Egzekucja z nieruchomości: ryzyka, procedura i prawa kupującego

Egzekucja z nieruchomości to sądowy proces przymusowej sprzedaży nieruchomości dłużnika w celu zaspokojenia wierzytelności pieniężnej wierzyciela, więc kupujący nie kupuje od właściciela, lecz w postępowaniu prowadzonym przez sąd. Cena początkowa jest związana z wartością ustaloną przez sąd, ale niższa cena nie jest gwarancją opłacalności: kupujący często nie może obejrzeć nieruchomości, przyjmuje stan prawny taki, jaki jest, i musi przestrzegać terminów i warunków sprzedaży. Przed zgłoszeniem i wpłatą wadium sprawdź stan księgi wieczystej, warunki sprzedaży i plan finansowania, korzystając z porady prawnika. Prawo własności wpisuje się na podstawie prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności i potwierdzenia wpłaty ceny kupna, więc kupujący nie potrzebuje oświadczenia dotychczasowego właściciela, jak przy zwykłej sprzedaży.

Nieruchomość sprzedawana w postępowaniu egzekucyjnym rzadko wygląda jak standardowa oferta ogłoszeniowa. Egzekucja z nieruchomości oznacza przymusową sprzedaż majątku, którą sąd prowadzi zgodnie z Ustawą o egzekucji (NN 112/12, 25/13, 93/14, 55/16, 73/17, 131/20, 114/22 i 6/24), a kupujący nie negocjuje z właścicielem ceny, terminów i warunków przekazania, lecz akceptuje to, co przewidują zasady postępowania i warunki sprzedaży. Dlatego zakup, który w zwykłej sprzedaży byłby prosty, w egzekucji wymaga innego przygotowania.Z naszego doświadczenia w pracy z kupującymi, nieruchomości w egzekucji najczęściej przyciągają uwagę ceną początkową, podczas gdy rzeczywiste ryzyka ujawniają się dopiero po szczegółowym przeglądzie dokumentacji i warunków sprzedaży. W tym przewodniku wyjaśniamy, jak wygląda postępowanie, gdzie faktycznie znajdują się ryzyka, czego kupujący w egzekucji może oczekiwać i jak się przygotować. Zwykły przebieg zakupu opisujemy w przewodniku o procesie kupna-sprzedaży nieruchomości w Chorwacji, a tutaj zajmujemy się tym, co w egzekucji jest inne.

Spis treści

• Czym jest egzekucja z nieruchomości i czym różni się od zwykłej sprzedaży
• Jak wygląda sprzedaż nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym
• Ryzyka dla kupującego
• Prawa kupującego w postępowaniu i po przysądzeniu
• Jak się przygotować przed zgłoszeniem do licytacji
• Dla kogo zakup w egzekucji jest odpowiedni
• Jak Regent może Ci pomóc
• Często zadawane pytania

Kluczowe wnioski

• Egzekucja z nieruchomości to przymusowa sprzedaż prowadzona przez sąd, więc kupujący nie kupuje od dotychczasowego właściciela.
• Zwykłym sposobem sprzedaży jest elektroniczna licytacja publiczna za pośrednictwem FINA-y, a cena początkowa nie musi być niższa od rynkowej.
• Wysokość wadium, terminy i warunki określają warunki sprzedaży, a termin na wpłatę ceny kupna nie może być dłuższy niż trzy miesiące od dnia sprzedaży.
• Prawa zastawu z reguły wygasają z chwilą przysądzenia, natomiast służebności gruntowe, ciężary realne i prawo zabudowy pozostają, a wpisana umowa najmu lub dzierżawy może pozostać w mocy.
• Prawo własności wpisuje się na podstawie prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności i potwierdzenia wpłaty ceny kupna, bez oświadczenia dotychczasowego właściciela.
• Największe ryzyka to nieznany stan nieruchomości, pozostające obciążenia, użytkownik w nieruchomości i krótkie terminy.

Czym jest egzekucja z nieruchomości i czym różni się od zwykłej sprzedaży

Egzekucja z nieruchomości to sądowe postępowanie, w którym nieruchomość dłużnika (egzekwowanego) jest sprzedawana w celu zaspokojenia wierzytelności pieniężnej wierzyciela (egzekutora) z ceny kupna. Postępowanie prowadzone jest zgodnie z Ustawą o egzekucji, a sprzedaż prowadzi sąd, co istotnie zmienia położenie kupującego w stosunku do zwykłej sprzedaży.

