Što je prokura i zašto je važna kad kupujete od tvrtke

Prokura je posebna, zakonom uređena vrsta ovlaštenja za zastupanje trgovačkog društva, šira od obične punomoći, a upisuje se u sudski registar. Prema Zakonu o trgovačkim društvima, prokurist bez posebne ovlasti društva ne može otuđiti niti opteretiti nekretnine društva, niti davati izjave kojima se pokreće stečajni postupak. Važno je razumjeti da ta posebna ovlast ne mora biti upisana u sudski registar — zakon to ne zahtijeva. Zato sama činjenica da je osoba upisana kao prokurist nije dovoljna da biste znali smije li prodati nekretninu; potrebno je provjeriti postoji li posebna ovlast za taj konkretan posao.

Kada kupujete nekretninu od trgovačkog društva, osoba koja pregovara i potpisuje ugovor u ime prodavatelja ne mora nužno biti direktor. Često je riječ o prokuristu — osobi kojoj je društvo dalo posebno, registrirano ovlaštenje za zastupanje. Prokura daje vrlo široke ovlasti, ali zakon izričito propisuje da za prodaju ili opterećenje nekretnine društva prokurist treba dodatnu, posebnu ovlast — a ta ovlast ne mora biti vidljiva u sudskom registru.U ovom vodiču objašnjavamo što je prokura, čime se razlikuje od obične punomoći i od funkcije direktora, te na što kupac mora obratiti pažnju kako ne bi potpisao ugovor s osobom koja za to nema stvarnu ovlast.

Sadržaj

• Što je prokura i po čemu se razlikuje od punomoći
• Ograničenje prokure kod prodaje nekretnina
• Pojedinačna i skupna prokura
• Kako provjeriti prokuru prije potpisivanja ugovora
• Rizici ako se posebna ovlast ne provjeri
• Kako Vam Regent može pomoći
• Česta pitanja

Ključne spoznaje

• Prokura je posebna, zakonom uređena vrsta ovlaštenja za zastupanje trgovačkog društva, šira od obične punomoći.
• Prokura se upisuje u sudski registar, baš kao i podaci o direktoru društva.
• Prokurist bez posebne ovlasti ne može otuđiti niti opteretiti nekretnine društva, niti davati izjave kojima se pokreće stečajni postupak.
• Posebna ovlast kojom se prokuristu dopušta prodaja ili opterećenje nekretnine ne mora biti upisana u sudski registar.
• Prokura može biti pojedinačna ili skupna, kada je za pojedinu radnju potrebna suglasnost ostalih skupnih prokurista.
• Prokurist nije isto što i direktor društva — prokurist je trgovački punomoćnik, a ne član uprave koji vodi poslove društva.

Što je prokura i po čemu se razlikuje od punomoći

Prokura je posebna vrsta trgovačke punomoći koju trgovačko društvo daje određenoj osobi (prokuristu), a koja se, za razliku od obične punomoći, obavezno upisuje u sudski registar i ima zakonom unaprijed određen, širok opseg. Dok opseg obične punomoći ovisi isključivo o tome što je u njoj napisano, opseg prokure u najvećoj mjeri propisuje sam zakon. Prema Zakonu o trgovačkim društvima, prokurist može sklapati ugovore i poduzimati pravne radnje u ime i za račun društva, te zastupati društvo pred upravnim tijelima, javnopravnim ustanovama i sudovima. Za kupca nekretnine praktična razlika je sljedeća: kada osoba pred Vama tvrdi da je ovlaštena potpisati ugovor u ime tvrtke, ta ovlast može proizlaziti iz tri različita izvora — iz funkcije direktora, iz upisane prokure, ili iz posebne punomoći za konkretan posao. Svaki od ta tri izvora ima drugačiji opseg i drugačiji način provjere.

Profesionalni savjet: Nikada ne pretpostavljajte da "prokurist" automatski znači isto što i "direktor" u smislu ovlasti — opseg prokure je zakonski širok, ali ima važne iznimke koje izravno utječu na promet nekretninama.

