Izvršba na nepremičnini: tveganja, postopek in pravice kupca

Izvršba na nepremičnini je sodni postopek prisilne prodaje nepremičnine dolžnika za poplačilo denarne terjatve upnika, zato kupec ne kupuje od lastnika, temveč v postopku, ki ga vodi sodišče. Začetna cena je vezana na vrednost, ki jo je določilo sodišče, vendar nižja cena ni jamstvo za donosnost: kupec pogosto ne more ogledati nepremičnine, prevzame pravno stanje takšno, kot je, in mora spoštovati roke in pogoje prodaje. Pred prijavo in plačilom varščine preverite zemljiškoknjižno stanje, pogoje prodaje in finančni načrt, ob nasvetu odvetnika. Lastništvo se vpiše na podlagi pravnomočnega sklepa o dodelitvi in potrdila o plačilu kupnine, zato kupec ne potrebuje izjave dosedanjega lastnika kot pri redni kupoprodaji.

Nepremičnina, ki se prodaja v izvršilnem postopku, redko izgleda kot standardna oglaševana ponudba. Izvršba na nepremičnini pomeni prisilno prodajo premoženja, ki jo izvaja sodišče v skladu z Zakonom o izvršbi (NN 112/12, 25/13, 93/14, 55/16, 73/17, 131/20, 114/22 in 6/24), kupec pa se pri tem ne dogovarja z lastnikom o ceni, rokih in pogojih predaje, temveč sprejema tisto, kar določajo pravila postopka in pogoji prodaje. Zato nakup, ki bi bil v redni prodaji enostaven, v izvršbi zahteva drugačno pripravo. Iz naših izkušenj pri delu s kupci, nepremičnine v izvršbi najpogosteje pritegnejo pozornost z začetno ceno, medtem ko se dejanska tveganja pokažejo šele po podrobnem pregledu dokumentacije in pogojev prodaje. V tem vodniku razlagamo, kako postopek izgleda, kje se tveganja dejansko nahajajo, kaj kupec v izvršbi lahko pričakuje in kako se pripraviti. Redni potek nakupa opisujemo v vodniku o kupoprodajnem procesu nepremičnine na Hrvaškem, tukaj pa se ukvarjamo s tem, kar je v izvršbi drugače.

Vsebina

• Kaj je izvršba na nepremičnini in po čem se razlikuje od redne kupoprodaje
• Kako izgleda prodaja nepremičnine v izvršilnem postopku
• Tveganja za kupca
• Pravice kupca v postopku in po dodelitvi
• Kako se pripraviti pred prijavo na dražbo
• Za koga je nakup v izvršbi primeren
• Kako Vam Regent lahko pomaga
• Pogosta vprašanja

Ključna spoznanja

• Izvršba na nepremičnini je prisilna prodaja, ki jo izvaja sodišče, zato kupec ne kupuje od dosedanjega lastnika.
• Redni način prodaje je elektronska javna dražba preko FINA-e, pri čemer začetna cena ni nujno nižja od tržne.
• Znesek varščine, roke in pogoje določajo pogoji prodaje, rok za plačilo kupnine pa ne sme biti daljši od treh mesecev od dneva prodaje.
• Zastavne pravice praviloma prenehajo z dodelitvijo, medtem ko stvarne služnosti, stvarna bremena in stavbna pravica ostanejo, vpisan najem ali zakup pa lahko ostane v veljavi.
• Lastništvo se vpiše na podlagi pravnomočnega sklepa o dodelitvi in potrdila o plačilu kupnine, brez izjave dosedanjega lastnika.
• Največja tveganja so neznano stanje nepremičnine, bremena, ki ostanejo, uporabnik v nepremičnini in kratki roki.

Kaj je izvršba na nepremičnini in po čem se razlikuje od redne kupoprodaje

Izvršba na nepremičnini je sodni postopek, v katerem se nepremičnina dolžnika (izvršenca) prodaja, da se iz kupnine poplača denarna terjatev upnika (izvršitelja). Postopek se izvaja v skladu z Zakonom o izvršbi, prodajo pa vodi sodišče, kar bistveno spreminja položaj kupca v primerjavi z redno kupoprodajo.