• Brak negocjacji z właścicielem: cenę, terminy i warunki ustala sąd, a kupujący zgłasza się do już ogłoszonej sprzedaży.
• Brak umowy kupna-sprzedaży w zwykłym sensie: podstawą nabycia jest postanowienie sądu o przysądzeniu własności.
• Brak oświadczenia dotychczasowego właściciela do wpisu: zgoda właściciela, która w zwykłej sprzedaży jest wymagana poprzez clausula intabulandi (więcej w przewodniku o dokumencie tabularnym), tutaj nie jest potrzebna.
• Brak sprzedawcy w klasycznym sensie: dlatego nie należy zakładać zwykłej ochrony kupującego, np. praw z tytułu ukrytych wad wobec sprzedawcy.

Co z typowych praw kupującego faktycznie obowiązuje w sprzedaży egzekucyjnej, oceń z prawnikiem przed zgłoszeniem, a nie dopiero, gdy problem się pojawi.

Profesjonalna porada: Traktuj zakup w egzekucji jako zakup od sądu według z góry ustalonych zasad, a nie jako okazję do negocjacji. Jeśli dla bezpieczeństwa konieczne jest porozumienie ze sprzedawcą, sprzedaż egzekucyjna najczęściej nie jest właściwą drogą.

Jak wygląda sprzedaż nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym

Sprzedaż nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym odbywa się w kilku etapach określonych przez sąd, a kupujący włącza się dopiero w części postępowania. Przebieg jest z grubsza następujący:

1. Sąd ustala wartość nieruchomości, najczęściej na podstawie opinii biegłego, i ta wartość służy jako punkt wyjścia dla ceny.
2. Sąd wydaje postanowienie o sprzedaży, a FINA publikuje zaproszenie do udziału w elektronicznej licytacji publicznej (e-Dražba) z warunkami sprzedaży, ceną początkową, wysokością wadium i terminami.
3. Zainteresowani zgłaszają się i wpłacają wadium w terminie i w sposób wskazany w zaproszeniu.
4. Następuje licytacja, a pierwszeństwo ma oferent z najkorzystniejszą ofertą.
5. Kupujący płaci cenę kupna w terminie określonym w warunkach sprzedaży, który nie może być dłuższy niż trzy miesiące od dnia sprzedaży.
6. Sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności, a po jego uprawomocnieniu i wpłacie ceny kupna następuje wpis własności i przekazanie nieruchomości kupującemu.

Zwykłym sposobem sprzedaży nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym jest elektroniczna licytacja publiczna za pośrednictwem FINA-y, natomiast Ustawa o egzekucji w określonych warunkach dopuszcza również sprzedaż w drodze bezpośrednich negocjacji. Konkretne kwoty i terminy różnią się w zależności od sprawy, dlatego zawsze należy je odczytywać z zaproszenia i warunków sprzedaży, a nie z doświadczeń z inną nieruchomością.

Profesjonalna porada: Przejrzyj warunki sprzedaży zdanie po zdaniu i wyodrębnij wszystkie liczby i daty: wadium, termin zgłoszenia, termin płatności i datę licytacji. Ta lista to Twój kalendarz obowiązków, a w egzekucji z reguły nie można nadrobić pominiętego terminu.

Ryzyka dla kupującego

Zakup w egzekucji nie jest ukrytą okazją bez ceny, a ryzyka grupują się wokół kilku powtarzających się miejsc.