Ograničenje prokure kod prodaje nekretnina

Prokura daje prokuristu vrlo široke ovlasti, no zakon izričito propisuje da prokurist bez posebne ovlasti društva ne može:

• otuđiti niti opteretiti nekretnine društva (primjerice prodati nekretninu ili na njoj zasnovati hipoteku)
• davati izjave ni poduzimati pravne radnje kojima se pokreće stečajni postupak ili drugi postupak koji vodi prestanku društva
• drugoj osobi dati punomoć za sklapanje poslova na temelju svoje prokure

Dodatno, prokurist bez posebne ovlasti ne može sklapati ugovor "sam sa sobom" — odnosno istovremeno zastupati društvo i nastupati kao druga ugovorna strana, u svoje ime ili u ime treće osobe. Ključna stvar koju kupac mora razumjeti: ova posebna ovlast ne mora biti upisana u sudski registar. U registar se upisuju davanje prokure, njezin opoziv i podaci o prokuristu, a posebno se upisuje jedino ograničenje prokure na poslovanje podružnice. Posebna ovlast za prodaju konkretne nekretnine obično postoji kao zasebna odluka društva ili punomoć, koja se ne vidi u izvatku iz sudskog registra. Zato sama činjenica da je osoba upisana kao prokurist ne znači ni da smije, ni da ne smije prodati nekretninu — za to je potrebna dodatna provjera dokumentacije.

Profesionalni savjet: Ne zaključujte iz sudskog registra ni da prokurist "sigurno može", ni da "sigurno ne može" prodati nekretninu društva — registar to jednostavno ne pokazuje. Uvijek zatražite dokaz posebne ovlasti za taj konkretan pravni posao.

Pojedinačna i skupna prokura

Jednako kao i kod zastupanja putem direktora, prokura može biti ustrojena na dva načina. Ako je imenovano više prokurista, a nije izričito određeno da je riječ o skupnoj prokuri, svaki od njih može sam, svojim potpisom, valjano zastupati društvo. Ako je izričito određena skupna prokura, prokuristi moraju djelovati zajedno, pri čemu radnja jednog skupnog prokurista može biti valjana i uz izričitu prethodnu ili naknadnu suglasnost ostalih skupnih prokurista. Način prokure — pojedinačna ili skupna — vidljiv je u izvatku iz sudskog registra, uz ime i podatke prokurista. Vrijedi napomenuti i da prokurist nije isto što i direktor društva. Direktor, odnosno uprava, vodi poslove društva i zastupa ga na temelju svoje funkcije, dok je prokurist trgovački punomoćnik čije ovlasti i ograničenja izričito propisuje zakon, bez obzira na to koliko široko djeluje u svakodnevnom poslovanju društva. Ova razlika često se pogrešno izjednačava u praksi, što može dovesti kupca do pogrešnog zaključka o stvarnim ovlastima osobe s kojom pregovara.

Profesionalni savjet: Prije pregovora provjerite je li osoba koja se predstavlja kao ovlaštena za zastupanje društva upisana kao direktor ili kao prokurist — to su dva različita pravna položaja s različitim opsegom ovlasti.

Kako provjeriti prokuru prije potpisivanja ugovora

Provjera se provodi u dva koraka — provjera samog statusa prokuriste i provjera postojanja posebne ovlasti:

• Pretražite sudski registar po nazivu tvrtke, OIB-u ili MBS-u
• U izvatku pronađite rubriku s podacima o osobama ovlaštenim za zastupanje, gdje se prokuristi navode zasebno od članova uprave
• Provjerite je li uz ime prokurista naveden način prokure (pojedinačna ili skupna)
• Imajte na umu da sudski registar ne pokazuje postoji li posebna ovlast za prodaju nekretnina — ta informacija u pravilu nije dio javnog izvatka
• Zatražite od prodavatelja dokaz posebne ovlasti za konkretan posao — odluku društva ili zasebnu, po mogućnosti javnobilježnički ovjerenu punomoć kojom je prokuristu dopušteno otuđenje ili opterećenje te konkretne nekretnine

Profesionalni savjet: Kod kupnje nekretnine od trgovačkog društva nije dovoljno provjeriti samo zemljišnoknjižni izvadak i sudski registar — jednako je važno provjeriti postoji li posebna ovlast kojom je osoba koja pregovara u Vaše ime ovlaštena baš za taj pravni posao.

