Immobilienkosten in Split für ausländische Käufer: Kaufsteuern und jährliche Abgaben

Für einen ausländischen Käufer, der über Split nachdenkt, sind die mit der Immobilie selbst verbundenen Kosten der einzige Teil des Budgets, der mit konkreten Zahlen angegeben werden kann – da sie sich aus Vorschriften und tatsächlichen Transaktionen ergeben und nicht aus dem Lebensstil. Genau aus diesem Grund behandelt dieser Leitfaden die Kaufsteuer, die jährliche Immobiliensteuer und die Besteuerung von Mieteinnahmen, während die täglichen Kosten (Essen, Transport, Ausgehen) bewusst außer Acht gelassen werden, mit einem Hinweis, wo diese zu finden sind.

Die Steuersätze und Schwellenwerte in diesem Text sind gemäß den zum Zeitpunkt des Schreibens gültigen Vorschriften angegeben; da sie sich ändern können und die jährliche Immobiliensteuer von jeder Stadt separat festgelegt wird, lohnt es sich, die konkreten Beträge für Ihren Standort und am Kauftag zu überprüfen.

Steuer beim Kauf: Grunderwerbsteuer und Mehrwertsteuer bei Neubau

Beim Kauf einer gebrauchten (bestehenden) Immobilie zahlt der Käufer eine Grunderwerbsteuer von 3 % des Marktwertes. Diese Kosten sind einmalig beim Erwerb zu entrichten und sind unabhängig davon, ob ein inländischer oder ausländischer Staatsbürger kauft. Bei einem Neubau, der direkt von einem Investor im Mehrwertsteuersystem gekauft wird, ist der Mechanismus anders: Statt der Grunderwerbsteuer ist die Mehrwertsteuer von 25 % im Preis enthalten und wird daher nicht als separate Rechnung nach der Unterzeichnung ausgewiesen. Für dieselbe Transaktion wird also entweder das eine oder das andere bezahlt – niemals beides.

Für den Käufer bedeutet dies, dass der Vergleich „ist Neubau oder Altbau günstiger“ nicht nur vom Steuersatz abhängt, sondern vom Preis der Immobilie selbst, sodass ein fairer Vergleich nur mit einer konkreten Immobilie angestellt werden kann. Da ein Großteil des Angebots im Raum Split aus Neubauten besteht, werden viele ausländische Käufer eher auf den Mehrwertsteuer-Mechanismus als auf die klassische Grunderwerbsteuer stoßen.

Professioneller Tipp: Bevor Sie zwei Immobilien preislich vergleichen, prüfen Sie, welche Steuer auf welche angewendet wird – bei einem Neubau vom Investor ist die Mehrwertsteuer bereits im Preis enthalten, während bei einer gebrauchten Immobilie die Grunderwerbsteuer nachträglich nach Bescheid der Steuerverwaltung zu zahlen ist, sodass „gleicher Preis“ nicht immer dieselben Gesamtkosten bedeutet.

Jährliche Immobiliensteuer in Split und Umgebung

Nach dem Kauf ist die jährliche Immobiliensteuer eine wiederkehrende Ausgabe, die von der Stadt und nicht vom Staat festgelegt wird – es handelt sich um eine lokale, keine nationale Steuer, die durch das Gesetz über lokale Steuern (Amtsblatt, Nr. 115/16, 101/17, 114/22, 114/23 und 152/24) geregelt ist. Der Satz variiert von Ort zu Ort innerhalb des gesetzlichen Rahmens von 0,60 bis 8,00 € pro m² Nutzfläche jährlich, und falls die Stadt keine eigene Entscheidung trifft, wird der niedrigste Satz von 0,60 €/m² angewendet. In Split beträgt der Satz 5,00 €/m². Zur Veranschaulichung: Eine Wohnung mit 60 m² Nutzfläche in Split ergibt 300 € jährlich, und eine 100 m² große Wohnung etwa 500 € jährlich. Im Gebiet von Split variieren die Sätze, daher lohnt es sich, für einen konkreten Standort die gültige Entscheidung der Stadt oder Gemeinde zu überprüfen.

Entscheidend ist, insbesondere für ausländische Käufer, zu wissen, dass diese Steuer nicht für jede Immobilie zu zahlen ist. Befreit sind Immobilien, in denen der Eigentümer oder Familienmitglieder dauerhaft wohnen (Hauptwohnsitz) sowie Immobilien, die langfristig vermietet werden, sodass sich die jährliche Steuer in der Praxis vor allem auf Ferienimmobilien und Immobilien zur gelegentlichen Nutzung bezieht. Wenn Sie Split als Ihr Zuhause planen und Ihren Wohnsitz anmelden, ist die Immobilie in der Regel nicht mit dieser Steuer belastet; wenn Sie sie als Zweitimmobilie für gelegentliche Aufenthalte kaufen, sollte die Steuer in das Jahresbudget einkalkuliert werden.

