Singles auf dem Immobilienmarkt: Wie man allein zur ersten Wohnung kommt

Der Kauf einer ersten Wohnung als Einzelperson bedeutet, dass die gesamte Kreditlast und die Entscheidungen auf einem einzigen Einkommen liegen, weshalb ein realistisches Budget, die Wahl des Standorts und eine Schutzreserve wichtiger sind als bei einem Paar. Der Kreditbetrag ist durch ein Gehalt begrenzt, doch dem Erstkäufer steht ein Steuererstattungsprogramm für junge Menschen unter 45 Jahren zur Verfügung – die Erstattung der gesamten Grunderwerbsteuer oder bis zu 50 % der Mehrwertsteuer. Darüber hinaus können Sie durch den Kauf mit einem Partner oder Familienmitglied die Kreditwürdigkeit erhöhen, doch müssen dann die Miteigentumsverhältnisse im Voraus geklärt werden. In diesem Leitfaden gehen wir darauf ein, was ein einziges Einkommen für den Kauf bedeutet und wie Sie das Risiko minimieren können.

Singles sind auf dem Immobilienmarkt nicht länger eine Randgruppe, sondern ein ständig wachsender Anteil der Käufer. Laut Daten des Staatlichen Statistikamtes aus der Volkszählung 2021 ist der Anteil der Single-Haushalte (Einpersonenhaushalte) in Kroatien auf 27,8 % gestiegen, während er 2011 bei 24,6 % lag. Das bedeutet, dass heute fast jeder dritte bis vierte Haushalt ein Einpersonenhaushalt ist, und viele dieser Menschen möchten ihre Wohnsituation eigenständig lösen. Aus der Arbeit mit Kunden sehen wir, dass der Kauf einer ersten Wohnung als Single andere Fragen aufwirft als der Kauf zu zweit. Es gibt kein zweites Einkommen, das für den Kredit hinzugerechnet werden könnte, aber es gibt auch keine Notwendigkeit, sich mit einer anderen Person abzustimmen – die Entscheidung liegt ganz bei Ihnen. In diesem Text erklären wir, wie ein einziges Einkommen die Berechnung verändert, welche Förderungen Ihnen zur Verfügung stehen und wie Sie sich schützen können, wenn Sie das Risiko alleine tragen.

Inhalt

• Warum immer mehr Menschen ihre erste Wohnung alleine kaufen
• Wie viel Sie realistisch mit einem Gehalt aufnehmen können
• Förderungen und Steuern für Erstkäufer
• Strategien, wenn Sie alleine kaufen
• Risiko bei einem Einkommen und wie es gemindert werden kann
• Häufig gestellte Fragen

Wichtige Erkenntnisse

• Der Anteil der Single-Haushalte in Kroatien ist auf 27,8 % gestiegen (DZS, Volkszählung 2021).
• Bei einem Einkommen lastet die gesamte Rate auf einem Gehalt, wodurch der Kreditbetrag geringer ist als bei Paaren.
• Erstkäufern unter 45 Jahren steht eine Steuererstattung zur Verfügung: 100 % Grunderwerbsteuer oder bis zu 50 % Mehrwertsteuer.
• Ein Mitdarlehensnehmer oder Miteigentum kann die Kreditwürdigkeit erhöhen, erfordert jedoch eine klare schriftliche Vereinbarung.
• Rücklagen und eine konservative Rate sind ein wesentlicher Schutz, wenn Sie das Risiko alleine tragen.

Warum immer mehr Menschen ihre erste Wohnung alleine kaufen

Eine wachsende Zahl von Erstkäufern sind heute Singles, was auch offizielle Daten bestätigen. Laut dem Staatlichen Statistikamt (Volkszählung 2021) verfügt Kroatien über etwa 1,44 Millionen Privathaushalte, und in 27,8 % davon lebt nur eine Person. Der Trend ist besonders an der Küste und in größeren Städten ausgeprägt: Die kleinsten durchschnittlichen Haushalte wurden in der Gespanschaft Primorje-Gorski Kotar und der Stadt Zagreb verzeichnet, und in Rijeka sind sogar 34 % der Haushalte Einpersonenhaushalte. Für den Immobilienmarkt bedeutet dies eine stabile Nachfrage nach kleineren, funktionalen Wohnungen, die eine Person unterhalten und abbezahlen kann. Aus den von uns geführten Anzeigen sehen wir, dass Einzimmerwohnungen, Einzimmer- und kleinere Zweizimmerwohnungen in guten Lagen gerade wegen dieses Käuferprofils zu den begehrtesten gehören. Der Kauf einer ersten Wohnung als Single ist daher keine Ausnahme, sondern ein immer häufiger werdendes Szenario – das jedoch einen anderen Planungsansatz erfordert als der Kauf zu zweit.

