SIGNAL: I will translate the Croatian text "Ovrha na nekretnini: rizici, postupak i prava kupca" into German. I need to capture the meaning of "enforcement/foreclosure on real estate," "risks," "procedure," and "rights of the buyer." Ovrha na nekretnini: Risiken, Verfahren und Käuferrechte

Die Zwangsvollstreckung in eine Immobilie ist ein gerichtliches Verfahren zum Zwangsverkauf einer Immobilie des Schuldners, um die Geldforderung des Gläubigers zu befriedigen. Der Käufer erwirbt die Immobilie also nicht vom Eigentümer, sondern in einem vom Gericht geführten Verfahren. Der Anfangspreis richtet sich nach dem vom Gericht festgestellten Wert, eine niedrigere Preisangabe ist jedoch keine Garantie für die Rentabilität: Der Käufer kann die Immobilie oft nicht besichtigen, übernimmt den rechtlichen Zustand wie er ist und muss Fristen und Verkaufsbedingungen einhalten. Überprüfen Sie vor der Anmeldung und Zahlung der Kaution den Grundbuchstand, die Verkaufsbedingungen und den Finanzierungsplan, idealerweise mit dem Rat eines Anwalts. Das Eigentum wird auf der Grundlage eines rechtskräftigen Zuschlagsbeschlusses und einer Bestätigung über die Zahlung des Kaufpreises eingetragen, sodass der Käufer keine Erklärung des bisherigen Eigentümers benötigt, wie es bei einem regulären Kaufvertrag der Fall wäre.

Eine Immobilie, die im Rahmen eines Zwangsvollstreckungsverfahrens verkauft wird, sieht selten aus wie ein standardmäßiges beworbenes Angebot. Die Zwangsvollstreckung in eine Immobilie bedeutet einen Zwangsverkauf von Vermögenswerten, der vom Gericht gemäß dem kroatischen Vollstreckungsgesetz (NN 112/12, 25/13, 93/14, 55/16, 73/17, 131/20, 114/22 und 6/24) durchgeführt wird. Der Käufer verhandelt dabei nicht mit dem Eigentümer über Preis, Fristen und Übergabebedingungen, sondern akzeptiert das, was die Verfahrensregeln und Verkaufsbedingungen vorschreiben. Daher erfordert ein Kauf, der bei einem regulären Verkauf einfach wäre, bei einer Zwangsvollstreckung eine andere Vorbereitung. Aus unserer Erfahrung in der Arbeit mit Käufern ziehen Immobilien in der Zwangsvollstreckung am häufigsten durch ihren Anfangspreis Aufmerksamkeit auf sich, während sich die tatsächlichen Risiken erst nach einer detaillierten Prüfung der Dokumentation und der Verkaufsbedingungen zeigen. In diesem Leitfaden erklären wir, wie das Verfahren abläuft, wo sich die Risiken tatsächlich befinden, was der Käufer bei einer Zwangsvollstreckung erwarten kann und wie er sich vorbereiten sollte. Den regulären Ablauf eines Kaufs beschreiben wir im Leitfaden zum Kaufprozess einer Immobilie in Kroatien, und hier behandeln wir, was bei einer Zwangsvollstreckung anders ist.

Inhalt

• Was ist eine Zwangsvollstreckung in eine Immobilie und wie unterscheidet sie sich von einem regulären Kauf und Verkauf?
• Wie sieht der Verkauf einer Immobilie im Zwangsvollstreckungsverfahren aus?
• Risiken für den Käufer
• Rechte des Käufers im Verfahren und nach dem Zuschlag
• Wie man sich vor der Anmeldung zur Auktion vorbereitet
• Für wen ist der Kauf in der Zwangsvollstreckung geeignet?
• Wie Regent Ihnen helfen kann
• Häufig gestellte Fragen

