Недвижимость

Расторжение договора аренды квартиры: когда, как и с каким сроком уведомления

23 октября 2026 г. / Regent Split

Краткое содержание

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут только способом и по причинам, предусмотренным законом и самим договором, а уведомление о расторжении должно быть в письменной форме и доказуемо доставлено другой стороне. Наниматель расторгает договор на неопределенный срок с уведомлением не менее чем за три месяца, тогда как наймодатель может расторгнуть его только по причинам, признанным законом, как правило, с предварительным предупреждением, со сроком расторжения в три (или шесть) месяцев. Срок расторжения исчисляется с первого дня месяца, следующего за месяцем, в котором было получено уведомление о расторжении. В данном руководстве мы разбираем, кто имеет право расторгнуть договор, когда, в какой срок и как правильно вручить уведомление о расторжении.

Ключевые факты

Расторжение должно быть в письменной форме и доказуемо вручено другой стороне.
Наниматель расторгает договор на неопределенный срок с предварительным уведомлением минимум за три месяца.
Наймодатель может расторгнуть договор только по основаниям, предусмотренным законом, как правило, с предупреждением за 30 дней.
Срок уведомления о расторжении составляет три месяца, а шесть месяцев — когда наймодатель расторгает договор для собственного проживания.
Срок уведомления о расторжении отсчитывается с первого дня месяца, следующего за месяцем получения уведомления.
Выселение не осуществляется самовольно, а в судебном порядке.

Расторжение договора аренды часто является источником недоразумений, чаще всего потому, что стороны полагаются на договоренность или на одно предложение из договора, а не на то, что предписывает закон. Срок расторжения, причины и порядок в Хорватии регулируются Законом об аренде жилья (Народне новине, № 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18, 105/20 и 36/24), и именно эти правила определяют, является ли расторжение действительным.

Далее мы объясняем, от чего зависит срок расторжения, как расторжение подают арендатор и арендодатель, по каким причинам и с каким предупреждением, как доставить уведомление о расторжении, чтобы оно имело юридическую силу, и что следует после этого. Текст описывает общие положения; поскольку правила могут меняться, и каждый случай имеет свои особенности, перед отправкой уведомления о расторжении стоит проконсультироваться с адвокатом.

От чего зависит срок расторжения

Что и когда вы можете делать, определяют три вещи: вид договора, кто расторгает договор и причина расторжения. Договор, заключенный на определенный срок, как правило, не расторгается по желанию, а прекращается по истечении срока или расторгается только по причинам, предусмотренным законом или договором; если по истечении срока арендатор продолжает пользоваться квартирой, а арендодатель не возражает, считается, что договор продлен на неопределенный срок. Договор на неопределенный срок расторгается легче, но с соблюдением срока расторжения, предусмотренного законом.

Положения договора о расторжении действительны только в том случае, если они не противоречат императивным нормам: условие, которое лишило бы арендатора законной защиты, не является для него обязательным. Поэтому первый шаг всегда один и тот же — прочитать договор, а затем закон. Большинство споров начинаются с пункта, который никто внимательно не прочитал. О том, что должен содержать договор аренды, мы пишем в руководстве как правильно составить договор аренды квартиры.

Профессиональный совет: Прежде чем отправить или получить уведомление о расторжении, перечитайте положения вашего договора о расторжении и сравните их с законом — если они отличаются, действует законная защита, а не пункт договора; именно здесь арендодатели и арендаторы чаще всего ошибаются.

Когда и как расторгает договор арендатор

Арендатор, который переезжает, как правило, имеет более простой путь. Договор, заключенный на неопределенный срок, может быть расторгнут арендатором, но он обязан уведомить арендодателя об этом не менее чем за три месяца до предполагаемой даты выселения. Уведомление о расторжении должно быть в письменной форме, четко указывать договор, к которому оно относится, и дату, с которой исчисляется срок. В течение срока расторжения арендатор продолжает оплачивать арендную плату и коммунальные услуги до момента передачи квартиры.

Прежде чем подписать уведомление о расторжении, стоит заранее выяснить несколько вещей, которые впоследствии предотвратят споры:

дата передачи квартиры и акт о состоянии (состояние счетчиков, ключи, возможные повреждения),
что происходит с залогом или обеспечительным платежом и в какой срок он возвращается,
кто несет расходы до дня передачи.

Профессиональный совет: Отправьте уведомление о расторжении таким образом, чтобы у вас было доказательство даты получения, и четко укажите в нем дату выезда — таким образом вы фиксируете начало и конец срока расторжения, и не будет споров о том, до какого числа вы платите аренду.

Когда и как расторгает договор арендодатель

Арендодатель имеет более ограниченные возможности. Договор может быть расторгнут только по причинам, предусмотренным Законом об аренде жилья — например, если арендатор не платит арендную плату, сдает квартиру в субаренду без согласия, использует ее в нарушение договора, мешает другим жильцам или производит изменения без разрешения. В таких случаях расторжению, как правило, предшествует письменное предупреждение, которым арендатору предоставляется 30 дней для устранения причины; если он ее устранит, расторжение не происходит. Срок расторжения затем составляет три месяца. В исключительных случаях арендодатель может расторгнуть договор и без предупреждения, если арендатор более двух раз действует в нарушение договора или закона, а при задержке оплаты в течение двух последовательных периодов может расторгнуть договор без соблюдения срока расторжения — однако договор остается в силе, если арендатор погасит задолженность до того, как ему будет сообщено о расторжении.

