Náklady na nehnuteľnosť v Splite pre zahraničných kupcov: dane pri kúpe a ročné povinnosti

Pre zahraničného kupujúceho, ktorý uvažuje o Splite, sú náklady spojené so samotnou nehnuteľnosťou jedinou časťou rozpočtu, ktorú možno vyjadriť konkrétnymi číslami — pretože vyplývajú z predpisov a skutočných transakcií, a nie zo životného štýlu. Preto tento sprievodca hovorí o dani pri kúpe, ročnej dani z nehnuteľností a zdanení prenájmu, a zámerne vynecháva každodenné náklady (jedlo, doprava, výlety), s odporúčaním, kde ich hľadať.

Daňové sadzby a prahy v tomto texte sú uvedené podľa predpisov platných v čase písania; keďže sa môžu meniť a ročnú daň z nehnuteľností určuje každé mesto samostatne, konkrétne sumy je potrebné overiť pre vašu lokalitu a v deň kúpy.

Daň pri kúpe: daň z prevodu a DPH pri novostavbách

Pri kúpe použitej (existujúcej) nehnuteľnosti kupujúci platí daň z prevodu nehnuteľností vo výške 3% trhovej hodnoty. Tento náklad sa platí jednorazovo, pri nadobudnutí, a je rovnaký bez ohľadu na to, či kupuje domáci alebo zahraničný občan. Pri novostavbe kúpené priamo od investora v systéme DPH je mechanizmus iný: namiesto dane z prevodu je v cene zahrnutá DPH vo výške 25%, takže po podpise neprichádza ako samostatná faktúra. Na tú istú transakciu sa teda platí buď jedno, alebo druhé — nikdy oboje.

Pre kupujúceho to znamená, že porovnanie „je lacnejšia novostavba alebo staršia stavba" nezávisí len od daňovej sadzby, ale od samotnej ceny nehnuteľnosti, takže spravodlivé porovnanie možno urobiť len s konkrétnou nehnuteľnosťou. Keďže veľkú časť ponuky v oblasti Splitu tvoria novostavby, mnohí zahraniční kupujúci narazia práve na mechanizmus DPH, a nie na klasickú daň z prevodu.

Profesionálny tip: Predtým, ako porovnáte dve nehnuteľnosti podľa ceny, skontrolujte, aká daň sa na ktorú uplatňuje — pri novostavbe od investora je DPH už v cene, zatiaľ čo pri použitej nehnuteľnosti sa daň z prevodu platí dodatočne podľa rozhodnutia Daňového úradu, takže „rovnaká cena" neznamená vždy rovnaké celkové náklady.

Ročná daň z nehnuteľností v Splite a okolí

Po kúpe je ročná daň z nehnuteľností opakovaným nákladom, ktorý určuje mesto, nie štát — ide o miestnu, nie národnú daň, upravenú zákonom o miestnych daniach (Úradný vestník, č. 115/16, 101/17, 114/22, 114/23 a 152/24). Sadzba sa líši od miesta k miestu v rámci zákonom stanoveného rozsahu od 0,60 do 8,00 € za m² úžitkovej plochy ročne, a ak mesto neprijme vlastné rozhodnutie, uplatní sa najnižšia sadzba 0,60 €/m². V Splite je sadzba 5,00 €/m². Pre ilustráciu, byt s úžitkovou plochou 60 m² v Splite generuje 300 € ročne a byt so 100 m² približne 500 € ročne. V oblasti Splitu sa sadzby líšia, preto pre konkrétnu lokalitu je potrebné overiť platné rozhodnutie mesta alebo obce.

Kľúčové je, najmä pre zahraničných kupujúcich, vedieť, že táto daň sa neplatí za každú nehnuteľnosť. Oslobodená je nehnuteľnosť, v ktorej trvalo býva vlastník alebo členovia rodiny (bydlisko), a nehnuteľnosť daná do dlhodobého prenájmu, takže ročná daň sa v praxi vzťahuje predovšetkým na nehnuteľnosti na rekreáciu a príležitostné používanie. Ak Split plánujete ako svoj domov a prihlásite si trvalý pobyt, nehnuteľnosť spravidla nie je zaťažená touto daňou; ak ju kupujete ako druhú nehnuteľnosť na príležitostné pobyty, daň je potrebné zahrnúť do ročného rozpočtu.

