Immobilien

Vollmacht zum Immobilienverkauf aus dem Ausland: Leitfaden für die Diaspora

20. Oktober 2026 / Regent Split

Zusammenfassung

Die Vollmacht zum Verkauf einer Immobilie ermöglicht es dem Bevollmächtigten in Kroatien, in Ihrem Namen den Kaufvertrag zu unterzeichnen und den Verkauf beim Notar abzuwickeln, während Sie sich im Ausland aufhalten. Für Immobilien ist immer eine spezielle und keine allgemeine Vollmacht erforderlich – sie muss die genaue Bezeichnung des Grundstücks und der Katastralgemeinde, den Namen des Bevollmächtigten und die ihm erteilten Befugnisse enthalten und notariell beglaubigt sein. Wurde sie außerhalb Kroatiens ausgestellt, benötigt sie in der Regel eine zusätzliche Beglaubigung (Apostille oder Beglaubigung beim kroatischen Konsulat), bevor der kroatische Notar sie akzeptiert. In diesem Leitfaden erläutern wir, was eine Vollmacht enthalten muss, wie sie beglaubigt wird und wie der Verkauf sicher abgewickelt werden kann.

Wichtige Fakten

Für den Verkauf einer Immobilie ist immer eine spezielle (Sonder-)Vollmacht erforderlich, keine allgemeine.
Die Vollmacht muss notariell beglaubigt sein — ohne Beglaubigung nimmt das Grundbuch die Eintragung nicht vor.
Sie muss die genaue Bezeichnung der Immobilie, die Daten der Parteien und präzise Befugnisse enthalten.
Der Empfang des Kaufpreises muss ausdrücklich genannt sein, wenn der Bevollmächtigte ihn entgegennehmen darf.
Eine außerhalb Kroatiens ausgestellte Vollmacht benötigt eine Apostille oder eine Beglaubigung beim kroatischen Konsulat.
Die Vollmacht kann jederzeit widerrufen werden, möglichst auf dem gleichen Beglaubigungsweg.

Für viele aus der Diaspora ist es nicht machbar – und auch nicht notwendig – für jeden Schritt des Immobilienverkaufs nach Kroatien zu reisen. Kroaten und Nachkommen von Kroaten, die eine Immobilie im Heimatland erben oder verkaufen, können die gesamte Transaktion über eine Vertrauensperson in Kroatien abwickeln, mittels einer ordnungsgemäß erstellten und beglaubigten Vollmacht. Dieser Leitfaden richtet sich an Verkäufer, die nicht für jeden Schritt persönlich reisen können oder wollen.

Eine Vollmacht ist ein mächtiges Instrument, da sie so wirkt, als hätten Sie selbst unterschrieben. Daher dürfen ihr Inhalt und ihre Beglaubigung nicht dem Zufall überlassen werden. Im Folgenden erläutern wir den Unterschied zwischen einer allgemeinen und einer speziellen Vollmacht, was eine Vollmacht enthalten muss, wie sie beglaubigt wird, wenn sie außerhalb Kroatiens ausgestellt wurde, wie der Prozess abläuft, welche Risiken sie birgt und wie sie widerrufen werden kann.

Allgemeine und spezielle Vollmacht: Ein Unterschied, der nicht übersehen werden darf

Für den Verkauf einer Immobilie ist eine spezielle (besondere) Vollmacht erforderlich – eine allgemeine ist nicht ausreichend. Eine allgemeine Vollmacht ermächtigt den Bevollmächtigten für einen breiten Kreis von Rechtsgeschäften, wird jedoch in der Praxis von Notaren und Grundbuchämtern für den Immobilienverkauf nicht akzeptiert: Aus dem Dokument selbst muss klar hervorgehen, dass der Bevollmächtigte genau für den Verkauf dieser, namentlich bestimmten, Immobilie bevollmächtigt ist. Eine spezielle Vollmacht regelt dies im Voraus – sie enthält die konkrete Immobilie, die Befugnisse und, falls gewünscht, die Verkaufsbedingungen wie eine Preisuntergrenze.

