Ceny bytov v Záhrebe stúpli o 24 percent: čo je za novou vlnou zdražovania?

Záhrebský trh s nehnuteľnosťami opäť na vrchole

Hoci sa chorvátsky trh s nehnuteľnosťami viditeľne spomaľuje, jeden údaj vyčnieva: v Záhrebe ceny nových bytov v prvých šiestich mesiacoch tohto roka vzrástli o neuveriteľných 24 %.
Ide o najväčší rast za posledné tri roky, a to aj napriek poklesu počtu novostavieb a zníženiu celkovej aktivity na trhu.

Tento trend prichádza v čase, keď stavebný sektor stále zaznamenáva solídny objem práce – no väčšina tohto rastu sa vzťahuje na infraštruktúrne projekty a obnovu po zemetrasení, a nie na výstavbu nových bytov.

Výstavba nových bytov sa spomaľuje – ceny rastú čoraz rýchlejšie

Analytické údaje ukazujú jasnú zmenu dynamiky:
2022. → počet dokončených bytov vzrástol o 26,9 %
2023. → rast sa spomalil na 4,3 %
2024. → rast takmer zastal, iba 0,6 %

Napriek tomu ceny bytových štvorcov nenasledovali tento trend.
Práve naopak – zrýchlili:
2023. → +2,7 %
2024. → +11,5 %
2025. (prvých 6 mesiacov) → +15,9 %, s vyvrcholením v Záhrebe: +24,1 %

Inými slovami, ponuka bytov stagnuje, zatiaľ čo ceny rastú rýchlejšie ako kedykoľvek predtým.

Prečo ceny rastú? Kľúčové príčiny nie sú len stavebné náklady

Hoci zdražovanie materiálov a prác ovplyvnilo trh, nie je to hlavný dôvod skoku cien.

Tri faktory majú najväčšiu váhu:

1. Obmedzená ponuka a nedostatok pracovnej sily
Nedostatok kvalifikovaných pracovníkov, ale aj odchod stavebnej operatívy do iných štátov EÚ, obmedzil kapacity na výstavbu nových projektov.

2. Silný dopyt v Záhrebe a pobreží
Kupujúci naďalej preferujú nové, energeticky efektívne a ihneď obývateľné, zatiaľ čo staršie byty sú menej žiadané.
Rozdiel v cenách medzi novými a použitými bytmi je čoraz výraznejší.

3. Účinok inflácie a nízkych úrokových sadzieb na sporenie
V období vysokej inflácie mnohí sporitelia presmerúvajú kapitál do nehnuteľností, aby si zachovali hodnotu majetku.

Kde sa najviac stavia? Záhreb naďalej dominuje

Hoci sa rast výstavby spomaľuje, Záhreb má stále najvyšší počet nových bytov v Chorvátsku:
3 943 bytov postavených minulý rok

Nasledujú:

Zadarská župa – 2 578 bytov
Splitsko-dalmatínska – 2 196 bytov
Istrijská – 2 004 bytov

Viac ako 50 % všetkých nových bytov bolo minulý rok postavených na pobreží, čo potvrdzuje, že dopyt na mori sa stále drží – hoci slabšie ako v predchádzajúcich rokoch.

Rastú rozdiely medzi novými a staršími nehnuteľnosťami

Trh sa postupne delí na dve kategórie:
- Nové, moderne vybavené nehnuteľnosti – mimoriadne žiadané, najmä v Záhrebe
- Staršie byty – čoraz ťažšie sledujú rast cien

Očakáva sa, že rozdiel v cene medzi týmito dvoma segmentmi sa bude naďalej zvyšovať, pretože kupujúci si čoraz viac vyberajú energetickú účinnosť, funkčné pôdorysy a jednoduchšiu adaptáciu.

Daň z nehnuteľností – prvé účinky už viditeľné

Od začiatku roka sa uplatňuje nový daňový rámec pre nehnuteľnosti a prvé účinky sa už pociťujú:
- spomaľuje sa výstavba nových bytov
- dopyt investorov je opatrnejší
- časť kupujúcich odkladá rozhodnutie z dôvodu zvýšených nákladov na vlastníctvo

Na pobreží je účinok dane slabší, pretože zahraniční kupujúci stále prejavujú záujem, ale v kontinentálnej časti sa už zaznamenáva citeľné spomaľovanie.

Spomalenie trhu môže spustiť reťazové následky

Menší počet transakcií a slabšia výstavba sa môžu preniesť aj na ďalšie sektory hospodárstva:
- výroba stavebných materiálov
- drevársky priemysel
- priemysel skla, keramiky a sanitárnych zariadení
- projektantské a architektonické služby

Ak sa trend bude pokračovať do roku 2026, mohlo by dôjsť k ďalšiemu oslabeniu stavebnej operatívy a ešte menšiemu počtu nových projektov.

Záver

Rast cien bytov v Záhrebe o 24 % ukazuje, že metropola je stále najsilnejším a najodolnejším trhom v Chorvátsku.
Ak uvažujete o kúpe alebo predaji nehnuteľnosti, teraz je kľúčové mať overené informácie a spoľahlivého partnera.

Regent Real Estate denne sleduje trendy na trhu v Záhrebe a na pobreží a môže vám pomôcť nájsť najlepšiu príležitosť v prostredí, ktoré sa rýchlo mení.