• Pozostające obciążenia: nie wszystkie obciążenia wygasają ze sprzedażą. Wpisane prawa zastawu z reguły wygasają z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności (art. 86), natomiast służebności gruntowe, ciężary realne i prawo zabudowy nie wygasają ze sprzedażą. W przypadku służebności osobistych ważne jest, kiedy zostały wpisane w stosunku do prawa, w celu którego zaspokojenia prowadzona jest egzekucja. Dokładny wykaz pozostających praw sprawdź w wyciągu z księgi wieczystej i warunkach sprzedaży; jak go czytać, wyjaśniamy w przewodniku o akcie własności, księdze wieczystej i katastrze.
• Najem i dzierżawa: szczególnie sprawdź, czy na nieruchomości istnieje umowa najmu lub dzierżawy. Wpisany najem lub dzierżawa pod pewnymi warunkami pozostaje w mocy również po sprzedaży, a kupujący wówczas wstępuje w miejsce dotychczasowego wynajmującego lub wydzierżawiającego (art. 88), co jest ważne, jeśli kupujesz mieszkanie jako inwestycję.
• Stan nieruchomości: możliwość obejrzenia należy sprawdzić w warunkach sprzedaży, ponieważ sąd w postanowieniu o sprzedaży określa czas oględzin i może zapewnić niezakłócony dostęp za pośrednictwem komornika sądowego. Rzeczywisty dostęp może być jednak utrudniony, jeśli nieruchomość jest użytkowana przez egzekwowanego lub osoby trzecie. Wady, nieuporządkowana dokumentacja i niezarejestrowane zmiany mogą zostać ujawnione dopiero po przysądzeniu.
• Użytkownik w nieruchomości: zakup nie oznacza, że nieruchomość jest fizycznie pusta. Po uprawomocnieniu się postanowienia o przysądzeniu własności i wpłacie ceny kupna sąd wydaje postanowienie o przekazaniu nieruchomości kupującemu, a jeśli nie zostanie ona dobrowolnie przekazana, przekazanie posiadania może wymagać dalszych działań. Warunki sprzedaży powinny zawierać informację, czy nieruchomość jest wolna od osób i rzeczy, dlatego sprawdź to przed licytacją.
• Terminy i wadium: termin na wpłatę ceny kupna jest określony w warunkach sprzedaży i nie może być dłuższy niż trzy miesiące od dnia sprzedaży. Jeżeli kupujący, któremu nieruchomość została przysądzona, nie wpłaci ceny kupna w terminie, sąd uznaje sprzedaż za nieważną i zarządza nową sprzedaż, a z wpłaconego wadium mogą zostać zaspokojone koszty nowej sprzedaży i różnica między ceną osiągniętą na pierwszej i nowej sprzedaży. O tym decyduje sąd, więc wadium nie jest automatycznie utraconą kaucją, ale jest rzeczywistym ryzykiem finansowym.
• Czas trwania postępowania: na postanowienie o przysądzeniu własności przysługuje prawo do złożenia zażalenia, więc ostateczność nabycia i przekazanie nieruchomości mogą się wydłużyć.

Profesjonalna porada: Przed zgłoszeniem do licytacji oblicz całkowity koszt, a nie tylko wylicytowaną cenę: dodaj koszt ewentualnego wyprowadzenia, urządzenia i pomocy prawnej. Niższa cena początkowa często częściowo wraca poprzez te pozycje.

Prawa kupca w postępowaniu i po przysądzeniu

Kupujący w postępowaniu egzekucyjnym nie jest pozbawiony ochrony, ale jego ochrona jest inaczej ułożona niż przy zwykłym zakupie. Centralne prawo jest najsilniejsze: własność nabywa się niezależnie od tego, czy dotychczasowy właściciel się zgadza. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności stanowi podstawę do wpisu prawa własności kupującego, ale do przeprowadzenia wpisu konieczne jest również, aby kupujący złożył cenę kupna. Sąd wieczystoksięgowy dokonuje wpisu na podstawie prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności i potwierdzenia sądu egzekucyjnego o wpłacie ceny kupna (art. 108), a następnie sąd wydaje postanowienie o przekazaniu nieruchomości kupującemu. Czym jest wpis i jak przebiega, opisujemy w przewodniku o wpisie nieruchomości w Chorwacji. Na postanowienie o przysądzeniu własności prawo do zażalenia mają strony postępowania, czyli egzekutor i egzekwowany, a przy sprzedaży w drodze licytacji również osoby, które brały udział w licytacji jako oferenci (art. 105). Ogólny termin na złożenie zażalenia wynosi osiem dni (art. 11), zgodnie z zasadami doręczeń przewidzianymi w Ustawie o egzekucji: postanowienie uważa się za doręczone osobom, którym doręcza się postanowienie o sprzedaży oraz uczestnikom licytacji z upływem trzeciego dnia od jego ogłoszenia na tablicy ogłoszeń sądu (art. 103). Ze względu na tak krótki termin, decyzję o zażaleniu należy podjąć natychmiast po ogłoszeniu postanowienia. Kupujący ma również prawo do przeprowadzenia sprzedaży zgodnie z warunkami ogłoszonymi w zaproszeniu, na równych zasadach dla wszystkich oferentów. Do kroków prawnych i komunikacji sądowej potrzebujesz prawnika, a agencja może pomóc w przygotowaniu i sprawdzeniu nieruchomości.

Profesjonalna porada: Zadaj prawnikowi konkretne pytanie przed wpłatą wadium: co dokładnie nabywam przez przysądzenie i co pozostaje na nieruchomości? Odpowiedź powinna opierać się na stanie księgi wieczystej i aktach sprawy, a nie na ogólnym doświadczeniu.

