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Was ist ein Vorvertrag zum Kauf einer Immobilie und wann wird er verwendet?

27-06-2025 / Regent Zagreb
Was ist ein Vorvertrag zum Kauf einer Immobilie und wann wird er verwendet?

Sie haben die ideale Wohnung oder das ideale Haus gefunden, der Preis passt, die Verhandlungen mit dem Verkäufer laufen gut und dann werden Sie von der Tatsache überrascht, dass Sie einen Vorvertrag unterschreiben müssen, bevor der endgültige Kauf stattfindet. Viele sind sich nicht bewusst, wie wichtig dieses Dokument ist und wie es Ihnen beim Kauf und Verkauf helfen kann.

Wenn Sie sich für den Kauf einer Immobilie entscheiden, ist der Vorvertrag ein Dokument, das Sie begleitet und sicherstellt, dass die gesamte Transaktion in die gewünschte Richtung verläuft. Obwohl viele damit nicht vertraut sind, spielt der Vorvertrag eine Schlüsselrolle bei der Sicherung Ihrer Rechte und der Definition aller Bedingungen, die im Hauptvertrag enthalten sein werden. Obwohl er nicht immer gesetzlich vorgeschrieben ist, bietet der Vorvertrag Sicherheit für Käufer und Verkäufer, da er die Einzelheiten des Kaufs und Verkaufs festlegt und garantiert, dass beide Parteien ihren Verpflichtungen nachkommen. Obwohl er nicht zur Übertragung des Eigentums an der Immobilie führt, verpflichtet er doch beide Parteien, in Zukunft den Hauptvertrag abzuschließen und so sicherzustellen, dass keine Partei einseitig von den vereinbarten Bedingungen zurücktritt.


Wann wird ein Vorvertrag verwendet?



Ein Vorvertrag wird in mehreren spezifischen Situationen verwendet, und am häufigsten werden sie abgeschlossen, wenn sich Käufer und Verkäufer auf den Preis und andere Bedingungen geeinigt haben, aber zusätzliche Zeit benötigt wird, um alle Bedingungen zu erfüllen. Hier sind einige Fälle, in denen ein Vorvertrag nützlich ist:


Warten auf einen Kredit: Wenn der Käufer einen Wohnungsbaukredit benötigt, um den Kauf der Immobilie zu finanzieren, sichert ihm der Vorvertrag einen bestimmten Zeitraum zu, um die erforderlichen Mittel oder die Genehmigung des Kredits zu beschaffen.


Abschlussdokumente: Wenn der Verkäufer noch nicht alle erforderlichen Unterlagen hat, um den Kauf / Verkauf abzuschließen (z.B. Eigentumsnachweise, Steuerdokumente, Vermessungszertifikate), kann der Vorvertrag als Sicherheit dienen, dass keine Partei von der Transaktion zurücktritt.


Reservierung einer Immobilie: Wenn Käufer und Verkäufer die Vereinbarung "verriegeln" möchten, bevor sie den Hauptvertrag unterzeichnen, gibt ihnen der Vorvertrag die Gewissheit, dass dies auch geschieht. Mehr dazu


Der Vorvertrag muss mit den geltenden Gesetzen übereinstimmen, und das Verpflichtungsgesetz der Republik Kroatien definiert die wichtigsten rechtlichen Aspekte aller Verträge, einschließlich des Vorvertrags über den Kauf einer Immobilie. Mehr dazu können Sie hier. lesen.

Welche Schlüsselbestimmungen enthält der Vorvertrag?



Beim Abschluss eines Vorvertrags gibt es einige wichtige Dinge, auf die Sie achten müssen. Obwohl der Vorvertrag nicht allzu kompliziert ist, ist es wichtig, dass er alle wesentlichen Details abdeckt, damit er für beide Parteien gültig und verbindlich ist. Hier ist, worauf Sie achten müssen:

  • Informationen über die Parteien: Im Vorvertrag müssen Sie grundlegende Informationen über sich selbst und den Verkäufer angeben – wer Sie sind, wo Sie leben, welche Identifikationsdaten Sie haben ... nichts Kompliziertes, nur die grundlegenden Dinge, damit beide wissen, wer wer ist.