Wichtige Erkenntnisse

• Die Zwangsvollstreckung in eine Immobilie ist ein Zwangsverkauf, der vom Gericht durchgeführt wird, sodass der Käufer nicht vom bisherigen Eigentümer kauft.
• Die reguläre Verkaufsart ist eine elektronische öffentliche Versteigerung über die FINA, und der Anfangspreis muss nicht unter dem Marktwert liegen.
• Die Höhe der Kaution, Fristen und Bedingungen werden durch die Verkaufsbedingungen festgelegt, und die Frist für die Zahlung des Kaufpreises darf drei Monate ab dem Verkaufsdatum nicht überschreiten.
• Hypotheken erlöschen in der Regel mit dem Zuschlag, während Realservituten, reale Lasten und das Baurecht bestehen bleiben, und eingetragene Miet- oder Pachtverhältnisse können wirksam bleiben.
• Das Eigentum wird auf der Grundlage eines rechtskräftigen Zuschlagsbeschlusses und einer Bestätigung über die Zahlung des Kaufpreises eingetragen, ohne eine Erklärung des bisherigen Eigentümers.
• Die größten Risiken sind der unbekannte Zustand der Immobilie, bestehen bleibende Belastungen, ein Nutzer in der Immobilie und kurze Fristen.

Was ist eine Zwangsvollstreckung in eine Immobilie und wie unterscheidet sie sich von einem regulären Kauf und Verkauf?

Die Zwangsvollstreckung in eine Immobilie ist ein gerichtliches Verfahren, bei dem die Immobilie des Schuldners (Vollstreckungsschuldners) verkauft wird, um aus dem Kaufpreis die Geldforderung des Gläubigers (Vollstreckungsgläubigers) zu befriedigen. Das Verfahren wird gemäß dem Vollstreckungsgesetz durchgeführt, und der Verkauf wird vom Gericht geleitet, was die Position des Käufers im Vergleich zu einem regulären Kauf und Verkauf wesentlich verändert.

• Keine Verhandlungen mit dem Eigentümer: Preis, Fristen und Bedingungen werden vom Gericht festgelegt, und der Käufer meldet sich zu einem bereits veröffentlichten Verkauf an.
• Kein Kaufvertrag im üblichen Sinne: Die Grundlage des Erwerbs ist der gerichtliche Zuschlagsbeschluss.
• Keine Erklärung des bisherigen Eigentümers für die Eintragung: Die Zustimmung des Eigentümers, die bei einem regulären Kauf und Verkauf über die clausula intabulandi (mehr dazu im Leitfaden zur Tabularurkunde) gefordert wird, ist hier nicht erforderlich.
• Kein Verkäufer im klassischen Sinne: Daher ist der übliche Käuferschutz, zum Beispiel Rechte wegen versteckter Mängel gegenüber dem Verkäufer, nicht anzunehmen.

Was von den üblichen Käuferrechten im Zwangsvollstreckungsverkauf tatsächlich gilt, sollten Sie vor der Anmeldung mit einem Anwalt klären, und nicht erst, wenn sich das Problem zeigt.

Professioneller Rat: Betrachten Sie einen Kauf in der Zwangsvollstreckung als einen Kauf vom Gericht nach vorher festgelegten Regeln und nicht als eine Gelegenheit zur Verhandlung. Wenn Sie für Ihre Sicherheit eine Einigung mit dem Verkäufer benötigen, ist der Zwangsverkauf meist nicht der richtige Weg.

Wie sieht der Verkauf einer Immobilie im Zwangsvollstreckungsverfahren aus?

Der Verkauf einer Immobilie im Zwangsvollstreckungsverfahren erfolgt in einer Reihe von Schritten, die vom Gericht festgelegt werden, und der Käufer wird erst in einem Teil des Verfahrens einbezogen. Der Ablauf ist grob wie folgt:





Die reguläre Art des Immobilienverkaufs im Zwangsvollstreckungsverfahren ist die elektronische öffentliche Versteigerung über die FINA, während das Vollstreckungsgesetz unter bestimmten Bedingungen auch den Verkauf durch direkte Vereinbarung zulässt. Die konkreten Beträge und Fristen unterscheiden sich von Fall zu Fall, daher sollten Sie diese immer aus der Einladung und den Verkaufsbedingungen entnehmen und nicht aus Erfahrungen mit anderen Immobilien.

Professioneller Rat: Gehen Sie die Verkaufsbedingungen Satz für Satz durch und notieren Sie alle Zahlen und Daten: Kaution, Anmeldefrist, Zahlungsfrist und Auktionsdatum. Diese Liste ist Ihr Verpflichtungskalender, und eine versäumte Frist kann in der Zwangsvollstreckung in der Regel nicht nachgeholt werden.

