Esecuzione immobiliare: rischi, procedura e diritti dell'acquirente

L'esecuzione immobiliare è un procedimento giudiziario di vendita forzata dell'immobile del debitore per soddisfare un credito pecuniario del creditore, quindi l'acquirente non acquista dal proprietario, ma in un procedimento condotto dal tribunale. Il prezzo di partenza è legato al valore stabilito dal tribunale, ma un prezzo più basso non garantisce la redditività: l'acquirente spesso non può ispezionare l'immobile, ne assume lo stato giuridico così com'è e deve rispettare i termini e le condizioni di vendita. Prima di presentare la domanda e versare la caparra, verificate lo stato ipotecario, le condizioni di vendita e il piano di finanziamento, con il consiglio di un avvocato. La proprietà viene registrata sulla base di una decisione definitiva di aggiudicazione e di una prova di pagamento del prezzo di acquisto, quindi l'acquirente non ha bisogno della dichiarazione del precedente proprietario come nella normale compravendita.

Un immobile venduto in un procedimento esecutivo raramente assomiglia a un'offerta pubblicizzata standard. L'esecuzione immobiliare significa la vendita forzata di un bene condotta da un tribunale secondo la Legge sull'Esecuzione (NN 112/12, 25/13, 93/14, 55/16, 73/17, 131/20, 114/22 e 6/24), e l'acquirente non negozia con il proprietario il prezzo, i termini e le condizioni di consegna, ma accetta ciò che è prescritto dalle regole del procedimento e dalle condizioni di vendita. Per questo, un acquisto che sarebbe semplice in una vendita normale, nell'esecuzione richiede una preparazione diversa.Dalla nostra esperienza con gli acquirenti, gli immobili in esecuzione attirano spesso l'attenzione per il prezzo di partenza, mentre i rischi reali si manifestano solo dopo un'analisi dettagliata della documentazione e delle condizioni di vendita. In questa guida spieghiamo come si svolge il procedimento, dove si trovano realmente i rischi, cosa può aspettarsi l'acquirente in un'esecuzione e come prepararsi. Il normale processo di acquisto è descritto nella guida sul processo di compravendita immobiliare in Croazia, mentre qui ci occupiamo di ciò che è diverso nell'esecuzione.

Indice

• Che cos'è l'esecuzione immobiliare e in cosa si differenzia dalla normale compravendita
• Come si svolge la vendita di un immobile in un procedimento esecutivo
• Rischi per l'acquirente
• Diritti dell'acquirente nel procedimento e dopo l'aggiudicazione
• Come prepararsi prima di presentarsi all'asta
• Per chi è adatto l'acquisto in esecuzione
• Come Regent può aiutarvi
• Domande frequenti

Punti chiave

• L'esecuzione immobiliare è una vendita forzata condotta dal tribunale, quindi l'acquirente non acquista dal precedente proprietario.
• La modalità di vendita regolare è l'asta pubblica elettronica tramite FINA, e il prezzo di partenza non deve necessariamente essere inferiore a quello di mercato.
• L'importo della caparra, i termini e le condizioni sono stabiliti dalle condizioni di vendita, e il termine per il pagamento del prezzo di acquisto non può essere superiore a tre mesi dalla data di vendita.
• I diritti di pegno di regola cessano con l'aggiudicazione, mentre le servitù reali, gli oneri reali e il diritto di costruzione rimangono, e un affitto o locazione registrati possono rimanere in vigore.
• La proprietà viene registrata sulla base di una decisione definitiva di aggiudicazione e di una prova di pagamento del prezzo di acquisto, senza la dichiarazione del precedente proprietario.
• I maggiori rischi sono lo stato sconosciuto dell'immobile, gli oneri che rimangono, l'occupante nell'immobile e i termini brevi.

Che cos'è l'esecuzione immobiliare e in cosa si differenzia dalla normale compravendita

L'esecuzione immobiliare è un procedimento giudiziario in cui l'immobile del debitore (esecutato) viene venduto per soddisfare un credito pecuniario del creditore (esecutore). Il procedimento si svolge secondo la Legge sull'Esecuzione, e la vendita è condotta dal tribunale, il che modifica significativamente la posizione dell'acquirente rispetto a una normale compravendita.

