Exekúcia na nehnuteľnosti: riziká, postup a práva kupujúceho

Exekúcia nehnuteľnosti je súdny proces núteného predaja nehnuteľnosti dlžníka s cieľom uspokojiť peňažnú pohľadávku veriteľa, takže kupujúci nekupuje od vlastníka, ale v rámci konania vedeného súdom. Počiatočná cena je viazaná na hodnotu určenú súdom, ale nižšia cena nie je zárukou výhodnosti: kupujúci často nemôže nehnuteľnosť obhliadnuť, preberá právny stav taký, aký je, a musí dodržiavať lehoty a podmienky predaja. Pred podaním žiadosti a zaplatením zálohy si overte stav zápisu v katastri, podmienky predaja a plán financovania, s právnou radou. Vlastníctvo sa zapisuje na základe právoplatného uznesenia o udelení a potvrdenia o zaplatení kúpnej ceny, takže kupujúci nepotrebuje vyhlásenie doterajšieho vlastníka ako pri bežnej kúpe a predaji.

Nehnuteľnosť predávaná v exekučnom konaní zriedka vyzerá ako štandardná inzerovaná ponuka. Exekúcia nehnuteľnosti znamená nútený predaj majetku vykonávaný súdom podľa Exekučného zákona (NN 112/12, 25/13, 93/14, 55/16, 73/17, 131/20, 114/22 a 6/24), pričom kupujúci sa s vlastníkom nedohoduje na cene, lehotách a podmienkach odovzdania, ale akceptuje to, čo predpisujú pravidlá konania a podmienky predaja. Preto kúpa, ktorá by pri bežnom predaji bola jednoduchá, si pri exekúcii vyžaduje inú prípravu.Z našich skúseností s kupujúcimi nehnuteľnosti v exekúcii najčastejšie pritiahnu pozornosť počiatočnou cenou, zatiaľ čo skutočné riziká sa ukážu až po podrobnej prehliadke dokumentácie a podmienok predaja. V tomto sprievodcovi vysvetľujeme, ako postup vyzerá, kde sa riziká skutočne nachádzajú, čo môže kupujúci v exekúcii očakávať a ako sa pripraviť. Bežný priebeh kúpy popisujeme v sprievodcovi o procese kúpy a predaja nehnuteľnosti v Chorvátsku a tu sa zaoberáme tým, čo je pri exekúcii iné.

Obsah

• Čo je exekúcia nehnuteľnosti a čím sa líši od bežného nákupu a predaja
• Ako vyzerá predaj nehnuteľnosti v exekučnom konaní
• Riziká pre kupujúceho
• Práva kupujúceho v konaní a po udelení
• Ako sa pripraviť pred prihlásením na dražbu
• Pre koho je kúpa v exekúcii vhodná
• Ako Vám Regent môže pomôcť
• Často kladené otázky

Kľúčové poznatky

• Exekúcia nehnuteľnosti je nútený predaj, ktorý vykonáva súd, takže kupujúci nekupuje od doterajšieho vlastníka.
• Bežným spôsobom predaja je elektronická verejná dražba prostredníctvom FINA, pričom počiatočná cena nemusí byť nižšia ako trhová.
• Výška zálohy, lehoty a podmienky určujú podmienky predaja a lehota na zaplatenie kúpnej ceny nesmie byť dlhšia ako tri mesiace odo dňa predaja.
• Záložné práva spravidla zanikajú udelením, zatiaľ čo vecné bremená, vecné ťarchy a právo stavby zostávajú, a zapísaný nájom alebo prenájom môže zostať v platnosti.
• Vlastníctvo sa zapisuje na základe právoplatného uznesenia o udelení a potvrdenia o zaplatení kúpnej ceny, bez vyhlásenia doterajšieho vlastníka.
• Najväčšími rizikami sú neznámy stav nehnuteľnosti, zostávajúce bremeno, užívateľ v nehnuteľnosti a krátke lehoty.

Čo je exekúcia nehnuteľnosti a čím sa líši od bežného nákupu a predaja

Exekúcia nehnuteľnosti je súdny proces, v ktorom sa nehnuteľnosť dlžníka (exekvovaného) predáva s cieľom uspokojiť z kúpnej ceny peňažnú pohľadávku veriteľa (navrhovateľa exekúcie). Proces sa vykonáva podľa Exekučného zákona a predaj vedie súd, čo podstatne mení postavenie kupujúceho v porovnaní s bežným nákupom a predajom.