  • Beschreibung der Immobilie: Hier muss klar definiert werden, um welche Immobilie es sich genau handelt – welches Gebäude, Wohnung, Haus, Garage... Darüber hinaus werden alle wichtigen Daten wie Standort, Größe und alle Eigenschaften aufgeführt, die für zukünftiges Eigentum wichtig sind.



  • Kaufpreis und Zahlungsbedingungen: Definieren Sie den Preis, die Art und Weise, wie er bezahlt wird (ob ganz auf einmal oder in Raten) und unbedingt die Fristen.



  • Anzahlung: Die meisten Vorverträge beinhalten eine Anzahlung, bei der es sich eigentlich um den Betrag handelt, den der Käufer im Voraus als Bestätigung der Ernsthaftigkeit zahlt. In der Regel sind dies 10 % des Immobilienpreises. Wenn der Käufer zwischenzeitlich zurücktritt, verbleibt die Anzahlung beim Verkäufer; wenn der Verkäufer zurücktritt, muss er dem Käufer den doppelten Betrag der Anzahlung zurückzahlen.



  • Frist für den Abschluss des Hauptvertrags: Der Vorvertrag muss klar definieren, wann der Hauptkaufvertrag abgeschlossen wird. Dies sind in der Regel ein paar Wochen oder Monate, aber Sie müssen immer ein bestimmtes Datum vereinbaren.



  • Bedingungen für die Kündigung des Vorvertrags: Obwohl der Vorvertrag verbindliche Bedingungen vorsieht, ist es wichtig, dass er die Bedingungen erwähnt, unter denen eine oder beide Parteien von der Vereinbarung zurücktreten können. Dies bedeutet in der Regel die Rückzahlung der Anzahlung oder irgendwelche Konsequenzen, die beide Parteien akzeptieren werden.


Dies sind die grundlegenden Dinge, die Sie abdecken müssen, damit der Vorvertrag einen reibungslosen Kaufprozess gewährleistet. Natürlich ist es am besten, den Vorvertrag immer von einem Anwalt prüfen zu lassen, um sicherzustellen, dass alles im Einklang mit dem Gesetz steht.

Vorteile eines Vorvertrags



Wenn Sie sich immer noch fragen, ob Sie einen Vorvertrag unterzeichnen sollen, sind hier einige Gründe, warum ein Vorvertrag so wichtig ist:

  • Sicherung der vereinbarten Bedingungen: Der Vorvertrag definiert klar alle Bedingungen, die im Hauptkaufvertrag vereinbart werden. Dies bedeutet, dass es keine Möglichkeit von Missverständnissen über den Preis, die Zahlungsbedingungen, die Zahlungsfrist oder andere wichtige Details gibt. Alles, was vereinbart wurde, wird dokumentiert, was beide Parteien schützt und sicherstellt, dass die Transaktion wie vereinbart fortgesetzt wird.



  • Reservierung einer Immobilie: Einer der Gründe, warum ein Vorvertrag verwendet wird, insbesondere an beliebten Mikrolagen, ist, dass der Käufer die Immobilie sichern und sicherstellen kann, dass sie nicht an einen anderen Käufer verkauft wird, bis alle Bedingungen erfüllt sind. In Situationen, in denen mehrere Interessenten an derselben Immobilie interessiert sind, ist der Vorvertrag eine Möglichkeit für den Käufer, die Immobilie zu "verriegeln" und sicherzustellen, dass sie ihm nicht entgeht. Dieser Schritt gibt dem Käufer eine gewisse zeitliche Garantie, dass er bei der Fertigstellung des Vertrags Vorrang hat.



  • Erhöhte Ernsthaftigkeit der Verhandlungen: Der Vorvertrag verleiht dem gesamten Prozess auch Ernsthaftigkeit. Wenn beide Parteien den Vorvertrag unterzeichnen, bedeutet dies, dass sie sich verpflichtet haben, die Bedingungen zu erfüllen und die Transaktion durchzuführen. Dies verringert die Wahrscheinlichkeit, dass jemand in letzter Minute von der Vereinbarung zurücktritt. Durch den Vorvertrag bestätigen beide Parteien auch ihre Ernsthaftigkeit und Aufrichtigkeit in der Absicht, den Kauf abzuschließen, was das Vertrauen untereinander erhöht und das Risiko späterer Missverständnisse verringert.


