Immobilier

Français : Résiliation du contrat de location d'un appartement : quand, comment et avec quel préavis

23 octobre 2026 / Regent Split

Résumé

Le contrat de location d'appartement ne peut être résilié qu'en respectant les modalités et les motifs prévus par la loi et le contrat lui-même, et la résiliation doit être faite par écrit et notifiée de manière prouvable à l'autre partie. Le locataire peut résilier un contrat à durée indéterminée moyennant un préavis d'au moins trois mois, tandis que le bailleur ne peut résilier le contrat que pour des motifs légalement reconnus, généralement après un avertissement préalable, avec un délai de préavis de trois (ou six) mois. Le délai de préavis court à compter du premier jour du mois suivant celui de la réception de la résiliation. Dans ce guide, nous expliquons en détail qui peut résilier, quand, avec quel délai de préavis et comment notifier correctement la résiliation.

Points clés

Le congé doit être donné par écrit et notifié de manière probante à l'autre partie.
Le locataire donne congé pour un contrat à durée indéterminée avec un préavis d'au moins trois mois.
Le bailleur ne peut donner congé qu'en vertu de motifs légalement reconnus, généralement après un avertissement de 30 jours.
Le délai de préavis est de trois mois, et de six mois lorsque le bailleur donne congé pour reprise.
Le délai de préavis court à compter du premier jour du mois suivant celui de la réception du congé.
L'expulsion ne se fait pas de manière unilatérale, mais par une procédure judiciaire.

La résiliation d'un contrat de location est une source fréquente de malentendus, le plus souvent parce que les parties se fient à un accord verbal ou à une seule phrase du contrat, plutôt qu'à ce que la loi stipule. En Croatie, le délai de préavis, les motifs et la procédure de résiliation sont régis par la Loi sur la location de logements (Journal officiel, nos 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18, 105/20 et 36/24), et ce sont précisément ces règles qui déterminent la validité de la résiliation.

Nous expliquons ci-dessous de quoi dépend le délai de préavis, comment le locataire et le bailleur résilient le contrat, pour quels motifs et avec quel avertissement, comment délivrer la résiliation pour qu'elle produise effet, et ce qui s'ensuit. Le texte décrit le cadre général ; comme les réglementations peuvent changer et que chaque cas a ses spécificités, il est conseillé de vérifier la situation actuelle avec un avocat avant d'envoyer la résiliation.

De quoi dépend le délai de préavis

Ce que vous êtes autorisé à faire et quand, est déterminé par trois choses : le type de contrat, qui résilie et le motif de la résiliation. Un contrat conclu pour une durée déterminée ne peut en principe pas être résilié à volonté, mais prend fin à l'expiration du terme ou ne peut être résilié que pour les motifs prescrits par la loi ou prévus par le contrat ; si, après l'expiration, le locataire continue à utiliser le logement et que le bailleur ne s'y oppose pas, le contrat est réputé prolongé pour une durée indéterminée. Un contrat à durée indéterminée est plus facile à résilier, mais avec un délai de préavis prévu par la loi.

Les dispositions contractuelles relatives à la résiliation ne sont valables que si elles ne sont pas contraires aux dispositions impératives : une clause qui priverait le locataire de la protection légale ne l'engage pas. C'est pourquoi la première étape est toujours la même : lire le contrat, puis seulement la loi. La plupart des litiges commencent par une clause que personne n'a lue attentivement. Nous écrivons sur ce que doit contenir un contrat de location dans le guide comment rédiger correctement un contrat de location de logement.

Conseil de professionnel : Avant d'envoyer ou de recevoir une résiliation, relisez les dispositions de votre contrat relatives à la résiliation et comparez-les à la loi — si elles diffèrent, c'est la protection légale qui prévaut, et non la clause ; c'est là que les bailleurs et les locataires se trompent le plus souvent.

