Sigurna kupnja nekretnine u Hrvatskoj za strane državljane

Da, strani državljani mogu kupovati i posjedovati nekretnine u Hrvatskoj, no uvjeti se razlikuju ovisno o državi iz koje dolaze. Građani Europske unije, kao i državljani država koje su članice Europskog gospodarskog prostora – uključujući Island, Norvešku i Lihtenštajn – mogu slobodno kupovati nekretnine pod uvjetom da se iste nalaze unutar građevinskog područja, što znači da su predviđene za stambenu ili poslovnu gradnju sukladno važećoj prostorno-planskoj dokumentaciji.

Kada je riječ o državljanima trećih zemalja (država izvan EU i EGP), oni mogu kupovati nekretnine samo ako dobiju prethodnu suglasnost Ministarstva pravosuđa i uprave Republike Hrvatske, koja se izdaje isključivo ako postoji princip uzajamnosti – tj. ako i država iz koje dolazi kupac omogućuje hrvatskim državljanima da pod sličnim uvjetima stječu vlasništvo nad nekretninama.

Također je važno napomenuti da su poljoprivredna zemljišta i dalje pod ograničenjem za većinu stranih državljana, osim za građane EU od 1. srpnja 2023., kada je istekla zaštitna klauzula zabrane kupnje.

Ako ste strani investitor ili fizička osoba izvan EU-a, a želite ulagati u hrvatske nekretnine, najbrži i pravno sigurni način je putem osnivanja trgovačkog društva (npr. d.o.o.) u Hrvatskoj. Naš pravni tim može vas u potpunosti voditi kroz ovaj proces – od provjere uzajamnosti, pripreme zahtjeva za Ministarstvo pravosuđa do uknjižbe vlasništva.

Usluge agencije Regent uključuju i pravnu podršku na engleskom, njemačkom, talijanskom i slovenskom jeziku, kako biste svaki korak mogli razumjeti i donositi informirane odluke bez jezičnih ili birokratskih barijera.

Da, OIB je obavezan. Bilo da ste fizička osoba ili osnivate društvo u Hrvatskoj, OIB je potreban za sve službene i pravne radnje: kupoprodaju nekretnine, upis u zemljišne knjige, otvaranje bankovnog računa i plaćanje poreza. OIB izdaje Porezna uprava, a nije nužno da budete osobno prisutni – naš odvjetnik može ishoditi OIB temeljem punomoći, čime štedite vrijeme i izbjegavate nepotrebna putovanja.

Pravna sigurnost nekretnine ključna je za zaštitu vašeg ulaganja. Naš tim vrši dubinsku pravnu analizu svake nekretnine prije kupnje. To uključuje uvid u aktualne i povijesne izvatke zemljišnih knjiga, provjeru vlasništva, eventualnih tereta (hipoteke, služnosti, pravni sporovi), kao i provjeru usklađenosti s katastarskim i prostorno-planskim dokumentima. Ne oslanjamo se samo na ono što piše u zemljišnim knjigama – tražimo i provjeravamo sve dodatne rizike, pogotovo ako je nekretnina bila predmetom denacionalizacije, nasljeđivanja ili konverzije iz društvenog vlasništva.

Da, i to snažno preporučujemo. Kupnja nekretnine je važna pravna i financijska odluka. Odvjetnik specijaliziran za nekretninsko pravo osigurava da su vaša prava zaštićena i da je transakcija u potpunosti zakonita. Naša agencija surađuje s iskusnim odvjetnicima koji govore engleski i njemački jezik, te će izraditi ili pregledati ugovore, izvršiti pravnu provjeru i zastupati vas u svim koracima kupoprodaje.

Da, stranac može zaključiti kupoprodajni ugovor izvan Hrvatske bez potrebe za fizičkom prisutnošću. Dovoljno je da ovjerite svoj potpis u svojoj zemlji (kod javnog bilježnika), te dodate tzv. apostille (međunarodnu ovjeru autentičnosti dokumenta). Dokument se tada šalje poštom u Hrvatsku, gdje ga odvjetnik preuzima i dovršava sve ostale korake. Također, kupoprodajni ugovor u vaše ime može potpisati i odvjetnik temeljem punomoći.

Standardni porez koji plaća kupac je porez na promet nekretnina u iznosu od 3% tržišne vrijednosti nekretnine. Porez se ne plaća u slučaju kupnje novogradnje od pravne osobe u sustavu PDV-a jer je PDV uključen u cijenu.

U slučaju da kupac nije prisutan kod hrvatskog javnog bilježnika, on sam mora prijaviti porez. Ako se potpisuje kod hrvatskog bilježnika – bilježnik šalje prijavu automatski.

Ne. Ako kupujete novogradnju od investitora koji je u sustavu PDV-a, tada je PDV već uključen u cijenu, a porez na promet nekretnina se ne plaća. Ova je situacija najčešća kod stanova i kuća koje se prvi put prodaju od strane pravnih osoba.