Professioneller Tipp: Klären Sie vor dem Kauf, ob die Immobilie Ihr Hauptwohnsitz oder ein Ferienhaus sein wird – davon hängt direkt ab, ob Sie die jährliche Immobiliensteuer zahlen; dieselbe Wohnung kann für jemanden, der darin wohnt, befreit sein, für einen Eigentümer, der nur gelegentlich kommt, jedoch nicht.

Besteuerung von Mieteinnahmen für Eigentümer

Nicht alle ausländischen Käufer entscheiden sich sofort für Eigentum, noch wohnt jeder Eigentümer in der Immobilie – ein Teil vermietet sie. Langfristige Vermietung wird als Einkommen aus Vermögen besteuert: Von der vereinbarten Miete werden 30 % pauschale Ausgaben anerkannt, und auf die verbleibenden 70 % wird eine Steuer von 12 % erhoben. Dies bedeutet eine effektive Belastung von etwa 8,4 % der Bruttomiete. Diese Kosten trägt der Eigentümer, nicht der Mieter, und der Vertrag wird der Steuerverwaltung gemeldet, die daraufhin einen Bescheid ausstellt.

Kurzfristige (touristische) Vermietung wird anders besteuert – pauschal, nach Anzahl der Betten und Lage – und bringt eigene Registrierungspflichten mit sich. Für ausländische Eigentümer aus der EU, den USA oder einem anderen Land ist es auch wichtig, die steuerliche Situation im Heimatland zu berücksichtigen: Einkommen aus Immobilien in Kroatien wird in der Regel in Kroatien besteuert, aber die endgültige Behandlung hängt vom Doppelbesteuerungsabkommen und den Vorschriften des Heimatlandes ab, daher ist dies eine Frage für einen Steuerberater.

Professioneller Tipp: Wenn Sie vermieten möchten, berücksichtigen Sie von Anfang an in Ihrer Renditeberechnung effektiv etwa 8,4 % Steuer auf langfristige Vermietung (oder eine Pauschale bei touristischer Vermietung), Rücklagen und Instandhaltung — Bruttomiete und Nettoeinnahmen unterscheiden sich erheblich, daher entspricht der „Ertrag aus der Anzeige“ selten dem, was Ihnen tatsächlich bleibt.

Wertsteigerung und Rendite: realistische Erwartungen

Ein Teil der ausländischen Käufer in Split und Umgebung sucht nicht nur einen Ort zum Leben, sondern auch eine Immobilie, die Rendite bringt. Hier gilt es, präzise statt optimistisch zu sein. Laut Daten des Staatlichen Statistikamtes und Eurostat sind die Immobilienpreise in Kroatien in den letzten Jahren am schnellsten in der Europäischen Union gestiegen, sodass bisher die Wertsteigerung die Hauptquelle der Rendite war und nicht die Mieteinnahmen, die in der Regel bescheiden sind. Das bisherige Wachstum ist jedoch keine Garantie für zukünftiges Wachstum, und aktuelle Daten zur Preisentwicklung sollten für einen bestimmten Zeitraum und Standort vor der Entscheidung überprüft werden.

Jede konkrete Ertragsprognose hängt von Preis, Lage, Nutzungsart und Marktbedingungen ab, daher geben wir sie nicht als Ergebnisversprechen an. Regent ist kein lizenzierter Finanzberater; die Entscheidung über das Verhältnis von Ertrag und Risiko treffen Sie mit einem Finanzberater, während wir Ihnen helfen, die Immobilie selbst und den darauf anzuwendenden Steuermechanismus zu beurteilen. Über die Methoden zur Wertermittlung von Immobilien schreiben wir im Leitfaden Immobilienbewertung.

Professioneller Tipp: Wenn Sie auch als Investition kaufen, suchen Sie nach konkreten Zahlen für eine konkrete Immobilie und nicht nach allgemeinen Aussagen über „gefragte Lage“ — und trennen Sie Wertsteigerung (unsicher, marktabhängig) von Mieteinnahmen (bescheiden, aber messbar), da dies nicht dieselben Renditequellen sind.

Was dieser Leitfaden nicht bewertet und wo Sie nachprüfen können

Lebensmittel, Kraftstoff, Nebenkosten, Ausgehen und Schulgebühren sind ein realer Teil der Lebenshaltungskosten in Split, variieren aber stark je nach Haushalt, Saison und Gewohnheiten. Diese Kategorien bewerten wir bewusst nicht, da sie nicht Teil der verifizierten Daten sind, über die die Agentur verfügt, und eine falsche Zahl in einem solchen Leitfaden teurer ist als zehn ausgelassene. Für diese ist es zuverlässiger, das Staatliche Statistikamt oder einen unabhängigen Umzugskostenrechner zu konsultieren.

