Cene stanovanj v Zagrebu zrasle za 24 odstotkov: kaj stoji za novim valom podražitev?

Zagreški nepremičninski trg ponovno na vrhuncu

Čeprav se hrvaški nepremičninski trg očitno upočasnjuje, izstopa en podatek: v Zagrebu so se cene novih stanovanj v prvih šestih mesecih letošnjega leta zvišale za neverjetnih 24 %.
Gre za največjo rast v zadnjih treh letih, kljub padcu števila novogradenj in zmanjšanju celotne aktivnosti na trgu.

Ta trend prihaja v trenutku, ko gradbeni sektor še vedno beleži soliden obseg poslov — vendar se večina te rasti nanaša na infrastrukturne projekte in obnovo po potresu, ne pa na gradnjo novih stanovanj.

Gradnja novih stanovanj se upočasnjuje – cene rastejo vse hitreje

Analitični podatki kažejo jasno spremembo dinamike:
2022. → število zaključenih stanovanj zraslo za 26,9 %
2023. → rast se je upočasnila na 4,3 %
2024. → rast skoraj zastala, le 0,6 %

Kljub temu cene stanovanj niso sledile temu trendu.
Nasprotno — so se pospešile:
2023. → +2,7 %
2024. → +11,5 %
2025. (prvih 6 mesecev) → +15,9 %, z vrhuncem v Zagrebu: +24,1 %

Z drugimi besedami, ponudba stanovanj stagnira, medtem ko cene rastejo hitreje kot kdaj koli prej.

Zakaj cene rastejo? Ključni vzroki niso samo gradbeni stroški

Čeprav so podražitve materialov in del povzročile učinek na trg, to ni glavni razlog za skok cen.

Trije dejavniki imajo največjo težo:

1. Omejena ponudba in pomanjkanje delovne sile
Pomanjkanje kvalificiranih delavcev, pa tudi odhod gradbene operative v druge države EU, je omejil zmogljivosti za gradnjo novih projektov.

2. Močno povpraševanje v Zagrebu in na obali
Kupci še vedno raje imajo novo, energetsko učinkovito in takoj vseljivo, medtem ko so starejša stanovanja manj iskana.
Razlika v cenah med novimi in rabljenimi stanovanji je vse bolj izrazita.

3. Učinek inflacije in nizkih obrestnih mer na varčevanje
V obdobju visoke inflacije mnogi varčevalci preusmerjajo kapital v nepremičnine, da bi ohranili vrednost premoženja.

Kje se največ gradi? Zagreb še vedno prednjači

Čeprav se rast gradnje upočasnjuje, ima Zagreb še vedno največje število novih stanovanj na Hrvaškem:
3.943 stanovanj zgrajenih lani

Sledi:

Zadrska županija – 2.578 stanovanj
Splitsko-dalmatinska – 2.196 stanovanj
Istrska – 2.004 stanovanj

Več kot 50 % vseh novih stanovanj je bilo lani zgrajenih na obali, kar potrjuje, da se povpraševanje na morju še vedno drži — čeprav slabše kot prejšnja leta.

Rastejo razlike med novimi in starejšimi nepremičninami

Trg se postopoma deli na dve kategoriji:
- Nove, moderno opremljene nepremičnine – izjemno iskane, zlasti v Zagrebu
- Starejša stanovanja – vse težje sledijo rasti cen

Pričakuje se, da se bo razlika v ceni med tema dvema segmentoma še povečevala, saj kupci vedno bolj izbirajo energetsko učinkovitost, funkcionalne tlorise in enostavnejšo adaptacijo.

Davek na nepremičnine — prvi učinki že vidni

Od začetka leta se uporablja nov davčni okvir za nepremičnine, prvi učinki pa so že čutni:
- se upočasnjuje gradnja novih stanovanj
- je povpraševanje investitorjev previdnejše
- del kupcev odlaša odločitev zaradi povečanih stroškov posedovanja

Na obali je učinek davka šibkejši, ker tuji kupci še vedno kažejo interes, vendar se v celinskem delu že beleži opazno upočasnjevanje.

Upočasnjevanje trga lahko sproži verižne posledice

Manjše število transakcij in šibkejša gradnja se lahko prenesejo tudi na druge sektorje gospodarstva:
- proizvodnja gradbenega materiala
- lesna industrija
- industrija stekla, keramike in sanitarije
- projektantske in arhitekturne storitve

Če se trend nadaljuje do leta 2026, bi lahko prišlo do nadaljnjega slabljenja gradbene operative in še manjšega števila novih projektov.

Zaključek

Rast cen stanovanj v Zagrebu za 24 % kaže, da je metropola še vedno najmočnejši in najodpornejši trg na Hrvaškem.
Če razmišljate o nakupu ali prodaji nepremičnine, je zdaj ključno imeti preverjene informacije in zanesljivega partnerja.

Regent Real Estate vsakodnevno spremlja tržne trende v Zagrebu in na obali ter vam lahko pomaga najti najboljšo priložnost v okolju, ki se hitro spreminja.