Aufteilung in Stockwerke: Was ist das, warum ist es wichtig und wie wird es durchgeführt?

Sie möchten eine Immobilie verkaufen, haben aber kein Wohnungseigentum? Oder Sie haben sich entschieden, eine solche Immobilie zu kaufen, aber die Bank kann Ihnen keinen Wohnkredit geben?
Um solche und ähnliche rechtliche und administrative Verwicklungen zu vermeiden, erfahren Sie, warum Sie als Eigentümer einer Immobilie Wohnungseigentum eingetragen haben müssen und wie Sie die Aufteilung überhaupt durchführen und sich in die Grundbücher eintragen lassen.

Was ist die Aufteilung in Wohnungseigentum?

Die Aufteilung in Wohnungseigentum ist ein rechtliches Verfahren, das es Eigentümern von Sondereigentum an einer Immobilie (wie Wohnungen, Geschäftsräumen und Garagen) ermöglicht, sich offiziell als Eigentümer dieser Teile in die Grundbücher eintragen zu lassen. Das Verfahren beinhaltet die Erstellung eines Aufteilungsplans, der alle Sondereigentumsteile des Gebäudes, deren Flächen und die Anteile der Miteigentümer an den gemeinschaftlichen Gebäudeteilen beschreibt.
Dieses Verfahren ist wichtig, da es den Eigentümern klar definierte Eigentumsrechte einräumt, was die spätere Übertragung, den Verkauf oder die Vererbung von Eigentum erleichtert. Die Aufteilung in Wohnungseigentum erleichtert auch die Aufnahme von Krediten, da die Bank die Hypothek auf einen bestimmten Teil des Gebäudes eintragen kann.

Warum ist die Aufteilung in Wohnungseigentum wichtig?

Die Aufteilung in Wohnungseigentum ist entscheidend für jede Immobilie, die in mehrere unabhängige Einheiten aufgeteilt ist, sei es Wohn- oder Geschäftsräume. Durch die Aufteilung wird das Eigentum an jedem Teil der Immobilie formell definiert, wodurch die freie Verfügung über alle Teile ermöglicht wird. Dies ist besonders wichtig für jede Immobilie, die aus mehreren Etagen oder Wohnungen besteht, da dies es den Eigentümern ermöglicht, ihre Eigentumsrechte anzuerkennen und in die Grundbücher eintragen zu lassen.

Wie wird die Aufteilung in Wohnungseigentum durchgeführt?

1. Erstellung eines Aufteilungsplans

Der erste Schritt im Aufteilungsverfahren ist die Erstellung eines Aufteilungsplans, der ein detaillierter Plan der Aufteilung einer Immobilie in separate Einheiten ist. Der Plan muss von einem autorisierten Experten wie einem Architekten oder Geodäten erstellt werden, der die genauen Grenzen zwischen den Einheiten, deren Flächen und alle relevanten Informationen über die Immobilie festlegt. Der Plan beinhaltet eine detaillierte Darstellung jeder Wohnung, jedes Geschäftsraums, jeder Garage oder anderer Gebäudeteile und muss mit den geltenden Bau- und Bebauungsvorschriften übereinstimmen.

Die Kosten für die Erstellung eines Aufteilungsplans hängen in der Regel von der Fläche der Immobilie ab, liegen aber durchschnittlich zwischen 3 und 5 Euro pro Quadratmeter. Der genaue Betrag kann je nach Komplexität der Aufteilung und den Besonderheiten jedes Objekts variieren.

2. Abschluss eines Miteigentumsvertrags

Nachdem der Aufteilungsplan fertig ist, ist der nächste Schritt der Abschluss eines Miteigentumsvertrags, der von allen Eigentümern der Immobilie unterzeichnet werden muss, da er die Aufteilung formalisiert und die Rechte und Pflichten aller Miteigentümer definiert.