Jak się przygotować przed zgłoszeniem do licytacji

Przygotowanie do licytacji decyduje o opłacalności zakupu, a większość weryfikacji można przeprowadzić zanim wpłacisz jakiekolwiek pieniądze. Zalecana lista weryfikacji:

• Wyciąg z księgi wieczystej: kto jest wpisany jako właściciel, jakie są prawa i obciążenia (hipoteki, służebności, najem lub dzierżawa) oraz czy istnieją wzmianki o sporach.
• Akta sprawy i warunki sprzedaży: ustalona wartość, opinia biegłego, informacja, czy nieruchomość jest wolna od osób i rzeczy, terminy i wadium.
• Porównanie rynkowe: rzeczywista wartość nieruchomości w stosunku do ceny początkowej. Jak ocenia się wartość, opisujemy w przewodniku o ocenie wartości nieruchomości.
• Weryfikacja prawna i techniczna: legalność budowy, wpisanie faktycznego stanu i oględziny zewnętrzne, gdy obejrzenie jest niemożliwe. Zakres takiej weryfikacji opisuje przewodnik o oględzinach nieruchomości przed zakupem.
• Finansowanie i koszt: środki na wadium i cenę kupna w terminie, który nie może być dłuższy niż trzy miesiące od dnia sprzedaży, oraz dodatkowe koszty nabycia i wprowadzenia się.
• Porada prawna: prawnik, który zna postępowanie egzekucyjne i przegląda warunki sprzedaży oraz akta sprawy.

Profesjonalna porada: Ustal z góry górną granicę ceny, do której jesteś gotów licytować, i nie przekraczaj jej. Licytacja tworzy presję, a decyzja podjęta w momencie licytacji rzadko jest tą, którą podjąłbyś po spokojnym obliczeniu.

Dla kogo zakup w egzekucji jest odpowiedni

Zakup w egzekucji najczęściej odpowiada profesjonalnemu kupującemu, który potrafi ocenić ryzyko prawne i dostosować plan projektu do terminów sądowych. Są to firmy deweloperskie, inwestorzy i kupujący, którzy kupują poprzez spółkę z o.o., ponieważ dla nich niższa cena wejściowa ma sens tylko wtedy, gdy dogłębna weryfikacja prawna została przeprowadzona z wyprzedzeniem i jeśli ramy czasowe postępowania są zgodne z planem, ponieważ terminy sądowe nie dostosowują się do kalendarza inwestycyjnego. Zagraniczni kupujący i zagraniczne osoby prawne mogą uczestniczyć, ale muszą z góry przygotować niezbędną dokumentację i finansowanie w terminach określonych przez sąd. Informacje o zakupie jako cudzoziemiec znajdziesz na stronie usług dla zagranicznych kupujących. Dla kupujących, którzy szukają nieruchomości na własne potrzeby mieszkaniowe, egzekucja jest bardziej wymagająca: niemożność obejrzenia, krótkie terminy i możliwość konieczności przekazania nieruchomości poprzez eksmisję, trudno pogodzić się z potrzebą wprowadzenia się w określonym terminie.

Profesjonalna porada: Zadaj sobie pytanie, co zrobić, jeśli nieruchomość po przysądzeniu nie będzie nadawać się do zamieszkania w potrzebnym Ci terminie. Jeśli nie masz odpowiedzi, nieruchomość w egzekucji może nie być odpowiednia dla Twojego planu.

Jak Regent może Ci pomóc

Regent może pomóc Ci w przygotowaniu do zakupu: weryfikacji stanu księgi wieczystej i dokumentacji, porównaniu ceny początkowej z wartością rynkową oraz organizacji niezbędnych fachowych weryfikacji. Gdy potrzebna jest porada prawna lub postępowanie przed sądem, możemy skierować Cię do odpowiedniego prawnika. Jeśli rozważasz zakup w egzekucji, skontaktuj się z nami lub zobacz, jak wygląda zakup z Regentem.

Często zadawane pytania

Czym jest egzekucja z nieruchomości?

Egzekucja z nieruchomości to sądowe postępowanie, w którym nieruchomość dłużnika jest przymusowo sprzedawana w celu zaspokojenia wierzytelności pieniężnej wierzyciela z ceny kupna. Dlatego kupujący nie zawiera umowy z dotychczasowym właścicielem, lecz kupuje w postępowaniu prowadzonym przez sąd, zgodnie z zasadami Ustawy o egzekucji.

Czy nieruchomość w egzekucji jest tańsza niż rynkowa?

Niekoniecznie. Cena początkowa jest związana z wartością ustaloną przez sąd, a ta wartość może być niższa lub wyższa od rynkowej, więc niższa cena sama w sobie nie jest dowodem korzystnego zakupu. Przed licytacją porównaj ustaloną wartość z cenami podobnych nieruchomości i całkowitym kosztem zakupu.

Jak sprzedaje się nieruchomość w postępowaniu egzekucyjnym i jak kupujący się zgłasza?