Was wir präzise sagen können, ist die Kostenseite, die mit der Immobilie selbst verbunden ist – Kauf, jährliche Steuer und, falls relevant, Miete –, da dies Zahlen sind, die aus Vorschriften und tatsächlichen Transaktionen resultieren. Für alles andere, einschließlich Ihrer persönlichen steuerlichen Situation im Heimatland, verweisen wir Sie an die richtigen Experten.

Professioneller Tipp: Erstellen Sie Ihr Umzugsbudget in zwei Schichten — nachprüfbare Immobilienkosten (Steuern, jährliche Steuer, Rücklagen) und variable Lebenshaltungskosten; erstere nehmen Sie als feste Zahlen, letztere schätzen Sie nach Ihren eigenen Gewohnheiten anhand von Statistiken, nicht nach fremden Durchschnittswerten.

Wie Regent Ihnen helfen kann

Ausländischen Käufern in Split und Umgebung helfen wir, genau den Teil der Kosten zu verstehen, der konkret berechnet werden kann – den Steuermechanismus, der auf eine bestimmte Immobilie angewendet wird, jährliche Verpflichtungen und, falls relevant, den Rahmen der Besteuerung von Mieteinnahmen – sowie den rechtlichen und grundbuchrechtlichen Status vor dem Kauf zu überprüfen. Die persönliche steuerliche Situation und die Investitionsentscheidung überlassen wir dem Steuer- und Finanzberater, und die Kommunikation führen wir in der Sprache, die Ihnen passt, damit sich der Prozess aufgrund von Sprachbarrieren nicht verzögert.

Für eine auf Ihre Situation zugeschnittene Beratung sehen Sie sich an, wie der Kauf mit Regent, die Unterstützung für ausländische Käufer aussieht oder kontaktieren Sie uns.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Zahlt ein ausländischer Käufer eine höhere Grunderwerbsteuer als ein inländischer?
Nein. Die Grunderwerbsteuer von 3 % wird gleichermaßen angewendet, unabhängig von der Staatsangehörigkeit des Käufers. Was sich unterscheiden kann, ist die Pflicht zur Meldung und Besteuerung im Heimatland des Käufers, und das ist eine Frage für einen Steuerberater in diesem Land, nicht für eine kroatische Agentur.

Wie hoch ist die jährliche Immobiliensteuer in Split?
In Split beträgt der Satz 5,00 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche jährlich, aber es handelt sich um einen lokalen Satz, den jede Stadt innerhalb des gesetzlichen Rahmens von 0,60 bis 8,00 €/m² festlegt, daher sollten Sie ihn für den konkreten Standort überprüfen. Die Steuer wird nicht für Immobilien gezahlt, in denen der Eigentümer dauerhaft wohnt (Hauptwohnsitz) oder die langfristig für mindestens 10 Monate vermietet sind, sodass sie sich in der Praxis hauptsächlich auf Ferienimmobilien und Immobilien zur gelegentlichen Nutzung bezieht.

Zahlt man beim Kauf sowohl Grunderwerbsteuer als auch Mehrwertsteuer?
Nein – es wird entweder das eine oder das andere angewendet, niemals beides. Bei gebrauchten Immobilien wird eine Grunderwerbsteuer von 3 % gezahlt, während bei Neubauten, die von einem Investor im Mehrwertsteuersystem gekauft werden, die Mehrwertsteuer von 25 % im Preis enthalten ist, anstelle der Grunderwerbsteuer.

Wie hoch ist die Einkommensteuer auf langfristige Mieteinnahmen?
Langfristige Vermietung wird als Einkommen aus Vermögen besteuert: 30 % pauschale Ausgaben werden anerkannt, und auf die verbleibenden 70 % der Miete wird eine Steuer von 12 % erhoben, was effektiv etwa 8,4 % der Bruttomiete bedeutet. Der Vertrag wird der Steuerverwaltung gemeldet, und die Kosten trägt der Eigentümer, nicht der Mieter.

Bewertet dieser Leitfaden die täglichen Lebenshaltungskosten in Split?
Nein. Lebensmittel, Transport, Nebenkosten und ähnliche Ausgaben variieren zu stark je nach Haushalt und Gewohnheiten, als dass ein Leitfaden sie fair bewerten könnte. Für solche Daten konsultieren Sie das Staatliche Statistikamt oder einen unabhängigen Kostenrechner, nicht eine Immobilienagentur.

Muss ich die Steuer auch in meinem Heimatland zahlen?
Das hängt von Ihrem Heimatland und dem Doppelbesteuerungsabkommen ab, das es mit Kroatien hat. Einkommen aus Immobilien in Kroatien kann in der Regel in Kroatien besteuert werden, aber die endgültige Situation hängt von den Vorschriften des Heimatlandes ab – das ist eine Frage für einen Steuerberater.

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