Risiken für den Käufer

Ein Kauf in der Zwangsvollstreckung ist keine versteckte Gelegenheit ohne Preis, und die Risiken konzentrieren sich auf einige wiederkehrende Punkte.

• Bestehen bleibende Belastungen: Nicht alle Belastungen erlöschen mit dem Verkauf. Eingetragene Pfandrechte erlöschen in der Regel mit der Rechtskraft des Zuschlagsbeschlusses (Art. 86), während Realservituten, reale Lasten und das Baurecht nicht mit dem Verkauf erlöschen. Bei persönlichen Servituten ist es wichtig, wann sie im Verhältnis zu dem Recht eingetragen wurden, zu dessen Befriedigung die Zwangsvollstreckung durchgeführt wird. Eine genaue Liste der bestehen bleibenden Rechte finden Sie im Grundbuchauszug und den Verkaufsbedingungen; wie man diese liest, erklären wir im Leitfaden zum Eigentumsblatt, Grundbuch und Kataster.
• Miete und Pacht: Prüfen Sie besonders, ob für die Immobilie ein Miet- oder Pachtvertrag besteht. Ein eingetragener Miet- oder Pachtvertrag bleibt unter bestimmten Bedingungen auch nach dem Verkauf wirksam, und der Käufer tritt dann an die Stelle des bisherigen Vermieters bzw. Verpächters (Art. 88), was wichtig ist, wenn Sie eine Wohnung als Investition kaufen.
• Zustand der Immobilie: Die Möglichkeit der Besichtigung sollte in den Verkaufsbedingungen überprüft werden, da das Gericht im Verkaufsbeschluss die Besichtigungszeit festlegt und einen ungehinderten Zugang durch den Gerichtsvollzieher gewährleisten kann. Der tatsächliche Zugang kann jedoch erschwert sein, wenn die Immobilie vom Schuldner oder Dritten genutzt wird. Mängel, ungeklärte Dokumentation und nicht eingetragene Änderungen können erst nach dem Zuschlag entdeckt werden.
• Nutzer in der Immobilie: Ein Kauf bedeutet nicht, dass die Immobilie physisch leer steht. Nach der Rechtskraft des Zuschlagsbeschlusses und der Zahlung des Kaufpreises erlässt das Gericht einen Beschluss über die Übergabe der Immobilie an den Käufer, und wenn diese nicht freiwillig übergeben wird, kann die Besitzübergabe weitere Schritte erfordern. Die Verkaufsbedingungen sollten Informationen darüber enthalten, ob die Immobilie frei von Personen und Sachen ist, prüfen Sie dies daher vor der Versteigerung.
• Fristen und Kaution: Die Frist für die Zahlung des Kaufpreises ist in den Verkaufsbedingungen angegeben und darf drei Monate ab dem Verkaufsdatum nicht überschreiten. Zahlt der Käufer, dem die Immobilie zugeschlagen wurde, den Kaufpreis nicht fristgerecht, erklärt das Gericht den Verkauf für ungültig und ordnet einen neuen Verkauf an. Aus der hinterlegten Kaution können dann die Kosten des neuen Verkaufs und die Differenz zwischen dem beim ersten und dem neuen Verkauf erzielten Preis beglichen werden. Darüber entscheidet das Gericht, sodass die Kaution nicht automatisch eine verlorene Anzahlung ist, aber ein tatsächliches finanzielles Risiko darstellt.
• Dauer des Verfahrens: Gegen den Zuschlagsbeschluss besteht ein Beschwerderecht, sodass sich die Endgültigkeit des Erwerbs und die Übergabe der Immobilie verzögern können.

Professioneller Rat: Berechnen Sie vor der Anmeldung zur Auktion die Gesamtkosten, nicht nur den Gebotspreis: Fügen Sie die Kosten für eine eventuelle Räumung, Renovierung und Rechtsberatung hinzu. Ein niedrigerer Anfangspreis wird oft teilweise durch diese Posten wieder ausgeglichen.

