Cos'è la procura e perché è importante quando si acquista da un'azienda

La procura è una speciale autorizzazione, regolata dalla legge, per la rappresentanza di una società commerciale, più ampia di una normale procura, e viene iscritta nel registro delle imprese. Secondo la Legge sulle Società Commerciali, il procuratore senza una specifica autorizzazione della società non può alienare né gravare immobili della società, né rilasciare dichiarazioni che avviano una procedura fallimentare. È importante capire che questa autorizzazione speciale non deve essere iscritta nel registro delle imprese — la legge non lo richiede. Perciò, il solo fatto che una persona sia iscritta come procuratore non è sufficiente per sapere se può vendere un immobile; è necessario verificare se esiste un'autorizzazione speciale per quella specifica operazione.

Quando si acquista un immobile da una società commerciale, la persona che negozia e firma il contratto a nome del venditore non deve necessariamente essere il direttore. Spesso si tratta di un procuratore — una persona a cui la società ha concesso un'autorizzazione speciale e registrata per la rappresentanza. La procura conferisce poteri molto ampi, ma la legge stabilisce espressamente che per la vendita o l'onere di un immobile della società, il procuratore necessita di un'ulteriore, speciale autorizzazione — e tale autorizzazione non deve essere visibile nel registro delle imprese. In questa guida spieghiamo cos'è la procura, in cosa si differenzia da una normale procura e dalla funzione di direttore, e a cosa l'acquirente deve prestare attenzione per non firmare un contratto con una persona che non ha la vera autorizzazione per farlo.

Contenuto

• Cos'è la procura e in cosa si differenzia da una procura ordinaria
• Limitazioni della procura nella vendita di immobili
• Procura individuale e procura congiunta
• Come verificare la procura prima di firmare il contratto
• Rischi in caso di mancata verifica dell'autorizzazione speciale
• Come Regent può aiutarvi
• Domande frequenti

Punti chiave

• La procura è una speciale autorizzazione, regolata dalla legge, per la rappresentanza di una società commerciale, più ampia di una normale procura.
• La procura viene iscritta nel registro delle imprese, così come i dati del direttore della società.
• Il procuratore senza una specifica autorizzazione non può alienare né gravare immobili della società, né rilasciare dichiarazioni che avviano una procedura fallimentare.
• L'autorizzazione speciale che consente al procuratore di vendere o gravare un immobile non deve essere iscritta nel registro delle imprese.
• La procura può essere individuale o congiunta, quando per una singola azione è necessario il consenso degli altri procuratori congiunti.
• Il procuratore non è la stessa cosa del direttore della società — il procuratore è un rappresentante commerciale, non un membro del consiglio di amministrazione che gestisce gli affari della società.

Cos'è la procura e in cosa si differenzia da una procura ordinaria

La procura è un tipo speciale di procura commerciale che una società commerciale conferisce a una persona specifica (procuratore), e che, a differenza di una procura ordinaria, è obbligatoriamente iscritta nel registro delle imprese e ha un ambito ampio e predefinito dalla legge. Mentre l'ambito di una procura ordinaria dipende esclusivamente da ciò che vi è scritto, l'ambito della procura è in gran parte regolato dalla legge stessa. Secondo la Legge sulle Società Commerciali, il procuratore può stipulare contratti e compiere atti giuridici a nome e per conto della società, e rappresentare la società davanti agli organi amministrativi, agli enti di diritto pubblico e ai tribunali. Per l'acquirente di un immobile la differenza pratica è la seguente: quando una persona davanti a voi afferma di essere autorizzata a firmare un contratto a nome dell'azienda, tale autorizzazione può derivare da tre diverse fonti — dalla funzione di direttore, dalla procura iscritta, o da una procura speciale per l'affare specifico. Ciascuna di queste tre fonti ha un ambito diverso e un diverso modo di verifica.

Consiglio professionale: Non presumete mai che "procuratore" significhi automaticamente lo stesso di "direttore" in termini di poteri — l'ambito della procura è legalmente ampio, ma presenta importanti eccezioni che incidono direttamente sul traffico immobiliare.

Limitazioni della procura nella vendita di immobili

La procura conferisce al procuratore poteri molto ampi, ma la legge stabilisce espressamente che il procuratore senza una specifica autorizzazione della società non può:

• alienare né gravare immobili della società (ad esempio, vendere un immobile o costituirvi un'ipoteca)
• rilasciare dichiarazioni né compiere atti giuridici che avviino una procedura fallimentare o altra procedura che porti alla cessazione della società
• conferire a un'altra persona una procura per la stipula di affari basati sulla propria procura

Inoltre, il procuratore senza una specifica autorizzazione non può stipulare un contratto "con sé stesso" — ovvero rappresentare contemporaneamente la società e agire come controparte contrattuale, a proprio nome o a nome di terzi. Il punto chiave che l'acquirente deve comprendere: questa autorizzazione speciale non deve essere iscritta nel registro delle imprese. Nel registro vengono iscritte la concessione della procura, la sua revoca e i dati del procuratore, e separatamente viene iscritta solo la limitazione della procura all'attività di una filiale. L'autorizzazione speciale per la vendita di un immobile specifico di solito esiste come decisione separata della società o come procura, che non è visibile nell'estratto del registro delle imprese. Pertanto, il solo fatto che una persona sia iscritta come procuratore non significa né che possa, né che non possa vendere un immobile — per questo è necessaria una verifica aggiuntiva della documentazione.

Consiglio professionale: Non concludete dal registro delle imprese né che il procuratore "sicuramente può", né che "sicuramente non può" vendere un immobile della società — il registro semplicemente non lo mostra. Richiedete sempre la prova di un'autorizzazione speciale per quell'atto giuridico specifico.

Procura individuale e procura congiunta

Analogamente alla rappresentanza tramite direttore, la procura può essere strutturata in due modi. Se sono nominati più procuratori e non è espressamente specificato che si tratta di procura congiunta, ciascuno di essi può, con la propria firma, validamente rappresentare la società. Se è espressamente determinata una procura congiunta, i procuratori devono agire insieme, e l'azione di un procuratore congiunto può essere valida anche con il consenso esplicito preventivo o successivo degli altri procuratori congiunti. La modalità della procura – individuale o congiunta – è visibile nell'estratto del registro delle imprese, accanto al nome e ai dati del procuratore. Vale la pena notare che il procuratore non è la stessa cosa del direttore della società. Il direttore, o il consiglio di amministrazione, gestisce gli affari della società e la rappresenta in base alla sua funzione, mentre il procuratore è un rappresentante commerciale i cui poteri e limitazioni sono espressamente stabiliti dalla legge, indipendentemente da quanto ampiamente operi nella gestione quotidiana della società. Questa differenza è spesso erroneamente equiparata nella pratica, il che può portare l'acquirente a una conclusione errata sui reali poteri della persona con cui sta negoziando.

Consiglio professionale: Prima di negoziare, verificate se la persona che si presenta come autorizzata a rappresentare la società è iscritta come direttore o come procuratore — si tratta di due posizioni legali diverse con ambiti di potere diversi.