Saisie immobilière : risques, procédure et droits de l'acheteur

L'exécution forcée sur un bien immobilier est une procédure judiciaire de vente forcée d'un bien immobilier du débiteur afin de satisfaire une créance pécuniaire du créancier, de sorte que l'acheteur n'achète pas au propriétaire, mais dans le cadre d'une procédure menée par le tribunal. Le prix initial est lié à la valeur établie par le tribunal, mais un prix inférieur ne garantit pas la rentabilité : l'acheteur ne peut souvent pas visiter le bien, il accepte l'état juridique tel quel et doit respecter les délais et les conditions de vente. Avant de postuler et de verser la caution, vérifiez l'état du registre foncier, les conditions de vente et le plan de financement, en consultant un avocat. La propriété est inscrite sur la base d'une décision d'adjudication définitive et d'une preuve de paiement du prix d'achat, de sorte que l'acheteur n'a pas besoin d'une déclaration de l'ancien propriétaire comme lors d'une vente régulière.

Un bien immobilier vendu dans le cadre d'une procédure d'exécution forcée ressemble rarement à une offre annoncée standard. L'exécution forcée sur un bien immobilier signifie une vente forcée de biens menée par le tribunal conformément à la loi sur l'exécution forcée (NN 112/12, 25/13, 93/14, 55/16, 73/17, 131/20, 114/22 et 6/24), et l'acheteur ne négocie pas avec le propriétaire sur le prix, les délais et les conditions de livraison, mais accepte ce que stipulent les règles de procédure et les conditions de vente. C'est pourquoi un achat qui serait simple dans une vente régulière nécessite une préparation différente en cas d'exécution forcée. D'après notre expérience de travail avec les acheteurs, les biens immobiliers en exécution forcée attirent le plus souvent l'attention par leur prix initial, tandis que les risques réels n'apparaissent qu'après un examen détaillé de la documentation et des conditions de vente. Dans ce guide, nous expliquons comment se déroule la procédure, où se trouvent réellement les risques, à quoi un acheteur en exécution forcée peut s'attendre et comment se préparer. Le déroulement régulier de l'achat est décrit dans le guide sur le processus d'achat et de vente d'un bien immobilier en Croatie, et ici nous abordons ce qui est différent en cas d'exécution forcée.

Sommaire

• Qu'est-ce que l'exécution forcée sur un bien immobilier et en quoi diffère-t-elle d'une vente régulière
• Comment se déroule la vente d'un bien immobilier en procédure d'exécution forcée
• Risques pour l'acheteur
• Droits de l'acheteur pendant la procédure et après l'adjudication
• Comment se préparer avant de s'inscrire à l'enchère
• À qui convient l'achat en exécution forcée
• Comment Regent peut vous aider
• Foire aux questions

Points clés

• L'exécution forcée sur un bien immobilier est une vente forcée menée par le tribunal, de sorte que l'acheteur n'achète pas à l'ancien propriétaire.
• Le mode de vente régulier est une enchère publique électronique via FINA, et le prix initial n'est pas nécessairement inférieur au prix du marché.
• Le montant de la caution, les délais et les conditions sont déterminés par les conditions de vente, et le délai de paiement du prix d'achat ne peut excéder trois mois à compter de la date de la vente.
• Les droits de gage s'éteignent en principe par l'adjudication, tandis que les servitudes réelles, les charges réelles et le droit de superficie subsistent, et le bail ou la location enregistré peut rester en vigueur.
• La propriété est inscrite sur la base d'une décision d'adjudication définitive et d'une preuve de paiement du prix d'achat, sans déclaration de l'ancien propriétaire.
• Les risques majeurs sont l'état inconnu du bien, les charges qui subsistent, l'occupant du bien et les délais courts.

Qu'est-ce que l'exécution forcée sur un bien immobilier et en quoi diffère-t-elle d'une vente régulière

L'exécution forcée sur un bien immobilier est une procédure judiciaire dans laquelle le bien du débiteur (exécuté) est vendu afin de satisfaire la créance pécuniaire du créancier (exécutant). La procédure est menée conformément à la loi sur l'exécution forcée, et la vente est dirigée par le tribunal, ce qui modifie considérablement la position de l'acheteur par rapport à une vente régulière.