Der Grund liegt in der Formvorschrift: Die Vollmacht muss in der Form vorliegen, die das Gesetz für das Geschäft selbst verlangt (Gesetz über Schuldverhältnisse, Art. 314). Da der Immobilienkaufvertrag schriftlich abgeschlossen werden muss (Art. 377 desselben Gesetzes) und für die Eintragung eine beglaubigte Unterschrift erforderlich ist, muss auch die Vollmacht für dieses Geschäft notariell beglaubigt sein. Für den Verkauf aus dem Ausland ist eine spezielle, beglaubigte Vollmacht daher der Standard und keine Ausnahme.

Professioneller Tipp: Versuchen Sie nicht, den Verkauf mit einer allgemeinen Vollmacht durchzuführen, die Sie möglicherweise bereits für andere Geschäfte haben – für eine Immobilie wird diese beim Notar mit ziemlicher Sicherheit nicht akzeptiert; verlangen Sie von Anfang an eine spezielle Vollmacht mit namentlich genannter Immobilie.

Was eine Verkaufsvollmacht enthalten muss

Damit sie von Notar, Käufer und Grundbuchgericht ohne nachträgliche Fragen akzeptiert wird, sollte die Vollmacht Folgendes enthalten:

Vollständiger Name, OIB (falls vorhanden) und Identifikationsdaten des Vollmachtgebers und des Bevollmächtigten.
Genaue Identifikation der Immobilie – Katasterparzelle, Katastergemeinde und Grundbuchblattnummer.
Ausdrückliche Ermächtigung zum Verkauf, zur Unterzeichnung des Kaufvertrags und, falls der Bevollmächtigte berechtigt ist, zur Entgegennahme des Kaufpreises.
Gültigkeitsdauer der Vollmacht oder den Hinweis, dass sie bis auf Widerruf gültig ist. Eine Vollmacht, die speziell für dieses Geschäft (Verkauf dieser konkreten Immobilie) ausgestellt wurde, ist bis auf Widerruf gültig, während eine allgemeine Vollmacht oder eine Vollmacht für eine Art von Geschäften zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht älter als ein Jahr sein darf – andernfalls erlaubt das Gericht auf deren Grundlage nur eine Vormerkung, aber keine Eintragung des Eigentums.
Ort und Datum der Ausstellung sowie die eigenhändige Unterschrift des Vollmachtgebers, notariell beglaubigt.

Der Satz über den Empfang des Geldes ist besonders wichtig: Wenn der Bevollmächtigte den Preis in Ihrem Namen entgegennehmen darf, muss dies ausdrücklich angegeben sein. Ohne diese Bestimmung darf der Bevollmächtigte den Vertrag unterschreiben, aber Käufer und Bank werden in der Praxis nicht akzeptieren, dass er auch eine Bestätigung über den erhaltenen Kaufpreis unterschreibt. Es ist auch gut zu wissen, dass die Beglaubigung der Unterschrift lediglich bedeutet, dass der Notar Ihre Identität und Unterschrift bestätigt hat – er garantiert nicht, dass der Inhalt der Vollmacht rechtlich optimal ist, daher ist es ratsam, den Entwurf von einem Experten erstellen zu lassen.

Professioneller Tipp: Überprüfen Sie vor der Beglaubigung, ob die Bezeichnung der Immobilie (Parzelle, Katastergemeinde, Grundbuchblatt) in der Vollmacht genau mit dem Grundbuchstand übereinstimmt – selbst die kleinste Abweichung kann die Eintragung stoppen, und eine Korrektur aus dem Ausland erfordert eine erneute Beglaubigung.