Quand et comment le locataire résilie-t-il le contrat

Le locataire qui déménage a en principe un chemin plus simple. Un contrat conclu pour une durée indéterminée peut être résilié, mais le locataire est tenu d'en informer le bailleur au moins trois mois avant la date à laquelle il a l'intention de quitter les lieux. La résiliation doit être écrite, mentionner clairement le contrat auquel elle se rapporte et la date à partir de laquelle le délai est calculé. Pendant le délai de préavis, le locataire continue de payer le loyer et les charges, jusqu'à la remise du logement.

Avant de signer la résiliation, il est utile de clarifier à l'avance plusieurs points qui préviennent les litiges ultérieurs :

la date de remise du logement et le procès-verbal d'état des lieux (état des compteurs, clés, éventuels dommages),
ce qu'il advient du dépôt de garantie ou de la caution et dans quel délai elle est restituée,
qui supporte les frais jusqu'à la date de remise.

Conseil de professionnel : Envoyez la résiliation de manière à avoir une preuve de la date de réception et indiquez-y clairement la date de départ — cela fixe le début et la fin du délai de préavis, évitant ainsi tout litige sur la durée pendant laquelle vous payez le loyer.

Quand et comment le bailleur résilie-t-il le contrat

Le bailleur a des possibilités plus restreintes. Il ne peut résilier le contrat que pour les motifs prescrits par la Loi sur la location de logements — par exemple, si le locataire ne paie pas le loyer, sous-loue le logement sans consentement, l'utilise contrairement au contrat, dérange les autres locataires ou effectue des modifications sans autorisation. Dans ces cas, la résiliation est en principe précédée d'une mise en demeure écrite laissant au locataire un délai de 30 jours pour remédier au motif ; s'il y remédie, la résiliation est annulée. Le délai de préavis est alors de trois mois. Exceptionnellement, le bailleur peut résilier sans mise en demeure si le locataire agit plus de deux fois contrairement au contrat ou à la loi, et en cas de retard de paiement pendant deux périodes consécutives, il peut résilier sans respecter le délai de préavis — mais le contrat reste en vigueur si le locataire règle sa dette avant que la résiliation ne lui soit communiquée.

Un cas particulier est la résiliation pour occupation personnelle : si le bailleur a l'intention d'occuper lui-même le logement ou d'y installer ses descendants, parents ou personnes qu'il est tenu d'entretenir, le délai de préavis est de six mois, avec des conditions légales supplémentaires. Dans tous les cas, le bailleur ne doit pas recourir à l'auto-assistance — il ne peut pas changer la serrure, couper l'électricité ni enlever les affaires du locataire. Si le locataire ne quitte pas les lieux après une résiliation valable, la seule voie est une procédure judiciaire d'expulsion.

Conseil de professionnel : En tant que bailleur, fondez toujours la résiliation sur un motif légal concret et une mise en demeure écrite préalable avec un délai de 30 jours — une résiliation sans motif valable ou sans mise en demeure sera rejetée par le tribunal, et vous aurez perdu des mois, tandis qu'une procédure régulière mène à l'expulsion.

Comment remettre correctement la résiliation

Une résiliation dont la réception n'est pas prouvée par l'autre partie ne produit en principe aucun effet, de sorte que le délai de préavis ne commence pas à courir. La loi exige la forme écrite, et en pratique, la résiliation est remise directement avec la signature du destinataire, par courrier recommandé avec accusé de réception ou par l'intermédiaire d'un notaire public. Un simple e-mail ou un message via une application de messagerie ne constituent pas en soi une preuve fiable que la résiliation a été reçue, sauf si le contrat prévoit expressément un tel mode de livraison.

Conservez donc un exemplaire de la résiliation, la preuve d'envoi et la preuve de réception. Sans ces documents, il est difficile de prouver en cas de litige quand le délai a commencé à courir — et c'est précisément de cette date que dépendent la durée des obligations contractuelles.

Conseil de professionnel : S'il est tant soit peu probable qu'un litige survienne, remettez la résiliation par recommandé avec accusé de réception ou par l'intermédiaire d'un notaire public — quelques euros et jours de plus sont moins chers que des mois d'incertitude quant à la validité de la livraison de la résiliation.

