Immobilien

Versteckte Mängel an der Immobilie: Rechte des Käufers nach dem Einzug

12. Oktober 2026 / Regent Zagreb

Zusammenfassung

Versteckte Mängel einer Immobilie sind Mängel, die bei einer üblichen Besichtigung nicht sichtbar waren und von denen der Käufer zum Zeitpunkt des Kaufs weder wusste noch wissen konnte. Wenn sich ein solcher Mangel zeigt, kann der Käufer die Beseitigung des Mangels, die Lieferung einer anderen Sache, eine Preisminderung oder den Rücktritt vom Vertrag sowie zusätzlich Schadensersatz verlangen. Der Verkäufer muss nachweislich und innerhalb der gesetzlichen Frist benachrichtigt werden, die für versteckte Mängel im Allgemeinen zwei Monate ab Entdeckung beträgt. Der günstigste Schutz ist eine Besichtigung vor der Unterzeichnung des Vorvertrags, und bei Neubauten haften neben dem Verkäufer auch der Bauunternehmer sowie, unter den vorgeschriebenen Bedingungen, der Planer und die Person, die die fachliche Aufsicht durchführt.

Wichtige Fakten

Ein verdeckter Mangel ist einer, der bei einer üblichen Untersuchung nicht sichtbar war und von dem der Käufer weder wusste noch wissen konnte.
Die Haftung des Verkäufers für verdeckte Mängel hängt in der Regel nicht davon ab, ob er von diesen wusste.
Der Käufer kann die Beseitigung des Mangels, die Lieferung einer mangelfreien Sache, eine Preisminderung oder den Rücktritt vom Vertrag sowie zusätzlich Schadensersatz verlangen.
Wegen eines verdeckten Mangels ist der Verkäufer innerhalb von zwei Monaten ab dessen Entdeckung zu benachrichtigen, bei Handelsverträgen hingegen unverzüglich.
Die Klausel „gekauft wie besichtigt“ schützt den Verkäufer nicht, der von dem Mangel wusste, und ist bei Verbrauchern nicht bindend.
Bei Neubauten haften neben dem Verkäufer der Bauunternehmer sowie unter den vorgeschriebenen Bedingungen der Planer und die Person, die die Bauüberwachung durchführt, für zehn Jahre ab Übergabe und Abnahme der Arbeiten.

Versteckte Mängel einer Immobilie sind Mängel, die bei einer gewöhnlichen Besichtigung nicht sichtbar waren und von denen der Käufer zum Zeitpunkt des Kaufs weder wusste noch wissen konnte. Wenn sich ein solcher Mangel zeigt, kann der Käufer die Beseitigung des Mangels, die Lieferung einer anderen Sache, eine Preisminderung oder den Rücktritt vom Vertrag sowie Schadensersatz verlangen. Der Verkäufer muss nachweisbar und innerhalb der gesetzlichen Frist benachrichtigt werden, die für einen versteckten Mangel in der Regel zwei Monate ab Entdeckung beträgt. Der günstigste Schutz ist eine Besichtigung vor der Unterzeichnung des Vorvertrags, und bei Neubauten haften neben dem Verkäufer auch der Bauunternehmer sowie unter den vorgeschriebenen Bedingungen der Planer und die Person, die die Fachaufsicht durchführt.