• Ni pogajanj z lastnikom: ceno, roke in pogoje določi sodišče, kupec pa se prijavi na že objavljeno prodajo.
• Ni kupoprodajne pogodbe v običajnem smislu: temelj pridobitve je sodni sklep o dodelitvi.
• Ni izjave dosedanjega lastnika za vpis: soglasje lastnika, ki se pri redni kupoprodaji zahteva preko clausule intabulandi (več v vodniku o tabularni listini), tukaj ni potrebno.
• Ni prodajalca v klasičnem smislu: zato se običajna zaščita kupca, na primer pravice zaradi skritih napak pri prodajalcu, ne sme predpostavljati.

Kaj od običajnih pravic kupca dejansko velja v izvršilni prodaji, ocenite z odvetnikom pred prijavo, in ne šele, ko se problem pokaže.

Profesionalni nasvet: Nakup v izvršbi obravnavajte kot nakup od sodišča po vnaprej določenih pravilih, in ne kot priložnost za pogajanje. Če je za vašo varnost nujen dogovor s prodajalcem, izvršilna prodaja najpogosteje ni prava pot.

Kako izgleda prodaja nepremičnine v izvršilnem postopku

Prodaja nepremičnine v izvršilnem postopku poteka v več korakih, ki jih določi sodišče, kupec pa se vključi šele v delu postopka. Potek je okvirno naslednji:

1. Sodišče ugotovi vrednost nepremičnine, najpogosteje z izvedenskim mnenjem, in ta vrednost služi kot izhodišče za ceno.
2. Sodišče izda sklep o prodaji, FINA pa objavi poziv za sodelovanje v elektronski javni dražbi (e-Dražba) s pogoji prodaje, začetno ceno, zneskom varščine in roki.
3. Zainteresirani se prijavijo in vplačajo varščino v roku in na način, naveden v pozivu.
4. Sledi licitacija, prednost ima najugodnejši ponudnik.
5. Kupec plača kupnino v roku iz pogojev prodaje, ki ne sme biti daljši od treh mesecev od dneva prodaje.
6. Sodišče izda sklep o dodelitvi, po njegovi pravnomočnosti in plačilu kupnine pa sledi vpis lastništva in predaja nepremičnine kupcu.

Redni način prodaje nepremičnine v izvršilnem postopku je elektronska javna dražba preko FINA-e, medtem ko Zakon o izvršbi pod določenimi pogoji dopušča tudi prodajo z neposredno pogodbo. Konkretni zneski in roki se razlikujejo od primera do primera, zato jih vedno preberite iz poziva in pogojev prodaje, in ne iz izkušenj z drugo nepremičnino.

Profesionalni nasvet: Preberite pogoje prodaje stavek za stavkom in izločite vse številke in datume: varščino, rok za prijavo, rok za plačilo in datum dražbe. Ta seznam je vaš koledar obveznosti, zamujen rok v izvršbi se praviloma ne more nadomestiti.

Tveganja za kupca

Nakup v izvršbi ni skrita priložnost brez cene, tveganja pa se grupirajo okoli več ponavljajočih se točk.