Profi-Tipp: Bevor Sie mit der Suche beginnen, definieren Sie für sich die „Obergrenze der Gelassenheit“ – die höchste monatliche Rate, die Sie auch in einem schwächeren Monat stressfrei tragen könnten. Diese Zahl, und nicht das Maximum, das die Bank genehmigt, sollte der Ausgangspunkt Ihres Budgets sein.

Wie viel Sie realistisch mit einem Gehalt aufnehmen können

Der Kreditbetrag, den Sie als Single erhalten können, ist direkt durch ein einziges Einkommen begrenzt. Die Bank beurteilt Ihre Rückzahlungsfähigkeit auf der Grundlage regelmäßiger Einnahmen und bestehender Verpflichtungen, und bei einem einzigen Einkommen gibt es keine weiteren Einnahmen, die diese Bewertung „erhöhen“ könnten. Daher erhalten Sie in der Regel einen kleineren Kredit und werden realistisch betrachtet kleinere Wohnungen ins Auge fassen als ein Paar mit einem ähnlich hohen, aber doppelten Einkommen. Der endgültige Betrag wird auch durch die üblichen Kreditparameter beeinflusst – das Verhältnis von Kredit zu Immobilienwert, der Anteil der Rate am Einkommen und der effektive Zinssatz. Diese Begriffe bestimmen, wie viel Sie tatsächlich aufnehmen können und wie viel Sie während der Kreditlaufzeit zahlen werden, daher ist es wichtig, sie vor dem Bankgespräch zu verstehen. Vergleichen Sie vor der Unterschrift unbedingt die Angebote mehrerer Banken und fordern Sie eine informative Berechnung mit Darstellung der Gesamtkreditkosten und nicht nur der monatlichen Rate an.

Profi-Tipp: Fragen Sie sich, wie viel Sie aufnehmen würden, wenn die Rate in ein Fünftel bis ein Viertel Ihres Nettogehalts passen müsste, und nicht in das gesetzliche Maximum. Der Kauf mit einem einzigen Einkommen verzeiht viel weniger Fehler als der Kauf zu zweit, daher ist die Sicherheitsmarge hier Ihr bester Verbündeter.

Förderungen und Steuern für Erstkäufer

Als Erstkäufer unter 45 Jahren haben Sie Anspruch auf ein Steuererstattungsprogramm für den Kauf oder Bau einer ersten Wohnimmobilie, das von der Agentur für Rechtsverkehr und Immobilienvermittlung (APN) durchgeführt wird. Beim Kauf von einer Privatperson können Sie eine Erstattung der gesamten gezahlten Grunderwerbsteuer (die 3 % beträgt) erhalten, und beim Kauf eines Neubaus von einem Investor eine Erstattung von bis zu 50 % der gezahlten Mehrwertsteuer. Die Maßnahme gilt für Verträge und Rechnungen, die nach dem 1. Januar 2025 ausgestellt wurden (Quelle: APN, gov.hr, Ministerium für Raumplanung, Bauwesen und Staatsvermögen). Zu den Bedingungen gehören ein Alter unter 45 Jahren, ein gemeldeter Wohnsitz und tatsächliches Wohnen in dieser Immobilie sowie das Nicht-Besitzen einer entsprechenden eigenen Immobilie. Es gelten auch Größen- und Preisbeschränkungen: Für eine Person sind 50 m² vorgeschrieben (mit einer zulässigen Abweichung von bis zu 75 m², wobei die Erstattung jedoch nach 50 m² berechnet wird), und der Quadratmeterpreis darf 50 % über dem durchschnittlichen lokalen Preis nicht überschreiten. Wenn Sie die Immobilie innerhalb von fünf Jahren verkaufen, vermieten oder nicht darin wohnen, müssen Sie die Unterstützung zurückzahlen. Überprüfen Sie die detaillierten Bedingungen direkt auf den Seiten der APN. Es ist auch wichtig zu wissen, dass Immobilien, in denen Sie Ihren Hauptwohnsitz angemeldet haben, von der neuen jährlichen Immobiliensteuer befreit sind.

Profi-Tipp: Die Grunderwerbsteuer wird in der Regel zuerst bezahlt, und die Rückerstattung wird nachträglich beantragt – rechnen Sie nicht damit, die Ersparnis „bar auf die Hand“ bei der Unterzeichnung zu erhalten. Bei der Liquiditätsplanung behandeln Sie diesen Betrag als eine Ausgabe, die Ihnen später erstattet wird, und nicht als einen vorab gewährten Rabatt.