Ein Käufer, der nach dem Einzug einen versteckten Mangel an der Immobilie entdeckt, beispielsweise Feuchtigkeit hinter einer frisch gestrichenen Wand, einen Riss, der während der Besichtigung von Möbeln verdeckt war, oder Installationen, die erst unter tatsächlicher Belastung nachlassen, hat gesetzliche Rechte gegenüber dem Verkäufer. Diese Rechte hängen nicht davon ab, ob der Kauf über eine Agentur oder direkt zwischen zwei Parteien erfolgte. Sie hängen davon ab, ob der Mangel zum Zeitpunkt des Verkaufs versteckt war und ob der Käufer den Verkäufer rechtzeitig benachrichtigt hat. Aus unserer Erfahrung in der Arbeit mit Käufern ergeben sich Fragen zu Immobilienmängeln oft erst nach der Vertragsunterzeichnung und Schlüsselübergabe, wenn die Frist für eine rechtzeitige Beanstandung bereits begonnen hat. In diesem Leitfaden erläutern wir, was rechtlich als versteckter Mangel gilt, welche Rechte Sie haben, wie Sie den Verkäufer korrekt benachrichtigen und was Sie vor der Unterzeichnung tun können, um einen Streit von vornherein zu vermeiden. Den gesamten Kauf- und Verkaufsprozess beschreiben wir im Leitfaden zum Immobilienkaufprozess in Kroatien.

Inhalt

Was sind versteckte Immobilienmängel und wie unterscheiden sie sich von sichtbaren Mängeln?
Welche Rechte hat der Käufer, wenn sich ein Mangel zeigt?
Mitteilung an den Verkäufer und Fristen: Warum ist Zeit entscheidend?
Was tun unmittelbar nach der Entdeckung eines Mangels?
Wie das Risiko vor Vertragsunterzeichnung minimiert werden kann
Neubau: Zusätzliche Haftung des Bauunternehmers und Planers
Wie Regent Ihnen helfen kann
Häufig gestellte Fragen

Wichtige Erkenntnisse

Ein versteckter Mangel ist ein solcher, der bei einer gewöhnlichen Besichtigung nicht sichtbar war und von dem der Käufer weder wusste noch wissen konnte.
Die Haftung des Verkäufers für versteckte Mängel hängt in der Regel nicht davon ab, ob er davon Kenntnis hatte.
Der Käufer kann die Beseitigung des Mangels, die Lieferung einer anderen Sache, eine Preisminderung oder den Rücktritt vom Vertrag sowie Schadensersatz verlangen.
Bei einem versteckten Mangel muss der Verkäufer innerhalb von zwei Monaten ab Entdeckung benachrichtigt werden, bei Handelsverträgen unverzüglich.
Die Klausel „gekauft wie gesehen“ schützt den Verkäufer, der den Mangel kannte, nicht, und ist bei Verbrauchern nicht bindend.
Bei Neubauten haften neben dem Verkäufer der Bauunternehmer sowie unter den vorgeschriebenen Bedingungen der Planer und die Person, die die Fachaufsicht ausführt, zehn Jahre ab Übergabe und Abnahme der Arbeiten.

Was sind versteckte Immobilienmängel und wie unterscheiden sie sich von sichtbaren Mängeln?

Ein versteckter Mangel ist ein Mangel einer Immobilie, den der Käufer bei einer gewöhnlichen, sorgfältigen Besichtigung nicht feststellen konnte und von dem er zum Zeitpunkt des Kaufs keine Kenntnis hatte. Diese Definition entscheidet über alles Folgende, da die rechtliche Stellung des Käufers maßgeblich davon abhängt, zu welcher der beiden Mängelgruppen der Mangel gehört. Ein sichtbarer Mangel ist ein solcher, den ein gewöhnlich sorgfältiger Käufer bei einer normalen Besichtigung bemerken würde: eine gesprungene Fliese, abgenutztes Parkett oder Feuchtigkeit, die bereits an der Decke sichtbar ist. Der Verkäufer haftet in der Regel nicht für Mängel, die der Käufer kannte oder hätte kennen können (Art. 402 und 403), da davon ausgegangen wird, dass er die Immobilie in dem Zustand akzeptiert hat, in dem er sie gesehen hat. Ein versteckter Mangel ist anders: ein Riss hinter einem Schrank, Installationen, die funktionieren, solange sie nicht belastet sind, oder ein Dach, das nur in der Regenzeit undicht ist. Die Haftung des Verkäufers für versteckte Mängel hängt in der Regel nicht davon ab, ob er sie absichtlich verschwiegen hat oder tatsächlich keine Kenntnis davon hatte. Maßgeblich ist das Gesetz über Schuldverhältnisse (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 155/23 und 69/26), das die Haftung des Verkäufers für Sachmängel in den Artikeln 400 bis 410 regelt. Das Gesetz wurde im Jahr 2026 geändert, daher ist es für jeden Vertrag wichtig zu wissen, wann er abgeschlossen wurde, dazu mehr im Folgenden.