• Žiadne rokovania s vlastníkom: cenu, lehoty a podmienky určuje súd, a kupujúci sa prihlasuje na už zverejnený predaj.
• Neexistuje kúpno-predajná zmluva v obvyklom zmysle: základom nadobudnutia je súdne uznesenie o udelení.
• Nevyžaduje sa vyhlásenie doterajšieho vlastníka pre zápis: súhlas vlastníka, ktorý sa pri bežnom kúpno-predajnom procese vyžaduje prostredníctvom clausula intabulandi (viac v sprievodcovi o tabularnom dokumente), tu nie je potrebný.
• Neexistuje predávajúci v klasickom zmysle: preto sa obvyklá ochrana kupujúceho, napríklad práva z dôvodu skrytých vád voči predávajúcemu, nesmie predpokladať.

Čo z bežných práv kupujúceho skutočne platí pri exekučnom predaji, posúďte s advokátom pred prihlásením, a nie až keď sa problém prejaví.

Profesionálny tip: Kúpu v exekúcii vnímajte ako kúpu od súdu podľa vopred stanovených pravidiel, a nie ako príležitosť na vyjednávanie. Ak je pre Vašu bezpečnosť nevyhnutná dohoda s predávajúcim, exekučný predaj najčastejšie nie je správna cesta.

Ako vyzerá predaj nehnuteľnosti v exekučnom konaní

Predaj nehnuteľnosti v exekučnom konaní prebieha v sérii krokov, ktoré určuje súd, a kupujúci sa zapája len do časti konania. Priebeh je rámcovo nasledovný:

1. Súd určuje hodnotu nehnuteľnosti, najčastejšie na základe znaleckého posudku, a táto hodnota slúži ako východiskový bod pre cenu.
2. Súd vydáva uznesenie o predaji a FINA zverejňuje výzvu na účasť na elektronickej verejnej dražbe (e-Dražba) s podmienkami predaja, počiatočnou cenou, výškou zálohy a lehotami.
3. Záujemcovia sa prihlasujú a platia zálohu v lehote a spôsobom uvedeným vo výzve.
4. Nasleduje licitácia a najvýhodnejší ponukateľ má prednosť.
5. Kupujúci platí kúpnu cenu v lehote určenej v podmienkach predaja, ktorá nesmie byť dlhšia ako tri mesiace odo dňa predaja.
6. Súd vydáva rozhodnutie o udelení, a po jeho právoplatnosti a zaplatení kúpnej ceny nasleduje zápis vlastníctva a odovzdanie nehnuteľnosti kupujúcemu.

Bežným spôsobom predaja nehnuteľnosti v exekučnom konaní je elektronická verejná dražba prostredníctvom FINA, zatiaľ čo Exekučný zákon za určitých podmienok pripúšťa aj predaj priamou dohodou. Konkrétne sumy a lehoty sa líšia prípad od prípadu, preto ich vždy čítajte z výzvy a podmienok predaja, a nie zo skúsenosti s inou nehnuteľnosťou.

Profesionálny tip: Prejdite si podmienky predaja vetu po vete a vyhraďte si všetky čísla a dátumy: zálohu, termín prihlásenia, termín platby a dátum dražby. Tento zoznam je Váš kalendár povinností a zmeškaná lehota v exekúcii sa spravidla nedá nahradiť.

Riziká pre kupujúceho

Kúpa v exekúcii nie je skrytá príležitosť bez ceny, a riziká sa zoskupujú okolo niekoľkých opakujúcich sa miest.

