Nedávno jsme psali o růstu cen nemovitostí ve světě, který v posledních pěti letech nejvíce postihl Blízký východ a jihovýchodní Evropu. Nyní se totéž děje i na evropském trhu, kde ceny bytových jednotek rostou znatelně rychleji než příjmy občanů. Nová zpráva Evropské komise „Bydlení v Evropské unii: vývoj trhu, základní faktory a politiky“ odhaluje, že ceny nemovitostí v EU od roku 2014 do roku 2024 vzrostly až o 50 %, zatímco v některých státech, jako je Maďarsko, Litva, Česko, Portugalsko, Estonsko, Bulharsko a Polsko, vzrostly o více než 200 procent.
Portugalsko jako nejvíce nadhodnocený trh v Evropě
Podle odhadů Evropské komise, má Portugalsko nejvíce nadhodnocené nemovitosti v Evropské unii. Ceny jsou tam, podle modelů tržního ocenění, o 35 % vyšší než jejich skutečná hodnota, což je nejvyšší zaznamenaná úroveň v Evropě. Příčina tkví v kombinaci faktorů: růst úrokových sazeb, silná poptávka majetnějších kupců, institucionální investice a exploze krátkodobých pronájmů. Cestovní ruch a platformy jako Airbnb navíc omezily nabídku bytů pro dlouhodobý pronájem, což vedlo k tlaku na ceny.
Růst cen a pokles dostupnosti bydlení
Když se růst cen porovná s růstem příjmů, je jasné, že bydlení je stále obtížněji dostupné. Největší nárůst poměru ceny a příjmů byl zaznamenán v Portugalsku, Nizozemsku, Maďarsku, Lucembursku, Irsku, Česku a Rakousku, kde ceny rostly o více než 20 % rychleji než mzdy. To znamená, že i v zemích s vysokým standardem se koupě nemovitosti stává stále větší výzvou, zatímco trh se stále více vzdaluje od reálných možností průměrného občana.
Vliv turismu a krátkodobého pronájmu
Evropská komise jasně spojuje růst cen nemovitostí s rozvojem turismu. V turistických zemích, jako je Portugalsko, Španělsko, Itálie a Chorvatsko, zvyšování počtu krátkodobých pronájmů přímo snižuje dostupnost bytů pro dlouhodobý pronájem. To se týká zejména historických center měst, kde je velká část nemovitostí přesměrována do turistického ubytování. Tento trend, i když přináší krátkodobý zisk, dlouhodobě snižuje počet dostupných bytů pro místní obyvatelstvo a zvyšuje tlak na ceny.
Prázdné nemovitosti jako nevyužitý potenciál
Jeden z největších paradoxů evropského trhu jsou prázdné nemovitosti. Odhaduje se, že jedna ze šesti nemovitostí v Evropě je prázdná a země s největším podílem prázdných bytů jsou Portugalsko, Bulharsko, Rumunsko, Malta, Kypr a Maďarsko. Takové nemovitosti se často uchovávají jako investice, bez reálného využití, čímž se snižuje nabídka aktivních bytů a dále se zvyšují ceny. Jedná se o trend, který se stává důležitým tématem i v Chorvatsku, kde se stále více diskutuje o zdanění prázdných bytů.
Chorvatsko mezi zeměmi s umírněnějším růstem
V evropském kontextu se Chorvatsko řadí mezi stabilnější trhy. Ceny nemovitostí u nás rostou kontinuálně, ale ne tak intenzivně jako v Portugalsku nebo Maďarsku. Navzdory růstu turistických pronájmů a nárůstu poptávky zahraničních kupců, domácí trh stále vykazuje vyvážené trendy. Nicméně, výzvy jako pomalá povolení, nedostatek novostaveb a nedostatek bytových politik mohou v budoucnu dále ovlivnit dostupnost bydlení, zejména v Záhřebu a na pobřeží.
Evropa hledá rovnováhu mezi turismem a udržitelným bydlením
Zatímco svět stále analyzuje globální růst cen nemovitostí, Evropa čelí vlastním problémům - růstu, který často překonává reálnou hodnotu a ohrožuje dostupnost bydlení. Portugalsko je nejextrémnějším příkladem, ale podobné trendy stále více sledují i další země jižní Evropy, včetně Chorvatska. Klíčovou otázkou, kterou evropské trhy musí vyřešit, je, jak sladit turismus, investice a udržitelné bydlení. Protože, pokud jsou ceny nemovitostí ve světě otázkou trhu, v Evropě jsou stále více i otázkou společenské rovnováhy.