Professioneller Tipp: Bevor Sie etwas unternehmen, beantworten Sie sich zwei Fragen: War der Mangel bei der Besichtigung erkennbar und hat Ihnen jemand etwas darüber gesagt? Die Antworten auf diese beiden Fragen bestimmen den Verlauf des gesamten Verfahrens.

Welche Rechte hat der Käufer, wenn sich ein Mangel zeigt?

Ein Käufer, bei dem sich ein versteckter Mangel zeigt, hat mehrere Rechte zur Verfügung, die jedoch nicht in jedem Fall gleichermaßen realisierbar sind. Was realistisch ist, hängt von der Schwere des Mangels und davon ab, ob er überhaupt behoben werden kann.

Mängelbeseitigung: Wenn der Mangel behoben werden kann, kann der Käufer verlangen, dass der Verkäufer ihn auf eigene Kosten beseitigt.
Lieferung einer mangelfreien Sache: Das Gesetz sieht auch dieses Recht vor, doch bei Immobilien ist es spezifisch und in der Praxis selten realisierbar.
Angemessene Preisminderung: im Verhältnis zur Wertdifferenz der Immobilie mit und ohne Mangel.
Vertragsrücktritt: Der Käufer kann unter den gesetzlichen Bedingungen den Rücktritt erklären, was in der Regel bei schwerwiegenderen Mängeln in Betracht kommt.

Neben den genannten Rechten kann der Käufer gemäß Artikel 410 Absatz 2 des Gesetzes über Schuldverhältnisse auch Schadensersatz nach den allgemeinen Regeln der Haftung für Schäden verlangen, beispielsweise die Kosten für eine vorübergehende Unterkunft während der Behebung eines schwerwiegenden Mangels. Die Änderungen des Gesetzes über Schuldverhältnisse aus dem Jahr 2026 (NN 69/26) haben in der Regel eine Reihenfolge eingeführt: Preisminderung oder Rücktritt kommen normalerweise erst dann in Betracht, wenn der Verkäufer den Mangel nicht beseitigt hat, sich geweigert hat, ihn zu beseitigen oder ihn nicht innerhalb einer angemessenen Frist oder ohne erhebliche Unannehmlichkeiten beseitigt hat, es sei denn, der Mangel ist schwerwiegend genug für eine sofortige Preisminderung oder einen sofortigen Rücktritt. Welches dieser Rechte realisierbar ist und ob es sich lohnt, es angesichts der Prozesskosten und des Werts des Mangels zu beantragen, ist eine Einschätzung, die ein Anwalt vor dem Versand jeglicher schriftlicher Aufforderung an den Verkäufer vornehmen sollte. Es gibt keine einheitliche Antwort, die für jeden Mangel und jede Immobilie gilt.

Professioneller Tipp: Bevor Sie dem Verkäufer eine Preisminderung vorschlagen, holen Sie eine Kostenschätzung für die Sanierung von einem unabhängigen Handwerker oder Ingenieur ein. Der von Ihnen geforderte Betrag muss dokumentiert sein, andernfalls reduzieren sich die Verhandlungen auf Spekulationen.

Mitteilung an den Verkäufer und Fristen: Warum ist Zeit entscheidend?

