отдельного действия требуется согласие других коллективных прокуристов.
• Прокурист — это не то же самое, что директор общества — прокурист является торговым уполномоченным, а не членом правления, управляющим делами общества.

Что такое прокура и чем она отличается от доверенности

Прокура — это особый вид торговой доверенности, которую коммерческое общество предоставляет определенному лицу (прокуристу) и которая, в отличие от обычной доверенности, обязательно регистрируется в судебном реестре и имеет заранее определенный законом широкий объем. В то время как объем обычной доверенности зависит исключительно от того, что в ней написано, объем прокуры в значительной степени предписывает сам закон. Согласно Закону о коммерческих обществах, прокурист может заключать договоры и совершать юридические действия от имени и за счет общества, а также представлять общество перед административными органами, публично-правовыми учреждениями и судами. Для покупателя недвижимости практическая разница заключается в следующем: когда лицо перед Вами утверждает, что уполномочено подписывать договор от имени компании, это полномочие может исходить из трех различных источников — из функции директора, из зарегистрированной прокуры или из специальной доверенности на конкретную сделку. Каждый из этих трех источников имеет различный объем и различный способ проверки.

Профессиональный совет: Никогда не предполагайте, что «прокурист» автоматически означает то же самое, что и «директор» в смысле полномочий — объем прокуры юридически широк, но имеет важные исключения, которые прямо влияют на операции с недвижимостью.

Ограничение прокуры при продаже недвижимости

Прокура дает прокуристу очень широкие полномочия, но закон прямо предписывает, что прокурист без особого разрешения общества не может:

• отчуждать или обременять недвижимость общества (например, продавать недвижимость или устанавливать на ней ипотеку)
• давать заявления или совершать юридические действия, инициирующие процедуру банкротства или иную процедуру, ведущую к прекращению деятельности общества
• давать другому лицу доверенность на заключение сделок на основании своей прокуры

Дополнительно, прокурист без особого разрешения не может заключать договор «сам с собой» — то есть одновременно представлять общество и выступать в качестве другой договаривающейся стороны, от своего имени или от имени третьего лица. Ключевой момент, который покупатель должен понять: это особое разрешение не обязательно должно быть зарегистрировано в судебном реестре. В реестре регистрируются выдача прокуры, ее отзыв и данные о прокуристе, а отдельно регистрируется только ограничение прокуры на деятельность филиала. Специальное разрешение на продажу конкретной недвижимости обычно существует как отдельное решение общества или доверенность, которая не видна в выписке из судебного реестра. Поэтому сам факт регистрации лица как прокуриста не означает ни того, что оно может, ни того, что оно не может продавать недвижимость — для этого требуется дополнительная проверка документации.

Профессиональный совет: Не делайте выводов из судебного реестра ни о том, что прокурист «точно может», ни о том, что «точно не может» продавать недвижимость общества — реестр этого просто не показывает. Всегда запрашивайте подтверждение особого разрешения на данную конкретную юридическую сделку.

Индивидуальная и коллективная прокура

Как и в случае представительства через директора, прокура может быть организована двумя способами. Если назначено несколько прокуристов и явно не указано, что речь идет о коллективной прокуре, каждый из них может самостоятельно, своей подписью, действительно представлять общество. Если явно определена коллективная прокура, прокуристы должны действовать совместно, при этом действие одного коллективного прокуриста может быть действительным и с явного предварительного или последующего согласия других коллективных прокуристов. Способ прокуры — индивидуальная или коллективная — виден в выписке из судебного реестра, рядом с именем и данными прокуриста. Стоит отметить, что прокурист — это не то же самое, что директор общества. Директор, то есть правление, ведет дела общества и представляет его на основании своей функции, в то время как прокурист является торговым уполномоченным, чьи полномочия и ограничения явно прописывает закон, независимо от того, насколько широко он действует в повседневной деятельности общества. Эта разница часто ошибочно приравнивается на практике, что может привести покупателя к неверному выводу о реальных полномочиях лица, с которым он ведет переговоры.

Профессиональный совет: Перед переговорами проверьте, зарегистрировано ли лицо, представляющееся уполномоченным на представительство общества, как директор или как прокурист — это два разных юридических статуса с разными объемами полномочий.

Как проверить прокуру перед подписанием договора

Проверка проводится в два этапа — проверка самого статуса прокуриста и проверка наличия специального разрешения:

• Поищите в судебном реестре по названию компании, OIB или MBS
• В выписке найдите раздел с данными о лицах, уполномоченных на представительство, где прокуристы указываются отдельно от членов правления
• Проверьте, указан ли рядом с именем прокуриста способ прокуры (индивидуальная или коллективная)
• Имейте в виду, что судебный реестр не показывает, есть ли специальное разрешение на продажу недвижимости — эта информация, как правило, не является частью публичной выписки
• Запросите у продавца подтверждение специального разрешения на конкретную сделку — решение общества или отдельную, по возможности нотариально заверенную доверенность, которой прокуристу разрешено отчуждение или обременение данной конкретной недвижимости

Профессиональный совет: При покупке недвижимости у коммерческого общества недостаточно проверить только выписку из земельной книги и судебный реестр — не менее важно проверить наличие специального разрешения, которым лицо, ведущее переговоры от Вашего имени, уполномочено именно на эту юридическую сделку.

