Pravice in obveznosti solastnikov: Kaj mora vsebovati medsolastniška pogodba?

Ali ima vaša stavba medlastniško pogodbo? Če živite v stanovanjski stavbi, se morda ne zavedate, kako pomemben je lahko dokument, kot je medlastniška pogodba, za mirno sobivanje z drugimi stanovalci.

Namreč, medlastniška pogodba predstavlja pravno podlago za določitev pravic in obveznosti vseh solastnikov stavbe. Služi kot vodilo za medsebojne odnose v skupnosti, zagotavlja usklajenost glede vzdrževanja stavbe, uporabe skupnih prostorov in celo sankcij za neupoštevanje dogovorjenih pravil.

Kaj je medlastniška pogodba in zakaj je pomembna za stanovalce?

Medlastniška pogodba je temeljni dokument, ki ureja medsebojne odnose solastnikov v zvezi z upravljanjem, vzdrževanjem in uporabo skupnih delov stavbe. Njena sklenitev je obvezna za vse stavbe na Hrvaškem, od 1. januarja 2025 pa so po novem Zakonu o upravljanju in vzdrževanju stavb solastniki dolžni skleniti medlastniško pogodbo in pogodbo o upravljanju stavbe do 1. januarja 2027. Podrobneje preberite v Vodiču za upravitelje Ministrstva za urejanje prostora, gradbeništvo in državno premoženje.

Kdo sklepa medlastniško pogodbo?

Medlastniško pogodbo se sklepa v pisni obliki in se šteje za sklenjeno, ko jo podpiše nadpolovična večina solastnikov, katerih solastniški deli sestavljajo več kot polovico celotne vrednosti vseh posebnih delov nepremičnine. Odločitve, ki izhajajo iz medlastniške pogodbe, zavezujejo vse solastnike, vključno s tistimi, ki so pravico solastništva pridobili po sklenitvi pogodbe.

Kaj mora vsebovati medlastniška pogodba?

Po Zakonu o upravljanju in vzdrževanju stavb, mora pravilno sestavljena medlastniška pogodba vsebovati več ključnih členov, ki so zelo pomembni za vsakega stanovalca in lastnika nepremičnine. Ta pogodba je orodje, ki pomaga pri pojasnjevanju medsebojnih pravic in obveznosti ter opredeljuje pravila, ki jih morajo spoštovati vsi solastniki, da je skupni prostor varen in funkcionalen.

Zakon jasno predpisuje, kaj mora medlastniška pogodba vključevati, in sicer:

Velikost solastniških delov nepremičnine – Ta člen določa, koliko ima vsak solastnik od skupnega dela stavbe in tudi delež v skupnem premoženju.


Pogoji in način zbiranja in razpolaganja s sredstvi skupne rezerve – Ugotovljena so pravila za zbiranje sredstev za vzdrževanje stavbe in pravila, kako se ta sredstva uporabljajo. Tukaj se lahko določijo tudi zneski za mesečne ali letne zneske, ki jih mora vsak stanovalec plačevati.


Možnost zastopanja skupnosti solastnikov s strani predstavnika – Pogodba določa pravila o tem, kako je mogoče imenovati predstavnika skupnosti solastnikov, ki je odgovoren za sprejemanje odločitev v imenu vseh stanovalcev, ter morebitno pravico do pooblastila.


Obveznosti spoštovanja hišnega reda – Hišni red je nujen za ohranjanje miru in reda v stavbi, ta člen pa določa pravila o tem, kaj je dovoljeno in kaj ne v skupnih prostorih.


Možnost določitve nadomestila za neupoštevanje hišnega reda – Če kdo ne spoštuje hišnega reda, ta člen omogoča določitev sankcij. Praviloma se uvedejo denarne dajatve, treba pa je jasno opredeliti tudi višino dajatev.


Pogoji in način uporabe skupnih prostorov, naprav in zemljišč – Tukaj so opredeljeni pogoji, pod katerimi se lahko uporabljajo hodniki, dvorišča, shrambe in vsi skupni prostori, pa tudi način uporabe skupnih naprav, kot so dvigala ali ogrevanje.


Drugi določili, potrebni za urejanje medsebojnih odnosov solastnikov – Odvisno od posebnosti vsake stavbe lahko medlastniška pogodba vključuje dodatne člene, ki so specifični za to skupnost, na primer pravila za uporabo garaž, teras ali specifičnih naložb.