Das Gesetz schreibt unterschiedliche Fristen für sichtbare und versteckte Mängel vor, und eine Verzögerung schwächt in der Regel die Position des Käufers. Für einen versteckten Mangel muss der Käufer den Verkäufer innerhalb von zwei Monaten ab Entdeckung des Mangels benachrichtigen, bei Handelsverträgen unverzüglich (Art. 404). Es gibt auch eine äußerste Frist: Der Verkäufer haftet in der Regel nicht für Mängel, die sich nach zwei Jahren ab Übergabe der Sache zeigen, bzw. nach sechs Monaten bei Handelsverträgen. Eine wichtige Ausnahme besteht: Wenn der Verkäufer den Mangel kannte oder er ihm nicht unbekannt bleiben konnte, verliert der Käufer sein Recht nicht wegen der Versäumnis der Frist (Art. 407). Nach rechtzeitiger Benachrichtigung erlöschen die Rechte aufgrund eines Sachmangels in der Regel zwei Jahre ab dem Tag, an dem die Benachrichtigung an den Verkäufer gesandt wurde (Art. 422), es sei denn, der Verkäufer hat ihn durch Betrug an der Ausübung seiner Rechte gehindert. Aufgrund der gesetzlichen Ausnahmen sollten Sie die Frist in einem konkreten Streitfall nicht ohne rechtlichen Rat berechnen. Für sichtbare Mängel gelten andere Regeln (Art. 403). Ein Käufer, der kein Verbraucher ist, muss die Immobilie so bald wie im regulären Geschäftsverlauf möglich besichtigen und sichtbare Mängel innerhalb von acht Tagen melden, und sofort, wenn die Besichtigung in Anwesenheit beider Parteien erfolgte. Bei Handelsverträgen erfolgt die Benachrichtigung unverzüglich. Ein Verbraucher ist nicht verpflichtet, die Sache zu besichtigen, und muss einen sichtbaren Mangel innerhalb von zwei Monaten ab Entdeckung, spätestens zwei Jahre ab Risikoübergang, melden. Eine Benachrichtigung ist nur dann nützlich, wenn sie nachweisbar ist. Senden Sie sie daher schriftlich und auf eine Art und Weise, die eine Spur hinterlässt, z. B. per Einschreiben oder E-Mail mit Empfangsbestätigung. Beschreiben Sie darin den Mangel, wann Sie ihn entdeckt haben und was Sie bisher unternommen haben, und fügen Sie Fotos bei. Geben Sie dem Verkäufer auch die Möglichkeit, den Mangel zu besichtigen, da er sonst bestreiten könnte, dass der Mangel existierte oder dass er so ist, wie Sie ihn beschreiben. Achten Sie auf den Beginn der Fristen: Die Frist für die Benachrichtigung läuft ab der Entdeckung des Mangels, und die äußerste Frist ab Übergabe der Immobilie. Rechnen Sie daher niemals nur ab dem Einzug und warten Sie nicht darauf, dass sich der Mangel „von selbst behebt“. Hinweis: Das Gesetz über Schuldverhältnisse wurde im Jahr 2026 geändert (NN 69/26). Einzelne Änderungen, unter anderem in den Artikeln 401, 405 und 410, gelten für Verträge, die ab dem 31. Juli 2026 geschlossen wurden, während für früher geschlossene Verträge die früheren Regeln gemäß den Übergangsbestimmungen dieses Gesetzes gelten.

Professioneller Tipp: Sobald Sie einen versteckten Mangel vermuten, fotografieren Sie ihn sofort und notieren Sie das Datum. Ein Dokument, das an diesem Tag erstellt wird, ist oft entscheidender als alles, was Sie später zu rekonstruieren versuchen.

Was tun unmittelbar nach der Entdeckung eines Mangels?

Am wichtigsten ist es, in den ersten Tagen in einer Reihenfolge zu handeln, die Ihre Beweislage sichert. Die empfohlene Abfolge der Schritte ist wie folgt:

Fotografieren und dokumentieren Sie den Mangel vor jeglichem Eingriff, mit sichtbarem Datum.
Fordern Sie ein Gutachten von einem unabhängigen Ingenieur, Sachverständigen oder autorisierten Handwerker an, der die Ursache feststellt und die Sanierungskosten schätzt.
Senden Sie dem Verkäufer eine schriftliche Benachrichtigung auf nachweisbare Weise und geben Sie ihm die Möglichkeit, den Mangel zu besichtigen.
Beginnen Sie nicht mit der Sanierung, bevor der Mangel dokumentiert und der Verkäufer benachrichtigt wurde, es sei denn, es besteht eine unmittelbare Gefahr eines größeren Schadens.
Wenden Sie sich an einen Anwalt, um die rechtliche Lage zu beurteilen und die geltend zu machenden Rechte auszuwählen.