Риски, если особое разрешение не проверено

Подписание договора купли-продажи недвижимости с прокуристом без проверки наличия специального разрешения несет конкретные юридические риски для покупателя:

• Договор, заключенный без специального разрешения на эту сделку, как правило, юридически недействителен для коммерческого общества, что означает, что общество впоследствии может оспорить его действительность.
• Такое оспаривание может произойти даже через месяцы после подписания договора и выплаты части цены, что подвергает покупателя финансовому и юридическому риску.
• Земельный суд может отказать в регистрации, если усомнится в действительности полномочий подписанта, что дополнительно замедляет сделку.
• В случае спора бремя доказывания того, что покупатель действовал добросовестно и с должной осмотрительностью, ложится на покупателя, поэтому документированное требование подтверждения специального разрешения перед подписанием является важным элементом защиты.

Профессиональный совет: Сохраните копию документа, которым прокуристу было дано особое разрешение на продажу конкретной недвижимости — в случае последующего спора именно этот документ, а не сама запись о прокуре в реестре, доказывает, что договор был заключен надлежащим образом.

Как Regent может Вам помочь

Проверка полномочий лица, подписывающего договор купли-продажи от имени коммерческого общества — будь то директор, прокурист или поверенный — является стандартным шагом, который наша команда предпринимает перед каждой сделкой с юридическим лицом на стороне продавца. Из работы с клиентами мы видим, что именно вопрос особого разрешения чаще всего упускается из виду, когда покупатель самостоятельно ведет переговоры с продавцом, без поддержки агентства. Если Вы покупаете недвижимость у компании и хотите быть уверены, что договор подписан уполномоченным лицом, свяжитесь с нашей командой или посмотрите, как выглядит покупка с Regent.

Часто задаваемые вопросы

Прокурист — это то же самое, что директор компании?

Нет. Прокурист — это торговый уполномоченный с полномочиями и ограничениями, явно установленными Законом о коммерческих обществах, в то время как директор или правление ведет дела общества и представляет его на основании своей функции. Эти два положения часто ошибочно приравниваются, что может привести покупателя к неверному выводу о реальных полномочиях лица, с которым он ведет переговоры.

Имеет ли прокурист право продавать недвижимость от имени компании?

Да, но только если у него есть специальное разрешение общества на данную конкретную сделку. Согласно ст. 47, п. 2 Закона о коммерческих обществах, прокурист без такого специального разрешения не может отчуждать или обременять недвижимость общества.

Должно ли специальное разрешение быть зарегистрировано в судебном реестре?

Нет. Закон этого не предписывает — в судебный реестр вносятся выдача прокуры, ее отзыв и данные о прокуристе, в то время как специальное разрешение на продажу конкретной недвижимости обычно существует как отдельное решение общества или доверенность, которая в реестре не видна. Поэтому судебный реестр сам по себе не дает ответа на вопрос, имеет ли прокурист право продавать недвижимость.

Что делать, если продавца представляют два прокуриста?

Если назначено несколько прокуристов без явного указания на коллективную прокуру, каждый из них может самостоятельно представлять общество. Если явно определена коллективная прокура, прокуристы должны действовать совместно, при этом действие одного из них может быть действительным и с явного предварительного или последующего согласия остальных.

Что произойдет, если впоследствии окажется, что у прокуриста не было специального разрешения на продажу недвижимости?

Общество может оспорить действительность договора, что подвергает покупателя риску потери времени, денег и правовой неопределенности относительно статуса недвижимости. Поэтому проверка наличия специального разрешения перед подписанием, а не только ознакомление с судебным реестром, является ключевым шагом защиты.

Отличается ли проверка прокуры от проверки обычной доверенности?

Да. Прокура проверяется в судебном реестре, поскольку она там зарегистрирована, в то время как действительность обычной доверенности проверяется путем непосредственного ознакомления с самим документом доверенности и его нотариальным заверением. Специальное разрешение прокуриста на продажу недвижимости проверяется третьим способом, путем ознакомления с отдельным решением общества или доверенностью, которая существует помимо самой прокуры.

Рекомендуется

• Как проверить продавца и компанию в судебном реестре
• Регистрация недвижимости в Хорватии: что это, как это работает и что нужно знать
• Как работает процесс купли-продажи недвижимости в Хорватии шаг за шагом
• Осмотр недвижимости перед покупкой: юридическая проверка, техническая оценка и передача