Особым случаем является расторжение договора в связи с собственным заселением: если арендодатель намерен заселиться сам или заселить своих потомков, родителей или лиц, которых он обязан содержать, срок расторжения составляет шесть месяцев, с соблюдением дополнительных законных условий. В любом случае арендодатель не имеет права прибегать к самопомощи — он не может менять замок, отключать электричество или выносить вещи арендатора. Если арендатор не выезжает после действительного уведомления о расторжении, единственным путем является судебный процесс по выселению.

Профессиональный совет: Как арендодатель, всегда основывайте уведомление о расторжении на конкретной законной причине и предыдущем письменном предупреждении со сроком 30 дней — уведомление о расторжении без уважительной причины или без предупреждения суд отклонит, и Вы потеряете месяцы, в то время как надлежащая процедура ведет к выселению.

Как правильно вручить уведомление о расторжении

Уведомление о расторжении, которое не было доказательно получено другой стороной, как правило, не производит эффекта, и срок расторжения вообще не начинает течь. Закон требует письменной формы, а на практике уведомление о расторжении вручается непосредственно под подпись получателя, заказным письмом с уведомлением о вручении или через нотариуса. Обычное электронное письмо или сообщение в приложении для обмена сообщениями сами по себе не являются надежным доказательством получения уведомления о расторжении, если только договор прямо не предусматривает такой способ доставки.

Поэтому сохраните копию уведомления о расторжении, доказательство отправки и доказательство получения. Без них в возможном споре трудно доказать, когда начал течь срок — а именно от этой даты зависит, до какого момента действуют обязательства по договору.

Профессиональный совет: Если хоть сколько-нибудь вероятно, что возникнет спор, вручите уведомление о расторжении заказным письмом с уведомлением о вручении или через нотариуса — несколько дополнительных евро и дней дешевле, чем месяцы неопределенности относительно того, было ли уведомление о расторжении вообще надлежащим образом доставлено.

Что происходит после расторжения договора

После надлежащим образом доставленного уведомления о расторжении следует предсказуемый ход событий. Срок расторжения начинает течь с первого дня следующего месяца после месяца, в котором было получено уведомление о расторжении, и в течение этого периода арендная плата и коммунальные услуги продолжают оплачиваться. По истечении срока квартира сдается с актом о состоянии, а залог или обеспечительный платеж рассчитывается и возвращается, уменьшенный только на доказуемые расходы или задолженности. Если квартира не будет передана, арендодатель возбуждает судебное дело о выселении — самоуправное выселение не допускается.

Стоит также знать, что договор аренды, составленный или заверенный (нотариально удостоверенный) у нотариуса в качестве исполнительного документа, может существенно сократить этот путь, поскольку он позволяет принудительное выселение без предварительного судебного разбирательства — но только если договор изначально был составлен таким образом. О подготовке такого договора и защите обеих сторон мы пишем в руководстве аренда квартиры: что нужно знать перед подписанием.

Профессиональный совет: Если вы, как арендодатель, хотите обеспечить себе безопасность при возможном выселении, рассмотрите возможность заключения нотариально заверенного исполнительного договора аренды уже при его заключении — впоследствии его невозможно будет задним числом превратить в исполнительный документ, а без него выселение происходит через длительный судебный процесс.

Как Regent может вам помочь

Самые частые проблемы с расторжением договора аренды возникают до самого расторжения — из-за неясно составленного договора. Как посредник в аренде, мы помогаем как арендодателям, так и арендаторам, чтобы договор с самого начала четко регулировал причины расторжения, сроки, залог и передачу, а также направляем вас на то, что необходимо уточнить перед подписанием. Само расторжение, предупреждение и возможный судебный процесс ведут адвокат и нотариус, а мы помогаем вам избежать споров.

Для аренды с четким договором и советом посмотрите, как выглядит аренда с Regent или свяжитесь с нами.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Могу ли я расторгнуть договор аренды устно?
Нет. Уведомление о расторжении договора аренды жилья подается в письменной форме, а устное уведомление трудно доказать. Письменное уведомление о расторжении с доказательством доставки — единственный способ доказать впоследствии, когда начался срок расторжения.

Каков срок расторжения договора для арендатора?
Арендатор, расторгающий договор, заключенный на неопределенный срок, обязан уведомить об этом арендодателя не менее чем за три месяца до предполагаемой даты выселения. В течение этого периода он продолжает оплачивать арендную плату и коммунальные услуги до момента передачи квартиры.

По каким причинам арендодатель может расторгнуть договор?
Только по причинам, предусмотренным Законом об аренде жилья — например, неуплата арендной платы, сдача в субаренду без согласия или использование квартиры в нарушение договора — и, как правило, с предварительным письменным предупреждением со сроком в 30 дней для устранения причины. В таких случаях срок расторжения составляет три месяца; когда арендодатель расторгает договор в связи с собственным заселением, срок расторжения составляет шесть месяцев.

Может ли арендодатель расторгнуть договор, потому что нашел более высокую арендную плату?
Как правило, нет. Расторжение договора арендодателем должно основываться на законно признанной причине, а более высокая предложенная арендная плата сама по себе не является такой причиной. Увеличение арендной платы возможно в рамках договора, но не является основанием для расторжения.

Действительно ли уведомление о расторжении, отправленное по электронной почте?
Зависит от договора и от того, можно ли доказать получение. Закон требует письменной формы, а доставка непосредственно под подпись получателя, заказным письмом с уведомлением о вручении или через нотариуса является более надежным доказательством, чем обычное электронное письмо или сообщение.

Когда арендодатель должен вернуть залог или обеспечительный платеж?
Срок и условия возврата должны быть указаны в договоре. Если договор об этом умалчивает, применяются общие правила обязательственного права. Залог возвращается после передачи квартиры, уменьшенный только на доказуемые расходы или задолженности (например, неоплаченные коммунальные услуги или ремонт повреждений).