Beglaubigung einer im Ausland ausgestellten Vollmacht

Eine außerhalb Kroatiens unterzeichnete Vollmacht für ein kroatisches Rechtsgeschäft durchläuft in der Regel einen von zwei Wegen. Der erste ist die Beglaubigung bei einer kroatischen diplomatisch-konsularischen Vertretung (Botschaft oder Konsulat) in dem Land, in dem Sie leben – in diesem Fall wird das Dokument in Kroatien direkt anerkannt, ohne zusätzlichen Stempel. Der zweite ist die Beglaubigung bei einem lokalen Notar im Wohnsitzland, mit einem nachträglichen Apostille-Stempel, falls dieses Land Unterzeichner des Haager Übereinkommens zur Befreiung ausländischer öffentlicher Urkunden von der Legalisation ist. Wenn der Staat kein Unterzeichner des Übereinkommens ist, ist anstelle einer Apostille eine vollständige diplomatische Legalisation erforderlich, was ein längeres Verfahren ist.

Welcher der beiden Wege schneller und günstiger ist, hängt vom jeweiligen Land und den aktuellen Konsulatsterminen ab – dies sollte überprüft werden, bevor Sie einen Termin vereinbaren, und nicht danach. Es ist auch gut zu wissen, dass die Apostille die Authentizität der Unterschrift und des Siegels des ausländischen Notars bestätigt, nicht aber den Inhalt des Dokuments. Eine Vollmacht, die ausschließlich in einer Fremdsprache verfasst ist, benötigt in der Regel auch eine beglaubigte Übersetzung eines Gerichtsdolmetschers ins Kroatische, bevor sie dem Notar in Kroatien vorgelegt wird.

Ein häufiges Missverständnis ist, dass innerhalb der Europäischen Union keine Apostille erforderlich ist. Die EU-Verordnung 2016/1191 hat zwar die Apostille für einen Teil der öffentlichen Urkunden im Verkehr zwischen den Mitgliedstaaten abgeschafft, diese betrifft jedoch hauptsächlich Urkunden zum Personenstand (z.B. Geburt, Ehe, Wohnsitz) und umfasst in der Regel keine Vollmachten für den Immobilienverkehr. Daher ist auch für eine in einem anderen EU-Mitgliedstaat ausgestellte Vollmacht in der Praxis weiterhin eine Apostille oder eine Beglaubigung beim kroatischen Konsulat erforderlich – den genauen Umgang prüfen Sie für Ihr Land vor der Beglaubigung.

Professioneller Tipp: Rufen Sie vor jeder Beglaubigung das zuständige kroatische Konsulat an und prüfen Sie, ob es die Beglaubigung einer Vollmacht anbietet und welche Termine verfügbar sind – dort, wo das Konsulat nah und zugänglich ist, ist dieser Weg oft einfacher als ein lokaler Notar mit Apostille und Übersetzung.

Schritt-für-Schritt-Verfahren

Wählen Sie einen Bevollmächtigten – eine Vertrauensperson, die in Kroatien verfügbar ist, oft ein Familienmitglied oder ein Anwalt.
Erstellen Sie den Text einer speziellen Vollmacht mit den Angaben zur Immobilie und den Befugnissen; der Entwurf nach kroatischer Rechtsterminologie kann von einem Anwalt oder einer Agentur vorbereitet werden, auch wenn die Unterschrift im Ausland erfolgt.
Beglaubigen Sie die Vollmacht beim kroatischen Konsulat oder bei einem lokalen Notar mit Apostille, je nachdem, was verfügbarer ist.
Senden Sie das Original an den Bevollmächtigten in Kroatien – eine Kopie oder ein Scan wird in der Regel für die Unterzeichnung des Kaufvertrags nicht akzeptiert.
Der Bevollmächtigte geht zum Notar mit dem Original der Vollmacht und seinem Personalausweis zum Abschluss und zur Beglaubigung des Kaufvertrags.
Grundbucheintragung – die Grundbuchabteilung nimmt die Eintragung des neuen Eigentümers auf der Grundlage des Vertrags und der beigefügten Dokumente, einschließlich der beglaubigten Vollmacht, vor.