Der Miteigentumsvertrag regelt:

• Die Rechte und Pflichten der Eigentümer jeder Wohnung oder jedes Raumes,
• Die Aufteilung der Gemeinschaftsflächen (wie Flure, Aufzüge, Höfe, Dächer usw.),
• Die Aufteilung der Kosten für gemeinsame Reparaturen und Instandhaltung,
• Die Bedingungen, unter denen der Besitz an einem bestimmten Raum verkauft oder übertragen werden kann.

Für die Erstellung eines Miteigentumsvertrags ist es am besten, einen Anwalt zu beauftragen, da dieser Vertrag rechtlich bindend ist und so formuliert werden muss, dass der Schutz der Rechte aller Parteien gewährleistet ist. Der Vertrag muss von einem Notar beglaubigt werden, um Rechtskraft zu haben.

3. Eintragung in das Grundbuch

Der letzte Schritt im Aufteilungsprozess ist die Eintragung der neuen Wohnungseigentumseinheiten in das Grundbuch, wodurch das Eigentum formalisiert wird und es jedem Eigentümer ermöglicht wird, frei über sein Eigentum zu verfügen.

Für die Eintragung in das Grundbuch ist ein Eintragungsantrag zusammen mit folgenden Unterlagen zu stellen:

• Aufteilungsplan,
• Miteigentumsvertrag,
• Bescheinigung über die entrichtete Grunderwerbsteuer (falls zutreffend).

Der Eintragungsantrag wird vom neuen Eigentümer gestellt, der den Antrag persönlich oder über einen Notar oder Anwalt stellen kann. Die Eintragung erfolgt beim Grundbuchamt des Amtsgerichts, und das gesamte Verfahren dauert in der Regel zwischen 30 und 60 Tagen, abhängig von der Komplexität der Sache und der aktuellen Auslastung des Gerichts.

Wer trägt die Kosten der Aufteilung in Wohnungseigentum?

In der Regel werden die Kosten für die Erstellung des Aufteilungsplans und die Vorbereitung der Unterlagen von allen Miteigentümern anteilig nach ihren Anteilen getragen, während die Kosten für die Beglaubigung des Miteigentumsvertrags und die Eintragung in das Grundbuch ebenfalls auf jeden Eigentümer gemäß der Vereinbarung oder den Anteilen am gemeinsamen Eigentum entfallen.

Welche Bedingungen müssen für das Aufteilungsverfahren erfüllt sein?

Um sich in die Grundbücher eintragen zu lassen und überhaupt am Aufteilungsverfahren teilnehmen zu können, müssen Sie einige Grundvoraussetzungen erfüllen:

• Rechtmäßigkeit des Objekts: Die erste und wichtigste Voraussetzung ist, dass das Gebäude legal errichtet sein muss. Das bedeutet, dass es gültige Bau- und Nutzungsbewilligungen haben muss. Wenn das Gebäude nicht legalisiert oder nicht in Übereinstimmung mit den geltenden Vorschriften gebaut wurde, ist eine Aufteilung nicht möglich. Daher ist es wichtig, sicherzustellen, dass alle Unterlagen in Ordnung sind, bevor Sie mit diesem Prozess beginnen.
• Zustimmung der Miteigentümer: Die Aufteilung in Wohnungseigentum ist nichts, was Sie selbst tun können, wenn Sie nicht der einzige Eigentümer des Gebäudes sind. Alle Miteigentümer müssen dem Aufteilungsprozess voll zustimmen und ein Miteigentumsvertrag muss geschlossen werden. Jeder Miteigentümer muss der Aufteilung der Räume zustimmen und den Vertrag unterschreiben, damit das gesamte Verfahren rechtsgültig ist. Das bedeutet, dass es wichtig ist, eine gute Vereinbarung zwischen den Miteigentümern zu haben, um spätere Unstimmigkeiten zu vermeiden.
• Richtige Dokumentation: Damit die Aufteilung problemlos abläuft, müssen Sie alle erforderlichen Unterlagen haben. Dazu gehören ein Auszug aus dem Grundbuch, Katasterdaten, Bau- und Nutzungsbewilligungen, aber auch andere relevante Dokumente, die die Rechtsgültigkeit des Objekts und die Eigentumsanteile bestätigen. Ohne diese Unterlagen ist eine Aufteilung nicht möglich.