Wenn die Gefahr eines größeren Schadens dringend ist, z. B. bei Wassereintritt, begrenzen Sie den Schaden sofort, aber dokumentieren Sie alles, was Sie tun, und bewahren Sie die Rechnungen auf. Solche Kosten können später Teil eines Schadensersatzanspruchs sein.

Professioneller Tipp: Bewahren Sie alles, was Sie dem Verkäufer geschickt haben, und alles, was er geantwortet hat, an einem Ort auf, mit den jeweiligen Daten. Eine chronologische Dokumentenmappe verkürzt oft einen Streit oder macht ihn unnötig.

Wie das Risiko vor Vertragsunterzeichnung minimiert werden kann

Der günstigste Zeitpunkt zur Behebung eines versteckten Mangels ist vor der Unterzeichnung des Vorvertrags, nicht nach dem Einzug. Eine unabhängige Besichtigung vor dem Kauf, die von einem Ingenieur oder einem anderen Fachmann durchgeführt wird und nicht nur von der Person, die Sie zur Besichtigung führt, deckt einen Großteil dessen auf, was sonst bis zum ersten Regen oder der ersten tatsächlichen Belastung der Installationen verborgen bliebe. Was die Besichtigung umfasst, beschreiben wir im Leitfaden zur Immobilienbesichtigung vor dem Kauf. Fügen Sie dem auch die Prüfung des rechtlichen Status hinzu. Ein Grundbuchauszug bestätigt, wer der Eigentümer ist und ob Belastungen oder Streitigkeiten bestehen, was eine separate Frage vom physischen Zustand der Immobilie ist, aber vor der Unterzeichnung ebenso wichtig ist. Wie Sie dieses Dokument lesen, erklären wir im Leitfaden zu Eigentumsurkunden, Grundbüchern und Katastern. Stellen Sie dem Verkäufer bei Verhandlungen direkte Fragen zu bekannten Mängeln, früheren Sanierungen und Feuchtigkeit und bitten Sie darum, dass die Antworten in den Vertrag aufgenommen werden. Lesen Sie auch Klauseln, die die Haftung des Verkäufers einschränken, wie z.B. „gekauft wie gesehen“. Eine solche Klausel kann die Haftung für Sachmängel einschränken oder ausschließen, ist aber nichtig, wenn der Verkäufer den Mangel kannte und den Käufer nicht darüber informiert hat (Art. 408). Bei Verbraucherverträgen ist eine im Voraus vereinbarte Beschränkung oder ein Ausschluss nicht bindend für den Verbraucher. Vor der Unterzeichnung sollten Sie daher genau wissen, was die Klausel bedeutet.

Professioneller Tipp: Wenn möglich, besichtigen Sie die Immobilie auch bei Regenwetter oder unmittelbar danach. Spuren von Feuchtigkeit und Entwässerungsprobleme, die Sie an einem trockenen Tag nicht sehen, sind oft genau das, was später zu einem versteckten Mangel wird.