Zwykłym sposobem sprzedaży nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym jest elektroniczna licytacja publiczna prowadzona przez FINA za pośrednictwem systemu e-Dražba, na podstawie postanowienia o sprzedaży wydanego przez sąd. Kupujący zgłasza się w terminie i w sposób wskazany w zaproszeniu do udziału oraz przed licytacją wpłaca wadium w wysokości określonej w warunkach sprzedaży. Ustawa o egzekucji w określonych warunkach dopuszcza również sprzedaż w drodze bezpośrednich negocjacji.

Czy hipoteki i inne obciążenia przechodzą na kupującego?

Nie wszystkie obciążenia wygasają ze sprzedażą nieruchomości. Wpisane prawa zastawu z reguły wygasają z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, natomiast służebności gruntowe, ciężary realne i prawo zabudowy nie wygasają ze sprzedażą, a w przypadku służebności osobistych ważne jest, kiedy zostały wpisane w stosunku do prawa, w celu którego prowadzona jest egzekucja. Dokładny wykaz pozostających praw sprawdź w wyciągu z księgi wieczystej i warunkach sprzedaży przed zgłoszeniem.

Czy najem lub dzierżawa nieruchomości wygasa ze sprzedażą w egzekucji?

Nie zawsze. Najem lub dzierżawa zawarta i wpisana do księgi wieczystej przed nabyciem prawa zastawu lub prawa do zaspokojenia nie wygasa ze sprzedażą, więc kupujący wstępuje w miejsce dotychczasowego najmodawcy lub dzierżawcy. Najem lub dzierżawa, która nie została tak wpisana, wygasa z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności.

Czy kupujący potrzebuje oświadczenia dotychczasowego właściciela do wpisu własności?

Nie, w przypadku egzekucji kupujący nie potrzebuje oświadczenia egzekwowanego (clausula intabulandi) jak przy zwykłej sprzedaży. Sąd wieczystoksięgowy dokonuje wpisu na podstawie prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności i potwierdzenia sądu egzekucyjnego, że kupujący złożył cenę kupna.

Czy mogę obejrzeć nieruchomość przed licytacją?

Możliwość obejrzenia należy sprawdzić w warunkach sprzedaży, ponieważ sąd w postanowieniu o sprzedaży określa czas oględzin i może zapewnić niezakłócony dostęp za pośrednictwem komornika sądowego. Rzeczywisty dostęp może być jednak utrudniony, jeśli nieruchomość jest użytkowana przez egzekwowanego lub osoby trzecie, dlatego przed licytacją oceń, jaki rodzaj oględzin jest możliwy.

Czy były właściciel pozostaje w nieruchomości po sprzedaży?

Nieruchomość nie musi być fizycznie pusta po przysądzeniu. Po uprawomocnieniu się postanowienia o przysądzeniu własności i wpłacie ceny kupna sąd wydaje postanowienie o przekazaniu nieruchomości kupującemu, a jeśli nie zostanie ona dobrowolnie przekazana, przekazanie posiadania może wymagać dalszych działań. Warunki sprzedaży powinny zawierać informację, czy nieruchomość jest wolna od osób i rzeczy, dlatego sprawdź to przed licytacją.

Co się dzieje, jeśli kupujący nie wpłaci ceny kupna w terminie?

Jeśli kupujący, któremu nieruchomość została przysądzona, nie wpłaci ceny kupna w terminie, sąd uznaje sprzedaż za nieważną i zarządza nową sprzedaż. Z wpłaconego wadium mogą wówczas zostać zaspokojone koszty nowej sprzedaży i różnica między ceną osiągniętą na pierwszej i nowej sprzedaży, o czym decyduje sąd. Termin na wpłatę jest określony w warunkach sprzedaży i nie może być dłuższy niż trzy miesiące od dnia sprzedaży.

Kto może złożyć zażalenie na postanowienie o przysądzeniu własności?

Zażalenie na postanowienie o przysądzeniu własności mogą złożyć egzekutor i egzekwowany, a przy sprzedaży w drodze licytacji również osoby, które brały udział w licytacji jako oferenci. Ogólny termin na złożenie zażalenia wynosi osiem dni, zgodnie z zasadami doręczeń przewidzianymi w Ustawie o egzekucji.

Polecane

• Czym są akt własności, księga wieczysta i kataster i jak je czytać
• Przegląd nieruchomości przed zakupem: weryfikacja prawna, ocena techniczna i przekazanie
• Wpis nieruchomości w Chorwacji: czym jest, jak działa i co musisz wiedzieć
• Dokument tabularny i clausula intabulandi: czym są i do czego służą