• Nessuna negoziazione con il proprietario: il prezzo, i termini e le condizioni sono stabiliti dal tribunale, e l'acquirente si candida a una vendita già pubblicata.
• Nessun contratto di compravendita nel senso usuale: la base dell'acquisto è la decisione di aggiudicazione del tribunale.
• Nessuna dichiarazione del precedente proprietario per la registrazione: il consenso del proprietario, che nella normale compravendita è richiesto tramite la clausula intabulandi (maggiori informazioni nella guida sulla scrittura tavolare), qui non è necessario.
• Nessun venditore in senso classico: per questo la protezione usuale dell'acquirente, ad esempio i diritti per vizi occulti nei confronti del venditore, non deve essere presunta.

Quali dei diritti usuali dell'acquirente sono effettivamente validi in una vendita esecutiva, valutatelo con un avvocato prima della domanda, e non solo quando si presenta il problema.

Consiglio professionale: Considerate l'acquisto in esecuzione come un acquisto dal tribunale secondo regole predefinite, e non come un'opportunità di negoziazione. Se per la vostra sicurezza è essenziale un accordo con il venditore, la vendita esecutiva spesso non è la strada giusta.

Come si svolge la vendita di un immobile in un procedimento esecutivo

La vendita di un immobile in un procedimento esecutivo si svolge in una serie di passaggi determinati dal tribunale, e l'acquirente interviene solo in una parte del procedimento. Il processo è approssimativamente il seguente:

1. Il tribunale determina il valore dell'immobile, più spesso con la perizia di un esperto, e tale valore serve da punto di partenza per il prezzo.
2. Il tribunale emette una decisione di vendita, e FINA pubblica un bando di partecipazione all'asta pubblica elettronica (e-Dražba) con le condizioni di vendita, il prezzo di partenza, l'importo della caparra e i termini.
3. Gli interessati si iscrivono e versano la caparra entro i termini e le modalità indicati nel bando.
4. Segue l'incanto, e il miglior offerente ha la precedenza.
5. L'acquirente paga il prezzo di acquisto entro il termine stabilito dalle condizioni di vendita, che non può essere superiore a tre mesi dalla data di vendita.
6. Il tribunale emette una decisione di aggiudicazione, e dopo la sua definitività e il pagamento del prezzo di acquisto segue la registrazione della proprietà e la consegna dell'immobile all'acquirente.

La modalità regolare di vendita di un immobile in un procedimento esecutivo è l'asta pubblica elettronica tramite FINA, mentre la Legge sull'Esecuzione, a determinate condizioni, consente anche la vendita tramite trattativa diretta. Gli importi e i termini specifici variano da caso a caso, quindi leggeteli sempre dal bando e dalle condizioni di vendita, e non dall'esperienza con un altro immobile.

Consiglio professionale: Esaminate le condizioni di vendita frase per frase e annotate tutti i numeri e le date: la caparra, il termine per la domanda, il termine per il pagamento e la data dell'asta. Questo elenco è il vostro calendario degli obblighi, e un termine mancato in un'esecuzione di regola non può essere recuperato.

Rischi per l'acquirente

L'acquisto in esecuzione non è un'opportunità nascosta senza costi, e i rischi si raggruppano attorno a diversi punti ricorrenti.