Professioneller Tipp: Senden Sie das Original der Vollmacht per zuverlässigem, verfolgbarem Postweg und bewahren Sie eine Kopie sowie den Versandnachweis auf – geht das Original verloren, beginnt der gesamte Beglaubigungsprozess aus dem Ausland von vorne.

Risiken und wie man sie minimiert

Eine Vollmacht ist ein mächtiges Instrument, eben weil sie so wirkt, als hätten Sie selbst unterschrieben – und das ist der Grund, warum die Wahl des Bevollmächtigten und der Umfang der Befugnisse nicht dem Zufall überlassen werden sollten. Drei Dinge machen regelmäßig den Unterschied. Erstens, beschränken Sie die Befugnisse auf das, was wirklich notwendig ist: Wenn der Bevollmächtigte kein Geld empfangen soll, lassen Sie diesen Satz einfach weg. Zweitens, fordern Sie regelmäßige Berichterstattung vor der Unterzeichnung des endgültigen Vertrags an, insbesondere wenn über den Preis verhandelt wird. Drittens, prüfen Sie, ob die Immobilie lastenfrei eingetragen ist, bevor Sie die Vollmacht überhaupt ausstellen.

Dieser letzte Schritt ist oft entscheidend: Eine Hypothek, ein Rechtsstreit oder eine ungelöste Erbschaft können den Verkauf stoppen, unabhängig davon, wie gut die Vollmacht erstellt wurde. Daher erfolgt die Überprüfung des Grundbuchstands vor der Ausstellung der Vollmacht, und bei geerbten Immobilien auch die Prüfung, ob das Nachlassverfahren bis zur Eintragung der Erben als Eigentümer geführt wurde.

Professioneller Tipp: Fordern Sie vor Ausstellung der Vollmacht einen aktuellen Grundbuchauszug an – wenn Sie nicht als lastenfreier Eigentümer eingetragen sind, klären Sie diesen Status zuerst; eine Vollmacht kann nicht verkaufen, was im Grundbuch noch nicht klar und Ihnen gehört.

Widerruf einer Vollmacht

Eine Vollmacht kann jederzeit durch eine schriftliche Erklärung widerrufen werden. Wenn die ursprüngliche Vollmacht beglaubigt war, sollte auch der Widerruf denselben Beglaubigungsweg durchlaufen, um gegenüber Dritten zweifelsfrei rechtsgültig zu sein. Es ist ratsam, den Widerruf direkt dem Bevollmächtigten mitzuteilen und, falls der Käufer bereits bekannt ist oder der Vorgang läuft, dem Notar, der die Transaktion leitet – damit eine eventuelle zukünftige Unterschrift ohne Ihre Ermächtigung eindeutig ungültig ist.

Professioneller Tipp: Wenn Sie das Vertrauen in den Bevollmächtigten verlieren oder vom Verkauf Abstand nehmen, widerrufen Sie die Vollmacht sofort und schriftlich und informieren Sie den Notar darüber – ein mündlicher Widerruf ist schwer nachzuweisen, und solange die Vollmacht gültig ist, bindet der Bevollmächtigte Sie weiterhin wirksam.

Wie Regent Ihnen helfen kann

Wir unterstützen Verkäufer aus der Diaspora bei der Organisation des Immobilienverkaufs in Kroatien, wenn Sie nicht persönlich anwesend sind – von der Überprüfung des Grundbuch- und Eigentumsstatus vor Ausstellung der Vollmacht bis zur Koordination mit dem Bevollmächtigten und dem Notar während der Transaktion. Der Entwurf und die Beglaubigung der Vollmacht sowie der Vertragsabschluss werden von einem Anwalt und Notar durchgeführt, während wir Sie durch die Abfolge der Schritte und die Verkaufsvorbereitung führen. Für ein auf Ihre Situation zugeschnittenes Gespräch sehen Sie sich an, wie der Verkauf mit Regent aussieht oder kontaktieren Sie uns.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Muss eine Verkaufsvollmacht für Immobilien in kroatischer Sprache verfasst sein?
Sie muss nicht ursprünglich in kroatischer Sprache verfasst sein, aber ein Notar in Kroatien verlangt in der Regel eine beglaubigte Übersetzung eines Gerichtsdolmetschers, wenn das Dokument in einer Fremdsprache abgefasst ist. Es ist einfacher, im Voraus eine zweisprachige Version oder einen Text auf Kroatisch vorzubereiten.