Da, ali samo u određenim slučajevima. Porez na dohodak plaća se kada se nekretnina prodaje unutar dvije godine od kupnje, osim ako je nekretnina služila za stalno stanovanje. Porez se izračunava na osnovi razlike između nabavne i prodajne cijene i iznosi 20%. Također, ako netko proda tri ili više nekretnina unutar 5 godina, može se smatrati da obavlja djelatnost te postaje porezni obveznik.

Proces izgleda ovako:

• Pravna provjera dokumentacije i vlasništva
• Potpisivanje predugovora (uz kaparu, obično 10%)
• Ako ste iz treće zemlje – ishođenje suglasnosti Ministarstva
• Potpis glavnog ugovora kod javnog bilježnika
• Plaćanje poreza na promet nekretnina
• Upis vlasništva u zemljišne knjige
• Prijenos režijskih računa i osiguranje

Naš tim vodi vas kroz sve ove korake, bez obzira jeste li u Hrvatskoj ili inozemstvu.

Da, ali s ograničenjima. Hrvatska trenutno ima vrlo ograničene mogućnosti za hipotekarne kredite nerezidentima. Jedna banka nudi opciju uz visoke kamate. Zbog toga većina stranih državljana koristi kredit iz svoje matične zemlje, a naši odvjetnici zatim upisuju hipoteku strane banke u hrvatske zemljišne knjige.

Da, moguće je koristiti tzv. escrow račune – posebne povjereničke račune odvjetnika ili banaka koji osiguravaju da kupac i prodavatelj ispune svoje obveze. Uplata se ne prenosi prodavatelju dok kupac ne dobije upis vlasništva, i obrnuto. Iako ova usluga nosi dodatne troškove, pruža maksimalnu sigurnost. Naši odvjetnici će procijeniti je li escrow potreban u vašem slučaju.

Otvaranje računa u hrvatskoj banci nije obvezno, ali je snažno preporučljivo. Uplatu kupoprodajne cijene možete izvršiti i iz inozemstva, no lokalni račun znatno olakšava plaćanje režijskih troškova, poreza, osiguranja i komunikaciju s bankama ili osiguravajućim društvima. Za otvaranje računa trebat ćete imati OIB, putovnicu i dokaz o izvoru sredstava, a naši pravni partneri vas mogu voditi kroz cijeli proces i pomoći vam s dokumentacijom.

Ne. Kupnja nekretnine u Hrvatskoj ne osigurava automatski boravišnu dozvolu. Strani državljani koji žele boraviti duže od 90 dana trebaju podnijeti zahtjev za privremeni boravak pri Ministarstvu unutarnjih poslova (MUP). Kupnja nekretnine može biti osnova za dobivanje boravka, ali nije garancija – svaki slučaj se procjenjuje individualno.

Da, postupak je relativno jednostavan i naš tim nudi pomoć u prijenosu svih režijskih računa – struja, voda, plin, komunalna naknada, pričuva, internet itd. Potrebno je priložiti kupoprodajni ugovor i novi vlasnički list ili potvrdu o predaji dokumentacije za upis vlasništva. Također, pomažemo i kod ugovaranja osiguranja nekretnine.

Apsolutno da. Hrvatska je u posljednjih nekoliko godina postala jedna od najpoželjnijih destinacija za život i investiranje u EU, posebno na obalnom području. Stabilno tržište, rastuće cijene, ulazak u Schengen i eurozonu dodatno su povećali interes domaćih i stranih ulagača. Novogradnje, turistički apartmani, vile za najam i luksuzne nekretnine postižu rekordne cijene. Ako planirate kupnju nekretnine u Hrvatskoj, sada je idealan trenutak.

Da, mogu – ali uz određene uvjete. Ako želite legalno iznajmljivati turistima, potrebno je ishoditi tzv. rješenje o kategorizaciji. Građani EU-a to mogu učiniti na svoje ime, dok državljani trećih zemalja najčešće moraju osnovati društvo (d.o.o.) i preko njega registrirati iznajmljivanje. Druga opcija je suradnja s turističkom agencijom koja će iznajmljivati nekretninu u vaše ime.

Ako kupujete nekretninu putem društva ili želite iznajmljivati, morat ćete osnovati d.o.o.. Minimalni osnivački kapital iznosi 2.500 EUR, javnobilježnički trošak oko 600–800 EUR, a osnovni računovodstveni troškovi počinju od 100 EUR mjesečno. Postoje i dodatne obveze: bankovni troškovi, porez na dobit (12% ili 18%) te porez na isplatu dobiti (12%). Naš tim pravnih i poreznih savjetnika pruža potpunu podršku u osnivanju i vođenju tvrtke.