Strategien, wenn Sie alleine kaufen

Wenn Sie alleine kaufen, erweitern drei Hebel Ihre Auswahl am meisten: Größe, Lage und Finanzierungsart. Eine kleinere Wohnung in einer gut angebundenen Lage ist in der Regel ein klügerer erster Schritt als eine größere am Stadtrand – sie ist leichter zu pflegen, günstiger zu heizen und lässt sich später leichter verkaufen oder vermieten. Die Liquidität einer Immobilie, d.h. wie leicht sie wieder in Geld umgewandelt werden kann, ist für Singles wichtiger als für eine Familie, die lange bleiben möchte. Wenn Ihr eigenes Einkommen den gewünschten Betrag nicht trägt, gibt es zwei gängige Möglichkeiten.
Die erste ist ein Mitdarlehensnehmer – eine Person (meistens ein Elternteil oder Partner), die mit ihrem Einkommen die Kreditwürdigkeit erhöht, aber auch rechtlich für den Kredit haftet.
Die zweite ist der Kauf im Miteigentum mit einem Partner oder Familienmitglied, wobei jeder seinen ideellen Anteil an der Immobilie hat. Beide Optionen erfordern eine klare Vereinbarung im Voraus: Wer wie viel investiert, wem welcher Teil gehört und was im Falle eines Verkaufs oder einer Trennung geschieht. Führen Sie vor der Unterzeichnung auch die übliche rechtliche und technische Überprüfung der Immobilie durch, wie bei jedem Kauf – Schritt für Schritt beschreiben wir dies im Leitfaden zum Kaufprozess und im Text zur Immobilienprüfung vor dem Kauf.

Profi-Tipp: Wenn Sie einen Mitdarlehensnehmer hinzuziehen oder im Miteigentum kaufen, halten Sie die Vereinbarung über die Anteile und den „Ausstieg“ vor dem Kauf schriftlich fest, solange die Beziehungen gut sind. Ein scheinbar unnötiges Dokument in guten Zeiten ist gerade dann am wertvollsten, wenn es gebraucht wird.

Risiko bei einem Einkommen und wie es gemindert werden kann

Der größte Unterschied zwischen dem Kauf zu zweit und dem Kauf als Single liegt nicht im Kreditbetrag, sondern im Risiko. Bei einem einzigen Einkommen gibt es keine weiteren Einnahmen, die eine Arbeitsunterbrechung, Krankheit oder Arbeitsplatzverlust überbrücken könnten, weshalb eine Schutzschicht keine Option, sondern eine Notwendigkeit ist. Daher ist es beim Alleinkauf ratsam, eine größere Reserve zu halten und das Budget nicht bis auf den letzten Euro auszuschöpfen. In der Praxis bedeutet dies mehrere konkrete Schritte: Sorgen Sie vor dem Kauf für eine Reserve, die mehrere Monatsraten und Nebenkosten abdeckt, ziehen Sie eine Kreditratenversicherung in Betracht, wählen Sie einen festen oder teilweise festen Zinssatz, wenn Ihnen die Planbarkeit der Rate Sicherheit gibt, und wählen Sie eine Immobilie, die sich bei veränderten Umständen leicht vermieten lässt. Ein konservativer Ratenbetrag, den Sie auch in einem schlechteren Monat tragen können, ist ein besserer Schutz als der maximale Kredit, den die Bank genehmigt.

Profi-Tipp: Führen Sie vor der Unterschrift einen „Schlecht-Monat-Test“ durch – prüfen Sie, ob Sie die Rate, Nebenkosten und Grundausgaben decken könnten, wenn Ihr Einkommen vorübergehend sinkt. Wenn die Antwort nicht überzeugend positiv ist, senken Sie den Zielpreis oder verlängern Sie die Sparzeit, statt die Laufzeit bis an die Grenze auszudehnen.

Wie Regent Ihnen helfen kann

Wir helfen Alleinkäufern, ihr Budget realistisch zu gestalten und eine Immobilie so auszuwählen, dass sie sowohl zum heutigen Leben als auch zu einem möglichen Verkauf in einigen Jahren passt. Neben der Wohnungssuche prüfen wir den rechtlichen Status und die Dokumentation und begleiten Sie bei den folgenden Schritten – vom Kredit bis zur Übergabe – damit Sie den Prozess reibungslos durchlaufen, auch wenn Sie keinen Beifahrer haben. Sehen Sie, wie der Kauf mit Regent aussieht, oder kontaktieren Sie uns für ein Gespräch über Ihre Situation.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich eine Wohnung alleine, mit einem Gehalt kaufen?

