Práva a povinnosti spoluvlastníků: Co musí obsahovat dohoda spoluvlastníků?

Má vaše budova spoluvlastnickou smlouvu? Pokud bydlíte v bytovém domě, možná si neuvědomujete, jak důležitý může být dokument jako spoluvlastnická smlouva pro pokojné soužití s ostatními nájemníky.

Spoluvlastnická smlouva totiž představuje právní základ pro určení práv a povinností všech spoluvlastníků budovy. Slouží jako vodítko pro vzájemné vztahy ve společenství, zajišťuje soulad v oblasti údržby budovy, užívání společných prostor a dokonce i sankce za nedodržování dohodnutých pravidel.

Co je spoluvlastnická smlouva a proč je důležitá pro nájemníky?

Spoluvlastnická smlouva je základní dokument, který upravuje vzájemné vztahy spoluvlastníků v souvislosti se správou, údržbou a užíváním společných částí budovy. Její uzavření je povinné pro všechny budovy v Chorvatsku a od 1. ledna 2025 jsou podle nového zákona o správě a údržbě budov spoluvlastníci povinni uzavřít spoluvlastnickou smlouvu a smlouvu o správě budovy do 1. ledna 2027. Podrobněji čtěte v Průvodci pro správce Ministerstva územního plánování, stavebnictví a státního majetku.

Kdo uzavírá spoluvlastnickou smlouvu?

Spoluvlastnická smlouva se uzavírá písemně a považuje se za uzavřenou, když ji podepíše nadpoloviční většina spoluvlastníků, jejichž spoluvlastnické podíly tvoří více než polovinu celkové hodnoty všech zvláštních částí nemovitosti. Rozhodnutí, která vyplývají ze spoluvlastnické smlouvy, jsou závazná pro všechny spoluvlastníky, včetně těch, kteří nabyli spoluvlastnického práva po uzavření smlouvy.

Co musí spoluvlastnická smlouva obsahovat?

Podle Zákona o správě a údržbě budov, správně sestavená spoluvlastnická smlouva musí obsahovat několik klíčových položek, které jsou pro každého nájemníka a vlastníka nemovitosti velmi důležité. Tato smlouva je nástrojem, který pomáhá objasnit vzájemná práva a povinnosti a definuje pravidla, která musí dodržovat všichni spoluvlastníci, aby byl společný prostor bezpečný a funkční.

Zákon jasně stanoví, co musí spoluvlastnická smlouva zahrnovat, a to zahrnuje:

Velikost spoluvlastnických podílů nemovitosti – Tato položka určuje, kolik každý spoluvlastník vlastní ze společné části budovy, jakož i podíl na společném majetku.


Podmínky a způsob shromažďování a nakládání se prostředky společné zálohy – Stanovují se pravidla pro shromažďování prostředků na údržbu budovy a pravidla, jak se tyto prostředky používají. Zde se mohou definovat i částky pro měsíční nebo roční částky, které musí každý nájemník platit.


Možnost zastupování společenství spoluvlastníků zástupcem – Smlouva definuje pravidla, jak lze jmenovat zástupce společenství spoluvlastníků, který je odpovědný za rozhodování jménem všech nájemníků, jakož i případné právo na plnou moc.


Povinnosti dodržovat domovní řád – Domovní řád je nezbytný pro udržování míru a pořádku v budově a tento článek stanovuje pravidla o tom, co je povoleno a co není ve společných prostorách.


Možnost stanovení náhrady za nedodržování domovního řádu – Pokud někdo nedodržuje domovní řád, tento článek umožňuje stanovit sankce. Zpravidla se zavádějí peněžní náhrady a výše náhrad musí být také jasně definována.


Podmínky a způsob užívání společných prostor, zařízení a pozemků – Zde jsou definovány podmínky, za kterých lze používat chodby, dvory, skladiště a všechny společné prostory, jakož i způsob používání společných zařízení, jako jsou výtahy nebo topení.


Další ustanovení nezbytná pro úpravu vzájemných vztahů spoluvlastníků – V závislosti na specifikách každé budovy může spoluvlastnická smlouva zahrnovat další položky, které jsou specifické pro dané společenství, jako jsou pravidla pro používání garáží, teras nebo specifických investic.