• Bremena, ki ostanejo: vsa bremena ne prenehajo s prodajo. Vpisane zastavne pravice praviloma prenehajo s pravnomočnostjo sklepa o dodelitvi (čl. 86.), medtem ko stvarne služnosti, stvarna bremena in stavbna pravica s prodajo ne prenehajo. Pri osebnih služnostih je pomembno, kdaj so bile vpisane glede na pravico, zaradi katere se izvaja izvršba. Natančen seznam pravic, ki ostanejo, preverite v zemljiškoknjižnem izpisku in pogojih prodaje; kako ga brati, pojasnjujemo v vodniku o lastniškem listu, zemljiški knjigi in katastru.
• Najem in zakup: posebej preverite, ali obstaja na nepremičnini najemna ali zakupna pogodba. Vpisan najem ali zakup pod določenimi pogoji ostane v veljavi tudi po prodaji, kupec pa takrat vstopi v položaj dotedanjega najemodajalca oziroma zakupodajalca (čl. 88.), kar je pomembno, če kupujete stanovanje kot investicijo.
• Stanje nepremičnine: možnost ogleda je treba preveriti v pogojih prodaje, saj sodišče v sklepu o prodaji določi čas ogleda in lahko zagotovi nemoten dostop preko sodnega izvršitelja. Dejanski dostop pa je lahko otežen, če nepremičnino uporabljajo izvršenec ali tretje osebe. Pomanjkljivosti, neurejena dokumentacija in nevpisane predelave se lahko odkrijejo šele po dodelitvi.
• Uporabnik v nepremičnini: nakup ne pomeni, da je nepremičnina fizično prazna. Po pravnomočnosti sklepa o dodelitvi in plačilu kupnine sodišče izda sklep o predaji nepremičnine kupcu, in če se ta ne preda prostovoljno, lahko predaja posesti zahteva nadaljnje postopke. Pogoji prodaje morajo vsebovati podatek, ali je nepremičnina prosta oseb in stvari, zato ga preverite pred licitiranjem.
• Roki in varščina: rok za plačilo kupnine je naveden v pogojih prodaje in ne sme biti daljši od treh mesecev od dneva prodaje. Če kupec, kateremu je nepremičnina dodeljena, ne plača kupnine v roku, sodišče prodajo razglasi za neveljavno in odredi novo prodajo, iz položene varščine pa se lahko poplačajo stroški nove prodaje in razlika med ceno doseženo na prvi in novi prodaji. O tem odloča sodišče, zato varščina ni avtomatično izgubljen depozit, je pa resnično finančno tveganje.
• Trajanje postopka: proti sklepu o dodelitvi obstaja pravica do pritožbe, zato se dokončnost pridobitve in predaja nepremičnine lahko zavlečeta.

Profesionalni nasvet: Pred prijavo na dražbo izračunajte skupni strošek, ne le licitirane cene: dodajte strošek morebitne izselitve, ureditve in pravne pomoči. Nižja začetna cena se pogosto delno povrne s temi postavkami.

Pravice kupca v postopku in po dodelitvi

Kupec v izvršilnem postopku ni brez zaščite, vendar je njegova zaščita drugače urejena kot pri rednem nakupu. Osrednja pravica je najmočnejša: lastništvo se pridobi ne glede na to, ali se dosedanji lastnik strinja. Pravnomočen sklep o dodelitvi je podlaga za vpis lastninske pravice kupca, vendar je za izvedbo vpisa potrebno tudi, da kupec položi kupnino. Zemljiškoknjižno sodišče izvede vpis na podlagi pravnomočnega sklepa o dodelitvi in potrdila izvršilnega sodišča o plačilu kupnine (čl. 108.), nato pa sodišče izda sklep o predaji nepremičnine kupcu. Kaj je vpis in kako poteka, opisujemo v vodniku o knjiženju nepremičnine na Hrvaškem. Proti sklepu o dodelitvi imajo pravico do pritožbe stranke v postopku, torej izvršitelj in izvršenec, pri prodaji preko dražbe pa tudi osebe, ki so sodelovale na dražbi kot ponudniki (čl. 105.). Splošni rok za pritožbo je osem dni (čl. 11.), z upoštevanjem pravil o vročitvi, določenih v Zakonu o izvršbi: sklep se osebam, katerim se vroča sklep o prodaji in udeležencem dražbe, šteje za vročenega s potekom tretjega dne od objave na oglasni deski sodišča (čl. 103.). Zaradi tako kratkega roka je treba o pritožbi odločiti takoj po objavi sklepa. Kupec ima tudi pravico, da se prodaja izvede v skladu s pogoji, objavljenimi v pozivu, po enakih pravilih za vse ponudnike. Za pravne korake in sodno komunikacijo potrebujete odvetnika, agencija pa vam lahko pomaga pri pripravi in pregledu nepremičnine.

Profesionalni nasvet: Odvetniku postavite konkretno vprašanje pred plačilom varščine: kaj točno pridobim z dodelitvijo in kaj ostane na nepremičnini? Odgovor bi moral temeljiti na zemljiškoknjižnem stanju in spisu zadeve, ne pa na splošnih izkušnjah.

