Prawa i obowiązki współwłaścicieli: Co musi zawierać umowa między współwłaścicielami?

Czy Twój budynek posiada umowę między właścicielami? Jeśli mieszkasz w budynku mieszkalnym, możesz nie zdawać sobie sprawy, jak ważny może być dokument taki jak umowa między właścicielami dla spokojnego współżycia z pozostałymi mieszkańcami.

Mianowicie, umowa między właścicielami stanowi podstawę prawną do określenia praw i obowiązków wszystkich współwłaścicieli budynku. Służy jako przewodnik po wzajemnych relacjach we wspólnocie, zapewnia zgodność w zakresie utrzymania budynku, użytkowania części wspólnych, a nawet sankcji za nieprzestrzeganie ustalonych zasad.

Czym jest umowa między właścicielami i dlaczego jest ważna dla mieszkańców?

Umowa między właścicielami to podstawowy dokument, który reguluje wzajemne relacje współwłaścicieli w zakresie zarządzania, utrzymania i użytkowania części wspólnych budynku. Jej zawarcie jest obowiązkowe dla wszystkich budynków w Chorwacji, a od 1 stycznia 2025 r., zgodnie z nową Ustawą o zarządzaniu i utrzymaniu budynków, współwłaściciele są zobowiązani do zawarcia umowy między właścicielami i umowy o zarządzanie budynkiem do 1 stycznia 2027 r. Więcej informacji można znaleźć w Przewodniku dla zarządców Ministerstwa Gospodarki Przestrzennej, Budownictwa i Majątku Państwowego.

Kto zawiera umowę między właścicielami?

Umowa między właścicielami zawierana jest na piśmie i uznaje się ją za zawartą, gdy zostanie podpisana przez większość współwłaścicieli, których udziały stanowią ponad połowę łącznej wartości wszystkich odrębnych części nieruchomości. Decyzje wynikające z umowy między właścicielami są wiążące dla wszystkich współwłaścicieli, w tym również dla tych, którzy nabyli prawo własności po zawarciu umowy.

Co musi zawierać umowa między właścicielami?

Zgodnie z Ustawą o zarządzaniu i utrzymaniu budynków, prawidłowo sporządzona umowa między właścicielami musi zawierać kilka kluczowych punktów, które są bardzo ważne dla każdego mieszkańca i właściciela nieruchomości. Umowa ta jest narzędziem, które pomaga w wyjaśnianiu wzajemnych praw i obowiązków oraz definiuje zasady, które muszą być przestrzegane przez wszystkich współwłaścicieli, aby przestrzeń wspólna była bezpieczna i funkcjonalna.

Ustawa jasno określa, co musi obejmować umowa między właścicielami, a to obejmuje:

Wielkość udziałów współwłaścicieli nieruchomości – Ten punkt określa, ile każdy współwłaściciel posiada z części wspólnej budynku, a także udział w majątku wspólnym.


Warunki i sposób gromadzenia i dysponowania środkami funduszu remontowego – Określone są zasady gromadzenia środków na utrzymanie budynku i zasady wykorzystania tych środków. Można tu również zdefiniować kwoty miesięczne lub roczne, które każdy mieszkaniec musi wpłacać.


Możliwość reprezentowania wspólnoty współwłaścicieli przez przedstawiciela – Umowa definiuje zasady, w jaki sposób można wyznaczyć przedstawiciela wspólnoty współwłaścicieli, który jest odpowiedzialny za podejmowanie decyzji w imieniu wszystkich mieszkańców, a także ewentualne prawo do pełnomocnictwa.


Obowiązek przestrzegania regulaminu porządkowego – Regulamin porządkowy jest niezbędny do utrzymania pokoju i porządku w budynku, a ten artykuł określa zasady dotyczące tego, co jest dozwolone, a co nie jest w częściach wspólnych.


Możliwość określenia opłaty za nieprzestrzeganie regulaminu porządkowego – Jeśli ktoś nie przestrzega regulaminu porządkowego, ten artykuł umożliwia określenie sankcji. Z reguły wprowadza się opłaty pieniężne, a wysokość opłat również musi być jasno określona.


Warunki i sposób korzystania z pomieszczeń wspólnych, urządzeń i gruntów – Określone są tu warunki, na jakich można korzystać z korytarzy, dziedzińców, schowków i wszystkich pomieszczeń wspólnych, a także sposób korzystania z urządzeń wspólnych, takich jak windy czy ogrzewanie.


Inne postanowienia niezbędne do uregulowania wzajemnych relacji współwłaścicieli – W zależności od specyfiki każdego budynku, umowa między właścicielami może zawierać dodatkowe punkty, które są specyficzne dla danej wspólnoty, takie jak zasady korzystania z garaży, tarasów lub konkretnych inwestycji.