• Pas de négociation avec le propriétaire : le prix, les délais et les conditions sont déterminés par le tribunal, et l'acheteur s'inscrit à une vente déjà publiée.
• Pas de contrat de vente au sens habituel : le fondement de l'acquisition est la décision d'adjudication du tribunal.
• Pas de déclaration de l'ancien propriétaire pour l'inscription : le consentement du propriétaire, qui est requis dans une vente régulière par le biais de la clausula intabulandi (plus d'informations dans le guide sur le document tabulaire), n'est pas nécessaire ici.
• Pas de vendeur au sens classique : par conséquent, la protection habituelle de l'acheteur, par exemple les droits pour vices cachés vis-à-vis du vendeur, ne doit pas être présumée.

Quels droits habituels de l'acheteur sont réellement valables dans une vente forcée, évaluez-le avec un avocat avant de vous inscrire, et non seulement lorsque le problème se manifeste.

Conseil professionnel : Considérez l'achat en exécution forcée comme un achat auprès du tribunal selon des règles prédéfinies, et non comme une opportunité de négociation. Si un accord avec le vendeur est essentiel pour votre sécurité, la vente forcée n'est le plus souvent pas la bonne voie.

Comment se déroule la vente d'un bien immobilier en procédure d'exécution forcée

La vente d'un bien immobilier en procédure d'exécution forcée se déroule en une série d'étapes déterminées par le tribunal, et l'acheteur n'intervient que dans une partie de la procédure. Le déroulement est en général le suivant :

1. Le tribunal détermine la valeur du bien immobilier, le plus souvent avec l'avis d'un expert, et cette valeur sert de point de départ pour le prix.
2. Le tribunal rend une décision de vente, et la FINA publie un appel à participer à l'enchère publique électronique (e-Dražba) avec les conditions de vente, le prix initial, le montant de la caution et les délais.
3. Les intéressés s'inscrivent et versent la caution dans les délais et de la manière indiqués dans l'appel.
4. Suit la licitation, et le soumissionnaire le plus favorable a la préférence.
5. L'acheteur paie le prix d'achat dans le délai fixé par les conditions de vente, qui ne peut être supérieur à trois mois à compter de la date de la vente.
6. Le tribunal rend une décision d'adjudication, et après qu'elle soit devenue définitive et que le prix d'achat ait été payé, suit l'inscription de la propriété et la remise du bien à l'acheteur.

Le mode de vente régulier d'un bien immobilier en procédure d'exécution forcée est l'enchère publique électronique via la FINA, tandis que la loi sur l'exécution forcée autorise également, sous certaines conditions, la vente par accord direct. Les montants et délais concrets varient d'un cas à l'autre, il faut donc toujours les lire dans l'appel et les conditions de vente, et non se fier à l'expérience d'un autre bien.

Conseil professionnel : Lisez les conditions de vente phrase par phrase et notez tous les chiffres et les dates : caution, délai d'inscription, délai de paiement et date de l'enchère. Cette liste est votre calendrier d'obligations, et un délai manqué en exécution forcée ne peut généralement pas être rattrapé.

Risques pour l'acheteur

L'achat en exécution forcée n'est pas une opportunité cachée sans coût, et les risques se regroupent autour de plusieurs points récurrents.

