Priposestvovanje nepremičnine: pogoji, roki in dokazi za pridobitev lastništva

Priposestvovanje je z zakonom urejen način izvirnega pridobivanja lastninske pravice na podlagi samostojne posesti določene kakovosti, ki neprekinjeno traja z zakonom določen čas. Za nepremičnino je potrebnih 10 let, če je posest zakonita, resnična in poštena, oziroma 20 let, če je posest vsaj poštena. Pri določenih nepremičninah v lasti države, enot lokalne in regionalne samouprave ter nekaterih pravnih oseb so roki dvojni, 20 oziroma 40 let. Lastninska pravica se pridobi po samem zakonu, ko so izpolnjene predpostavke, sodna odločba pa to pravico ugotavlja in služi kot podlaga za vpis v zemljiško knjigo. Zato kupcu zemljišča ali starejše nepremičnine ni dovolj, da preveri samo lastniški list.

Priposestvovanje nepremičnin se najpogosteje pojavlja v treh življenjskih situacijah: pri družinskem zemljišču, ki ga generacije uporablja nekdo, ki ni vpisan kot lastnik, pri sosednjih parcelah, katerih meja v naravi ne ustreza katastrski, in pri nepremičnini, pridobljeni na podlagi stare pogodbe, ki se je naknadno izkazala za formalno neveljavno. V vseh treh primerih ista oseba že leta ravna z nepremičnino kot lastnik, medtem ko zemljiška knjiga kaže nekaj drugega. Iz naših izkušenj pri delu s kupci se vprašanje priposestvovanja najpogosteje pojavi pri starejših nepremičninah in zemljiščih, ko vpisani lastnik in dejanski uporabnik nista ista oseba. V tem vodniku pojasnjujemo pogoje, roke, dokazovanje in vpis ter kaj to pomeni za nakup. Splošni potek nakupa opisujemo v vodniku o postopku nakupa nepremičnine na Hrvaškem.

Vsebina

• Kaj je priposestvovanje in kdaj lahko nastane
• Pogoji za pridobitev lastninske pravice s priposestvovanjem
• Roki priposestvovanja: 10, 20 ali 40 let
• Kako se dokazuje priposestvovanje
• Kako se lastninska pravica, pridobljena s priposestvovanjem, vpiše v zemljiško knjigo
• Kaj priposestvovanje pomeni za kupce in investitorje
• Kako vam Regent lahko pomaga
• Pogosta vprašanja

Ključne ugotovitve

• Priposestvovanje je izvirna pridobitev lastninske pravice na podlagi posesti, brez pravnega posla z dosedanjim lastnikom.
• Rok znaša 10 let za zakonito, resnično in pošteno posest, ter 20 let za vsaj pošteno posest.
• Pri določenih nepremičninah v lasti države, enot samouprave in nekaterih pravnih oseb so roki dvojni: 20 oziroma 40 let.
• Nepoštena posest ne vodi do priposestvovanja.
• Lastninska pravica se pridobi po samem zakonu, ko so izpolnjene predpostavke, sodba pa to ugotavlja in služi kot podlaga za vpis.
• V potreben čas se lahko všteje posest prednika, vključno z zapustnikom.

Kaj je priposestvovanje in kdaj lahko nastane

Priposestvovanje je z zakonom urejen način izvirnega pridobivanja lastninske pravice: lastnik ne postaneš s prenosom od prejšnjega lastnika, ampak zato, ker je nekdo nepremičnino dovolj dolgo posedoval na z zakonom predpisan način. Pravila ureja Zakon o lastninski in drugih stvarnih pravicah (NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15, 94/17 in 52/25), ta vodnik pa obravnava priposestvovanje nepremičnin. Postopek priposestvovanja ne spremeni tega, kdo je nepremičnino uporabljal. Zakon pravno priznava tisto, kar je že dejansko stanje, tako da se to lahko dokaže in vpiše v zemljiško knjigo, s čimer postane pravno nesporno.

Profesionalni nasvet: Če kupujete zemljišče, ki ga nekdo drug že leta uporablja, se ne zanašajte samo na lastniški list. Preverite tudi dejansko stanje posesti na terenu.