Profesionálny tip: Pred kúpou si ujasnite, či vám nehnuteľnosť bude slúžiť ako trvalé bydlisko alebo rekreačný dom — od toho priamo závisí, či budete platiť ročnú daň z nehnuteľností; ten istý byt môže byť oslobodený pre niekoho, kto v ňom žije, a nie pre majiteľa, ktorý prichádza príležitostne.

Zdaňovanie prenájmu pre vlastníkov

Nie všetci zahraniční kupujúci sa hneď rozhodnú pre vlastníctvo, ani každý vlastník v nehnuteľnosti nebýva — časť ju prenajíma. Dlhodobý prenájom sa zdaňuje ako príjem z majetku: z dohodnutého nájmu sa uznáva 30% paušálnych výdavkov a zo zostávajúcich 70% sa platí daň vo výške 12%. To znamená efektívne zaťaženie približne 8,4% hrubého nájmu. Tento náklad znáša vlastník, nie nájomca, a zmluva sa nahlasuje Daňovému úradu, ktorý na základe nej vydáva rozhodnutie.

Krátkodobý (turistický) prenájom sa zdaňuje inak — paušálne, podľa počtu lôžok a lokality — a prináša vlastné registračné povinnosti. Pre zahraničného vlastníka, ktorý pochádza z EÚ, USA alebo inej krajiny, je dôležité mať na pamäti aj daňové postavenie v domovskej krajine: príjem z nehnuteľnosti v Chorvátsku sa spravidla zdaňuje v Chorvátsku, ale konečné zaobchádzanie závisí od zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia a predpisov domovskej krajiny, takže je to otázka pre daňového poradcu.

Profesionálny tip: Ak plánujete prenajímať, do výpočtu výnosu od začiatku zahrňte efektívne približne 8,4% dane z dlhodobého prenájmu (alebo paušál pri turistickom), rezervu a údržbu — hrubý nájom a čistý príjem sa značne líšia, takže „výnos z inzerátu" zriedka zodpovedá tomu, čo vám zostane.

Rast hodnoty a výnos: realistické očakávania

Časť zahraničných kupujúcich v Splite a okolí nehľadá len miesto pre život, ale aj nehnuteľnosť, ktorá prináša výnos. Tu je potrebné byť presný namiesto optimistický. Podľa údajov Štátneho štatistického úradu a Eurostatu, ceny nehnuteľností v Chorvátsku rástli v posledných rokoch medzi najrýchlejšími v Európskej únii, takže doteraz hlavným zdrojom výnosov bol rast hodnoty, a nie príjem z prenájmu, ktorý je spravidla skromný. Avšak doterajší rast nie je zárukou budúceho, a aktuálne údaje o pohybe cien je potrebné pred rozhodnutím overiť pre konkrétne obdobie a lokalitu.

Každá konkrétna projekcia výnosu závisí od ceny, lokality, spôsobu využitia a trhových podmienok, preto ju neuvádzame ako prísľub výsledku. Regent nie je licencovaný finančný poradca; rozhodnutie o pomere výnosu a rizika prijímate s finančným poradcom, zatiaľ čo my vám pomáhame posúdiť samotnú nehnuteľnosť a daňový mechanizmus, ktorý sa na ňu uplatňuje. O spôsoboch určovania hodnoty nehnuteľnosti píšeme v sprievodcovi ocenenie nehnuteľnosti.

Profesionálny tip: Ak kupujete aj ako investíciu, hľadajte konkrétne čísla pre konkrétnu nehnuteľnosť, a nie všeobecné tvrdenia o „žiadanej lokalite" — a oddeľte rast hodnoty (neistý, závislý od trhu) od výnosu z prenájmu (skromný, ale merateľný), pretože to nie sú rovnaké zdroje výnosu.

Čo tento sprievodca nehodnotí a kde to skontrolovať

Potraviny, palivo, komunálne služby, zábava a školné sú skutočnou súčasťou životných nákladov v Splite, ale vážne sa líšia v závislosti od domácnosti, sezóny a zvyklostí. Tieto kategórie zámerne nehodnotíme, pretože nie sú súčasťou overených údajov, ktorými agentúra disponuje, a jedno nesprávne číslo v takomto sprievodcovi je drahšie ako desať vynechaných. Pre ne je spoľahlivejšie konzultovať Štátny štatistický úrad alebo nezávislý kalkulátor nákladov na presťahovanie.