All diese Vorteile machen den Vorvertrag zu einem unverzichtbaren Werkzeug im Prozess des Immobilienkaufs. Der Vorvertrag schützt nicht nur beide Parteien, sondern hilft auch, alle Aspekte der Transaktion klarer zu definieren, stellt sicher, dass beide Parteien ihren Verpflichtungen nachkommen, und ermöglicht einen sicheren Übergang zur Fertigstellung des Kaufvertrags.

Unterschiede zwischen einem Vorvertrag und einem Hauptvertrag



Eines der wichtigsten Dinge, die Sie im Prozess des Immobilienkaufs verstehen müssen, ist der Unterschied zwischen einem Vorvertrag und einem Hauptvertrag. Obwohl beide Dokumente als Verträge zwischen Käufer und Verkäufer dienen, haben sie unterschiedliche Funktionen und rechtliche Wirkung.

Der Vorvertrag ist ein verbindliches Dokument, was bedeutet, dass beide Parteien – sowohl der Käufer als auch der Verkäufer – verpflichtet sind, die vereinbarten Bedingungen einzuhalten. Der Vorvertrag führt jedoch nicht zur Übertragung des Eigentums an der Immobilie. Mit anderen Worten, obwohl Sie sich auf den Preis, die Bedingungen und alle anderen wichtigen Details geeinigt haben, haben Sie und der Verkäufer den Kauf und Verkauf noch nicht abgeschlossen, und es gab keine Änderung des Eigentums.

Der Vorvertrag dient lediglich als rechtliche Garantie dafür, dass beide Parteien die von ihnen vereinbarten Bedingungen einhalten und später, wenn alle Bedingungen erfüllt sind (z. B. Erhalt eines Darlehens oder Abschluss von Verwaltungsverfahren), den Hauptvertrag abschließen. Der Vorvertrag stellt also den ersten, aber immer noch wichtigen Schritt im gesamten Prozess dar. Er fixiert die Vereinbarung, führt aber nicht zur tatsächlichen Übertragung des Vermögens.

Auf der anderen Seite, der Hauptvertrag über den Kauf einer Immobilie hat volle Rechtswirkung. Dieser Vertrag führt zur tatsächlichen Übertragung des Eigentums an der Immobilie vom Verkäufer auf den Käufer. Wenn Sie den Hauptvertrag abschließen, werden Sie offizieller Eigentümer der Immobilie und können sie in das Grundbuch eintragen lassen, wodurch der gesamte Kaufprozess abgeschlossen wird.

Der Hauptvertrag hat eine größere Rechtskraft, da er neben der Definition der Transaktionsbedingungen auch die formelle Übertragung des Eigentums an den Käufer ermöglicht. Auf der Grundlage des Hauptvertrags können Sie Ihren Namen in das Grundbuch eintragen lassen und rechtlichen Schutz für die Immobilie erhalten. Erst wenn die Eintragung des Eigentums erfolgt ist, werden Sie als Käufer zum echten Eigentümer und können über die Immobilie nach Belieben verfügen.

Während also der Vorvertrag sicherstellt, dass keine Partei von der Vereinbarung zurücktritt, hat nur der Hauptvertrag die Kraft, das Eigentum zu ändern und den gesamten Kaufprozess zu besiegeln. Der Vorvertrag ist wie eine Reservierung der Immobilie, während der Hauptvertrag der tatsächliche Kauf ist.

Fazit
Der Vorvertrag über den Kauf einer Immobilie ist ein wichtiges Rechtsinstrument, das beide Parteien schützt und die sichere Realisierung der geplanten Transaktion ermöglicht. Obwohl er nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, ist der Vorvertrag in den meisten Kauf- und Verkaufsvorgängen empfehlenswert, da er Sicherheit und eine klare Regelung aller Transaktionsbedingungen bietet, bevor der Hauptkaufvertrag abgeschlossen wird. Wenn Sie einen Immobilienkauf planen, sollten Sie unbedingt die Verwendung eines Vorvertrags in Betracht ziehen, um Sicherheit und ein klares Verfahren während des gesamten Prozesses zu gewährleisten. Wenn Sie mehr über die Schritte im Prozess des Immobilienkaufs erfahren möchten, empfehlen wir Ihnen, unseren Leitfaden für Immobilienkäufer zu lesen.

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