Prestanak ugovora o najmu stana: kada, come e con quale preavviso

La disdetta del contratto di locazione è una frequente fonte di incomprensioni, spesso perché le parti si affidano a un accordo verbale o a una singola frase del contratto, anziché a quanto prescritto dalla legge. Il termine di preavviso, le motivazioni e la procedura in Croazia sono regolamentati dalla Legge sulle Locazioni di Immobili (Gazzetta Ufficiale, n. 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18, 105/20 e 36/24), e sono proprio queste regole a determinare la validità della disdetta.

Di seguito, spieghiamo da cosa dipende il termine di preavviso, come la disdetta viene data dal conduttore e dal locatore, per quali motivi e con quale preavviso, come consegnare la disdetta affinché produca effetti e cosa succede dopo. Il testo descrive il quadro generale; poiché le normative possono cambiare e ogni caso ha le sue specificità, prima di inviare la disdetta è opportuno verificare lo stato attuale con un avvocato.

Da cosa dipende il termine di preavviso

Cosa è permesso e quando, è determinato da tre fattori: il tipo di contratto, chi disdice e il motivo della disdetta. Un contratto a tempo determinato di regola non si disdice a piacimento, ma cessa alla scadenza del termine o si disdice solo per motivi previsti dalla legge o dal contratto; se dopo la scadenza il conduttore continua a utilizzare l'appartamento e il locatore non si oppone, si considera che il contratto sia stato prorogato a tempo indeterminato. Un contratto a tempo indeterminato si disdice più facilmente, ma con un termine di preavviso previsto dalla legge.

Le disposizioni contrattuali sulla disdetta valgono solo se non sono in contrasto con le norme imperative: una clausola che priverebbe il conduttore della protezione legale non lo vincola. Per questo, il primo passo è sempre lo stesso — leggere il contratto, e solo dopo la legge. La maggior parte delle controversie inizia da una clausola che nessuno ha letto attentamente. Su cosa deve contenere un contratto di locazione scriviamo nella guida come redigere correttamente un contratto di locazione.

Consiglio professionale: Prima di inviare o ricevere una disdetta, rileggete le clausole di disdetta del vostro contratto e confrontatele con la legge — se differiscono, prevale la protezione legale, non la clausola; è proprio qui che locatori e conduttori commettono più spesso errori.

Quando e come disdice il conduttore

Il conduttore che si trasferisce ha di solito un percorso più semplice. Un contratto stipulato a tempo indeterminato può essere disdetto, ma è tenuto a informare il locatore almeno tre mesi prima della data in cui intende lasciare l'immobile. La disdetta deve essere scritta, indicare chiaramente il contratto a cui si riferisce e la data da cui decorre il termine. Durante il periodo di preavviso, il conduttore continua a pagare l'affitto e le utenze, fino alla consegna dell'appartamento.

Prima di firmare la disdetta, è opportuno chiarire in anticipo alcune questioni che in seguito prevengono controversie:

• la data di consegna dell'appartamento e il verbale di stato (stato dei contatori, chiavi, eventuali danni),
• cosa succede alla caparra o alla cauzione e in quale termine viene restituita,
• chi sostiene le spese fino alla data di consegna.

Consiglio professionale: Inviate la disdetta in modo da avere una prova della data di ricezione e in essa indicate chiaramente la data di rilascio dell'immobile — in questo modo fissate l'inizio e la fine del periodo di preavviso, evitando contestazioni su fino a quando pagare l'affitto.

Quando e come disdice il locatore

Il locatore ha meno possibilità. Può disdire il contratto solo per i motivi previsti dalla Legge sulle Locazioni di Immobili — ad esempio, se il conduttore non paga l'affitto, subaffitta l'immobile senza consenso, lo utilizza in modo contrario al contratto, disturba altri inquilini o apporta modifiche senza autorizzazione. In questi casi, la disdetta è di solito preceduta da un avviso scritto che concede al conduttore un termine di 30 giorni per eliminare la causa; se la elimina, la disdetta non ha luogo. Il termine di preavviso è quindi di tre mesi. Eccezionalmente, il locatore può disdire anche senza preavviso se il conduttore agisce più di due volte in modo contrario al contratto o alla legge, e in caso di ritardo nel pagamento per due periodi consecutivi può disdire senza rispettare il termine di preavviso — ma il contratto rimane in vigore se il conduttore salda il debito prima che gli venga comunicata la disdetta.

Un caso particolare è la disdetta per uso proprio: se il locatore intende abitare nell'immobile egli stesso o farvi abitare i propri discendenti, genitori o persone che è tenuto a mantenere, il termine di preavviso è di sei mesi, con ulteriori condizioni legali. In ogni caso, il locatore non deve ricorrere all'autotutela — non può cambiare la serratura, staccare l'elettricità né portare via gli oggetti del conduttore. Se il conduttore non rilascia l'immobile dopo una valida disdetta, l'unica via è la procedura giudiziaria di sfratto.

Consiglio professionale: In qualità di locatore, basate sempre la disdetta su un motivo legale specifico e su un precedente avviso scritto con un termine di 30 giorni — una disdetta senza valido motivo o senza avviso sarà respinta dal tribunale, e avrete perso mesi, mentre una procedura regolare porta allo sfratto.

