Ceny mieszkań w Zagrzebiu wzrosły o 24 procent: co stoi za nową falą podwyżek?

Zagrebski rynek nieruchomości ponownie na szczycie

Mimo że chorwacki rynek nieruchomości wyraźnie zwalnia, jeden wskaźnik się wyróżnia: w Zagrzebiu ceny nowych mieszkań w pierwszych sześciu miesiącach tego roku wzrosły o niewiarygodne 24%.
Jest to największy wzrost w ciągu ostatnich trzech lat, pomimo spadku liczby nowych budynków i zmniejszenia ogólnej aktywności na rynku.

Trend ten pojawia się w momencie, gdy sektor budowlany wciąż notuje solidną ilość zleceń — ale większość tego wzrostu dotyczy projektów infrastrukturalnych i odbudowy po trzęsieniu ziemi, a nie budowy nowych mieszkań.

Budowa nowych mieszkań zwalnia – ceny rosną coraz szybciej

Dane analityczne pokazują wyraźną zmianę dynamiki:
2022 → liczba ukończonych mieszkań wzrosła o 26,9 %
2023 → wzrost zwolnił do 4,3 %
2024 → wzrost prawie stanął, tylko 0,6 %

Mimo to ceny za metr kwadratowy mieszkań nie podążały za tym trendem.
Wręcz przeciwnie — przyspieszyły:
2023 → +2,7 %
2024 → +11,5 %
2025 (pierwsze 6 miesięcy) → +15,9 %, z apogeum w Zagrzebiu: +24,1 %

Innymi słowy, podaż mieszkań stagnuje, podczas gdy ceny rosną szybciej niż kiedykolwiek.

Dlaczego ceny rosną? Kluczowe przyczyny to nie tylko koszty budowy

Choć wzrost cen materiałów i robót budowlanych wpłynął na rynek, nie jest to główny powód skoku cen.

Trzy czynniki mają największe znaczenie:

1. Ograniczona podaż i brak siły roboczej
Brak wykwalifikowanych pracowników, ale także odchodzenie ekipy budowlanej do innych krajów UE, ograniczyło możliwości budowy nowych projektów.

2. Silny popyt w Zagrzebiu i na wybrzeżu
Kupujący wciąż preferują nowe, energooszczędne i gotowe do zamieszkania, podczas gdy starsze mieszkania stają się mniej pożądane.
Różnica w cenach między nowymi a używanymi mieszkaniami staje się coraz bardziej widoczna.

3. Efekt inflacji i niskich odsetek od oszczędności
W okresie wysokiej inflacji wielu oszczędzających przenosi kapitał do nieruchomości, aby zachować wartość majątku.

Gdzie buduje się najwięcej? Zagrzeb wciąż przoduje

Mimo że wzrost budownictwa zwalnia, Zagrzeb wciąż ma największą liczbę nowych mieszkań w Chorwacji:
3943 mieszkania zbudowane w zeszłym roku

Następują:

Żupania Zadarska – 2578 mieszkań
Splitsko-dalmatyńska – 2196 mieszkań
Istrii – 2004 mieszkań

Ponad 50 % wszystkich nowych mieszkań w zeszłym roku zbudowano na wybrzeżu, co potwierdza, że popyt nad morzem wciąż się utrzymuje — choć słabiej niż w poprzednich latach.

Rosną różnice między nowymi a starszymi nieruchomościami

Rynek stopniowo dzieli się na dwie kategorie:
- Nowe, nowocześnie wyposażone nieruchomości – niezwykle poszukiwane, zwłaszcza w Zagrzebiu
- Starsze mieszkania – coraz trudniej im nadążać za wzrostem cen

Oczekuje się, że różnica w cenie między tymi dwoma segmentami będzie się nadal zwiększać, ponieważ kupujący coraz częściej wybierają efektywność energetyczną, funkcjonalne plany pięter i prostszą adaptację.

Podatek od nieruchomości — pierwsze efekty już widoczne

Od początku roku obowiązują nowe ramy podatkowe dla nieruchomości, a pierwsze efekty są już odczuwalne:
- spowalnia budowa nowych mieszkań
- popyt inwestorów jest ostrożniejszy
- część kupujących odkłada decyzję z powodu zwiększonych kosztów posiadania

Na wybrzeżu efekt podatku jest słabszy, ponieważ zagraniczni nabywcy wciąż wykazują zainteresowanie, ale w części kontynentalnej odnotowuje się już znaczne spowolnienie.

Spowolnienie rynku może uruchomić reakcje łańcuchowe

Mniejsza liczba transakcji i słabsza budowa mogą przenieść się również na inne sektory gospodarki:
- produkcja materiałów budowlanych
- przemysł drzewny
- przemysł szklarski, ceramiczny i sanitarny
- usługi projektowe i architektoniczne

Jeśli trend ten utrzyma się do 2026 roku, może dojść do dalszego osłabienia ekipy budowlanej i jeszcze mniejszej liczby nowych projektów.

Wnioski

Wzrost cen mieszkań w Zagrzebiu o 24 % pokazuje, że metropolia jest wciąż najsilniejszym i najbardziej odpornym rynkiem w Chorwacji.
Jeśli myślisz o kupnie lub sprzedaży nieruchomości, kluczowe jest teraz posiadanie sprawdzonych informacji i niezawodnego partnera.

Regent Real Estate codziennie monitoruje trendy rynkowe w Zagrzebiu i na wybrzeżu i może pomóc Ci znaleźć najlepszą okazję w szybko zmieniającym się otoczeniu.