Práva a povinnosti spoluvlastníkov: Čo musí obsahovať dohoda spoluvlastníkov?

Má vaša budova spoluvlastnícku zmluvu? Ak žijete v bytovom dome, možno si neuvedomujete, aký dôležitý môže byť dokument ako spoluvlastnícka zmluva pre pokojné spolunažívanie s ostatnými nájomníkmi.

Spoluvlastnícka zmluva totiž predstavuje právny základ pre určenie práv a povinností všetkých spoluvlastníkov budovy. Slúži ako sprievodca pre vzájomné vzťahy v komunite, zabezpečuje súlad z hľadiska údržby budovy, používania spoločných priestorov, a dokonca aj sankcií za nedodržiavanie dohodnutých pravidiel.

Čo je spoluvlastnícka zmluva a prečo je dôležitá pre nájomníkov?

Spoluvlastnícka zmluva je základný dokument, ktorý upravuje vzájomné vzťahy spoluvlastníkov v súvislosti so správou, údržbou a užívaním spoločných častí budovy. Jej uzavretie je povinné pre všetky budovy v Chorvátsku a od 1. januára 2025, podľa nového Zákona o správe a údržbe budov, sú spoluvlastníci povinní uzavrieť spoluvlastnícku zmluvu a zmluvu o správe budovy do 1. januára 2027. Podrobnejšie si prečítajte v Príručke pre správcov Ministerstva priestorového plánovania, stavebníctva a štátneho majetku.

Kto uzatvára spoluvlastnícku zmluvu?

Spoluvlastnícka zmluva sa uzatvára v písomnej forme a považuje sa za uzatvorenú, keď ju podpíše nadpolovičná väčšina spoluvlastníkov, ktorých spoluvlastnícke podiely tvoria viac ako polovicu celkovej hodnoty všetkých osobitných častí nehnuteľnosti. Rozhodnutia, ktoré vyplývajú zo spoluvlastníckej zmluvy, zaväzujú všetkých spoluvlastníkov, vrátane tých, ktorí získali právo spoluvlastníctva po uzavretí zmluvy.

Čo musí obsahovať spoluvlastnícka zmluva?

Podľa Zákona o správe a údržbe budov, správne zostavená spoluvlastnícka zmluva musí obsahovať niekoľko kľúčových položiek, ktoré sú veľmi dôležité pre každého nájomníka a vlastníka nehnuteľnosti. Táto zmluva je nástroj, ktorý pomáha objasňovať vzájomné práva a povinnosti a definuje pravidlá, ktoré musia dodržiavať všetci spoluvlastníci, aby bol spoločný priestor bezpečný a funkčný.

Zákon jasne predpisuje, čo musí spoluvlastnícka zmluva zahŕňať, a to zahŕňa:

Veľkosť spoluvlastníckych podielov nehnuteľnosti – Táto položka určuje, koľko každý spoluvlastník vlastní zo spoločnej časti budovy, ako aj podiel na spoločnom majetku.


Podmienky a spôsob zhromažďovania a nakladania s prostriedkami spoločného fondu opráv – Stanovujú sa pravidlá pre zhromažďovanie prostriedkov na údržbu budovy a pravidlá, ako sa tieto prostriedky používajú. Tu sa môžu definovať aj sumy pre mesačné alebo ročné sumy, ktoré musí každý nájomník platiť.


Možnosť zastupovania spoločenstva spoluvlastníkov zo strany zástupcu – Zmluva definuje pravidlá o tom, ako možno vymenovať zástupcu spoločenstva spoluvlastníkov, ktorý je zodpovedný za prijímanie rozhodnutí v mene všetkých nájomníkov, ako aj prípadné právo na plnomoc.


Povinnosti dodržiavania domového poriadku – Domový poriadok je nevyhnutný na udržanie mieru a poriadku v budove a tento článok stanovuje pravidlá o tom, čo je povolené a čo nie v spoločných priestoroch.


Možnosť určenia náhrady za nedodržiavanie domového poriadku – Ak niekto nedodržiava domový poriadok, tento článok umožňuje určenie sankcií. Spravidla sa zavádzajú peňažné náhrady a výška náhrad sa musí tiež jasne definovať.


Podmienky a spôsob používania spoločných priestorov, zariadení a pozemkov – Tu sa definujú podmienky, za ktorých sa môžu používať chodby, dvory, sklady a všetky spoločné priestory, ako aj spôsob používania spoločných zariadení, ako sú výťahy alebo kúrenie.


Ďalšie ustanovenia potrebné na úpravu vzájomných vzťahov spoluvlastníkov – V závislosti od špecifík každej budovy môže spoluvlastnícka zmluva zahŕňať ďalšie položky, ktoré sú špecifické pre túto komunitu, ako sú pravidlá pre používanie garáží, terás alebo špecifických investícií.