• Charges qui subsistent : toutes les charges ne disparaissent pas avec la vente. Les droits de gage inscrits s'éteignent en principe par la décision d'adjudication définitive (art. 86), tandis que les servitudes réelles, les charges réelles et le droit de superficie ne s'éteignent pas par la vente. Pour les servitudes personnelles, il est important de savoir quand elles ont été inscrites par rapport au droit pour le règlement duquel l'exécution est menée. Vérifiez la liste exacte des droits qui subsistent dans l'extrait du registre foncier et les conditions de vente ; nous expliquons comment le lire dans le guide sur le titre de propriété, le registre foncier et le cadastre.
• Bail et location : vérifiez spécifiquement s'il existe un contrat de bail ou de location sur le bien. Un bail ou une location enregistré peut, sous certaines conditions, rester en vigueur après la vente, et l'acheteur prend alors la place du bailleur ou du locateur précédent (art. 88), ce qui est important si vous achetez un appartement comme investissement.
• État du bien : la possibilité de visiter doit être vérifiée dans les conditions de vente, car le tribunal, dans la décision de vente, fixe le temps de visite et peut assurer un accès sans entrave par l'intermédiaire de l'huissier de justice. Cependant, l'accès réel peut être difficile si le bien est utilisé par le débiteur ou des tiers. Les défauts, la documentation non organisée et les modifications non enregistrées peuvent être découverts seulement après l'adjudication.
• Occupant du bien : l'achat ne signifie pas que le bien est physiquement vacant. Après que la décision d'adjudication est devenue définitive et que le prix d'achat a été payé, le tribunal rend une décision de remise du bien à l'acheteur, et si celui-ci n'est pas remis volontairement, la remise de possession peut nécessiter des procédures supplémentaires. Les conditions de vente doivent contenir des informations sur le fait que le bien est libre de personnes et de biens, il faut donc le vérifier avant d'enchérir.
• Délais et caution : le délai de paiement du prix d'achat est indiqué dans les conditions de vente et ne peut excéder trois mois à compter de la date de la vente. Si l'acheteur à qui le bien a été adjugé ne paie pas le prix d'achat dans les délais, le tribunal déclare la vente nulle et ordonne une nouvelle vente, et les frais de la nouvelle vente et la différence entre le prix atteint lors de la première vente et celui de la nouvelle vente peuvent être couverts par la caution déposée. Le tribunal en décide, de sorte que la caution n'est pas automatiquement un dépôt perdu, mais c'est un risque financier réel.
• Durée de la procédure : il existe un droit de recours contre la décision d'adjudication, de sorte que le caractère définitif de l'acquisition et la remise du bien peuvent être retardés.

Conseil professionnel : Avant de vous inscrire à l'enchère, calculez le coût total, et pas seulement le prix d'enchère : ajoutez le coût d'un éventuel déménagement, de l'aménagement et de l'assistance juridique. Un prix initial plus bas est souvent en partie compensé par ces éléments.

Droits de l'acheteur pendant la procédure et après l'adjudication

L'acheteur en procédure d'exécution forcée n'est pas sans protection, mais sa protection est structurée différemment de celle d'un achat régulier. Le droit central est le plus fort : la propriété est acquise indépendamment du fait que l'ancien propriétaire soit d'accord. La décision d'adjudication définitive est la base de l'inscription du droit de propriété de l'acheteur, mais pour la réalisation de l'inscription, l'acheteur doit également déposer le prix d'achat. Le tribunal du registre foncier procède à l'inscription sur la base de la décision d'adjudication définitive et de l'attestation du tribunal d'exécution forcée du paiement du prix d'achat (art. 108), et après cela, le tribunal rend une décision de remise du bien à l'acheteur. Ce qu'est l'inscription et comment elle se déroule est décrit dans le guide sur l'enregistrement d'un bien immobilier en Croatie. Contre la décision d'adjudication, les parties à la procédure, c'est-à-dire le créancier et le débiteur, ont un droit de recours, et en cas de vente aux enchères, les personnes qui ont participé à l'enchère en tant qu'offrants (art. 105). Le délai général de recours est de huit jours (art. 11), avec les règles de notification prescrites par la loi sur l'exécution forcée : la décision est considérée comme notifiée aux personnes auxquelles la décision de vente est notifiée et aux participants à l'enchère à l'expiration du troisième jour suivant sa publication au tableau d'affichage du tribunal (art. 103). En raison d'un délai aussi court, il faut décider du recours immédiatement après la publication de la décision. L'acheteur a également le droit que la vente soit effectuée selon les conditions publiées dans l'appel, selon des règles égales pour tous les offrants. Pour les démarches juridiques et la communication judiciaire, vous avez besoin d'un avocat, et une agence peut vous aider à préparer et à vérifier le bien.

Conseil professionnel : Posez une question concrète à votre avocat avant de verser la caution : qu'est-ce que j'acquiers exactement par l'adjudication et qu'est-ce qui reste sur le bien ? La réponse doit être fondée sur l'état du registre foncier et le dossier de l'affaire, et non sur une expérience générale.