• Zostávajúce ťarchy: nie všetky ťarchy predajom zanikajú. Zapísané záložné práva spravidla zanikajú právoplatnosťou uznesenia o udelení (čl. 86.), zatiaľ čo vecné bremená, vecné ťarchy a právo stavby predajom nezanikajú. Pri osobných vecných bremenách je dôležité, kedy boli zapísané vo vzťahu k právu, pre ktorého uspokojenie sa exekúcia vykonáva. Presný zoznam práv, ktoré zostávajú, si overte vo výpise z katastra nehnuteľností a v podmienkach predaja; ako ho čítať, vysvetľujeme v sprievodcovi o liste vlastníctva, katastri a pozemkovej knihe.
• Nájom a prenájom: osobitne si overte, či na nehnuteľnosti existuje nájomná alebo nájomná zmluva. Zapísaný nájom alebo prenájom pod určitými podmienkami zostáva v platnosti aj po predaji, a kupujúci potom vstupuje na miesto doterajšieho prenajímateľa alebo nájomcu (čl. 88.), čo je dôležité, ak kupujete byt ako investíciu.
• Stav nehnuteľnosti: možnosť obhliadky je potrebné overiť v podmienkach predaja, pretože súd v uznesení o predaji určuje čas obhliadky a môže zabezpečiť nerušený prístup prostredníctvom súdneho exekútora. Skutočný prístup však môže byť sťažený, ak nehnuteľnosť užívajú exekvovaný alebo tretie osoby. Nedostatky, neupravená dokumentácia a nezapísané úpravy sa môžu odhaliť až po udelení.
• Užívateľ v nehnuteľnosti: kúpa neznamená, že nehnuteľnosť je fyzicky prázdna. Po právoplatnosti uznesenia o udelení a zaplatení kúpnej ceny súd vydáva uznesenie o odovzdaní nehnuteľnosti kupujúcemu, a ak sa nehnuteľnosť neodovzdá dobrovoľne, odovzdanie držby môže vyžadovať ďalšie konanie. Podmienky predaja by mali obsahovať informáciu, či je nehnuteľnosť voľná od osôb a vecí, preto si to overte pred licitovaním.
• Lehoty a záloha: lehota na zaplatenie kúpnej ceny je uvedená v podmienkach predaja a nesmie byť dlhšia ako tri mesiace odo dňa predaja. Ak kupujúci, ktorému bola nehnuteľnosť udelená, nezaplatí kúpnu cenu v lehote, súd vyhlási predaj za neplatný a určí nový predaj, a zloženej zálohy sa môžu uspokojiť náklady na nový predaj a rozdiel medzi cenou dosiahnutou pri prvom a novom predaji. O tom rozhoduje súd, takže záloha nie je automaticky stratený vklad, ale predstavuje skutočné finančné riziko.
• Trvanie konania: proti uzneseniu o udelení existuje právo na odvolanie, takže konečnosť nadobudnutia a odovzdanie nehnuteľnosti sa môže predĺžiť.

Profesionálny tip: Pred prihlásením na dražbu vypočítajte celkové náklady, a nielen vydraženú cenu: pridajte náklady na prípadné vysťahovanie, úpravy a právnu pomoc. Nižšia počiatočná cena sa často čiastočne vráti prostredníctvom týchto položiek.

Práva kupujúceho v konaní a po udelení

Kupujúci v exekučnom konaní nie je bez ochrany, ale jeho ochrana je usporiadaná inak ako pri bežnom nákupe. Centrálne právo je to najsilnejšie: vlastníctvo sa nadobúda bez ohľadu na to, či s tým doterajší vlastník súhlasí. Právoplatné uznesenie o udelení je základom pre zápis vlastníckeho práva kupujúceho, ale na vykonanie zápisu je potrebné aj to, aby kupujúci zložil kúpnu cenu. Katastrálny súd vykoná zápis na základe právoplatného uznesenia o udelení a potvrdenia exekučného súdu o zaplatení kúpnej ceny (čl. 108.), a potom súd vydá uznesenie o odovzdaní nehnuteľnosti kupujúcemu. Čo je zápis a ako prebieha, popisujeme v sprievodcovi o zápise nehnuteľnosti v Chorvátsku. Proti uzneseniu o udelení majú právo na odvolanie účastníci konania, teda navrhovateľ exekúcie a exekvovaný, a pri predaji prostredníctvom dražby aj osoby, ktoré sa na dražbe zúčastnili ako uchádzači (čl. 105.). Všeobecná lehota na odvolanie je osem dní (čl. 11.), s pravidlami doručovania stanovenými Exekučným zákonom: rozhodnutie sa osobám, ktorým sa doručuje uznesenie o predaji a účastníkom dražby, považuje za doručené uplynutím tretieho dňa od zverejnenia na úradnej tabuli súdu (čl. 103.). Z dôvodu tak krátkej lehoty je potrebné o odvolaní rozhodnúť ihneď po zverejnení rozhodnutia. Kupujúci má tiež právo, aby sa predaj vykonal podľa podmienok zverejnených vo výzve, pod rovnakými pravidlami pre všetkých uchádzačov. Pre právne kroky a súdnu komunikáciu potrebujete advokáta, a agentúra môže pomôcť pri príprave a overení nehnuteľnosti.

Profesionálny tip: Položte advokátovi konkrétnu otázku pred zaplatením zálohy: čo presne získavam udelením a čo zostáva na nehnuteľnosti? Odpoveď by mala byť založená na stave zápisu v katastri a spise prípadu, a nie na všeobecných skúsenostiach.