Pogoji za pridobitev lastninske pravice s priposestvovanjem

Ni vsaka dolgotrajna posest dovolj. Zakon razlikuje več lastnosti posesti, ki se ocenjujejo skupaj:

• Samostojna posest: posestnik ima nepremičnino, kot da je njen lastnik, ne pa kot najemnik, zakupnik ali plodouživalec. Kdor nepremičnino uporablja z dovoljenjem lastnika, je s priposestvovanjem ne pridobi.
• Zakonita posest: posestnik ima veljavno pravno podlago za posedovanje.
• Resnična posest: posest ni bila pridobljena s silo, tajno, z prevaro ali z zlorabo zaupanja.
• Poštena posest: posestnik ob pridobitvi ni vedel niti po okoliščinah ni imel dovolj razlogov za sum, da mu ne pripada pravica do posesti.
• Neprekinjenost: posest mora trajati neprekinjeno ves potreben čas, po pridobitvi pa se šteje za trajno, dokler se ne dokaže nasprotno.

Nepoštena posest ni dovolj za pridobitev lastninske pravice s priposestvovanjem: za priposestvovanje je vedno potrebna vsaj poštena posest. Veljavna pravna podlaga, za razliko od tega, ni vedno potrebna, kar je razlog, zakaj priposestvovanje pride v poštev tudi pri zemljiščih, ki se desetletja uporabljajo brez veljavne pogodbe.

Profesionalni nasvet: Preden ocenite, ali ima nekdo podlago za priposestvovanje, preverite, na kateri podlagi se je posest začela: pogodba, ustni dogovor, dedovanje ali samo uporaba. Ta začetek najpogosteje določa, kateri rok se uporablja.

Roki priposestvovanja: 10, 20 ali 40 let

Roki priposestvovanja so predpisani v 159. členu Zakona o lastninski in drugih stvarnih pravicah in so odvisni od kakovosti posesti:

• 10 let: samostojna posest nepremičnine, ki je zakonita, resnična in poštena ter traja neprekinjeno 10 let.
• 20 let: posest, ki je vsaj poštena, brez obveznosti, da je zakonita in resnična.
• 20 oziroma 40 let: za določene nepremičnine v lasti Republike Hrvaške, županij, enot lokalne in regionalne samouprave ter določenih pravnih oseb, vključno s cerkvami in nekaterimi neprofitnimi pravnimi osebami, se uporablja dvojni rok, 20 let za zakonito, resnično in pošteno posest ter 40 let za vsaj pošteno posest.

Prištevanje posesti staršev, dedkov in drugih prednikov

Pri družinskem zemljišču se ni treba računati samo od trenutka, ko je sedanji posestnik začel uporabljati nepremičnino. Po 160. členu se v potreben čas lahko všteje čas, v katerem so predniki sedanjega posestnika neprekinjeno posedovali nepremičnino v ustrezni kakovosti. Posest s smrtjo zapustnika preide na dediča, ki postane pošten posestnik od trenutka odprtja dediščine, tudi če je bil zapustnik nepošten, razen če je dedič to vedel ali bi moral vedeti.

Prekinitev in zastoj roka

Na prekinitev in zastoj teka priposestvovanja se smiselno uporabljajo pravila o prekinitvi in zastoju zastaranja. Zato lahko začetek ustreznega sodnega ali drugega postopka vpliva na tek roka, vendar je učinek odvisen od vrste postopka in konkretnih okoliščin.

Državne in občinske nepremičnine ter javne dobrine

Nepremičnine v lasti Republike Hrvaške in enot samouprave niso splošno izvzete iz priposestvovanja, ampak zanje veljajo dvojni roki, razen če je pridobitev izključena s posebnim predpisom. Javne dobrine, na primer morska obala, po naravi ne morejo biti predmet zasebnega lastništva. Za posebne kategorije nepremičnin preverite posebni zakon.

Profesionalni nasvet: Pri družinskih nepremičninah vedno preverite dokumentacijo prejšnjih lastnikov in dedičev. Čas posesti pravnih prednikov se v določenih okoliščinah lahko všteje v rok, potreben za priposestvovanje.