Rechte des Käufers im Verfahren und nach dem Zuschlag

Der Käufer im Zwangsvollstreckungsverfahren ist nicht schutzlos, aber sein Schutz ist anders strukturiert als bei einem regulären Kauf. Das zentrale Recht ist das stärkste: Das Eigentum wird unabhängig davon erworben, ob der bisherige Eigentümer zustimmt. Ein rechtskräftiger Zuschlagsbeschluss ist die Grundlage für die Eintragung des Eigentumsrechts des Käufers, jedoch ist für die Durchführung der Eintragung auch erforderlich, dass der Käufer den Kaufpreis hinterlegt hat. Das Grundbuchgericht führt die Eintragung auf der Grundlage des rechtskräftigen Zuschlagsbeschlusses und der Bestätigung des Vollstreckungsgerichts über die Zahlung des Kaufpreises durch (Art. 108), und danach erlässt das Gericht einen Beschluss über die Übergabe der Immobilie an den Käufer. Was eine Eintragung ist und wie sie abläuft, beschreiben wir im Leitfaden zur Eintragung einer Immobilie in Kroatien. Gegen den Zuschlagsbeschluss haben die Parteien des Verfahrens, d.h. der Vollstreckungsgläubiger und der Vollstreckungsschuldner, sowie bei Verkäufen durch Versteigerung auch die Personen, die als Bieter an der Versteigerung teilgenommen haben (Art. 105), ein Beschwerderecht. Die allgemeine Beschwerdefrist beträgt acht Tage (Art. 11), unter Beachtung der im Vollstreckungsgesetz vorgeschriebenen Zustellungsregeln: Der Beschluss gilt für die Personen, denen der Verkaufsbeschluss und die Auktionsteilnehmer zugestellt werden, als am dritten Tag nach der Veröffentlichung am Gerichtsaushang zugestellt (Art. 103). Aufgrund dieser kurzen Frist muss sofort nach Veröffentlichung des Beschlusses über die Beschwerde entschieden werden. Der Käufer hat auch das Recht, dass der Verkauf gemäß den in der Einladung veröffentlichten Bedingungen und zu gleichen Regeln für alle Bieter durchgeführt wird. Für rechtliche Schritte und die gerichtliche Kommunikation benötigen Sie einen Anwalt, und eine Agentur kann bei der Vorbereitung und Prüfung der Immobilie helfen.

Professioneller Rat: Stellen Sie dem Anwalt eine konkrete Frage, bevor Sie die Kaution zahlen: Was genau erwerbe ich mit dem Zuschlag und was bleibt auf der Immobilie? Die Antwort sollte auf dem Grundbuchstand und der Akte des Falles basieren und nicht auf allgemeiner Erfahrung.

Wie man sich vor der Anmeldung zur Auktion vorbereitet

Die Vorbereitung auf die Auktion entscheidet über die Rentabilität des Kaufs, und die meisten Prüfungen können durchgeführt werden, bevor Sie überhaupt Geld einzahlen. Empfohlene Prüfliste:

• Grundbuchauszug: Wer ist als Eigentümer eingetragen, welche Rechte und Lasten (Hypotheken, Dienstbarkeiten, Miete oder Pacht) bestehen und gibt es Vermerke über Streitigkeiten.
• Akte des Verfahrens und Verkaufsbedingungen: Festgestellter Wert, Gutachten, Angabe, ob die Immobilie frei von Personen und Sachen ist, Fristen und Kaution.
• Marktvergleich: Tatsächlicher Wert der Immobilie im Verhältnis zum Anfangspreis. Wie der Wert geschätzt wird, beschreiben wir im Leitfaden zur Immobilienbewertung.
• Rechtliche und technische Prüfung: Baurechtmäßigkeit, Eintragung des tatsächlichen Zustands und externe Begutachtung, wenn eine Besichtigung unmöglich ist. Der Umfang einer solchen Prüfung wird im Leitfaden zur Immobilienprüfung vor dem Kauf beschrieben.
• Finanzierung und Kosten: Mittel für die Kaution und den Kaufpreis innerhalb einer Frist, die drei Monate ab dem Verkaufsdatum nicht überschreiten darf, sowie zusätzliche Erwerbs- und Umzugskosten.
• Rechtsberatung: Ein Anwalt, der das Vollstreckungsverfahren kennt und die Verkaufsbedingungen sowie die Akte prüft.

Professioneller Rat: Legen Sie im Voraus eine Obergrenze fest, bis zu der Sie bereit sind zu bieten, und überschreiten Sie diese nicht. Eine Auktion erzeugt Druck, und eine im Moment des Bietens getroffene Entscheidung ist selten die, die Sie nach ruhiger Überlegung treffen würden.

