Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania: kiedy, jak i z jakim okresem wypowiedzenia

Wypowiedzenie umowy najmu jest częstym źródłem nieporozumień, najczęściej dlatego, że strony opierają się na uzgodnieniach lub jednym zdaniu z umowy, a nie na tym, co przewiduje prawo. Okres wypowiedzenia, przyczyny i procedura w Chorwacji są uregulowane Ustawą o najmie mieszkań (Narodne novine, nr 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18, 105/20 i 36/24), i to właśnie te zasady decydują o tym, czy wypowiedzenie jest ważne.

Poniżej wyjaśniamy, od czego zależy okres wypowiedzenia, jak wypowiedzenie składają najemca i wynajmujący, z jakich przyczyn i z jakim ostrzeżeniem, jak dostarczyć wypowiedzenie, aby wywołało skutek, oraz co następuje po nim. Tekst opisuje ogólne ramy; ponieważ przepisy mogą się zmieniać, a każda sprawa ma swoje specyfikacje, przed wysłaniem wypowiedzenia warto sprawdzić aktualny stan u prawnika.

Od czego zależy okres wypowiedzenia

Co wolno i kiedy, określają trzy rzeczy: rodzaj umowy, kto wypowiada umowę i powód wypowiedzenia. Umowa zawarta na czas określony z zasady nie jest wypowiadana dobrowolnie, lecz wygasa z upływem terminu lub jest wypowiadana tylko z przyczyn przewidzianych w ustawie lub umowie; jeśli po upływie terminu najemca nadal korzysta z mieszkania, a wynajmujący się nie sprzeciwia, uważa się, że umowa została przedłużona na czas nieokreślony. Umowę na czas nieokreślony wypowiada się łatwiej, ale z zachowaniem okresu wypowiedzenia przewidzianego w ustawie.

Postanowienia umowy dotyczące wypowiedzenia są ważne tylko wtedy, gdy nie są sprzeczne z przepisami bezwzględnie obowiązującymi: klauzula, która pozbawiłaby najemcę ochrony prawnej, nie jest dla niego wiążąca. Dlatego pierwszy krok jest zawsze taki sam — przeczytać umowę, a dopiero potem ustawę. Większość sporów zaczyna się od klauzuli, której nikt nie przeczytał uważnie. O tym, co powinna zawierać umowa najmu, piszemy w przewodniku jak prawidłowo sporządzić umowę najmu mieszkania.

Profesjonalna porada: Zanim wyślesz lub otrzymasz wypowiedzenie, ponownie przeczytaj postanowienia swojej umowy dotyczące wypowiedzenia i porównaj je z ustawą — jeśli się różnią, obowiązuje ochrona prawna, a nie klauzula; to właśnie w tym miejscu wynajmujący i najemcy najczęściej popełniają błędy.

Kiedy i jak wypowiada najemca

Najemca, który się wyprowadza, zazwyczaj ma prostszą drogę. Umowę zawartą na czas nieokreślony może wypowiedzieć, ale jest zobowiązany powiadomić o tym wynajmującego co najmniej trzy miesiące przed dniem, w którym zamierza się wyprowadzić. Wypowiedzenie musi być pisemne, jasno określać umowę, której dotyczy, oraz datę, od której liczy się termin. W okresie wypowiedzenia najemca nadal płaci czynsz i opłaty eksploatacyjne, aż do momentu przekazania mieszkania.

Zanim podpiszesz wypowiedzenie, warto wcześniej wyjaśnić kilka kwestii, które później zapobiegną sporom:

• data przekazania mieszkania i protokół stanu (stan liczników, klucze, ewentualne uszkodzenia),
• co dzieje się z kaucją lub zabezpieczeniem i w jakim terminie jest zwracane,
• kto ponosi koszty do dnia przekazania.

Profesjonalna porada: Wyślij wypowiedzenie w taki sposób, aby mieć dowód daty jego otrzymania i jasno w nim określ datę wyprowadzki — w ten sposób ustalasz początek i koniec okresu wypowiedzenia, więc nie ma sporu o to, do kiedy płacisz czynsz.