Je také důležité poznamenat, že spoluvlastnická smlouva se považuje za uzavřenou a závaznou pro všechny spoluvlastníky, když ji podepíše nadpoloviční většina spoluvlastníků. Tento proces umožňuje, aby většina učinila důležitá rozhodnutí jménem všech, a rozhodnutí, která ze smlouvy vyplývají, jsou závazná pro všechny spoluvlastníky. Správce budovy musí předložit spoluvlastnickou smlouvu do Registru společenství spoluvlastníků do 15 dnů od jejího uzavření. Tím se zajišťuje transparentnost a právní jistota pro všechny nájemníky.

Proč je spoluvlastnická smlouva důležitá pro nájemníky?

Spoluvlastnická smlouva není jen právní dokument; představuje základ pro řádné a transparentní fungování společenství spoluvlastníků. Bez ní může dojít k nedorozuměním a nejistotě v souvislosti s různými otázkami, které se týkají života v budově.

Spoluvlastnická smlouva přináší řadu důležitých pokynů, které nájemníkům umožňují:

Transparentnost při shromažďování a utrácení prostředků společné zálohy – Jasně definované podmínky umožňují spravedlivou správu peněz, které se shromažďují na společné potřeby, jako je údržba budovy, opravy nebo investice do zlepšení.


Soulad při užívání společných prostor a zařízení – Smlouva reguluje vše, co se týká užívání společných prostor, jako jsou chodby, dvory, skladiště, ale i zařízení, která patří k budově, čímž se zajišťuje, že všichni nájemníci mají stejná práva a povinnosti.


Efektivní rozhodování prostřednictvím zástupce spoluvlastníků – Pokud dojde k neshodě nebo potřebě učinit rozhodnutí týkající se budovy, spoluvlastnická smlouva umožňuje, aby zástupce spoluvlastníků převzal odpovědnost za přijímání těchto rozhodnutí, což usnadňuje a zrychluje proces.


Zavedení domovního řádu a sankcí za jeho porušení – Za účelem udržení pořádku a harmonie ve společenství musí být domovní řád jasně definován. To zahrnuje vše od časových omezení hluku až po používání společných prostor a také stanovuje sankce pro ty, kteří nedodržují pravidla.


Právní rámec pro řešení případných neshod mezi spoluvlastníky – Neshody jsou ve společenství spoluvlastníků nevyhnutelné, ale spoluvlastnická smlouva poskytuje právní základ pro jejich řešení bez nutnosti nákladných a zdlouhavých soudních řízení.


Každá budova, která má více než jednoho vlastníka, musí mít spoluvlastnickou smlouvu. Jedná se o zákonnou povinnost, která zajišťuje jasné definování práv a povinností všech spoluvlastníků, a bez ní se mohou objevit neshody v souvislosti se správou, údržbou a užíváním společných prostor. Správce budovy má zákonnou odpovědnost učinit opatření, aby spoluvlastníci uzavřeli tuto smlouvu, a pokud se tak nestane, může dojít k jmenování donucovacího zástupce spoluvlastníků, který převezme odpovědnost za uzavření spoluvlastnické smlouvy.
Tato smlouva umožňuje správné fungování společenství spoluvlastníků, zajišťuje právní jistotu a zabraňuje potenciálním neshodám mezi vlastníky. Také existence spoluvlastnické smlouvy je nezbytná pro předání budovy do Registru společenství spoluvlastníků, což je zásadní pro legální a bezproblémový chod správce.

Existuje také potenciální pokuta pro spoluvlastníky, kteří neuzavřou spoluvlastnickou smlouvu. Zákon nařizuje, že pokud spoluvlastníci neuzavřou tuto smlouvu v stanovené lhůtě, může správce budovy učinit opatření, včetně uložení pokuty těm, kteří nebudou postupovat v souladu s povinností. Proto je zásadní, aby každý vlastník bytu ve vícepodlažním bytovém domě chápal důležitost spoluvlastnické smlouvy a podílel se na jejím uzavření s cílem zajistit funkčnost a právní jistotu společenství.