Hkrati je treba omeniti, da se medlastniška pogodba šteje za sklenjeno in zavezujočo za vse solastnike, ko jo podpiše nadpolovična večina solastnikov. Ta proces omogoča, da večina sprejme pomembne odločitve v imenu vseh, odločitve, ki izhajajo iz pogodbe, pa zavezujejo vse solastnike. Upravnik stavbe mora v 15 dneh od sklenitve medlastniško pogodbo dostaviti v Register skupnosti solastnikov. Na ta način se zagotavlja preglednost in pravna varnost za vse stanovalce.

Zakaj je medlastniška pogodba pomembna za stanovalce?

Medlastniška pogodba ni samo pravni dokument; predstavlja temelj za pravilno in pregledno delovanje skupnosti solastnikov. Brez nje lahko pride do nesporazumov in negotovosti glede različnih vprašanj, povezanih z življenjem v stavbi.

Medlastniška pogodba prinaša vrsto pomembnih smernic, ki stanovalcem omogočajo:

Preglednost pri zbiranju in porabi sredstev skupne rezerve – Jasno opredeljeni pogoji omogočajo pošteno upravljanje z denarjem, ki se zbira za skupne potrebe, kot so vzdrževanje stavbe, popravila ali naložbe v izboljšave.


Usklajenost pri uporabi skupnih prostorov in naprav – Pogodba ureja vse, kar zadeva uporabo skupnih prostorov, kot so hodniki, dvorišča, shrambe, pa tudi naprave, ki pripadajo stavbi, kar zagotavlja, da imajo vsi stanovalci enake pravice in obveznosti.


Učinkovito sprejemanje odločitev prek predstavnika solastnikov – Če pride do nesoglasja ali potrebe po sprejetju odločitve v zvezi s stavbo, medlastniška pogodba omogoča, da predstavnik solastnikov prevzame odgovornost za sprejetje teh odločitev, kar olajša in pospeši postopek.


Uvedba hišnega reda in sankcij za njegovo kršenje – Da bi ohranili red in harmonijo v skupnosti, mora biti hišni red jasno opredeljen. To vključuje vse od časovnih omejitev hrupa do uporabe skupnih prostorov, prav tako pa določa sankcije za tiste, ki ne spoštujejo pravil.


Pravni okvir za reševanje morebitnih nesoglasij med solastniki – Nesoglasja so v skupnosti solastnikov neizogibna, medlastniška pogodba pa zagotavlja pravno podlago za njihovo reševanje, ne da bi bilo treba imeti drage in dolgotrajne sodne postopke.


Vsaka stavba, ki ima več kot enega lastnika, mora imeti medlastniško pogodbo. To je zakonska obveznost, ki zagotavlja jasno opredelitev pravic in obveznosti vseh solastnikov, brez nje pa se lahko pojavijo nesoglasja glede upravljanja, vzdrževanja in uporabe skupnih prostorov. Upravnik stavbe je zakonsko odgovoren za ukrepanje, da bi solastniki sklenili to pogodbo, in če se to ne zgodi, lahko pride do imenovanja prisilnega predstavnika solastnikov, ki bo prevzel odgovornost za sklenitev medlastniške pogodbe.
Ta pogodba omogoča pravilno delovanje skupnosti solastnikov, zagotavlja pravno varnost in preprečuje morebitna nesoglasja med lastniki. Prav tako je obstoj medlastniške pogodbe nujen za oddajo stavbe v Register skupnosti solastnikov, kar je ključnega pomena za zakonito in nemoteno delo upravnika.

Obstaja tudi potencialna kazen za solastnike, ki ne sklenejo medlastniške pogodbe. Zakon določa, da lahko upravnik stavbe, če solastniki ne sklenejo te pogodbe v predpisanem roku, sprejme ukrepe, vključno z izrekom denarne kazni za tiste, ki ne ravnajo v skladu z obveznostjo. Zato je bistveno, da vsak lastnik stanovanja v večstanovanjski stavbi razume pomen medlastniške pogodbe in sodeluje pri njeni sklenitvi, da se zagotovi funkcionalnost in pravna varnost skupnosti.