Kiedy i jak wypowiada wynajmujący

Wynajmujący ma węższe możliwości. Umowę może wypowiedzieć tylko z przyczyn przewidzianych w Ustawie o najmie mieszkań — na przykład jeśli najemca nie płaci czynszu, podnajmuje mieszkanie bez zgody, używa go niezgodnie z umową, przeszkadza innym lokatorom lub dokonuje zmian bez zezwolenia. W takich przypadkach wypowiedzenie z reguły poprzedza pisemne upomnienie, w którym najemcy daje się 30 dni na usunięcie przyczyny; jeśli ją usunie, wypowiedzenie nie następuje. Okres wypowiedzenia wynosi wówczas trzy miesiące. Wyjątkowo, wynajmujący może wypowiedzieć umowę również bez upomnienia, jeśli najemca dwukrotnie lub więcej razy postąpi niezgodnie z umową lub ustawą, a w przypadku opóźnienia w płatności przez dwa kolejne okresy może wypowiedzieć umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia — jednak umowa pozostaje w mocy, jeśli najemca ureguluje zaległość, zanim wypowiedzenie zostanie mu doręczone.

Szczególnym przypadkiem jest wypowiedzenie z powodu własnego zamieszkania: jeśli wynajmujący zamierza wprowadzić się sam lub wprowadzić swoich potomków, rodziców lub osoby, które ma obowiązek utrzymywać, okres wypowiedzenia wynosi sześć miesięcy, z dodatkowymi warunkami prawnymi. W każdym przypadku wynajmujący nie może uciekać się do samopomocy — nie może zmieniać zamków, odłączać prądu ani wynosić rzeczy najemcy. Jeśli najemca nie wyprowadzi się po ważnym wypowiedzeniu, jedyną drogą jest postępowanie sądowe o eksmisję.

Profesjonalna porada: Jako wynajmujący, zawsze opieraj wypowiedzenie na konkretnej przyczynie prawnej i wcześniejszym pisemnym upomnieniu z 30-dniowym terminem na usunięcie przyczyny — wypowiedzenie bez ważnej przyczyny lub bez upomnienia sąd odrzuci, a Ty stracisz miesiące, podczas gdy prawidłowa procedura prowadzi do eksmisji.

Jak prawidłowo doręczyć wypowiedzenie

Wypowiedzenie, którego druga strona nie otrzymała w sposób możliwy do udowodnienia, z reguły nie wywołuje skutków, a zatem okres wypowiedzenia w ogóle nie zaczyna biec. Prawo wymaga formy pisemnej, a w praktyce wypowiedzenie doręcza się osobiście za podpisem odbiorcy, listem poleconym za potwierdzeniem odbioru lub za pośrednictwem notariusza. Zwykły e-mail lub wiadomość w aplikacji do komunikacji same w sobie nie stanowią pewnego dowodu otrzymania wypowiedzenia, chyba że umowa wyraźnie przewiduje taki sposób doręczenia.

Dlatego zachowaj kopię wypowiedzenia, dowód wysłania i dowód odbioru. Bez nich w ewentualnym sporze trudno jest udowodnić, kiedy termin zaczął biec — a od tej daty zależy, do kiedy trwają zobowiązania z umowy.

Profesjonalna porada: Jeśli istnieje choćby niewielkie prawdopodobieństwo sporu, doręcz wypowiedzenie listem poleconym za potwierdzeniem odbioru lub za pośrednictwem notariusza — kilka dodatkowych euro i dni jest tańszych niż miesiące niepewności co do tego, czy wypowiedzenie zostało w ogóle prawidłowo doręczone.

Co dzieje się po wypowiedzeniu

Po prawidłowo doręczonym wypowiedzeniu następuje przewidywalny bieg zdarzeń. Okres wypowiedzenia biegnie od pierwszego dnia następnego miesiąca po miesiącu, w którym wypowiedzenie zostało otrzymane, a w jego trakcie czynsz i opłaty eksploatacyjne są nadal płacone. Pod koniec okresu mieszkanie jest przekazywane wraz z protokołem stanu, a kaucja lub zabezpieczenie jest rozliczane i zwracane, pomniejszone jedynie o udokumentowane koszty lub zaległości. Jeśli mieszkanie nie zostanie przekazane, wynajmujący wszczyna postępowanie sądowe o eksmisję — samodzielna eksmisja nie jest dozwolona.

Warto również wiedzieć, że umowa najmu sporządzona lub potwierdzona (solemnizowana) u notariusza jako tytuł wykonawczy może znacznie skrócić tę drogę, ponieważ umożliwia przymusową eksmisję bez wcześniejszego postępowania sądowego — ale tylko wtedy, gdy umowa została tak sporządzona od początku. O przygotowaniu takiej umowy i ochronie obu stron piszemy w przewodniku najem mieszkania: co wiedzieć przed podpisaniem.

