Droits et obligations des copropriétaires : Que doit contenir le règlement de copropriété ?

Votre immeuble possède-t-il une convention de copropriété ? Si vous vivez dans un immeuble d'habitation, vous n'êtes peut-être pas conscient de l'importance d'un document tel qu'une convention de copropriété pour une coexistence pacifique avec les autres locataires.

En effet, la convention de copropriété est le fondement juridique de la détermination des droits et obligations de tous les copropriétaires de l'immeuble. Il sert de guide pour les relations entre les membres de la communauté, assure la conformité en matière d'entretien de l'immeuble, d'utilisation des parties communes, et même de sanctions en cas de non-respect des règles convenues.

Qu'est-ce qu'une convention de copropriété et pourquoi est-elle importante pour les locataires ?

La convention de copropriété est un document fondamental qui réglemente les relations entre les copropriétaires en ce qui concerne la gestion, l'entretien et l'utilisation des parties communes de l'immeuble. Sa conclusion est obligatoire pour tous les immeubles en Croatie, et à partir du 1er janvier 2025, selon la nouvelle loi sur la gestion et l'entretien des immeubles, les copropriétaires sont tenus de conclure une convention de copropriété et un contrat de gestion de l'immeuble avant le 1er janvier 2027. Pour plus de détails, lisez le Guide des gestionnaires du Ministère de l'aménagement du territoire, de la construction et des biens de l'État.

Qui conclut une convention de copropriété ?

La convention de copropriété est conclue par écrit et est considérée comme conclue lorsqu'elle est signée par la majorité des copropriétaires dont les parts de copropriété représentent plus de la moitié de la valeur totale de toutes les parties privatives de la propriété. Les décisions résultant de la convention de copropriété lient tous les copropriétaires, y compris ceux qui ont acquis le droit de copropriété après la conclusion du contrat.

Que doit contenir une convention de copropriété ?

Selon la Loi sur la gestion et l'entretien des immeubles, une convention de copropriété correctement établie doit contenir plusieurs éléments clés qui sont d'une grande importance pour chaque locataire et propriétaire immobilier. Ce contrat est un outil qui aide à clarifier les droits et obligations mutuels et définit les règles qui doivent être respectées par tous les copropriétaires, afin que l'espace commun soit sûr et fonctionnel.

La loi prescrit clairement ce que la convention de copropriété doit couvrir, ce qui inclut :

La taille des parties de copropriété de la propriété – Cette rubrique détermine ce que chaque copropriétaire possède d'une partie commune de l'immeuble, ainsi que sa part dans les biens communs.


Conditions et modalités de collecte et de disposition des fonds de réserve communs – Les règles de collecte de fonds pour l'entretien de l'immeuble et les règles d'utilisation de ces fonds sont établies. Des montants mensuels ou annuels que chaque locataire doit payer peuvent également être définis ici.


La possibilité de représenter la communauté des copropriétaires par un représentant – Le contrat définit les règles de nomination d'un représentant de la communauté des copropriétaires, qui est responsable de la prise de décisions au nom de tous les locataires, ainsi que le droit éventuel à une procuration.


Obligations de respecter le règlement intérieur – Le règlement intérieur est nécessaire pour maintenir la paix et l'ordre à l'intérieur de l'immeuble, et cet article établit les règles concernant ce qui est autorisé et ce qui ne l'est pas dans les parties communes.


La possibilité de déterminer des frais en cas de non-respect du règlement intérieur – Si quelqu'un ne respecte pas le règlement intérieur, cet article permet de déterminer des sanctions. En règle générale, des amendes sont introduites, et le montant des amendes doit également être clairement défini.


Conditions et modalités d'utilisation des parties communes, des appareils et des terrains – Les conditions d'utilisation des couloirs, cours, débarras et de toutes les parties communes, ainsi que la manière d'utiliser les appareils communs tels que les ascenseurs ou le chauffage, sont définies ici.


Autres dispositions nécessaires pour réglementer les relations mutuelles des copropriétaires – Selon les spécificités de chaque immeuble, la convention de copropriété peut inclure des éléments supplémentaires qui sont spécifiques à cette communauté, tels que les règles d'utilisation des garages, des terrasses ou des investissements spécifiques.