Ako sa pripraviť pred prihlásením na dražbu

Príprava na dražbu rozhoduje o výhodnosti kúpy a väčšinu kontrol je možné vykonať predtým, ako zaplatíte akékoľvek peniaze. Odporúčaný zoznam kontrol:

• Výpis z katastra nehnuteľností: kto je zapísaný ako vlastník, aké sú práva a ťarchy (hypotéky, vecné bremená, nájom alebo prenájom) a či existujú poznámky o sporoch.
• Spis prípadu a podmienky predaja: určená hodnota, znalecký posudok, informácia, či je nehnuteľnosť voľná od osôb a vecí, lehoty a záloha.
• Trhové porovnanie: skutočná hodnota nehnuteľnosti vo vzťahu k počiatočnej cene. Ako sa hodnota odhaduje, popisujeme v sprievodcovi o ocenení hodnoty nehnuteľnosti.
• Právna a technická kontrola: legalita stavby, zápis skutočného stavu a vonkajšia obhliadka, keď je prehliadka nemožná. Rozsah takejto kontroly popisuje sprievodca o prehliadke nehnuteľnosti pred kúpou.
• Financovanie a náklady: prostriedky na zálohu a kúpnu cenu v lehote, ktorá nesmie byť dlhšia ako tri mesiace odo dňa predaja, a dodatočné náklady na nadobudnutie a nasťahovanie.
• Právna rada: advokát, ktorý pozná exekučné konanie a kontroluje podmienky predaja a spis.

Profesionálny tip: Určite si vopred hornú hranicu ceny, do ktorej ste ochotní licitovať, a neprekračujte ju. Dražba vytvára tlak a rozhodnutie prijaté v okamihu licitácie je zriedka také, aké by ste prijali po pokojnom prepočítaní.

Pre koho je kúpa v exekúcii vhodná

Kúpa v exekúcii najčastejšie vyhovuje profesionálnemu kupujúcemu, ktorý dokáže posúdiť právne riziko a prispôsobiť plán projektu súdnym lehotám. Sú to developeri, investori a kupujúci, ktorí nakupujú prostredníctvom s.r.o., pretože pre nich má nižšia vstupná cena zmysel len vtedy, ak je hĺbková právna previerka vykonaná vopred a ak je časový rámec konania zosúladený s plánom, keďže súdne lehoty sa neprispôsobujú investičnému kalendáru. Zahraniční kupujúci a zahraničné právnické osoby sa môžu zúčastniť, ale musia vopred pripraviť potrebnú dokumentáciu a financovanie v lehotách určených súdom. Informácie o kúpe ako cudzinec nájdete na stránke služby pre zahraničných kupujúcich. Pre kupujúcich, ktorí hľadajú nehnuteľnosť na vlastné bývanie, je exekúcia náročnejšia: nemožnosť obhliadky, krátke lehoty a možnosť, že nehnuteľnosť bude potrebné odovzdať vysťahovaním, sa ťažko zosúlaďujú s potrebou nasťahovať sa do nej v určitom termíne.

Profesionálny tip: Položte si otázku, čo urobiť, ak nehnuteľnosť po udelení nebude obývateľná v termíne, ktorý potrebujete. Ak nemáte odpoveď, exekučná nehnuteľnosť možno nie je vhodná pre Váš plán.

Ako Vám Regent môže pomôcť

Regent Vám môže pomôcť s prípravou na kúpu: overenie stavu zápisu v katastri a dokumentácie, porovnanie počiatočnej ceny s trhovou hodnotou a organizácia potrebných odborných previerok. Ak je potrebná právna rada alebo konanie pred súdom, môžeme Vás odkázať na príslušného advokáta. Ak zvažujete kúpu v exekúcii, kontaktujte nás alebo si pozrite, ako vyzerá kúpa s Regentom.

Často kladené otázky

Čo je exekúcia nehnuteľnosti?

Exekúcia nehnuteľnosti je súdny proces, v ktorom sa nehnuteľnosť dlžníka nútene predáva s cieľom uspokojiť z kúpnej ceny peňažnú pohľadávku veriteľa. Kupujúci preto neuzatvára zmluvu s doterajším vlastníkom, ale kupuje v konaní vedenom súdom, podľa pravidiel Exekučného zákona.

Je nehnuteľnosť v exekúcii lacnejšia ako trhová?

Nie nevyhnutne. Počiatočná cena je viazaná na hodnotu určenú súdom, a táto hodnota môže byť nižšia alebo vyššia ako trhová, takže nižšia cena sama o sebe nie je dôkazom výhodnej kúpy. Pred licitovaním porovnajte určenú hodnotu s cenami podobných nehnuteľností a celkovými nákladmi na kúpu.

Ako sa predáva nehnuteľnosť v exekučnom konaní a ako sa kupujúci prihlasuje?