• Oneri che rimangono: non tutti gli oneri cessano con la vendita. I diritti di pegno registrati di regola cessano con la definitività della decisione di aggiudicazione (art. 86), mentre le servitù reali, gli oneri reali e il diritto di costruzione non cessano con la vendita. Per quanto riguarda le servitù personali, è importante quando sono state registrate rispetto al diritto per il cui soddisfacimento viene eseguita l'esecuzione. Verificate l'elenco esatto dei diritti che rimangono nell'estratto tavolare e nelle condizioni di vendita; come leggerlo, lo spieghiamo nella guida su foglio di proprietà, libro fondiario e catasto.
• Locazione e affitto: verificate in particolare se sull'immobile esiste un contratto di locazione o affitto. Un affitto o locazione registrati a determinate condizioni rimangono in vigore anche dopo la vendita, e l'acquirente subentra al posto del precedente locatore o affittuario (art. 88), il che è importante se si acquista un appartamento come investimento.
• Stato dell'immobile: la possibilità di ispezione deve essere verificata nelle condizioni di vendita, poiché il tribunale nella decisione di vendita determina il tempo di ispezione e può garantire un accesso senza ostacoli tramite l'ufficiale giudiziario. L'accesso effettivo può comunque essere ostacolato se l'immobile è utilizzato dall'esecutato o da terzi. Difetti, documentazione non regolamentata e modifiche non registrate possono essere scoperti solo dopo l'aggiudicazione.
• Occupante nell'immobile: l'acquisto non significa che l'immobile sia fisicamente vuoto. Dopo la definitività della decisione di aggiudicazione e il pagamento del prezzo di acquisto, il tribunale emette una decisione sulla consegna dell'immobile all'acquirente, e se non viene consegnato volontariamente, la consegna del possesso può richiedere ulteriori azioni. Le condizioni di vendita devono contenere l'informazione se l'immobile è libero da persone e cose, quindi verificatelo prima dell'incanto.
• Termini e caparra: il termine per il pagamento del prezzo di acquisto è indicato nelle condizioni di vendita e non può essere superiore a tre mesi dalla data di vendita. Se l'acquirente cui l'immobile è stato aggiudicato non paga il prezzo di acquisto in tempo, il tribunale dichiara la vendita non valida e ordina una nuova vendita, e dalla caparra versata possono essere coperti i costi della nuova vendita e la differenza tra il prezzo ottenuto nella prima e nella nuova vendita. Il tribunale decide in merito, quindi la caparra non è un deposito automaticamente perso, ma è un rischio finanziario reale.
• Durata del procedimento: contro la decisione di aggiudicazione esiste il diritto di ricorso, quindi la definitività dell'acquisto e la consegna dell'immobile possono protrarsi.

Consiglio professionale: Prima di presentare la domanda d'asta, calcolate il costo totale, non solo il prezzo di aggiudicazione: aggiungete i costi di eventuale sfratto, ristrutturazione e assistenza legale. Un prezzo iniziale più basso spesso viene parzialmente compensato da queste voci.

Diritti dell'acquirente nel procedimento e dopo l'aggiudicazione

L'acquirente in un procedimento esecutivo non è privo di protezione, ma la sua protezione è strutturata diversamente rispetto a un acquisto normale. Il diritto centrale è il più forte: la proprietà si acquista indipendentemente dal fatto che il precedente proprietario sia d'accordo. La decisione definitiva di aggiudicazione è la base per la registrazione del diritto di proprietà dell'acquirente, ma per l'esecuzione della registrazione è necessario che l'acquirente depositi il prezzo di acquisto. Il giudice tavolare esegue la registrazione sulla base della decisione definitiva di aggiudicazione e della conferma del tribunale esecutivo dell'avvenuto pagamento del prezzo di acquisto (art. 108), e dopodiché il tribunale emette una decisione sulla consegna dell'immobile all'acquirente. Cos'è la registrazione e come avviene, lo descriviamo nella guida sulla registrazione della proprietà in Croazia. Contro la decisione di aggiudicazione hanno diritto di ricorso le parti in causa, ovvero il creditore e il debitore, e in caso di vendita tramite asta anche le persone che hanno partecipato all'asta come offerenti (art. 105). Il termine generale per il ricorso è di otto giorni (art. 11), con le regole di notifica previste dalla Legge sull'Esecuzione: la decisione si considera notificata alle persone a cui viene notificato l'atto di vendita e ai partecipanti all'asta allo scadere del terzo giorno dalla pubblicazione sul bollettino ufficiale del tribunale (art. 103). A causa di un termine così breve, la decisione sul ricorso deve essere presa immediatamente dopo la pubblicazione della decisione. L'acquirente ha anche il diritto che la vendita sia condotta secondo le condizioni pubblicate nel bando, con le stesse regole per tutti gli offerenti. Per i passi legali e la comunicazione giudiziaria è necessario un avvocato, e l'agenzia può aiutare nella preparazione e verifica dell'immobile.