Comment se préparer avant de s'inscrire à l'enchère

La préparation à l'enchère détermine la rentabilité de l'achat, et la plupart des vérifications peuvent être effectuées avant de verser de l'argent. Liste de vérifications recommandée :

• Extrait du registre foncier : qui est inscrit comme propriétaire, quels sont les droits et les charges (hypothèques, servitudes, bail ou location) et s'il existe des mentions de litiges.
• Dossier de l'affaire et conditions de vente : valeur établie, rapport d'expert, information sur le fait que le bien est libre de personnes et de biens, délais et caution.
• Comparaison du marché : valeur réelle du bien par rapport au prix initial. La manière dont la valeur est estimée est décrite dans le guide sur l'estimation de la valeur d'un bien immobilier.
• Vérification juridique et technique : légalité de la construction, inscription de l'état réel et inspection externe lorsque la visite est impossible. L'étendue d'une telle vérification est décrite dans le guide sur l'inspection d'un bien immobilier avant l'achat : vérification juridique, évaluation technique et remise.
• Financement et coût : fonds pour la caution et le prix d'achat dans un délai ne pouvant excéder trois mois à compter de la date de la vente, ainsi que les coûts supplémentaires d'acquisition et d'installation.
• Conseil juridique : avocat connaissant la procédure d'exécution forcée et examinant les conditions de vente et le dossier.

Conseil professionnel : Définissez à l'avance votre limite supérieure de prix jusqu'où vous êtes prêt à enchérir et ne la dépassez pas. L'enchère crée une pression, et une décision prise au moment de l'enchère est rarement celle que vous auriez prise après un calcul serein.

À qui convient l'achat en exécution forcée

L'achat en exécution forcée convient le plus souvent à un acheteur professionnel capable d'évaluer le risque juridique et d'adapter le plan du projet aux délais judiciaires. Il s'agit de sociétés de développement, d'investisseurs et d'acheteurs qui achètent via une SARL, car pour eux, un prix d'entrée plus bas n'a de sens que si une vérification juridique approfondie a été effectuée à l'avance et si le calendrier de la procédure est conforme au plan, étant donné que les délais judiciaires ne s'adaptent pas au calendrier d'investissement. Les acheteurs étrangers et les personnes morales étrangères peuvent participer, mais ils doivent préparer à l'avance la documentation et le financement nécessaires dans les délais fixés par le tribunal. Pour des informations sur l'achat en tant qu'étranger, consultez la page services pour acheteurs étrangers. Pour les acheteurs qui cherchent un bien pour leur propre logement, l'exécution forcée est plus exigeante : l'impossibilité de visiter, les délais courts et la possibilité que le bien doive être remis par expulsion sont difficilement conciliables avec la nécessité de l'occuper dans un délai donné.

Conseil professionnel : Posez-vous la question de savoir quoi faire si le bien, après l'adjudication, n'est pas habitable dans le délai dont vous avez besoin. Si vous n'avez pas de réponse, un bien en exécution forcée n'est peut-être pas adapté à votre projet.

Comment Regent peut vous aider

Regent peut vous aider à préparer l'achat : vérification de l'état du registre foncier et de la documentation, comparaison du prix initial avec la valeur marchande et organisation des vérifications professionnelles nécessaires. En cas de besoin de conseils juridiques ou de démarches judiciaires, nous pouvons vous orienter vers un avocat compétent. Si vous envisagez un achat en exécution forcée, contactez-nous ou découvrez comment se déroule l'achat avec Regent.

Foire aux questions

Qu'est-ce que l'exécution forcée sur un bien immobilier ?

L'exécution forcée sur un bien immobilier est une procédure judiciaire dans laquelle le bien immobilier du débiteur est vendu de manière forcée afin de satisfaire une créance monétaire du créancier. Par conséquent, l'acheteur ne conclut pas de contrat avec l'ancien propriétaire, mais achète dans le cadre d'une procédure menée par le tribunal, conformément aux règles de la loi sur l'exécution forcée.

Un bien immobilier en exécution forcée est-il moins cher que le marché ?