Kako se pripraviti pred prijavo na dražbo

Priprava na dražbo odloča o donosnosti nakupa, večino preverjanj pa lahko opravite, preden vplačate kakršen koli denar. Priporočen seznam preverjanj:

• Zemljiškoknjižni izpisek: kdo je vpisan kot lastnik, kakšne so pravice in bremena (hipoteke, služnosti, najem ali zakup) in ali obstajajo zaznamki o sporih.
• Spis zadeve in pogoji prodaje: ugotovljena vrednost, izvedensko mnenje, podatek, ali je nepremičnina prosta oseb in stvari, roki in varščina.
• Tržna primerjava: dejanska vrednost nepremičnine glede na začetno ceno. Kako se vrednost ocenjuje, opisujemo v vodniku o oceni vrednosti nepremičnine.
• Pravno in tehnično preverjanje: zakonitost gradnje, vpis dejanskega stanja in zunanji pregled, kadar ogled ni mogoč. Obseg takšnega preverjanja opisuje vodnik o pregledu nepremičnine pred nakupom.
• Financiranje in stroški: sredstva za varščino in kupnino v roku, ki ne sme biti daljši od treh mesecev od dneva prodaje, ter dodatni stroški pridobitve in vselitve.
• Pravni nasvet: odvetnik, ki pozna izvršilni postopek in pregleduje pogoje prodaje in spis.

Profesionalni nasvet: Vnaprej določite zgornjo mejo cene, do katere ste pripravljeni licitirati, in je ne presegajte. Dražba ustvarja pritisk, odločitev, sprejeta v trenutku licitacije, pa je redko tista, ki bi jo sprejeli po mirnem preračunu.

Za koga je nakup v izvršbi primeren

Nakup v izvršbi najpogosteje ustreza profesionalnemu kupcu, ki lahko oceni pravno tveganje in prilagodi načrt projekta sodnim rokom. To so razvojna podjetja, investitorji in kupci, ki kupujejo preko d.o.o., saj je zanje nižja vstopna cena smiselna le, če je bila globinska pravna preverba opravljena vnaprej in če je časovni okvir postopka usklajen z načrtom, saj se sodni roki ne prilagajajo investicijskemu koledarju. Tuji kupci in tuje pravne osebe lahko sodelujejo, vendar morajo vnaprej pripraviti potrebno dokumentacijo in financiranje v rokih, ki jih določi sodišče. Za informacije o nakupu kot tujec si oglejte stran storitve za tuje kupce. Kupcem, ki iščejo nepremičnino za lastno bivanje, je izvršba zahtevnejša: nemožnost ogleda, kratki roki in možnost, da je nepremičnino treba predati z izselitvijo, se težko uskladijo s potrebo po vselitvi v določenem roku.

Profesionalni nasvet: Postavite si vprašanje, kaj storiti, če nepremičnina po dodelitvi ne bo vseljiva v roku, ki ga potrebujete. Če nimate odgovora, izvršilna nepremičnina morda ni primerna za vaš načrt.

Kako Vam Regent lahko pomaga

Regent Vam lahko pomaga pri pripravi na nakup: preveri zemljiškoknjižno stanje in dokumentacijo, primerja začetno ceno s tržno vrednostjo in organizira potrebne strokovne preglede. Kadar je potreben pravni nasvet ali ravnanje pred sodiščem, Vas lahko napotimo na ustreznega odvetnika. Če razmišljate o nakupu v izvršbi, nas kontaktirajte ali poglejte, kako izgleda nakup z Regentom.

Pogosta vprašanja

Kaj je izvršba na nepremičnini?

Izvršba na nepremičnini je sodni postopek, v katerem se nepremičnina dolžnika prisilno prodaja, da se iz kupnine poplača denarna terjatev upnika. Kupec zato ne sklepa pogodbe z dosedanjim lastnikom, temveč kupuje v postopku, ki ga vodi sodišče, v skladu s pravili Zakona o izvršbi.

Je nepremičnina v izvršbi cenejša od tržne?

Ne nujno. Začetna cena je vezana na vrednost, ki jo je določilo sodišče, ta vrednost pa je lahko nižja ali višja od tržne, zato nižja cena sama po sebi ni dokaz ugodnega nakupa. Pred licitiranjem primerjajte ugotovljeno vrednost s cenami podobnih nepremičnin in skupnim stroškom nakupa.

Kako se prodaja nepremičnina v izvršilnem postopku in kako se kupec prijavi?