Für wen ist der Kauf in der Zwangsvollstreckung geeignet?

Der Kauf in der Zwangsvollstreckung ist am häufigsten für professionelle Käufer geeignet, die das rechtliche Risiko einschätzen und den Projektplan an die gerichtlichen Fristen anpassen können. Dazu gehören Entwicklungsgesellschaften, Investoren und Käufer, die über eine GmbH kaufen, denn für sie ist ein niedrigerer Einstiegspreis nur sinnvoll, wenn eine detaillierte rechtliche Prüfung im Voraus durchgeführt wurde und der Zeitrahmen des Verfahrens mit dem Plan abgestimmt ist, da sich die gerichtlichen Fristen nicht an den Investitionskalender anpassen. Ausländische Käufer und ausländische juristische Personen können teilnehmen, müssen aber die erforderlichen Unterlagen und die Finanzierung innerhalb der vom Gericht festgelegten Fristen im Voraus vorbereiten. Informationen zum Kauf als Ausländer finden Sie auf der Seite Dienstleistungen für ausländische Käufer. Für Käufer, die eine Immobilie zum Eigengebrauch suchen, ist die Zwangsvollstreckung anspruchsvoller: Die Unmöglichkeit der Besichtigung, kurze Fristen und die Möglichkeit, dass die Immobilie durch Räumung übergeben werden muss, sind schwer mit der Notwendigkeit zu vereinbaren, innerhalb einer bestimmten Frist einzuziehen.

Professioneller Rat: Stellen Sie sich die Frage, was Sie tun, wenn die Immobilie nach dem Zuschlag nicht innerhalb der von Ihnen benötigten Frist bewohnbar ist. Wenn Sie keine Antwort haben, ist eine Zwangsversteigerung möglicherweise nicht für Ihren Plan geeignet.

Wie Regent Ihnen helfen kann

Regent kann Ihnen bei der Vorbereitung des Kaufs helfen: bei der Überprüfung des Grundbuchstands und der Dokumentation, dem Vergleich des Anfangspreises mit dem Marktwert und der Organisation der notwendigen fachlichen Prüfungen. Wenn Rechtsberatung oder gerichtliche Schritte erforderlich sind, können wir Sie an einen geeigneten Anwalt verweisen. Wenn Sie einen Kauf in der Zwangsvollstreckung in Betracht ziehen, kontaktieren Sie uns oder sehen Sie, wie ein Kauf mit Regent aussieht.

Häufig gestellte Fragen

Was ist eine Zwangsvollstreckung in eine Immobilie?

Die Zwangsvollstreckung in eine Immobilie ist ein gerichtliches Verfahren, bei dem die Immobilie des Schuldners zwangsverkauft wird, um aus dem Kaufpreis die Geldforderung des Gläubigers zu befriedigen. Der Käufer schließt daher keinen Vertrag mit dem bisherigen Eigentümer, sondern kauft in einem vom Gericht geführten Verfahren gemäß den Regeln des Vollstreckungsgesetzes.

Ist eine Immobilie in der Zwangsvollstreckung billiger als der Marktwert?

Nicht unbedingt. Der Anfangspreis richtet sich nach dem vom Gericht festgestellten Wert, und dieser Wert kann niedriger oder höher als der Marktwert sein, sodass ein niedrigerer Preis allein kein Beweis für einen günstigen Kauf ist. Vergleichen Sie vor dem Bieten den festgestellten Wert mit den Preisen ähnlicher Immobilien und den Gesamtkosten des Kaufs.

Wie wird eine Immobilie im Zwangsvollstreckungsverfahren verkauft und wie meldet sich der Käufer an?

Die reguläre Art des Immobilienverkaufs im Zwangsvollstreckungsverfahren ist eine elektronische öffentliche Versteigerung, die von der FINA über das e-Dražba-System durchgeführt wird, auf der Grundlage eines Verkaufsbeschlusses des Gerichts. Der Käufer meldet sich innerhalb der in der Einladung zur Teilnahme genannten Frist und auf die dort angegebene Weise an und zahlt vor dem Bieten eine Kaution in der Höhe, die in den Verkaufsbedingungen festgelegt ist. Das Vollstreckungsgesetz erlaubt unter bestimmten Bedingungen auch den Verkauf durch direkte Vereinbarung.