Rizici ako se posebna ovlast ne provjeri

Potpisivanje ugovora o prodaji nekretnine s prokuristom bez provjere postoji li posebna ovlast nosi konkretne pravne rizike za kupca:

• Ugovor sklopljen bez posebne ovlasti za taj posao u pravilu je pravno neučinkovit za trgovačko društvo, što znači da društvo naknadno može osporiti njegovu valjanost
• Takvo osporavanje može se dogoditi i mjesecima nakon potpisivanja ugovora i isplate dijela cijene, što kupca izlaže financijskom i pravnom riziku
• Zemljišnoknjižni sud može odbiti provesti uknjižbu ako posumnja u valjanost ovlasti potpisnika, što dodatno usporava transakciju
• U slučaju spora, teret dokazivanja da je kupac postupao u dobroj vjeri i s dužnom pažnjom pada na kupca, pa je dokumentirano traženje dokaza o posebnoj ovlasti prije potpisivanja važan element zaštite

Profesionalni savjet: Sačuvajte presliku dokumenta kojim je prokuristu dana posebna ovlast za prodaju konkretne nekretnine — u slučaju kasnijeg spora, upravo taj dokument, a ne sam upis prokure u registru, dokazuje da je ugovor valjano sklopljen.

Kako Vam Regent može pomoći

Provjera ovlasti osobe koja u ime trgovačkog društva potpisuje ugovor o kupoprodaji — bilo da je riječ o direktoru, prokuristu ili punomoćniku — standardan je korak koji naš tim provodi prije svake transakcije s pravnom osobom na strani prodavatelja. Iz rada s klijentima vidimo da se upravo pitanje posebne ovlasti najčešće previdi kada kupac samostalno pregovara s prodavateljem, bez agencijske podrške. Ako kupujete nekretninu od tvrtke i želite biti sigurni da je ugovor potpisan od strane ovlaštene osobe, kontaktirajte naš tim ili pogledajte kako izgleda kupnja uz Regent.

Često postavljana pitanja

Je li prokurist isto što i direktor tvrtke?

Ne. Prokurist je trgovački punomoćnik s ovlastima i ograničenjima koje izričito propisuje Zakon o trgovačkim društvima, dok direktor odnosno uprava vodi poslove društva i zastupa ga na temelju svoje funkcije. Ova dva položaja često se pogrešno izjednačavaju, što može dovesti kupca do pogrešnog zaključka o stvarnim ovlastima osobe s kojom pregovara.

Smije li prokurist prodati nekretninu u ime tvrtke?

Da, ali samo ako ima posebnu ovlast društva za taj konkretan posao. Prema čl. 47. st. 2. Zakona o trgovačkim društvima, prokurist bez takve posebne ovlasti ne može otuđiti niti opteretiti nekretnine društva.

Mora li posebna ovlast biti upisana u sudski registar?

Ne. Zakon to ne propisuje — u sudski registar upisuju se davanje prokure, njezin opoziv i podaci o prokuristu, dok posebna ovlast za prodaju konkretne nekretnine obično postoji kao zasebna odluka društva ili punomoć koja se u registru ne vidi. Zato sudski registar sam po sebi ne daje odgovor na pitanje smije li prokurist prodati nekretninu.

Što ako prodavatelja zastupaju dva prokurista?

Ako je imenovano više prokurista bez izričite odredbe o skupnoj prokuri, svaki od njih može sam zastupati društvo. Ako je izričito određena skupna prokura, prokuristi moraju djelovati zajedno, pri čemu radnja jednog od njih može biti valjana i uz izričitu prethodnu ili naknadnu suglasnost ostalih.

Što se događa ako se naknadno ispostavi da prokurist nije imao posebnu ovlast za prodaju nekretnine?

Društvo može osporiti valjanost ugovora, što kupca izlaže riziku gubitka vremena, novca i pravne nesigurnosti oko statusa nekretnine. Zbog toga je provjera postojanja posebne ovlasti prije potpisivanja, a ne samo uvid u sudski registar, ključan korak zaštite.

Razlikuje li se provjera prokure od provjere obične punomoći?

Da. Prokura se provjerava u sudskom registru jer je tamo upisana, dok se valjanost obične punomoći provjerava izravnim uvidom u sam dokument punomoći i njegovu ovjeru kod javnog bilježnika. Posebna ovlast prokurista za prodaju nekretnine provjerava se na treći način, uvidom u zasebnu odluku društva ili punomoć koja postoji uz samu prokuru.

Preporučeno

• Kako provjeriti prodavatelja i tvrtku u sudskom registru
• Uknjižba nekretnine u Hrvatskoj: što je, kako funkcionira i što trebate znati
• Kako funkcionira kupoprodajni proces nekretnine u Hrvatskoj korak po korak
• Pregled nekretnine prije kupnje: pravna provjera, tehnička procjena i primopredaja