Kann eine Vollmacht sowohl den Verkauf als auch den Empfang des Kaufpreises abdecken?
Ja, aber nur, wenn dies im Text der Vollmacht ausdrücklich vermerkt ist. Ohne diesen Satz darf der Bevollmächtigte den Vertrag unterschreiben, aber nicht die Zahlung in Ihrem Namen entgegennehmen, sodass Käufer und Bank in der Praxis nicht akzeptieren werden, dass er eine Empfangsbestätigung über den erhaltenen Preis unterschreibt.

Ist eine in den USA, Kanada oder einem anderen EU-Land beglaubigte Vollmacht in Kroatien gültig?
Ja, sie ist gültig – mit einem Apostille-Stempel, wenn es sich um einen Unterzeichnerstaat des Haager Übereinkommens handelt, oder mit einer Beglaubigung durch die kroatische Botschaft oder das Konsulat in diesem Land. Für eine Vollmacht aus einem anderen EU-Mitgliedstaat ist in der Regel weiterhin eine Apostille erforderlich, da die EU-Verordnung 2016/1191, die die Apostille für einige Dokumente abschafft, keine Vollmachten für den Immobilienverkehr umfasst. Überprüfen Sie das Verfahren vor der Unterzeichnung, da sich konsularische Termine und lokale Praktiken von Land zu Land unterscheiden.

Was passiert, wenn der Bevollmächtigte die Zusammenarbeit verweigert oder die Befugnis missbraucht?
Die Vollmacht kann jederzeit widerrufen werden, und für Handlungen außerhalb der erteilten Befugnisse haftet der Bevollmächtigte gemäß den allgemeinen Regeln über Vollmacht und Haftung für Schäden. Daher sind die Auswahl einer Vertrauensperson und eine klare Begrenzung der Befugnisse im Text selbst wichtiger als jeder nachträgliche Rechtsschutz.
Brauche ich eine Vollmacht, wenn ich zumindest einmal zur Unterzeichnung nach Kroatien kommen kann?
Wenn Sie den Kaufvertrag persönlich unterschreiben können, ist eine Vollmacht nicht zwingend erforderlich. Sie kann jedoch für Nebenschritte nützlich sein – die Übergabe von Dokumenten oder die Kommunikation mit dem Kataster und dem Notar – während Sie nicht physisch anwesend sind.

Muss der Bevollmächtigte ein Familienmitglied sein?
Nein. Es kann ein Anwalt, eine Agentur, die den Verkauf in Ihrem Namen leitet, oder jede volljährige, geschäftsfähige Person Ihres Vertrauens sein. Entscheidend ist der Grad des Vertrauens und eine klare Begrenzung der Befugnisse, nicht die Verwandtschaft.

Wie lange ist eine Vollmacht zum Verkauf einer Immobilie gültig?
Eine Vollmacht, die speziell für dieses Geschäft – den Verkauf einer konkreten, namentlich genannten Immobilie – ausgestellt wurde, ist bis auf Widerruf gültig. Eine allgemeine Vollmacht oder eine Vollmacht für eine Art von Geschäften darf zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht älter als ein Jahr sein, da das Gericht andernfalls auf ihrer Grundlage nur eine Vormerkung, aber keine Eigentumseintragung zulässt. Dies ist ein weiterer Grund, warum für den Verkauf eine spezielle Vollmacht für das konkrete Geschäft verwendet wird.