Ceny bytů v Záhřebu vzrostly o 24 procent: co stojí za novou vlnou zdražování?

Záhřebský realitní trh opět na vrcholu

Přestože se chorvatský realitní trh viditelně zpomaluje, jeden údaj vyčnívá: v Záhřebu vzrostly ceny nových bytů v prvních šesti měsících letošního roku o neuvěřitelných 24 %.
Jde o největší růst za poslední tři roky, a to navzdory poklesu počtu novostaveb a snížení celkové aktivity na trhu.

Tento trend přichází v době, kdy stavební sektor stále zaznamenává solidní objem práce - ale většina tohoto růstu se týká infrastrukturních projektů a obnovy po zemětřesení, nikoli výstavby nových bytů.

Výstavba nových bytů se zpomaluje - ceny rostou stále rychleji

Analytické údaje ukazují jasnou změnu dynamiky:
2022 → počet dokončených bytů vzrostl o 26,9 %
2023 → růst zpomalil na 4,3 %
2024 → růst téměř ustál, pouze 0,6 %

Navzdory tomu ceny bytových čtverečních metrů nenásledovaly tento trend.
Naopak - zrychlily:
2023 → +2,7 %
2024 → +11,5 %
2025 (prvních 6 měsíců) → +15,9 %, s vrcholem v Záhřebu: +24,1 %

Jinými slovy, nabídka bytů stagnuje, zatímco ceny rostou rychleji než kdykoli předtím.

Proč ceny rostou? Klíčové příčiny nejsou jen stavební náklady

Přestože zdražení materiálů a práce ovlivnilo trh, není to hlavní důvod skoku cen.

Tři faktory mají největší váhu:

1. Omezená nabídka a nedostatek pracovní síly
Nedostatek kvalifikovaných pracovníků, ale i odchod stavební operativy do jiných zemí EU, omezil kapacity pro výstavbu nových projektů.

2. Silná poptávka v Záhřebu a v pobřežní oblasti
Kupující nadále preferují nové, energeticky účinné a ihned obyvatelné, zatímco starší byty se stávají méně žádanými.
Rozdíl v cenách mezi novými a použitými byty je stále výraznější.

3. Účinek inflace a nízkých úroků z úspor
V období vysoké inflace přesměrovávají mnozí střadatelé kapitál do nemovitostí, aby si uchovali hodnotu majetku.

Kde se nejvíce staví? Záhřeb nadále vede

Přestože se růst výstavby zpomaluje, Záhřeb má stále největší počet nových bytů v Chorvatsku:
3 943 bytů postavených v loňském roce

Následují:

Zadarská župa – 2 578 bytů
Splitsko-dalmatská – 2 196 bytů
Istrijská – 2 004 bytů

Více než 50 % všech nových bytů bylo loni postaveno v pobřežní oblasti, což potvrzuje, že poptávka na moři se stále drží - i když slabší než v předchozích letech.

Rostou rozdíly mezi novými a staršími nemovitostmi

Trh se postupně dělí na dvě kategorie:
- Nové, moderně vybavené nemovitosti – mimořádně žádané, zejména v Záhřebu
- Starší byty – stále obtížněji sledují růst cen

Očekává se, že rozdíl v ceně mezi těmito dvěma segmenty se bude nadále zvyšovat, protože kupující si stále více vybírají energetickou účinnost, funkční půdorysy a jednodušší adaptaci.

Daň z nemovitosti - první účinky již viditelné

Od začátku roku se uplatňuje nový daňový rámec pro nemovitosti a první účinky jsou již cítit:
- zpomaluje se výstavba nových bytů
- poptávka investorů je opatrnější
- část kupujících odkládá rozhodnutí kvůli zvýšeným nákladům na vlastnictví

Na pobřeží je účinek daně slabší, protože zahraniční kupci stále projevují zájem, ale v kontinentální části se již zaznamenává citelné zpomalování.

Zpomalení trhu může spustit řetězové důsledky

Menší počet transakcí a slabší výstavba se mohou přelít i do dalších sektorů hospodářství:
- výroba stavebních materiálů
- dřevozpracující průmysl
- průmysl skla, keramiky a sanitárního zařízení
- projekční a architektonické služby

Pokud trend bude pokračovat do roku 2026, mohlo by dojít k dalšímu oslabení stavební operativy a ještě menšímu počtu nových projektů.

Závěr

Růst cen bytů v Záhřebu o 24 % ukazuje, že metropole je i nadále nejsilnějším a nejodolnějším trhem v Chorvatsku.
Pokud uvažujete o koupi nebo prodeji nemovitosti, je nyní klíčové mít ověřené informace a spolehlivého partnera.

Regent Real Estate denně sleduje tržní trendy v Záhřebu a na pobřeží a může vám pomoci najít nejlepší příležitost v prostředí, které se rychle mění.