Les prix des appartements à Zagreb ont augmenté de 24 % : qu'est-ce qui se cache derrière cette nouvelle vague de hausse des prix ?

Le marché immobilier de Zagreb de nouveau au sommet

Bien que le marché immobilier croate ralentisse visiblement, une donnée ressort : à Zagreb, les prix des nouveaux appartements ont augmenté de 24 % au cours des six premiers mois de cette année.
Il s'agit de la plus forte croissance de ces trois dernières années, malgré une baisse du nombre de nouvelles constructions et une diminution de l'activité globale sur le marché.

Cette tendance survient alors que le secteur de la construction affiche encore un volume d'activité solide, mais la majeure partie de cette croissance concerne les projets d'infrastructure et la reconstruction après le tremblement de terre, et non la construction de nouveaux appartements.

La construction de nouveaux appartements ralentit - les prix augmentent de plus en plus vite

Les données analytiques montrent un changement clair de dynamique :
2022 → le nombre d'appartements achevés a augmenté de 26,9 %
2023 → la croissance a ralenti à 4,3 %
2024 → la croissance est presque à l'arrêt, seulement 0,6 %

Malgré cela, les prix des mètres carrés de logements n'ont pas suivi cette tendance.
Au contraire, ils se sont accélérés :
2023 → +2,7 %
2024 → +11,5 %
2025 (six premiers mois) → +15,9 %, avec un sommet à Zagreb : +24,1 %

En d'autres termes, l'offre d'appartements stagne, tandis que les prix augmentent plus vite que jamais.

Pourquoi les prix augmentent-ils ? Les principales causes ne sont pas seulement les coûts de construction

Bien que les augmentations de prix des matériaux et de la main-d'œuvre aient affecté le marché, ce n'est pas la principale raison de la flambée des prix.

Trois facteurs ont le plus de poids :

1. Offre limitée et manque de main-d'œuvre
Le manque de travailleurs qualifiés, mais aussi le départ de la main-d'œuvre du bâtiment vers d'autres pays de l'UE, a limité les capacités de construction de nouveaux projets.

2. Forte demande à Zagreb et sur la côte
Les acheteurs préfèrent toujours le neuf, économe en énergie et immédiatement habitable, tandis que les anciens appartements sont moins demandés.
La différence de prix entre les appartements neufs et les appartements d'occasion est de plus en plus prononcée.

3. Effet de l'inflation et des faibles taux d'intérêt sur l'épargne
En période de forte inflation, de nombreux épargnants redirigent leurs capitaux vers l'immobilier afin de préserver la valeur de leurs actifs.

Où construit-on le plus ? Zagreb est toujours en tête

Bien que la croissance de la construction ralentisse, Zagreb compte toujours le plus grand nombre de nouveaux appartements en Croatie :
3 943 appartements construits l'année dernière

Suivent :

Comté de Zadar – 2 578 appartements
Split-Dalmatie – 2 196 appartements
Istrie – 2 004 appartements

Plus de 50 % de tous les nouveaux appartements ont été construits l'année dernière sur la côte, ce qui confirme que la demande sur la mer se maintient toujours, bien que moins qu'au cours des années précédentes.

Les différences entre les biens immobiliers neufs et anciens augmentent

Le marché se divise progressivement en deux catégories :
- Nouveaux biens immobiliers, équipés de manière moderne – extrêmement demandés, surtout à Zagreb
- Anciens appartements – de plus en plus difficile à suivre la croissance des prix

On s'attend à ce que l'écart de prix entre ces deux segments continue de croître, car les acheteurs choisissent de plus en plus l'efficacité énergétique, les plans d'étage fonctionnels et une adaptation plus simple.

Taxe foncière — les premiers effets sont déjà visibles

Depuis le début de l'année, un nouveau cadre fiscal pour les biens immobiliers est en vigueur, et les premiers effets se font déjà sentir :
- la construction de nouveaux appartements ralentit
- la demande des investisseurs est plus prudente
- une partie des acheteurs retarde leur décision en raison de l'augmentation des coûts de possession

Sur la côte, l'effet de la taxe est moindre car les acheteurs étrangers continuent de montrer de l'intérêt, mais dans la partie continentale, on observe déjà un ralentissement sensible.

Le ralentissement du marché peut entraîner des conséquences en chaîne

Un plus petit nombre de transactions et une construction plus faible peuvent également se répercuter sur d'autres secteurs de l'économie :
- production de matériaux de construction
- industrie du bois
- industrie du verre, de la céramique et des sanitaires
- services de conception et d'architecture

Si la tendance se poursuit jusqu'en 2026, on pourrait assister à un affaiblissement supplémentaire de la main-d'œuvre du bâtiment et à un nombre encore plus faible de nouveaux projets.

Conclusion

L'augmentation de 24 % des prix des appartements à Zagreb montre que la métropole est toujours le marché le plus fort et le plus résistant de Croatie.
Si vous envisagez d'acheter ou de vendre un bien immobilier, il est désormais essentiel de disposer d'informations vérifiées et d'un partenaire fiable.

Regent Real Estate suit quotidiennement les tendances du marché à Zagreb et sur la côte et peut vous aider à trouver la meilleure opportunité dans un environnement qui évolue rapidement.