Jednocześnie należy zauważyć, że umowa między właścicielami jest uważana za zawartą i wiążącą dla wszystkich współwłaścicieli, gdy zostanie podpisana przez większość współwłaścicieli. Proces ten umożliwia większości podejmowanie ważnych decyzji w imieniu wszystkich, a decyzje wynikające z umowy są wiążące dla wszystkich współwłaścicieli. Zarządca budynku musi dostarczyć umowę między właścicielami do Rejestru Wspólnot Właścicieli w ciągu 15 dni od jej zawarcia. Zapewnia to przejrzystość i pewność prawną dla wszystkich mieszkańców.

Dlaczego umowa między właścicielami jest ważna dla mieszkańców?

Umowa między właścicielami to nie tylko dokument prawny; stanowi podstawę dla prawidłowego i przejrzystego funkcjonowania wspólnoty współwłaścicieli. Bez niej mogą wystąpić nieporozumienia i niepewność w związku z różnymi kwestiami związanymi z życiem w budynku.

Umowa między właścicielami zawiera szereg ważnych wytycznych, które umożliwiają mieszkańcom:

Przejrzystość w gromadzeniu i wydatkowaniu środków funduszu remontowego – Jasno zdefiniowane warunki umożliwiają uczciwe zarządzanie pieniędzmi, które są zbierane na potrzeby wspólne, takie jak utrzymanie budynku, naprawy lub inwestycje w ulepszenia.


Zgodność w użytkowaniu części wspólnych i urządzeń – Umowa reguluje wszystko, co dotyczy użytkowania części wspólnych, takich jak korytarze, dziedzińce, schowki, ale także urządzeń należących do budynku, co zapewnia, że wszyscy mieszkańcy mają równe prawa i obowiązki.


Efektywne podejmowanie decyzji za pośrednictwem przedstawiciela współwłaścicieli – Jeśli wystąpi niezgoda lub potrzeba podjęcia decyzji związanej z budynkiem, umowa między właścicielami umożliwia przedstawicielowi współwłaścicieli przejęcie odpowiedzialności za podejmowanie tych decyzji, ułatwiając i przyspieszając proces.


Wprowadzenie regulaminu porządkowego i sankcji za jego naruszenie – W celu utrzymania porządku i harmonii we wspólnocie, regulamin porządkowy musi być jasno zdefiniowany. Obejmuje to wszystko, od ograniczeń czasowych hałasu po korzystanie z części wspólnych, a także ustala sankcje dla tych, którzy nie przestrzegają zasad.


Ramy prawne dla rozwiązywania ewentualnych sporów między współwłaścicielami – Niezgody są nieuniknione we wspólnocie współwłaścicieli, ale umowa między właścicielami stanowi podstawę prawną do ich rozwiązywania, bez potrzeby kosztownych i długotrwałych postępowań sądowych.


Każdy budynek, który ma więcej niż jednego właściciela, musi posiadać umowę między właścicielami. Jest to obowiązek prawny, który zapewnia jasne określenie praw i obowiązków wszystkich współwłaścicieli, a bez niej mogą pojawić się spory związane z zarządzaniem, utrzymaniem i użytkowaniem części wspólnych. Zarządca budynku ponosi odpowiedzialność prawną za podjęcie działań w celu zawarcia tej umowy przez współwłaścicieli, a jeśli to nie nastąpi, może dojść do wyznaczenia przymusowego przedstawiciela współwłaścicieli, który przejmie odpowiedzialność za zawarcie umowy między właścicielami.
Umowa ta umożliwia prawidłowe funkcjonowanie wspólnoty współwłaścicieli, zapewnia pewność prawną i zapobiega potencjalnym sporom między właścicielami. Ponadto istnienie umowy między właścicielami jest niezbędne do złożenia budynku w Rejestrze Wspólnot Właścicieli, co ma kluczowe znaczenie dla legalnej i sprawnej pracy zarządcy.

Istnieje również potencjalna kara dla współwłaścicieli, którzy nie zawrą umowy między właścicielami. Ustawa stanowi, że jeśli współwłaściciele nie zawrą tej umowy w wyznaczonym terminie, zarządca budynku może podjąć działania, w tym nałożyć grzywnę na osoby, które nie postąpią zgodnie z obowiązkiem. Dlatego też jest niezwykle ważne, aby każdy właściciel mieszkania w budynku wielomieszkaniowym rozumiał znaczenie umowy między właścicielami i brał udział w jej zawieraniu w celu zapewnienia funkcjonalności i pewności prawnej wspólnoty.