Come consegnare correttamente la disdetta

Una disdetta che non sia stata provatamente ricevuta dall'altra parte di solito non produce effetti, e il termine di preavviso non inizia affatto a decorrere. La legge richiede la forma scritta, e in pratica la disdetta viene consegnata direttamente con la firma del destinatario, tramite posta raccomandata con ricevuta di ritorno o tramite notaio. Una semplice e-mail o un messaggio in un'applicazione di messaggistica non sono di per sé una prova sicura della ricezione della disdetta, a meno che il contratto non preveda esplicitamente tale modalità di consegna.

Conservate quindi una copia della disdetta, la prova di invio e la prova di ricezione. Senza di esse, in un'eventuale controversia è difficile dimostrare quando il termine ha iniziato a decorrere — e proprio da quella data dipende fino a quando durano gli obblighi contrattuali.

Consiglio professionale: Se è probabile che si arrivi a una controversia, consegnate la disdetta tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o tramite notaio — qualche euro e qualche giorno in più è più economico di mesi di incertezza sulla validità della consegna della disdetta.

Cosa succede dopo la disdetta

Dopo una disdetta validamente consegnata, segue un corso prevedibile. Il termine di preavviso decorre dal primo giorno del mese successivo a quello in cui la disdetta è stata ricevuta, e durante tale periodo l'affitto e le utenze continuano a essere pagati. Al termine del periodo, l'appartamento viene consegnato con un verbale di stato, e la caparra o cauzione viene calcolata e restituita, dedotti solo i costi o debiti provabili. Se l'appartamento non viene consegnato, il locatore avvia una procedura giudiziaria di sfratto — lo sfratto autonomo non è consentito.

È utile sapere anche che un contratto di locazione redatto o autenticato (solennizzato) da un notaio come titolo esecutivo può abbreviare significativamente questo percorso, poiché consente lo sfratto forzato senza previo giudizio — ma solo se il contratto è stato così redatto fin dall'inizio. Sulla preparazione di tale contratto e sulla protezione di entrambe le parti scriviamo nella guida locazione di un appartamento: cosa sapere prima di firmare.

Consiglio professionale: Se come locatore desiderate sicurezza in caso di un eventuale sfratto, considerate un contratto di locazione esecutivo notarile già al momento della stipula — in seguito non è possibile trasformarlo in un titolo esecutivo, e senza di esso lo sfratto avviene tramite una lunga causa.

Come Regent può aiutarvi

I problemi più comuni con la disdetta del contratto di locazione sorgono prima della disdetta — in un contratto redatto in modo poco chiaro. In qualità di intermediari nelle locazioni, aiutiamo sia i locatori che i conduttori a redigere un contratto che fin dall'inizio regoli chiaramente i motivi di disdetta, i termini, la caparra e la consegna, e vi indirizziamo su cosa chiarire prima della firma. La disdetta stessa, l'avviso e l'eventuale procedimento giudiziario sono gestiti da avvocati e notai, mentre noi vi aiutiamo a prevenire le controversie.

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Domande frequenti (FAQ)

Posso disdire l'affitto verbalmente?
No. La disdetta del contratto di locazione deve essere data in forma scritta, e una disdetta verbale è difficile da provare. Una disdetta scritta con prova di consegna è l'unico modo per dimostrare in seguito quando il termine di preavviso ha iniziato a decorrere.

Qual è il termine di preavviso per il conduttore?
Il conduttore che disdice un contratto stipulato a tempo indeterminato è tenuto a informare il locatore almeno tre mesi prima della data in cui intende rilasciare l'immobile. Durante questo periodo continua a pagare l'affitto e le utenze, fino alla consegna dell'appartamento.

Per quali motivi il locatore può disdire il contratto?
Solo per i motivi previsti dalla Legge sulle Locazioni di Immobili — ad esempio, mancato pagamento dell'affitto, subaffitto senza consenso o uso dell'appartamento contrario al contratto — e di solito con un precedente avviso scritto di 30 giorni per eliminare la causa. In questi casi, il termine di preavviso è di tre mesi; quando il locatore disdice per uso proprio, il termine di preavviso è di sei mesi.

Il locatore può disdire perché ha trovato un affitto più alto?
Di regola no. La disdetta del locatore deve basarsi su un motivo riconosciuto dalla legge, e un'offerta di affitto più alta di per sé non è tale motivo. L'aumento dell'affitto è possibile nell'ambito del contratto, ma non è una base per la disdetta.

La disdetta inviata via e-mail è valida?
Dipende dal contratto e dalla possibilità di provare la ricezione. La legge richiede la forma scritta, e la consegna diretta con la firma del destinatario, tramite posta raccomandata con ricevuta di ritorno o tramite notaio è una prova più affidabile di una semplice e-mail o di un messaggio.

Quando il locatore deve restituire la caparra o la cauzione?
Il termine e le condizioni di restituzione dovrebbero essere specificati nel contratto. Se il contratto non ne parla, si applicano le regole generali del diritto delle obbligazioni. La caparra viene restituita dopo la consegna dell'appartamento, dedotti solo i costi o debiti provabili (ad esempio, utenze non pagate o riparazione di danni).

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