Gehen Hypotheken und andere Lasten auf den Käufer über?

Nicht alle Lasten erlöschen mit dem Verkauf der Immobilie. Eingetragene Pfandrechte erlöschen in der Regel mit der Rechtskraft des Zuschlagsbeschlusses, während dingliche Dienstbarkeiten, reale Lasten und das Baurecht nicht mit dem Verkauf erlöschen. Bei persönlichen Dienstbarkeiten ist es wichtig, wann sie im Verhältnis zu dem Recht, zu dessen Befriedigung die Zwangsvollstreckung durchgeführt wird, eingetragen wurden. Eine genaue Liste der bestehen bleibenden Rechte prüfen Sie vor der Anmeldung im Grundbuchauszug und den Verkaufsbedingungen.

Erlischt ein Miet- oder Pachtverhältnis einer Immobilie durch den Zwangsverkauf?

Nicht immer. Ein Miet- oder Pachtvertrag, der vor dem Erwerb des Pfandrechts oder des Befriedigungsrechts abgeschlossen und im Grundbuch eingetragen wurde, erlischt nicht durch den Verkauf, sodass der Käufer an die Stelle des bisherigen Vermieters oder Verpächters tritt. Ein nicht so eingetragener Miet- oder Pachtvertrag erlischt mit der Rechtskraft des Zuschlagsbeschlusses.

Benötigt der Käufer eine Erklärung des bisherigen Eigentümers für die Eintragung des Eigentums?

Nein, bei einer Zwangsvollstreckung benötigt der Käufer keine Erklärung des Vollstreckungsschuldners (clausula intabulandi) wie bei einem regulären Kaufvertrag. Das Grundbuchgericht führt die Eintragung auf der Grundlage des rechtskräftigen Zuschlagsbeschlusses und der Bestätigung des Vollstreckungsgerichts durch, dass der Käufer den Kaufpreis hinterlegt hat.

Kann ich die Immobilie vor der Auktion besichtigen?

Die Möglichkeit der Besichtigung sollte in den Verkaufsbedingungen überprüft werden, da das Gericht im Verkaufsbeschluss die Besichtigungszeit festlegt und einen ungehinderten Zugang durch den Gerichtsvollzieher gewährleisten kann. Der tatsächliche Zugang kann jedoch erschwert sein, wenn die Immobilie vom Schuldner oder Dritten genutzt wird, daher beurteilen Sie vor dem Bieten, welche Besichtigung möglich ist.

Bleibt der ehemalige Eigentümer nach dem Verkauf in der Immobilie?

Die Immobilie muss nach dem Zuschlag nicht physisch leer stehen. Nach Rechtskraft des Zuschlagsbeschlusses und Zahlung des Kaufpreises erlässt das Gericht einen Beschluss über die Übergabe der Immobilie an den Käufer, und wenn diese nicht freiwillig übergeben wird, kann die Besitzübergabe weitere Schritte erfordern. Die Verkaufsbedingungen sollten Informationen darüber enthalten, ob die Immobilie frei von Personen und Sachen ist, prüfen Sie dies daher vor dem Bieten.

Was passiert, wenn der Käufer den Kaufpreis nicht fristgerecht zahlt?

Zahlt der Käufer, dem die Immobilie zugeschlagen wurde, den Kaufpreis nicht fristgerecht, erklärt das Gericht den Verkauf für ungültig und ordnet einen neuen Verkauf an. Aus der hinterlegten Kaution können dann die Kosten des neuen Verkaufs und die Differenz zwischen dem beim ersten und dem neuen Verkauf erzielten Preis beglichen werden, worüber das Gericht entscheidet. Die Zahlungsfrist ist in den Verkaufsbedingungen angegeben und darf drei Monate ab dem Verkaufsdatum nicht überschreiten.

Wer kann gegen den Zuschlagsbeschluss Beschwerde einlegen?

Gegen den Zuschlagsbeschluss können der Vollstreckungsgläubiger und der Vollstreckungsschuldner Beschwerde einlegen, und bei Verkäufen durch Versteigerung auch die Personen, die als Bieter an der Versteigerung teilgenommen haben. Die allgemeine Beschwerdefrist beträgt acht Tage, unter Beachtung der im Vollstreckungsgesetz vorgeschriebenen Zustellungsregeln.

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