Neubau: zusätzliche Haftung des Bauunternehmers und Planers

Bei Neubauten besteht neben der Haftung des Verkäufers auch eine besondere gesetzliche Haftung für Mängel, die die Erfüllung gesetzlich festgelegter wesentlicher Anforderungen an das Gebäude betreffen, in der Praxis bekannt als Haftung für die Solidität des Gebäudes. Gemäß Artikel 633 des Gesetzes über Schuldverhältnisse haftet für solche Mängel der Bauunternehmer, und unter den vorgeschriebenen Bedingungen auch der Planer und die Person, die die Fachaufsicht ausführt. Die Haftung dauert zehn Jahre ab Übergabe und Abnahme der Arbeiten, gilt auch für spätere Erwerber des Gebäudes und kann vertraglich weder ausgeschlossen noch beschränkt werden. Ein späterer Käufer erhält keine neue zehnjährige Frist nur weil er die Immobilie vom Vorbesitzer gekauft hat: Die Rechte aufgrund von Mängeln gehen auf den späteren Erwerber über, aber die Frist, die bereits für den Vorgänger lief, wird ihm angerechnet (Art. 632). Der Erwerber muss den Bauunternehmer, den Planer bzw. die Person, die die Aufsicht ausführt, innerhalb von sechs Monaten ab Feststellung des Mangels benachrichtigen, und das Recht gegenüber dem Bauunternehmer und Planer erlischt ein Jahr nach dem Datum der Benachrichtigung (Art. 634), unter Beachtung gesetzlicher Besonderheiten. Der Käufer eines Neubaus kann daher in der Praxis mehrere Anspruchsgrundlagen haben: die allgemeine Haftung des Verkäufers für Mängel, die gesetzliche Haftung für wesentliche Anforderungen an das Gebäude und die Garantie, die der Investor vertraglich für die ausgeführten Arbeiten gibt. Welche davon im konkreten Fall Anwendung findet und welche Garantiezeiträume vereinbart wurden, überprüfen Sie im Kaufvertrag für diese Immobilie und nicht aufgrund von Erfahrungen mit anderen Projekten. Beim Kauf im Bauzustand ist es auch wichtig zu prüfen, wer der Bauunternehmer ist, wer der Planer und wie die Eintragung der Immobilie geregelt ist, was das Thema der Eintragung von Immobilien in Kroatien ist.

Professioneller Tipp: Fordern Sie vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags für einen Neubau eine Liste der Garantien und Garantiezeiträume an, die der Investor gibt, und vergleichen Sie diese mit dem, was im Vertrag steht, und nicht nur mit dem, was in der Verkaufspräsentation versprochen wurde.

Wie Regent Ihnen helfen kann

Regent kann Ihnen bei der Immobilienbesichtigung vor dem Kauf, der Dokumentenprüfung und der Organisation notwendiger fachmännischer Überprüfungen helfen. Wenn eine rechtliche oder technische Meinung erforderlich ist, können wir Sie an entsprechende Anwälte, Ingenieure und andere Spezialisten verweisen, und unser Team begleitet den Käufer durch den gesamten Kaufprozess. Konkrete Rechtsberatung und die Erstellung rechtlicher Anträge bleiben im Zuständigkeitsbereich eines Anwalts. Wenn Sie einen Kauf planen oder bereits auf einen Mangel gestoßen sind, kontaktieren Sie uns oder sehen Sie, wie der Kauf mit Regent aussieht. Ausländische Käufer können sich auch auf der Seite Dienstleistungen für ausländische Käufer informieren.

Häufig gestellte Fragen

Was sind versteckte Immobilienmängel?

Versteckte Immobilienmängel sind Mängel, die bei einer gewöhnlichen Besichtigung nicht sichtbar waren und von denen der Käufer zum Zeitpunkt des Kaufs weder wusste noch wissen konnte. Typische Beispiele sind Feuchtigkeit hinter einer frisch gestrichenen Wand, ein Dach, das nur in der Regenzeit undicht ist, und Installationen, die erst unter tatsächlicher Belastung defekt werden.

Haftet der Verkäufer für einen versteckten Mangel, auch wenn er ihn nicht kannte?

Ja, der Verkäufer haftet für einen versteckten Mangel in der Regel auch dann, wenn er ihn nicht kannte, da seine Haftung nicht von seinem Wissen abhängt. Wissen ist an anderer Stelle wichtig: Wenn der Verkäufer den Mangel kannte oder er ihm nicht unbekannt bleiben konnte, verliert der Käufer sein Recht nicht wegen der Versäumnis der Frist (Art. 407 des Gesetzes über Schuldverhältnisse), und ein Verkäufer, der den Mangel kannte und ihn nicht gemeldet hat, kann sich nicht auf einen vertraglichen Haftungsausschluss berufen (Art. 408).