Bežným spôsobom predaja nehnuteľnosti v exekučnom konaní je elektronická verejná dražba, ktorú vykonáva FINA prostredníctvom systému e-Dražba, na základe uznesenia o predaji, ktoré vydáva súd. Kupujúci sa prihlasuje v lehote a spôsobom uvedeným vo výzve na účasť a pred licitovaním zaplatí zálohu vo výške uvedenej v podmienkach predaja. Exekučný zákon za určitých podmienok pripúšťa aj predaj priamou dohodou.

Prechádzajú hypotéky a iné ťarchy na kupujúceho?

Nie všetky ťarchy zanikajú predajom nehnuteľnosti. Zapísané záložné práva spravidla zanikajú právoplatnosťou uznesenia o udelení, zatiaľ čo vecné bremená, vecné ťarchy a právo stavby predajom nezanikajú, a pri osobných vecných bremenách je dôležité, kedy boli zapísané vo vzťahu k právu, pre ktoré sa exekúcia vykonáva. Presný zoznam práv, ktoré zostávajú, si overte vo výpise z katastra nehnuteľností a v podmienkach predaja pred prihlásením.

Zaniká nájom alebo prenájom nehnuteľnosti predajom v exekúcii?

Nie vždy. Nájom alebo prenájom uzatvorený a zapísaný v katastri nehnuteľností pred nadobudnutím záložného práva alebo práva na uspokojenie nezaniká predajom, takže kupujúci vstupuje na miesto doterajšieho prenajímateľa alebo nájomcu. Nájom alebo prenájom, ktorý nie je takto zapísaný, zaniká právoplatnosťou uznesenia o udelení.

Potrebuje kupujúci vyhlásenie doterajšieho vlastníka pre zápis vlastníctva?

Nie, pri exekúcii kupujúci nepotrebuje vyhlásenie exekvovaného (clausula intabulandi) ako pri bežnom kúpno-predajnom procese. Katastrálny súd vykoná zápis na základe právoplatného uznesenia o udelení a potvrdenia exekučného súdu, že kupujúci zložil kúpnu cenu.

Môžem si nehnuteľnosť obhliadnuť pred dražbou?

Možnosť obhliadky je potrebné overiť v podmienkach predaja, pretože súd v uznesení o predaji určuje čas obhliadky a môže zabezpečiť nerušený prístup prostredníctvom súdneho exekútora. Skutočný prístup však môže byť sťažený, ak nehnuteľnosť užívajú exekvovaný alebo tretie osoby, preto pred licitovaním posúďte, aká obhliadka je možná.

Zostáva bývalý vlastník v nehnuteľnosti po predaji?

Nehnuteľnosť nemusí byť fyzicky prázdna po udelení. Po právoplatnosti uznesenia o udelení a zaplatení kúpnej ceny súd vydáva uznesenie o odovzdaní nehnuteľnosti kupujúcemu, a ak sa neodovzdá dobrovoľne, odovzdanie držby môže vyžadovať ďalšie konanie. Podmienky predaja by mali obsahovať informáciu, či je nehnuteľnosť voľná od osôb a vecí, preto si to overte pred licitovaním.

Čo sa stane, ak kupujúci nezaplatí kúpnu cenu v lehote?

Ak kupujúci, ktorému bola nehnuteľnosť udelená, nezaplatí kúpnu cenu v lehote, súd vyhlási predaj za neplatný a určí nový predaj. Zloženej zálohy sa potom môžu uspokojovať náklady na nový predaj a rozdiel medzi cenou dosiahnutou pri prvom a novom predaji, o čom rozhoduje súd. Lehota na zaplatenie je uvedená v podmienkach predaja a nesmie byť dlhšia ako tri mesiace odo dňa predaja.

Kto môže podať odvolanie proti uzneseniu o udelení?

Odvolanie proti uzneseniu o udelení môžu podať navrhovateľ exekúcie a exekvovaný, a pri predaji prostredníctvom dražby aj osoby, ktoré sa na dražbe zúčastnili ako uchádzači. Všeobecná lehota na odvolanie je osem dní, s pravidlami doručovania stanovenými Exekučným zákonom.

Odporúčané

• Čo sú list vlastníctva, kataster a pozemková kniha a ako ich čítať
• Prehliadka nehnuteľnosti pred kúpou: právna kontrola, technické posúdenie a odovzdanie
• Zápis nehnuteľnosti v Chorvátsku: čo je, ako funguje a čo potrebujete vedieť
• Tabulárny doklad a clausula intabulandi: čo sú a na čo slúžia