Pas nécessairement. Le prix initial est lié à la valeur établie par le tribunal, et cette valeur peut être inférieure ou supérieure à la valeur marchande, de sorte qu'un prix inférieur en soi ne prouve pas un achat avantageux. Avant d'enchérir, comparez la valeur établie avec les prix de biens similaires et le coût total de l'achat.

Comment se vend un bien immobilier en procédure d'exécution forcée et comment l'acheteur s'inscrit-il ?

Le mode de vente régulier d'un bien immobilier en procédure d'exécution forcée est une enchère publique électronique menée par la FINA via le système e-Dražba, sur la base de la décision de vente rendue par le tribunal. L'acheteur s'inscrit dans les délais et de la manière indiqués dans l'appel à participation et verse une caution avant d'enchérir, dont le montant est fixé dans les conditions de vente. La loi sur l'exécution forcée permet également, sous certaines conditions, la vente par accord direct.

Les hypothèques et autres charges sont-elles transférées à l'acheteur ?

Toutes les charges ne s'éteignent pas par la vente du bien. Les droits de gage inscrits s'éteignent en principe par la décision d'adjudication définitive, tandis que les servitudes réelles, les charges réelles et le droit de superficie ne s'éteignent pas par la vente, et pour les servitudes personnelles, il est important de savoir quand elles ont été inscrites par rapport au droit pour lequel l'exécution est menée. Vérifiez la liste exacte des droits qui subsistent dans l'extrait du registre foncier et les conditions de vente avant de vous inscrire.

Le bail ou la location d'un bien immobilier prend-il fin par la vente en exécution forcée ?

Pas toujours. Un bail ou une location conclu et inscrit au registre foncier avant l'acquisition du droit de gage ou du droit de recouvrement ne prend pas fin par la vente, de sorte que l'acheteur prend la place de l'ancien bailleur ou locataire. Un bail ou une location non ainsi inscrit prend fin par la décision d'adjudication définitive.

L'acheteur a-t-il besoin d'une déclaration de l'ancien propriétaire pour l'inscription de la propriété ?

Non, en cas d'exécution forcée, l'acheteur n'a pas besoin de la déclaration du débiteur (clausula intabulandi) comme dans une vente régulière. Le tribunal du registre foncier procède à l'inscription sur la base de la décision d'adjudication définitive et de l'attestation du tribunal d'exécution forcée que l'acheteur a déposé le prix d'achat.

Puis-je visiter le bien avant l'enchère ?

La possibilité de visiter doit être vérifiée dans les conditions de vente, car le tribunal, dans sa décision de vente, détermine le temps de visite et peut assurer un accès sans entrave par l'intermédiaire de l'huissier de justice. Cependant, l'accès réel peut être difficile si le bien est utilisé par le débiteur ou des tiers, il faut donc évaluer quel type d'inspection est possible avant d'enchérir.

L'ancien propriétaire reste-t-il dans le bien après la vente ?

Le bien immobilier n'est pas nécessairement physiquement vide après l'adjudication. Après que la décision d'adjudication est devenue définitive et que le prix d'achat a été payé, le tribunal rend une décision de remise du bien immobilier à l'acheteur, et si celui-ci n'est pas remis volontairement, la remise de possession peut nécessiter des procédures supplémentaires. Les conditions de vente doivent contenir des informations sur le fait que le bien est libre de personnes et de biens, il faut donc le vérifier avant d'enchérir.

Que se passe-t-il si l'acheteur ne paie pas le prix d'achat dans les délais ?

Si l'acheteur à qui le bien a été adjugé ne paie pas le prix d'achat dans les délais, le tribunal déclare la vente nulle et ordonne une nouvelle vente. Les frais de la nouvelle vente et la différence entre le prix atteint lors de la première et de la nouvelle vente peuvent alors être couverts par la caution déposée, ce qui est décidé par le tribunal. Le délai de paiement est indiqué dans les conditions de vente et ne peut excéder trois mois à compter de la date de la vente.

Qui peut faire appel de la décision d'adjudication ?

Le créancier et le débiteur peuvent faire appel de la décision d'adjudication, et en cas de vente aux enchères, les personnes qui ont participé à l'enchère en tant qu'offrants. Le délai général d'appel est de huit jours, conformément aux règles de notification prescrites par la loi sur l'exécution forcée.

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