Otkaz ugovora o najmu stana: kada, kako i uz koji otkazni rok

Otkaz najma čest je izvor nesporazuma, najčešće zato što se stranke oslone na dogovor ili na jednu rečenicu iz ugovora, a ne na ono što propisuje zakon. Otkazni rok, razlozi i postupak u Hrvatskoj uređeni su Zakonom o najmu stanova (Narodne novine, br. 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18, 105/20 i 36/24), i upravo ta pravila odlučuju je li otkaz valjan.

U nastavku objašnjavamo od čega ovisi otkazni rok, kako otkaz daju najmoprimac i najmodavac, iz kojih razloga i uz koju opomenu, kako otkaz dostaviti da proizvede učinak te što slijedi nakon njega. Tekst opisuje opći okvir; kako se propisi mogu mijenjati, a svaki slučaj ima svoje specifičnosti, prije slanja otkaza vrijedi provjeriti trenutačno stanje s odvjetnikom.

Od čega ovisi otkazni rok

Što smijete i kada, određuju tri stvari: vrsta ugovora, tko otkazuje i razlog otkaza. Ugovor sklopljen na određeno vrijeme u pravilu se ne otkazuje po volji, nego prestaje istekom roka ili se otkazuje samo iz razloga koje propisuje zakon ili predviđa ugovor; ako nakon isteka najmoprimac nastavi koristiti stan, a najmodavac se ne protivi, smatra se da je ugovor produljen na neodređeno vrijeme. Ugovor na neodređeno vrijeme otkazuje se lakše, ali uz otkazni rok propisan zakonom.

Odredbe ugovora o otkazu vrijede samo ako nisu u suprotnosti s prisilnim propisima: klauzula koja bi najmoprimcu oduzela zakonsku zaštitu ne obvezuje ga. Zato je prvi korak uvijek isti — pročitati ugovor, pa tek onda zakon. Većina sporova počinje od klauzule koju nitko nije pažljivo pročitao. O tome što sve ugovor o najmu treba sadržavati pišemo u vodiču kako pravilno sastaviti ugovor o najmu stana.

Profesionalni savjet: Prije nego pošaljete ili primite otkaz, iznova pročitajte odredbe svog ugovora o otkazu i usporedite ih sa zakonom — ako se razlikuju, vrijedi zakonska zaštita, a ne klauzula; upravo tu najmodavci i najmoprimci najčešće pogriješe.

Kada i kako otkazuje najmoprimac

Najmoprimac koji se seli u pravilu ima jednostavniji put. Ugovor sklopljen na neodređeno vrijeme može otkazati, ali je o tome dužan obavijestiti najmodavca najmanje tri mjeseca prije dana kad namjerava iseliti. Otkaz treba biti pisan, jasno navesti ugovor na koji se odnosi i datum od kojeg se rok računa. Tijekom otkaznog roka najmoprimac i dalje plaća najamninu i režije, sve do primopredaje stana.

Prije nego potpišete otkaz, vrijedi unaprijed razjasniti nekoliko stvari koje kasnije sprječavaju spor:

• datum primopredaje stana i zapisnik o stanju (stanje brojila, ključevi, eventualna oštećenja),
• što se događa s pologom ili jamčevinom i u kojem se roku vraća,
• tko snosi troškove do dana primopredaje.

Profesionalni savjet: Otkaz pošaljite tako da imate dokaz o datumu primitka i u njemu jasno navedite datum iseljenja — time fiksirate početak i kraj otkaznog roka, pa nema spora oko toga do kada plaćate najam.

Kada i kako otkazuje najmodavac

Najmodavac ima uže mogućnosti. Ugovor može otkazati samo iz razloga koje propisuje Zakon o najmu stanova — primjerice ako najmoprimac ne plaća najamninu, daje stan u podnajam bez suglasnosti, koristi ga suprotno ugovoru, ometa druge stanare ili čini preinake bez odobrenja. U tim slučajevima otkazu u pravilu prethodi pisana opomena kojom se najmoprimcu ostavlja rok od 30 dana da otkloni razlog; ako ga otkloni, otkaz izostaje. Otkazni rok potom iznosi tri mjeseca. Iznimno, najmodavac može otkazati i bez opomene ako najmoprimac više od dva puta postupi suprotno ugovoru ili zakonu, a kod zakašnjenja s plaćanjem kroz dva uzastopna roka može otkazati bez pridržavanja otkaznog roka — no ugovor ostaje na snazi ako najmoprimac podmiri dug prije nego mu je otkaz priopćen.

Poseban je slučaj otkaz radi vlastitog useljenja: ako se najmodavac namjerava useliti sam ili useliti svoje potomke, roditelje ili osobe koje je dužan uzdržavati, otkazni rok je šest mjeseci, uz dodatne zakonske uvjete. U svakom slučaju, najmodavac ne smije pribjeći samopomoći — ne može izmijeniti bravu, isključiti struju ni iznijeti stvari najmoprimca. Ako najmoprimac ne iseli nakon valjanog otkaza, jedini je put sudski postupak za iseljenje.

Profesionalni savjet: Kao najmodavac, otkaz uvijek temeljite na konkretnom zakonskom razlogu i prethodnoj pisanoj opomeni s rokom od 30 dana — otkaz bez valjanog razloga ili bez opomene sud će odbaciti, a Vi ste izgubili mjesece, dok uredan postupak vodi do iseljenja.