Ja, der Kauf einer Wohnung mit einem Gehalt ist möglich, aber der Kreditbetrag ist durch ein einziges Einkommen begrenzt. Die Bank beurteilt die Rückzahlungsfähigkeit anhand Ihrer regelmäßigen Einnahmen und bestehenden Verpflichtungen, sodass bei einem einzigen Einkommen die gesamte Rate auf diesem Gehalt lastet. In der Praxis bedeutet dies ein bescheideneres Budget und eine kleinere Immobilie als bei einem Paar mit zwei Einkommen, weshalb die realistische Auswahl des Anfangsbudgets und die Wahl des Standorts entscheidend sind.

Wie viel Steuererstattung kann ich als Single beim Kauf der ersten Immobilie erhalten?

Im Rahmen des Steuererstattungsprogramms für junge Menschen unter 45 Jahren können Sie beim Kauf einer ersten Wohnimmobilie von einer Privatperson die Erstattung der gesamten gezahlten Grunderwerbsteuer (3 %) erhalten, und beim Kauf eines Neubaus von einem Investor die Erstattung von bis zu 50 % der gezahlten Mehrwertsteuer. Zu den Bedingungen gehören unter anderem ein Alter unter 45 Jahren, ein gemeldeter Wohnsitz und tatsächliches Wohnen in der Immobilie sowie Quadratmeter- und Preisbeschränkungen. Der Antrag wird bei der Agentur für Rechtsverkehr und Immobilienvermittlung (APN) eingereicht.

Gibt es noch eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer für die erste Immobilie bis zu 150 m²?

Rechnen Sie nicht mit einer automatischen Befreiung beim Kauf. Die Erleichterung für Erstkäufer wird heute durch das Steuererstattungsprogramm für junge Menschen unter 45 Jahren gewährt und nicht als vorab anerkannte Befreiung bei Vertragsabschluss. Die Grunderwerbsteuer von 3 % wird in der Regel zuerst gezahlt, und die Rückerstattung wird nachträglich bei der APN beantragt, sofern Sie die Bedingungen erfüllen. Überprüfen Sie vor dem Kauf die aktuellen Bedingungen bei der Steuerverwaltung und der APN.

Wie groß darf die Immobilie sein, die ich als Single mit Steuererstattung kaufen kann?

Für einen Einpersonenhaushalt ist eine Fläche von 50 m² für eine Wohnung vorgeschrieben, mit einer zulässigen Abweichung von bis zu 50 % (also bis zu 75 m²), die Erstattung wird jedoch auf Grundlage der anerkannten 50 m² berechnet. Für ein Einfamilienhaus kann ein Single bis zu 112,5 m² kaufen. Neben der Quadratmeterzahl gilt auch eine Preisbedingung: Der Quadratmeterpreis darf 50 % über dem durchschnittlichen lokalen Preis, der für Ihre lokale Selbstverwaltungseinheit festgelegt ist, nicht überschreiten.

Lohnt es sich, einen Mitdarlehensnehmer hinzuzuziehen oder im Miteigentum zu kaufen?

Ein Mitdarlehensnehmer oder Miteigentum kann Ihre Kreditwürdigkeit erhöhen und die Last teilen, birgt aber auch rechtliche Konsequenzen, die im Voraus geklärt werden müssen. Ein Mitdarlehensnehmer haftet für den Kredit genauso wie Sie, und Miteigentum bedeutet, dass jeder Miteigentümer seinen ideellen Anteil hat. Wenn Sie gemeinsam mit einem Partner oder Familienmitglied kaufen, halten Sie schriftlich fest, wer wie viel investiert, wem welcher ideelle Anteil gehört und was im Falle eines Verkaufs oder einer Trennung geschieht.

Was passiert, wenn ich arbeitslos werde und den Kredit alleine abzahle?

Beim Kauf mit einem einzigen Einkommen gibt es keine weiteren Einnahmen, die eine Unterbrechung überbrücken könnten, daher ist eine Schutzschicht obligatorisch und keine Option. Sorgen Sie vor dem Kauf für eine Reserve für mehrere Monatsraten und Kosten, ziehen Sie eine Kreditratenversicherung in Betracht und wählen Sie eine Immobilie, die sich leicht vermieten oder verkaufen lässt. Ein konservativer Ratenbetrag, den Sie auch in einem schlechteren Monat tragen können, ist ein besserer Schutz als der maximale Kredit, den die Bank genehmigt.

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