Profesjonalna porada: Jeśli jako wynajmujący chcesz mieć pewność w przypadku ewentualnej eksmisji, rozważ notarialnie poświadczoną umowę najmu, która stanowi tytuł wykonawczy, już przy jej zawieraniu — później nie jest możliwe przekształcenie jej w tytuł wykonawczy, a bez niej eksmisja odbywa się poprzez długotrwałe postępowanie sądowe.

Jak Regent może Ci pomóc

Najczęstsze problemy z wypowiedzeniem umowy najmu pojawiają się jeszcze przed wypowiedzeniem — w niejasno sporządzonej umowie. Jako pośrednik w najmie pomagamy zarówno wynajmującym, jak i najemcom w jasnym uregulowaniu przyczyn wypowiedzenia, terminów, kaucji i przekazania nieruchomości już od początku umowy, a także wskazujemy, co należy wyjaśnić przed jej podpisaniem. Samo wypowiedzenie, upomnienie i ewentualne postępowanie sądowe prowadzą prawnik i notariusz, my zaś pomagamy Wam uniknąć sporów.

Aby wynająć nieruchomość z jasną umową i poradą, sprawdź, jak wygląda najem z Regent lub skontaktuj się z nami.

Często zadawane pytania (FAQ)

Czy mogę wypowiedzieć najem ustnie?
Nie. Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania następuje w formie pisemnej, a wypowiedzenie ustne jest trudne do udowodnienia. Pisemne wypowiedzenie z dowodem doręczenia to jedyny sposób, aby później udowodnić, kiedy rozpoczął się okres wypowiedzenia.

Jaki jest okres wypowiedzenia dla najemcy?
Najemca wypowiadający umowę zawartą na czas nieokreślony jest zobowiązany powiadomić o tym wynajmującego co najmniej trzy miesiące przed dniem, w którym zamierza się wyprowadzić. W tym okresie nadal płaci czynsz i opłaty eksploatacyjne, aż do przekazania mieszkania.

Z jakich przyczyn wynajmujący może wypowiedzieć umowę?
Tylko z przyczyn przewidzianych w Ustawie o najmie mieszkań — na przykład niepłacenie czynszu, podnajem bez zgody lub użytkowanie mieszkania niezgodnie z umową — i to z reguły z wcześniejszym pisemnym upomnieniem z 30-dniowym terminem na usunięcie przyczyny. W takich przypadkach okres wypowiedzenia wynosi trzy miesiące; gdy wynajmujący wypowiada umowę z powodu własnego zamieszkania, okres wypowiedzenia wynosi sześć miesięcy.

Czy wynajmujący może wypowiedzieć umowę, ponieważ znalazł wyższą stawkę najmu?
Z reguły nie. Wypowiedzenie przez wynajmującego musi być oparte na prawnie uznanej przyczynie, a wyższa oferowana stawka najmu sama w sobie nie jest taką przyczyną. Zwiększenie czynszu jest możliwe w ramach umowy, ale nie stanowi podstawy do wypowiedzenia.

Czy wypowiedzenie wysłane e-mailem jest ważne?
Zależy to od umowy i od tego, czy można udowodnić jego otrzymanie. Prawo wymaga formy pisemnej, a doręczenie osobiście za podpisem odbiorcy, listem poleconym za potwierdzeniem odbioru lub za pośrednictwem notariusza jest bardziej wiarygodnym dowodem niż zwykły e-mail lub wiadomość.

Kiedy wynajmujący musi zwrócić kaucję lub zabezpieczenie?
Termin i warunki zwrotu powinny być określone w umowie. Jeśli umowa milczy na ten temat, stosuje się ogólne zasady prawa zobowiązań. Kaucja jest zwracana po przekazaniu mieszkania, pomniejszona jedynie o udokumentowane koszty lub zaległości (na przykład nieopłacone rachunki lub naprawa uszkodzeń).

Polecane

• Wynajem mieszkania: co musisz wiedzieć przed podpisaniem umowy
• Jak prawidłowo sporządzić umowę najmu mieszkania
• Przewodnik po długoterminowym najmie
• Przeniesienie opłat za media po zakupie mieszkania: przewodnik dla nowych właścicieli