Was kann alles in Wohnungseigentum aufgeteilt werden?

Die Aufteilung in Wohnungseigentum gilt für alle Teile des Gebäudes, die als unabhängige Einheiten fungieren können. Das bedeutet, dass Sie aufteilen können:

• Wohnungen,
• Geschäftsräume,
• Garagen,
• Parkplätze,
• Balkone, Terrassen und andere Räume, sofern sie klar getrennt und als separate Teile definiert sind.

Es ist wichtig zu beachten, dass nur die Teile des Gebäudes aufgeteilt werden können, die eine klare und spezifische Nutzung haben, d. h. die auf eine Weise genutzt werden, die ihre separate Eigentumsfähigkeit ermöglicht. Daher können Räume, die nicht unabhängig sind oder nicht separat genutzt werden können, nicht aufgeteilt werden.

Kauf einer nicht aufgeteilten Immobilie über einen Wohnkredit

Einer der Hauptgründe für die Aufteilung ist die Möglichkeit, eine Immobilie mit Hilfe eines Wohnkredits zu kaufen. Banken verlangen, dass die Immobilie aufgeteilt wird, damit sie eine Hypothek auf einen bestimmten Teil des Gebäudes eintragen können, was bedeutet, dass der Kauf einer nicht aufgeteilten Immobilie nicht mit einem Wohnkredit möglich ist. Solche Immobilien können nur bar gekauft werden.

Warum ist das so?
Banken können keinen Wohnkredit für Immobilien genehmigen, die nicht aufgeteilt sind, da es nicht möglich ist, einen bestimmten Teil des Gebäudes zu definieren, der Gegenstand der Hypothek sein würde. Das bedeutet, dass potenzielle Käufer, die nicht aufgeteilte Immobilien kaufen möchten, finanzielle Mittel aus anderen Quellen beschaffen müssen.

Vorteile der Aufteilung in Wohnungseigentum

Die Aufteilung in Wohnungseigentum bringt zahlreiche Vorteile für Immobilieneigentümer. Einige der wichtigsten Vorteile sind:

• Klar definierte Eigentumsrechte: Jeder Miteigentümer hat ein klar definiertes Eigentumsrecht an seinem Teil der Immobilie, was die Verfügung über diesen Teil einfacher und unbeschwerter macht, egal ob Sie ihn verkaufen, vermieten oder übertragen.
• Möglichkeit des Verkaufs, der Vermietung und der Vererbung: Wenn eine Immobilie aufgeteilt ist, ist es für die Eigentümer viel einfacher, ihre Immobilie an Erben zu verkaufen, zu vermieten oder zu vererben. Ein klar definierter Eigentumsanteil einer Person ermöglicht einfachere Transaktionen und Erbverfahren.
• Erhöht die Finanzierungsmöglichkeiten: Eigentümer von aufgeteilten Objekten erhalten leichter einen Wohnkredit, da eine Hypothek direkt auf einen bestimmten Teil der Immobilie eingetragen werden kann. Dies erhöht die Sicherheit für Finanzinstitute, was es ihnen erleichtert, Kredite für aufgeteilte Räume zu genehmigen.

Die Aufteilung in Wohnungseigentum ist ein äußerst wichtiges Verfahren für alle Eigentümer von Wohn- und Geschäftsräumen innerhalb von Mehrfamilienhäusern. Neben der klaren Definition der Eigentumsrechte bringt sie auch zahlreiche praktische Vorteile wie eine einfachere Verfügung über Eigentum und den Zugang zu Finanzdienstleistungen. Wenn Sie Eigentümer einer Wohnung, eines Geschäftsraums, einer Garage oder eines anderen Teils des Gebäudes sind, ist die Aufteilung ein Verfahren, das es Ihnen ermöglicht, die volle Kontrolle über Ihre Eigentumsrechte zu haben.