Kako otkaz pravilno uručiti

Otkaz koji druga strana nije dokazivo primila u pravilu ne proizvodi učinak, pa otkazni rok uopće ne počinje teći. Zakon traži pisani oblik, a u praksi se otkaz uručuje neposredno uz potpis primatelja, preporučenom poštom s povratnicom ili putem javnog bilježnika. Običan e-mail ili poruka u aplikaciji za razmjenu poruka sami po sebi nisu siguran dokaz da je otkaz primljen, osim ako ugovor izričito predviđa takav način dostave.

Zato sačuvajte primjerak otkaza, dokaz o slanju i dokaz o primitku. Bez njih se u eventualnom sporu teško dokazuje kada je rok počeo teći — a upravo o tome datumu ovisi do kada traju obveze iz ugovora.

Profesionalni savjet: Ako je iole izgledno da će doći do spora, otkaz uručite preporučeno s povratnicom ili preko javnog bilježnika — nekoliko eura i dana više jeftinije je od mjeseci neizvjesnosti oko toga je li otkaz uopće valjano dostavljen.

Što se događa nakon otkaza

Nakon valjano dostavljenog otkaza slijedi predvidljiv tijek. Otkazni rok teče od prvog dana sljedećeg mjeseca od mjeseca u kojem je otkaz primljen, a tijekom njega najam i režije i dalje se plaćaju. Na kraju roka stan se predaje uz zapisnik o stanju, a polog ili jamčevina obračunava se i vraća, umanjen samo za dokazive troškove ili dugovanja. Ako stan ne bude predan, najmodavac pokreće sudski postupak za iseljenje — samovlasno iseljenje nije dopušteno.

Vrijedi znati i da ugovor o najmu koji je kod javnog bilježnika sastavljen ili potvrđen (solemniziran) kao ovršna isprava može bitno skratiti taj put, jer omogućuje prisilno iseljenje bez prethodne parnice — ali samo ako je ugovor od početka tako sastavljen. O pripremi takvog ugovora i zaštiti obiju strana pišemo u vodiču najam stana: što znati prije potpisivanja.

Profesionalni savjet: Ako kao najmodavac želite sigurnost pri eventualnom iseljenju, razmislite o javnobilježnički ovršnom ugovoru o najmu već pri sklapanju — kasnije ga nije moguće naknadno pretvoriti u ovršnu ispravu, a bez njega iseljenje ide dugotrajnom parnicom.

Kako Vam Regent može pomoći

Najčešći problemi s otkazom najma nastaju prije otkaza — u nejasno sastavljenom ugovoru. Kao posrednik u najmu pomažemo i najmodavcima i najmoprimcima da ugovor od početka jasno uredi otkazne razloge, rokove, polog i primopredaju, te Vas uputimo na ono što treba razjasniti prije potpisa. Sam otkaz, opomenu i eventualni sudski postupak vode odvjetnik i javni bilježnik, dok Vam mi pomažemo da do spora i ne dođe.

Za najam uz jasan ugovor i savjet pogledajte kako izgleda najam uz Regent ili nas kontaktirajte.

Često postavljana pitanja (FAQ)

Mogu li otkazati najam usmeno?
Ne. Otkaz ugovora o najmu stana daje se u pisanom obliku, a usmeni otkaz teško je dokazati. Pisani otkaz s dokazom o dostavi jedini je način da kasnije dokažete kada je otkazni rok počeo teći.

Koliki je otkazni rok za najmoprimca?
Najmoprimac koji otkazuje ugovor sklopljen na neodređeno vrijeme dužan je o tome obavijestiti najmodavca najmanje tri mjeseca prije dana kad namjerava iseliti. Tijekom tog razdoblja i dalje plaća najamninu i režije, do primopredaje stana.

Iz kojih razloga najmodavac može otkazati ugovor?
Samo iz razloga koje propisuje Zakon o najmu stanova — primjerice neplaćanje najamnine, podnajam bez suglasnosti ili korištenje stana suprotno ugovoru — i to u pravilu uz prethodnu pisanu opomenu s rokom od 30 dana za otklanjanje razloga. U tim je slučajevima otkazni rok tri mjeseca; kad najmodavac otkazuje radi vlastitog useljenja, otkazni rok je šest mjeseci.

Može li najmodavac otkazati jer je našao višu najamninu?
U pravilu ne. Otkaz najmodavca mora se temeljiti na zakonom priznatom razlogu, a viša ponuđena najamnina sama po sebi nije takav razlog. Povećanje najamnine moguće je u okviru ugovora, ali nije osnova za otkaz.

Vrijedi li otkaz poslan e-mailom?
Ovisi o ugovoru i o tome može li se dokazati primitak. Zakon traži pisani oblik, a dostava neposredno uz potpis primatelja, preporučenom poštom s povratnicom ili putem javnog bilježnika pouzdaniji je dokaz od običnog e-maila ili poruke.

Kada najmodavac mora vratiti polog ili jamčevinu?
Rok i uvjeti povrata trebali bi stajati u ugovoru. Ako ugovor o tome šuti, primjenjuju se opća pravila obveznog prava. Polog se vraća nakon primopredaje stana, umanjen samo za dokazive troškove ili dugovanja (primjerice neplaćene režije ili popravak oštećenja).

Preporučeno

• Najam stana: što trebate znati prije potpisivanja ugovora
• Kako pravilno sastaviti ugovor o najmu stana
• Vodič za dugoročni najam
• Prijenos režija nakon kupnje stana: vodič za nove vlasnike