Welche Rechte hat der Käufer, wenn er einen versteckten Mangel entdeckt?

Der Käufer kann die Beseitigung des Mangels, die Lieferung einer mangelfreien Sache, eine angemessene Preisminderung oder den Rücktritt vom Vertrag erklären, sowie Schadensersatz verlangen (Art. 410). Die Lieferung einer anderen Sache ist bei Immobilien in der Praxis selten. Welches Recht im konkreten Fall realisierbar ist, hängt von der Schwere des Mangels und davon ab, ob der Verkäufer die Möglichkeit hatte, den Mangel zu beseitigen.

Gibt es eine Frist für die Meldung eines versteckten Mangels an den Verkäufer?

Ja, der Käufer muss den Verkäufer über einen versteckten Mangel innerhalb von zwei Monaten ab Entdeckung benachrichtigen, bei Handelsverträgen unverzüglich (Art. 404). Nach rechtzeitiger Benachrichtigung erlöschen die Rechte in der Regel zwei Jahre ab dem Tag, an dem die Benachrichtigung gesendet wurde (Art. 422). Aufgrund gesetzlicher Ausnahmen sollten Sie die Frist in einem konkreten Streitfall mit einem Anwalt überprüfen.

Ist es besser, eine Preisminderung oder den Rücktritt vom Vertrag zu verlangen?

Eine Preisminderung entspricht in der Regel Mängeln, die die normale Nutzung der Immobilie nicht verhindern, während ein Rücktritt bei schwerwiegenden Mängeln in Betracht kommt, aufgrund derer die Immobilie ihren Zweck nicht erfüllen kann. Bei Verträgen, die ab dem 31. Juli 2026 geschlossen wurden, verlangt das Gesetz in der Regel, dass der Verkäufer zuerst die Möglichkeit erhält, den Mangel zu beseitigen. Die endgültige Wahl sollten Sie vor dem Versand einer schriftlichen Aufforderung mit einem Anwalt besprechen.

Kann die Haftung für versteckte Mängel vertraglich ausgeschlossen werden?

Ja, eine Klausel wie „gekauft wie gesehen“ kann die Haftung des Verkäufers für Sachmängel einschränken oder ausschließen, aber eine solche Bestimmung ist nichtig, wenn der Verkäufer den Mangel kannte und den Käufer nicht darüber informiert hat (Art. 408). Bei Verbraucherverträgen ist eine im Voraus vereinbarte Beschränkung oder ein Ausschluss der Haftung für den Verbraucher nicht bindend.

Gilt die gleiche Haftung bei Neubauten?

Ja, bei Neubauten besteht weiterhin die Haftung des Verkäufers für Mängel, und zusätzlich gibt es eine besondere gesetzliche Haftung des Bauunternehmers sowie unter den vorgeschriebenen Bedingungen des Planers und der Person, die die Fachaufsicht ausführt (Art. 633). Diese Haftung dauert zehn Jahre ab Übergabe und Abnahme der Arbeiten, gilt auch für spätere Erwerber, aber der spätere Käufer erhält keine neue Frist, da ihm die Frist des Vorgängers angerechnet wird. Sie kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden.

Benötige ich einen Anwalt oder reicht eine Immobilienagentur aus?

Für die Beurteilung Ihrer rechtlichen Position und die Erstellung einer schriftlichen Forderung an den Verkäufer ist ein Anwalt erforderlich, keine Agentur. Eine Agentur kann Ihnen bei der Besichtigung der Immobilie und der Überprüfung der Dokumentation vor dem Kauf helfen und Sie an entsprechende Fachleute verweisen, bietet jedoch keine Rechtsberatung an.