Kako se dokazuje priposestvovanje

Priposestvovanje se dokazuje z zbirko dokazov, ki kažejo, kdo je nepremičnino posedoval, v kakšni vlogi, od kdaj, na kakšen način in ali je bila posest neprekinjena in poštena. Dokazno breme je na posestniku, ki trdi, da je pridobil lastninsko pravico.
Sodišče najpogosteje upošteva:

• izjave prič, ki lahko potrdijo trajanje in neprekinjenost posesti
• račune komunalnih storitev, plačilo davkov na nepremičnine ali drugih javnih dajatev na ime posestnika
• geodetski elaborat in identifikacijo dela nepremičnine, kadar je sporna meja parcele, ne pa celotna nepremičnina
• fotografsko in drugo dokumentacijo, ki prikazuje neprekinjeno uporabo nepremičnine skozi daljše časovno obdobje

Čim starejša in bolj neprekinjena je dokumentacija, tem močnejši je položaj posestnika. Lastniki je najpogosteje nimajo urejene, dokler je resnično ne potrebujejo, zato je z zbiranjem koristno začeti takoj, dokler priče in dokumenti še obstajajo. Postopek se začne s tožbo za ugotovitev lastninske pravice s priposestvovanjem. Tožba se vloži pri stvarno pristojnem sodišču na območju, kjer se nahaja nepremičnina, v tipičnem sporu fizičnih oseb pa gre za okrajno sodišče. Oceno, kateri rok in kateri pogoji veljajo za konkreten primer, zbiranje dokazov in sestavo tožbe je treba prepustiti odvetniku.

Profesionalni nasvet: Če obstaja možnost spora glede lastništva, vprašanje priposestvovanja rešite pred nakupom, in ne po podpisu pogodbe.

Kako se lastninska pravica, pridobljena s priposestvovanjem, vpiše v zemljiško knjigo

Lastninska pravica s priposestvovanjem ne nastane šele z izdajo sodbe. Če so izpolnjene vse zakonske predpostavke, se lastninska pravica pridobi po samem zakonu (člen 129. Zakona o lastninski in drugih stvarnih pravicah). Sodna odločba v postopku za ugotovitev lastninske pravice služi za ugotovitev tako pridobljene pravice in je lahko podlaga za njen vpis v zemljiško knjigo. Pravnomočna sodba, s katero se ugotavlja lastninska pravica, pridobljena s priposestvovanjem, je lahko podlaga za vknjižbo, če je primerna za zemljiškoknjižni vpis in vsebuje potrebne podatke o nepremičnini in pravici, v skladu z Zakonom o zemljiških knjigah (NN 63/19, 128/22, 155/23 in 127/24). Predlog za vpis se danes odda elektronsko, preko javnega notarja ali odvetnika. Postopek vpisa opisujemo v vodniku o vknjižbi nepremičnine na Hrvaškem. Nevpis ima pravno posledico. Oseba, ki je pridobila lastninsko pravico na nepremičnini na podlagi zakona, lahko zahteva vpis (člen 130.), vendar se taka lastninska pravica ne more uveljavljati proti osebi, ki je v dobri veri in z zaupanjem v zemljiško knjigo vpisala svojo pravico, preden je bila pravica, pridobljena na podlagi zakona, vpisana. Dokler vpis ni izveden, zemljiška knjiga zato še naprej ščiti tretjega poštenega pridobitelja.

Profesionalni nasvet: Če ste s priposestvovanjem pridobili lastninsko pravico, ne odlašajte z začetkom postopka za vpis. Dokler pravica ni vpisana, vas lahko ogrozi oseba, ki se je v dobri veri zanašala na zemljiško knjigo.

Kaj priposestvovanje pomeni za kupce in investitorje

Za domače kupce se vprašanje priposestvovanja najpogosteje pojavlja pri podedovanem zemljišču brez urejene vknjižbe, situacija, ki lahko leta ostane nerešena, dokler se nepremičnina zares ne poskuša prodati ali uporabiti kot jamstvo za posojilo. Za investitorje, ki razmišljajo o nakupu zemljišča ali starejše nepremičnine, je to del standardne pravne preveritve pred podpisom. Pri nakupu starejše nepremičnine ali zemljišča ni dovolj preveriti samo imena vpisanega lastnika. Potrebno je preveriti, ali obstaja oseba, ki nepremičnino ali njen del dolgotrajno poseduje in morebiti trdi, da je pridobila lastninsko pravico s priposestvovanjem. Kako brati zemljiškoknjižno stanje, pojasnjujemo v vodniku o lastniškem listu, zemljiški knjigi in katastru, obseg drugih preveritev pa v vodniku o pregledu nepremičnine pred nakupom.