To, čo môžeme presne povedať, je stránka nákladov spojených so samotnou nehnuteľnosťou — kúpa, ročná daň a, ak je relevantné, prenájom — pretože to sú čísla, ktoré vyplývajú z predpisov a skutočných transakcií. Pre všetko ostatné, vrátane osobného daňového postavenia v domovskej krajine, vás odkážeme na správnych odborníkov.

Profesionálny tip: Rozpočet presťahovania si zostavte v dvoch vrstvách — overiteľné náklady na nehnuteľnosť (dane, ročná daň, rezerva) a premenlivé životné náklady; prvé berte ako pevné čísla a druhé odhadnite podľa vlastných zvyklostí zo štatistík, nie z cudzích priemerov.

Ako vám môže Regent pomôcť

Zahraničným kupujúcim v Splite a okolí pomáhame pochopiť práve tú časť nákladov, ktorá sa dá konkrétne vypočítať — daňový mechanizmus uplatňovaný na konkrétnu nehnuteľnosť, ročné povinnosti a, ak je to relevantné, rámec zdaňovania prenájmu — a preveriť právny a katastrálny stav pred kúpou. Osobné daňové postavenie a rozhodnutie o investovaní prenechávame daňovému a finančnému poradcovi, a komunikáciu vedieme v jazyku, ktorý Vám vyhovuje, aby sa proces nepredĺžil kvôli jazykovej bariére.

Pre radu prispôsobenú Vašej situácii si pozrite, ako vyzerá kúpa s Regentom, podporu pre zahraničných kupujúcich alebo nás kontaktujte.

Často kladené otázky (FAQ)

Platí zahraničný kupujúci vyššiu daň z prevodu nehnuteľností ako domáci?
Nie. Daň z prevodu nehnuteľností vo výške 3% sa uplatňuje rovnako, bez ohľadu na štátnu príslušnosť kupujúceho. To, čo sa môže líšiť, je povinnosť nahlásenia a zdanenia v domovskej krajine kupujúceho, a to je otázka pre daňového poradcu v danej krajine, nie pre chorvátsku agentúru.

Aká je ročná daň z nehnuteľností v Splite?
V Splite je sadzba 5,00 eur za meter štvorcový úžitkovej plochy ročne, ale ide o miestnu sadzbu, ktorú každé mesto určuje v zákonom stanovenom rozsahu od 0,60 do 8,00 €/m², preto si ju overte pre konkrétnu lokalitu. Daň sa neplatí za nehnuteľnosť, v ktorej vlastník trvalo býva (bydlisko), ani za tú, ktorá je daná do dlhodobého prenájmu na minimálne 10 mesiacov, takže sa v praxi vzťahuje predovšetkým na nehnuteľnosti na rekreáciu a príležitostné používanie.

Platí sa pri kúpe daň z prevodu aj DPH?
Nie — uplatňuje sa jedno alebo druhé, nikdy oboje. Pri použitej nehnuteľnosti sa platí daň z prevodu nehnuteľností vo výške 3%, a pri novostavbe kúpené od investora v systéme DPH je v cene zahrnutá DPH vo výške 25% namiesto dane z prevodu.

Aká je daň z príjmu z dlhodobého prenájmu?
Dlhodobý prenájom sa zdaňuje ako príjem z majetku: uznáva sa 30% paušálnych výdavkov a zo zostávajúcich 70% nájomného sa platí daň vo výške 12%, čo znamená efektívne približne 8,4% hrubého nájmu. Zmluva sa nahlasuje Daňovému úradu a náklad znáša vlastník, nie nájomca.

Odhaduje tento sprievodca každodenné životné náklady v Splite?
Nie. Potraviny, doprava, komunálne služby a podobné náklady sa príliš líšia podľa domácnosti a zvyklostí, aby ich sprievodca mohol spravodlivo odhadnúť. Pre takéto údaje konzultujte Štátny štatistický úrad alebo nezávislý kalkulátor nákladov, a nie realitnú kanceláriu.

Musím platiť daň aj v mojej domovskej krajine?
Závisí to od Vašej domovskej krajiny a zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia, ktorú má s Chorvátskom. Príjem z nehnuteľnosti v Chorvátsku sa spravidla môže zdaňovať v Chorvátsku, ale konečné postavenie závisí od predpisov domovskej krajiny — to je otázka pre daňového poradcu.

Odporúčané

• Daň z prevodu a kapitálový zisk z nehnuteľností
• Krátkodobý prenájom: registrácia, dane a povinnosti vlastníka
• Regent pre zahraničných kupujúcich
• Ocenenie nehnuteľnosti: trhové, hypotekárne, daňové