Consiglio professionale: Ponete all'avvocato una domanda specifica prima di versare la caparra: cosa esattamente acquisisco con l'aggiudicazione e cosa rimane sull'immobile? La risposta dovrebbe basarsi sullo stato tavolare e sul fascicolo del caso, non sull'esperienza generale.

Come prepararsi prima di presentarsi all'asta

La preparazione all'asta decide la redditività dell'acquisto, e la maggior parte delle verifiche può essere fatta prima di versare qualsiasi denaro. Elenco consigliato delle verifiche:

• Estratto tavolare: chi è registrato come proprietario, quali sono i diritti e gli oneri (ipoteche, servitù, locazioni o affitti) e se esistono annotazioni su controversie.
• Fascicolo del caso e condizioni di vendita: valore accertato, perizia dell'esperto, informazione se l'immobile è libero da persone e cose, termini e caparra.
• Confronto di mercato: valore reale dell'immobile rispetto al prezzo iniziale. Come viene stimato il valore, lo descriviamo nella guida sulla valutazione immobiliare.
• Verifica legale e tecnica: legalità della costruzione, registrazione dello stato reale e ispezione esterna quando la visita è impossibile. L'entità di tale verifica è descritta nella guida sull'ispezione immobiliare prima dell'acquisto.
• Finanziamento e costo: fondi per la caparra e il prezzo di acquisto entro un termine che non può essere superiore a tre mesi dalla data di vendita e costi aggiuntivi di acquisizione e insediamento.
• Consulenza legale: un avvocato che conosce il procedimento esecutivo ed esamina le condizioni di vendita e il fascicolo.

Consiglio professionale: Stabilite in anticipo il limite massimo del prezzo fino al quale siete disposti a fare un'offerta e non superatelo. L'asta crea pressione, e una decisione presa al momento dell'offerta raramente è quella che prendereste dopo un calcolo sereno.

Per chi è adatta l'acquisto in esecuzione

L'acquisto in esecuzione è spesso adatto a un acquirente professionale in grado di valutare il rischio legale e di adattare il piano del progetto ai termini giudiziari. Si tratta di società di sviluppo, investitori e acquirenti che acquistano tramite una s.r.l., perché per loro un prezzo d'ingresso più basso ha senso solo se la verifica legale approfondita è stata fatta in anticipo e se il calendario del procedimento è allineato al piano, dato che i termini giudiziari non si adattano al calendario degli investimenti. Acquirenti stranieri e persone giuridiche straniere possono partecipare, ma devono preparare in anticipo la documentazione e il finanziamento necessari entro i termini stabiliti dal tribunale. Per informazioni sull'acquisto come straniero, consultate la pagina servizi per acquirenti stranieri. Per gli acquirenti che cercano un immobile per la propria abitazione, l'esecuzione è più impegnativa: l'impossibilità di visitarlo, i termini brevi e la possibilità che l'immobile debba essere consegnato tramite sfratto si conciliano difficilmente con la necessità di entrarvi in un determinato termine.

Consiglio professionale: Chiedetevi cosa fare se, dopo l'aggiudicazione, l'immobile non sarà abitabile entro il termine di cui avete bisogno. Se non avete una risposta, un immobile in esecuzione potrebbe non essere adatto al vostro piano.

Come Regent può aiutarvi

Regent può aiutarvi nella preparazione all'acquisto: verifica dello stato tavolare e della documentazione, confronto del prezzo iniziale con il valore di mercato e organizzazione delle necessarie verifiche professionali. Quando è necessaria una consulenza legale o un'azione in tribunale, possiamo indirizzarvi a un avvocato competente. Se state considerando un acquisto in esecuzione, contattateci o scoprite come funziona l'acquisto con Regent.

Domande frequenti

Cos'è l'esecuzione immobiliare?

L'esecuzione immobiliare è un procedimento giudiziario in cui l'immobile del debitore viene venduto forzatamente per soddisfare un credito pecuniario del creditore. L'acquirente, pertanto, non stipula un contratto con il precedente proprietario, ma acquista in un procedimento condotto dal tribunale, secondo le regole della Legge sull'Esecuzione.

Un immobile in esecuzione è più economico del prezzo di mercato?