Profesionalni nasvet: Preden podpišete predpogodbo, si oglejte nepremičnino in se pogovorite s sosedi: kdo jo uporablja, od kdaj in na podlagi česa. Odgovori pogosto razkrijejo tisto, česar zemljiška knjiga ne prikazuje.

Kako vam Regent lahko pomaga

Regent vam lahko pomaga pri začetni preverbi zemljiškoknjižnega stanja, dokumentacije in potencialnih tveganj v zvezi z nepremičnino. Če se med preverbo pojavi vprašanje morebitnega pridobivanja lastninske pravice s priposestvovanjem, mora vprašanje podrobno oceniti odvetnik, še posebej pred sklenitvijo kupoprodajne pogodbe. Postopek ugotovitve priposestvovanja vodi odvetnik, in ne agencija. Za začetek nas kontaktirajte ali si oglejte, kako poteka nakup z Regentom.

Pogosta vprašanja

Kaj je priposestvovanje nepremičnine?

Priposestvovanje nepremičnine je z zakonom urejen način izvirnega pridobivanja lastninske pravice na podlagi samostojne posesti določene kakovosti, ki neprekinjeno traja z zakonom določen čas. Za razliko od nakupa, darovanja ali dedovanja ne zahteva pravnega posla z dosedanjim lastnikom.

Koliko let je potrebnih za priposestvovanje nepremičnine?

Za priposestvovanje nepremičnine je potrebnih 10 let neprekinjene samostojne posesti, ki je zakonita, resnična in poštena, oziroma 20 let, če je posest vsaj poštena. Pri določenih nepremičninah v lasti Republike Hrvaške, županij, enot lokalne in regionalne samouprave ter nekaterih pravnih oseb so roki dvojni, 20 oziroma 40 let (člen 159. Zakona o lastninski in drugih stvarnih pravicah).

Ali je mogoče s priposestvovanjem pridobiti lastninsko pravico brez pogodbe?

Da, s priposestvovanjem je mogoče pridobiti lastninsko pravico brez pogodbe in brez veljavne pravne podlage, če je samostojna posest vsaj poštena in traja 20 let. Veljavna pravna podlaga, skupaj z resnično in pošteno posestjo, skrajša potreben čas na 10 let.

Ali se lahko všteje čas, v katerem so nepremičnino posedovali starši ali dedki?

Da, v potreben čas se lahko všteje čas, v katerem so predniki sedanjega posestnika neprekinjeno posedovali nepremičnino v ustrezni kakovosti (člen 160.). Posest s smrtjo zapustnika preide na dediča, zato pri družinskem zemljišču rok ni nujno, da teče samo od trenutka, ko je sedanji posestnik začel uporabljati nepremičnino.

Ali je mogoče s priposestvovanjem pridobiti državno ali mestno zemljišče?

Da, vendar z dvojnimi roki in če pridobitev ni izključena s posebnim predpisom. Javne dobrine, na primer morska obala, ne morejo biti predmet zasebnega lastništva, zato jih ni mogoče pridobiti s priposestvovanjem, za posebne kategorije nepremičnin pa preverite posebni zakon.

Kako se dokazuje priposestvovanje?

Priposestvovanje se dokazuje z zbirko dokazov, ki kažejo, kdo je nepremičnino posedoval, v kakšni vlogi, od kdaj, na kakšen način ter ali je bila posest neprekinjena in poštena. V praksi so to izjave prič, računi in davčna dokumentacija, geodetski elaborat, kadar je sporna meja parcele, ter fotografska dokumentacija.

Kako se lastninska pravica, pridobljena s priposestvovanjem, vpiše v zemljiško knjigo?

Lastninska pravica, pridobljena s priposestvovanjem, se vpiše v zemljiško knjigo na podlagi pravnomočne sodne odločbe, s katero je bila ta pravica ugotovljena, če je primerna za vpis in vsebuje potrebne podatke o nepremičnini in pravici. Predlog za vpis se vloži elektronsko, preko javnega notarja ali odvetnika.

Priporočamo

• Vknjižba nepremičnine na Hrvaškem: kaj je, kako deluje in kaj morate vedeti
• Kaj so lastniški list, zemljiška knjiga in kataster ter kako jih brati
• Pregled nepremičnine pred nakupom: pravna preverba, tehnična ocena in primopredaja
• Kako deluje kupoprodajni proces nepremičnine na Hrvaškem korak za korakom