En outre, il est important de noter que la convention de copropriété est considérée comme conclue et obligatoire pour tous les copropriétaires lorsqu'elle est signée par la majorité des copropriétaires. Ce processus permet à la majorité de prendre des décisions importantes au nom de tous, et les décisions résultant du contrat lient tous les copropriétaires. Le gestionnaire de l'immeuble doit soumettre la convention de copropriété au Registre des communautés de copropriétaires dans les 15 jours suivant sa conclusion. De cette manière, la transparence et la sécurité juridique sont garanties pour tous les locataires.

Pourquoi la convention de copropriété est-elle importante pour les locataires ?

La convention de copropriété n'est pas seulement un document juridique ; elle constitue le fondement du fonctionnement ordonné et transparent de la communauté des copropriétaires. Sans cela, des malentendus et des incertitudes peuvent survenir concernant diverses questions relatives à la vie dans l'immeuble.

La convention de copropriété apporte un certain nombre de directives importantes qui permettent aux locataires :

La transparence dans la collecte et la dépense des fonds de réserve communs – Des conditions clairement définies permettent une gestion équitable de l'argent collecté pour les besoins communs, tels que l'entretien de l'immeuble, les réparations ou les investissements d'amélioration.


La conformité dans l'utilisation des parties communes et des équipements – Le contrat réglemente tout ce qui concerne l'utilisation des parties communes telles que les couloirs, les cours, les débarras, mais aussi les équipements appartenant à l'immeuble, garantissant que tous les locataires ont les mêmes droits et obligations.


La prise de décision efficace par le biais du représentant des copropriétaires – En cas de litige ou de nécessité de prendre une décision concernant l'immeuble, la convention de copropriété permet au représentant des copropriétaires d'assumer la responsabilité de la prise de ces décisions, facilitant et accélérant le processus.


L'introduction d'un règlement intérieur et de sanctions en cas de violation de celui-ci – Afin de maintenir l'ordre et l'harmonie dans la communauté, le règlement intérieur doit être clairement défini. Cela inclut tout, des restrictions de bruit aux horaires d'utilisation des parties communes, et fixe également des sanctions pour ceux qui ne respectent pas les règles.


Le cadre juridique pour la résolution des différends éventuels entre copropriétaires – Les différends sont inévitables dans une communauté de copropriétaires, mais la convention de copropriété fournit une base juridique pour leur résolution, sans avoir recours à des procédures judiciaires coûteuses et longues.


Chaque immeuble qui compte plus d'un propriétaire doit avoir une convention de copropriété. Il s'agit d'une obligation légale qui garantit la définition claire des droits et obligations de tous les copropriétaires, et sans cela, des différends peuvent survenir concernant la gestion, l'entretien et l'utilisation des parties communes. Le gestionnaire de l'immeuble a la responsabilité légale de prendre des mesures pour que les copropriétaires concluent ce contrat, et si cela ne se produit pas, un représentant forcé des copropriétaires peut être nommé, qui assumera la responsabilité de la conclusion de la convention de copropriété.
Ce contrat permet le bon fonctionnement de la communauté des copropriétaires, assure la sécurité juridique et empêche les conflits potentiels entre les propriétaires. En outre, l'existence d'une convention de copropriété est nécessaire pour la soumission de l'immeuble au Registre des communautés de copropriétaires, ce qui est d'une importance cruciale pour le fonctionnement légal et sans entrave du gestionnaire.

Il existe également une sanction potentielle pour les copropriétaires qui ne concluent pas de convention de copropriété. La loi stipule que si les copropriétaires ne concluent pas ce contrat dans le délai prescrit, le gestionnaire de l'immeuble peut prendre des mesures, y compris l'imposition d'une amende à ceux qui ne respectent pas l'obligation. Il est donc essentiel que chaque propriétaire d'appartement dans un immeuble d'habitation comprenne l'importance de la convention de copropriété et participe à sa conclusion afin d'assurer la fonctionnalité et la sécurité juridique de la communauté.