Ce qui se passe après la résiliation

Après la résiliation dûment notifiée, une séquence prévisible s'ensuit. Le délai de préavis court à partir du premier jour du mois suivant celui de la réception de la résiliation, et pendant cette période, le loyer et les charges continuent d'être payés. À la fin du délai, le logement est remis avec un procès-verbal d'état des lieux, et la caution ou le dépôt de garantie est calculé et restitué, déduction faite des seuls frais ou dettes prouvables. Si le logement n'est pas remis, le bailleur engage une procédure judiciaire d'expulsion — l'expulsion unilatérale n'est pas autorisée.

Il est également bon de savoir qu'un contrat de location établi ou certifié (solennisé) par un notaire public en tant qu'acte exécutoire peut considérablement raccourcir ce processus, car il permet une expulsion forcée sans procédure préalable — mais seulement si le contrat a été établi ainsi dès le départ. Nous écrivons sur la préparation d'un tel contrat et la protection des deux parties dans le guide location de logement : ce qu'il faut savoir avant de signer.

Conseil de professionnel : Si, en tant que bailleur, vous souhaitez une sécurité en cas d'éventuelle expulsion, envisagez un contrat de location notarié exécutoire dès la conclusion — il n'est pas possible de le transformer ultérieurement en acte exécutoire, et sans lui, l'expulsion passe par un long procès.

Comment Regent peut vous aider

Les problèmes les plus fréquents liés à la résiliation d'un bail surviennent avant la résiliation — dans un contrat mal rédigé. En tant qu'intermédiaire de location, nous aidons les bailleurs et les locataires à ce que le contrat définisse clairement dès le départ les motifs de résiliation, les délais, le dépôt de garantie et la remise des clés, et nous vous orientons sur ce qu'il faut clarifier avant de signer. La résiliation elle-même, la mise en demeure et l'éventuelle procédure judiciaire sont menées par un avocat et un notaire public, tandis que nous vous aidons à éviter le litige.

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Foire aux questions (FAQ)

Puis-je résilier un bail verbalement ?
Non. La résiliation d'un contrat de location de logement doit être faite par écrit, et une résiliation orale est difficile à prouver. Une résiliation écrite avec preuve de livraison est le seul moyen de prouver ultérieurement quand le délai de préavis a commencé à courir.

Quel est le délai de préavis pour le locataire ?
Le locataire qui résilie un contrat conclu pour une durée indéterminée est tenu d'en informer le bailleur au moins trois mois avant la date à laquelle il a l'intention de quitter les lieux. Pendant cette période, il continue de payer le loyer et les charges, jusqu'à la remise du logement.

Pour quels motifs le bailleur peut-il résilier le contrat ?
Uniquement pour les motifs prescrits par la Loi sur la location de logements — par exemple, non-paiement du loyer, sous-location sans consentement ou utilisation du logement contraire au contrat — et cela en principe avec une mise en demeure écrite préalable donnant un délai de 30 jours pour remédier au motif. Dans ces cas, le délai de préavis est de trois mois ; lorsque le bailleur résilie pour son propre emménagement, le délai de préavis est de six mois.

Le bailleur peut-il résilier parce qu'il a trouvé un loyer plus élevé ?
En principe, non. La résiliation du bailleur doit être fondée sur un motif légalement reconnu, et une offre de loyer plus élevé n'est pas en soi un tel motif. Une augmentation de loyer est possible dans le cadre du contrat, mais n'est pas une base de résiliation.

Une résiliation envoyée par e-mail est-elle valable ?
Cela dépend du contrat et de la possibilité de prouver la réception. La loi exige la forme écrite, et la remise directe avec la signature du destinataire, par courrier recommandé avec accusé de réception ou par l'intermédiaire d'un notaire public est une preuve plus fiable qu'un simple e-mail ou message.

Quand le bailleur doit-il restituer le dépôt de garantie ou la caution ?
Le délai et les conditions de restitution devraient être stipulés dans le contrat. Si le contrat est muet à ce sujet, les règles générales du droit des obligations s'appliquent. Le dépôt de garantie est restitué après la remise du logement, diminué uniquement des frais ou dettes prouvables (par exemple, charges impayées ou réparation de dommages).