Zároveň je dôležité poznamenať, že spoluvlastnícka zmluva sa považuje za uzavretú a záväznú pre všetkých spoluvlastníkov, keď ju podpíše nadpolovičná väčšina spoluvlastníkov. Tento proces umožňuje, aby väčšina prijímala dôležité rozhodnutia v mene všetkých, a rozhodnutia, ktoré vyplývajú zo zmluvy, zaväzujú všetkých spoluvlastníkov. Správca budovy musí predložiť spoluvlastnícku zmluvu do Registra spoločenstiev spoluvlastníkov do 15 dní od jej uzavretia. Týmto spôsobom sa zabezpečuje transparentnosť a právna istota pre všetkých nájomníkov.

Prečo je spoluvlastnícka zmluva dôležitá pre nájomníkov?

Spoluvlastnícka zmluva nie je len právny dokument; predstavuje základ pre riadne a transparentné fungovanie spoločenstva spoluvlastníkov. Bez neho môže dôjsť k nedorozumeniam a neistote v súvislosti s rôznymi otázkami, ktoré sa vzťahujú na život v budove.

Spoluvlastnícka zmluva prináša rad dôležitých usmernení, ktoré nájomníkom umožňujú:

Transparentnosť pri zhromažďovaní a míňaní prostriedkov spoločného fondu opráv – Jasne definované podmienky umožňujú spravodlivú správu peňazí, ktoré sa zhromažďujú na spoločné potreby, ako je údržba budovy, opravy alebo investície do zlepšení.


Súlad pri používaní spoločných priestorov a zariadení – Zmluva reguluje všetko, čo sa týka používania spoločných priestorov, ako sú chodby, dvory, sklady, ale aj zariadení, ktoré patria do budovy, čím sa zabezpečuje, že všetci nájomníci majú rovnaké práva a povinnosti.


Efektívne prijímanie rozhodnutí prostredníctvom zástupcu spoluvlastníkov – Ak dôjde k nezhode alebo potrebe prijatia rozhodnutia týkajúceho sa budovy, spoluvlastnícka zmluva umožňuje, aby zástupca spoluvlastníkov prevzal zodpovednosť za prijímanie týchto rozhodnutí, čo uľahčuje a urýchľuje proces.


Zavedenie domového poriadku a sankcií za jeho porušenie – S cieľom udržiavať poriadok a harmóniu v komunite musí byť domový poriadok jasne definovaný. To zahŕňa všetko od časových obmedzení hluku až po používanie spoločných priestorov a taktiež stanovuje sankcie pre tých, ktorí nedodržiavajú pravidlá.


Právny rámec pre riešenie prípadných nezhôd medzi spoluvlastníkmi – Nezhody sú v spoločenstve spoluvlastníkov nevyhnutné, ale spoluvlastnícka zmluva poskytuje právny základ pre ich riešenie bez potreby drahých a zdĺhavých súdnych konaní.


Každá budova, ktorá má viac ako jedného vlastníka, musí mať spoluvlastnícku zmluvu. Je to zákonná povinnosť, ktorá zabezpečuje jasné definovanie práv a povinností všetkých spoluvlastníkov, a bez nej sa môžu objaviť nezhody v súvislosti so správou, údržbou a používaním spoločných priestorov. Správca budovy má zákonnú zodpovednosť podniknúť kroky na to, aby spoluvlastníci uzavreli túto zmluvu, a ak sa to nestane, môže dôjsť k vymenovaniu núteného zástupcu spoluvlastníkov, ktorý prevezme zodpovednosť za uzavretie spoluvlastníckej zmluvy.
Táto zmluva umožňuje správne fungovanie spoločenstva spoluvlastníkov, zabezpečuje právnu istotu a zabraňuje potenciálnym nezhodám medzi vlastníkmi. Tiež je existencia spoluvlastníckej zmluvy nevyhnutná pre odovzdanie budovy do Registra spoločenstiev spoluvlastníkov, čo je kľúčové pre legálnu a bezproblémovú prácu správcu.

Existuje aj potenciálna pokuta pre spoluvlastníkov, ktorí neuzatvoria spoluvlastnícku zmluvu. Zákon ukladá, že ak spoluvlastníci neuzatvoria túto zmluvu v stanovenej lehote, správca budovy môže podniknúť opatrenia vrátane uloženia peňažnej pokuty tým, ktorí nekonajú v súlade s povinnosťou. Preto je esenciálne dôležité, aby každý vlastník bytu vo viacbytovom dome rozumel dôležitosti spoluvlastníckej zmluvy a podieľal sa na jej uzavretí, aby sa zabezpečila funkčnosť a právna istota komunity.