I prezzi degli appartamenti a Zagabria sono aumentati del 24%: cosa c'è dietro la nuova ondata di rincari?

Il mercato immobiliare di Zagabria è di nuovo al culmine

Sebbene il mercato immobiliare croato stia visibilmente rallentando, un dato spicca: a Zagabria, i prezzi dei nuovi appartamenti nel primo semestre di quest'anno sono aumentati di un incredibile 24%.
Si tratta della crescita più alta degli ultimi tre anni, nonostante il calo del numero di nuove costruzioni e la diminuzione dell'attività complessiva del mercato.

Questa tendenza arriva in un momento in cui il settore delle costruzioni registra ancora un solido volume di lavoro, ma la maggior parte di questa crescita si riferisce a progetti infrastrutturali e alla ricostruzione post-terremoto, e non alla costruzione di nuovi appartamenti.

La costruzione di nuovi appartamenti sta rallentando – i prezzi aumentano sempre più velocemente

I dati analitici mostrano un chiaro cambiamento nella dinamica:
2022. → il numero di appartamenti completati è cresciuto del 26,9 %
2023. → la crescita è rallentata al 4,3 %
2024. → la crescita si è quasi fermata, solo 0,6 %

Nonostante ciò, i prezzi dei metri quadrati residenziali non hanno seguito questa tendenza.
Al contrario — sono accelerati:
2023. → +2,7 %
2024. → +11,5 %
2025. (primi 6 mesi) → +15,9 %, con un picco a Zagabria: +24,1 %

In altre parole, l'offerta di appartamenti ristagna, mentre i prezzi aumentano più velocemente che mai.

Perché i prezzi aumentano? Le cause principali non sono solo i costi di costruzione

Sebbene l'aumento dei prezzi dei materiali e del lavoro abbia influito sul mercato, questa non è la ragione principale dell'aumento dei prezzi.

Tre fattori hanno il peso maggiore:

1. Offerta limitata e carenza di manodopera
La mancanza di lavoratori qualificati, ma anche la partenza di manodopera edile verso altri paesi dell'UE, ha limitato la capacità di costruire nuovi progetti.

2. Forte domanda a Zagabria e sulla costa
Gli acquirenti continuano a preferire il nuovo, efficiente dal punto di vista energetico e immediatamente abitabile, mentre gli appartamenti più vecchi sono meno richiesti.
La differenza di prezzo tra appartamenti nuovi e usati è sempre più pronunciata.

3. Effetto dell'inflazione e dei bassi tassi di interesse sul risparmio
In un periodo di alta inflazione, molti risparmiatori reindirizzano il capitale in immobili per preservare il valore dei beni.

Dove si costruisce di più? Zagabria continua a prevalere

Sebbene la crescita delle costruzioni stia rallentando, Zagabria ha ancora il maggior numero di nuovi appartamenti in Croazia:
3.943 appartamenti costruiti lo scorso anno

Segue:

Contea di Zara – 2.578 appartamenti
Spalato-Dalmazia – 2.196 appartamenti
Istria – 2.004 appartamenti

Più del 50% di tutti i nuovi appartamenti sono stati costruiti sulla costa lo scorso anno, il che conferma che la domanda sul mare è ancora sostenuta, sebbene in misura minore rispetto agli anni precedenti.

Cresce la differenza tra immobili nuovi e più vecchi

Il mercato si divide gradualmente in due categorie:
- Immobili nuovi, modernamente attrezzati – estremamente richiesti, soprattutto a Zagabria
- Appartamenti più vecchi – sempre più difficili da tenere il passo con l'aumento dei prezzi

Si prevede che la differenza di prezzo tra questi due segmenti continuerà ad aumentare, poiché gli acquirenti scelgono sempre più efficienza energetica, planimetrie funzionali e un adattamento più semplice.

Imposta sugli immobili — i primi effetti sono già visibili

Dall'inizio dell'anno si applica il nuovo quadro fiscale per gli immobili, e i primi effetti si avvertono già:
- la costruzione di nuovi appartamenti sta rallentando
- la domanda degli investitori è più cauta
- alcuni acquirenti stanno ritardando la decisione a causa dell'aumento dei costi di proprietà

Sulla costa, l'effetto dell'imposta è inferiore perché gli acquirenti stranieri continuano a mostrare interesse, ma nella parte continentale si registra già un rallentamento significativo.

Il rallentamento del mercato può innescare conseguenze a catena

Un numero inferiore di transazioni e una costruzione più debole possono riversarsi anche su altri settori dell'economia:
- produzione di materiali da costruzione
- industria del legno
- industria del vetro, della ceramica e dei sanitari
- servizi di progettazione e architettura

Se la tendenza continua fino al 2026, potrebbe esserci un ulteriore indebolimento della manodopera edile e un numero ancora inferiore di nuovi progetti.

Conclusione

L'aumento dei prezzi degli appartamenti a Zagabria del 24% dimostra che la metropoli è ancora il mercato più forte e resiliente in Croazia.
Se stai pensando di acquistare o vendere un immobile, ora è fondamentale avere informazioni verificate e un partner affidabile.

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