Non necessariamente. Il prezzo iniziale è legato al valore stabilito dal tribunale, e tale valore può essere inferiore o superiore a quello di mercato, quindi un prezzo più basso non è di per sé prova di un acquisto vantaggioso. Prima dell'asta, confrontate il valore accertato con i prezzi di immobili simili e il costo totale dell'acquisto.

Come si vende un immobile in un procedimento esecutivo e come si iscrive l'acquirente?

La modalità ordinaria di vendita di un immobile in un procedimento esecutivo è l'asta pubblica elettronica condotta da FINA tramite il sistema e-Dražba, sulla base della decisione di vendita emessa dal tribunale. L'acquirente si iscrive entro i termini e le modalità indicati nel bando di partecipazione e, prima dell'asta, versa una caparra nell'importo stabilito dalle condizioni di vendita. La Legge sull'Esecuzione, a determinate condizioni, consente anche la vendita tramite trattativa diretta.

Le ipoteche e altri oneri passano all'acquirente?

Non tutti gli oneri cessano con la vendita dell'immobile. I diritti di pegno registrati di regola cessano con la definitività della decisione di aggiudicazione, mentre le servitù reali, gli oneri reali e il diritto di costruzione non cessano con la vendita, e per quanto riguarda le servitù personali è importante quando sono state registrate rispetto al diritto per il cui soddisfacimento viene eseguita l'esecuzione. Verificate l'elenco esatto dei diritti che rimangono nell'estratto tavolare e nelle condizioni di vendita prima di presentare la domanda.

La locazione o l'affitto dell'immobile cessano con la vendita in esecuzione?

Non sempre. La locazione o l'affitto stipulati e registrati nel libro fondiario prima dell'acquisizione del diritto di pegno o del diritto di soddisfazione non cessano con la vendita, quindi l'acquirente subentra al posto del precedente locatore o affittuario. La locazione o l'affitto non così registrati cessano con la definitività della decisione di aggiudicazione.

L'acquirente ha bisogno della dichiarazione del precedente proprietario per la registrazione della proprietà?

No, nell'esecuzione l'acquirente non ha bisogno della dichiarazione dell'esecutato (clausula intabulandi) come nella normale compravendita. Il giudice tavolare esegue la registrazione sulla base della decisione definitiva di aggiudicazione e della conferma del tribunale esecutivo che l'acquirente ha depositato il prezzo di acquisto.

Posso visitare l'immobile prima dell'asta?

La possibilità di visita deve essere verificata nelle condizioni di vendita, poiché il tribunale nella decisione di vendita determina il tempo di visita e può garantire un accesso senza impedimenti tramite l'ufficiale giudiziario. L'accesso effettivo può comunque essere ostacolato se l'immobile è utilizzato dall'esecutato o da terzi, quindi prima dell'asta valutate quale tipo di ispezione è possibile.

L'ex proprietario rimane nell'immobile dopo la vendita?

L'immobile non deve essere fisicamente vuoto dopo l'aggiudicazione. Dopo la definitività della decisione di aggiudicazione e il pagamento del prezzo di acquisto, il tribunale emette una decisione sulla consegna dell'immobile all'acquirente, e se non viene consegnato volontariamente, la consegna del possesso può richiedere ulteriori azioni. Le condizioni di vendita devono contenere l'informazione se l'immobile è libero da persone e cose, quindi verificatelo prima dell'incanto.

Cosa succede se l'acquirente non paga il prezzo di acquisto in tempo?

Se l'acquirente a cui è stato aggiudicato l'immobile non paga il prezzo di acquisto entro il termine, il tribunale dichiara la vendita non valida e ordina una nuova vendita. Dalla caparra versata possono quindi essere coperti i costi della nuova vendita e la differenza tra il prezzo ottenuto nella prima e nella nuova vendita, su cui decide il tribunale. Il termine per il pagamento è indicato nelle condizioni di vendita e non può essere superiore a tre mesi dalla data di vendita.

Chi può presentare ricorso contro la decisione di aggiudicazione?

Il ricorso contro la decisione di aggiudicazione può essere presentato dal creditore e dal debitore, e in caso di vendita tramite asta anche dalle persone che hanno partecipato all'asta come offerenti. Il termine generale per il ricorso è di otto giorni, con le regole di notifica previste dalla Legge sull'Esecuzione.

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