Redni način prodaje nepremičnine v izvršilnem postopku je elektronska javna dražba, ki jo izvaja FINA preko sistema e-Dražba, na podlagi sklepa o prodaji, ki ga izda sodišče. Kupec se prijavi v roku in na način, naveden v pozivu za sodelovanje, ter pred licitiranjem vplača varščino v znesku iz pogojev prodaje. Zakon o izvršbi pod določenimi pogoji dopušča tudi prodajo z neposredno pogodbo.

Ali hipoteke in druga bremena preidejo na kupca?

Vsa bremena ne prenehajo s prodajo nepremičnine. Vpisane zastavne pravice praviloma prenehajo s pravnomočnostjo sklepa o dodelitvi, medtem ko stvarne služnosti, stvarna bremena in stavbna pravica s prodajo ne prenehajo, pri osebnih služnostih pa je pomembno, kdaj so bile vpisane glede na pravico, zaradi katere se izvaja izvršba. Natančen seznam pravic, ki ostanejo, preverite v zemljiškoknjižnem izpisku in pogojih prodaje pred prijavo.

Ali najem ali zakup nepremičnine preneha s prodajo v izvršbi?

Ne vedno. Najem ali zakup, sklenjen in vpisan v zemljiško knjigo pred pridobitvijo zastavne pravice ali pravice do poplačila, s prodajo ne preneha, zato kupec vstopi v položaj dotedanjega najemodajalca oziroma zakupodajalca. Najem ali zakup, ki ni tako vpisan, preneha s pravnomočnostjo sklepa o dodelitvi.

Ali kupec potrebuje izjavo dosedanjega lastnika za vpis lastništva?

Ne, pri izvršbi kupec ne potrebuje izjave izvršenca (clausula intabulandi) kot pri redni kupoprodaji. Zemljiškoknjižno sodišče izvede vpis na podlagi pravnomočnega sklepa o dodelitvi in potrdila izvršilnega sodišča, da je kupec položil kupnino.

Ali si lahko ogledam nepremičnino pred dražbo?

Možnost ogleda je treba preveriti v pogojih prodaje, saj sodišče v sklepu o prodaji določi čas ogleda in lahko zagotovi nemoten dostop preko sodnega izvršitelja. Dejanski dostop pa je lahko otežen, če nepremičnino uporabljajo izvršenec ali tretje osebe, zato pred licitiranjem ocenite, kakšen pregled je mogoč.

Ali bivši lastnik ostane v nepremičnini po prodaji?

Nepremičnina po dodelitvi ni nujno fizično prazna. Po pravnomočnosti sklepa o dodelitvi in plačilu kupnine sodišče izda sklep o predaji nepremičnine kupcu, in če se ta ne preda prostovoljno, lahko predaja posesti zahteva nadaljnje postopke. Pogoji prodaje morajo vsebovati podatek, ali je nepremičnina prosta oseb in stvari, zato ga preverite pred licitiranjem.

Kaj se zgodi, če kupec ne plača kupnine v roku?

Če kupec, kateremu je nepremičnina dodeljena, ne plača kupnine v roku, sodišče prodajo razglasi za neveljavno in odredi novo prodajo. Iz položene varščine se takrat lahko poplačajo stroški nove prodaje in razlika med ceno, doseženo na prvi in novi prodaji, o čemer odloča sodišče. Rok za plačilo je naveden v pogojih prodaje in ne sme biti daljši od treh mesecev od dneva prodaje.

Kdo lahko vloži pritožbo proti sklepu o dodelitvi?

Pritožbo proti sklepu o dodelitvi lahko podajo izvršitelj in izvršenec, pri prodaji preko dražbe pa tudi osebe, ki so sodelovale na dražbi kot ponudniki. Splošni rok za pritožbo je osem dni, z upoštevanjem pravil o vročitvi, določenih v Zakonu o izvršbi.

Priporočeno

• Kaj so lastniški list, zemljiška knjiga in kataster ter kako jih brati
• Pregled nepremičnine pred nakupom: pravna preverba, tehnična ocena in primopredaja
• Knjiženje nepremičnine na Hrvaškem: kaj je, kako deluje in kaj morate vedeti
• Tabularna listina in clausula intabulandi: kaj sta in čemu služita