Prava i obveze suvlasnika: Što mora sadržavati međuvlasnički ugovor?

Ima li vaša zgrada međuvlasnički ugovor? Ako živite u stambenoj zgradi, možda niste svjesni koliko dokument poput međuvlasničkog ugovora može biti važan za miran suživot s ostalim stanarima.

Naime, međuvlasnički ugovor predstavlja pravni temelj za određivanje prava i obveza svih suvlasnika zgrade. Služi kao vodič za međusobne odnose u zajednici, osigurava usklađenost u pogledu održavanja zgrade, upotrebe zajedničkih prostora, pa čak i sankcija za nepridržavanje dogovorenih pravila.

Što je međuvlasnički ugovor i zašto je važan za stanare?

Međuvlasnički ugovor temeljni je dokument koji uređuje međusobne odnose suvlasnika u vezi s upravljanjem, održavanjem i uporabom zajedničkih dijelova zgrade. Njegovo sklapanje obvezno je za sve zgrade u Hrvatskoj, a od 1. siječnja 2025. godine, prema novom Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada, suvlasnici su dužni sklopiti međuvlasnički ugovor i ugovor o upravljanju zgradom do 1. siječnja 2027. godine. Detaljnije pročitajte u Vodiču za upravitelje Ministarstva prostornog uređenje, graditeljstva i državne imovine.

Tko sklapa međuvlasnički ugovor?

Međuvlasnički ugovor sklapa se u pisanom obliku i smatra se sklopljenim kada ga potpiše natpolovična većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice ukupne vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine . Odluke koje proizlaze iz međuvlasničkog ugovora obvezuju sve suvlasnike, uključujući i one koji su pravo suvlasništva stekli nakon sklapanja ugovora.

Što mora sadržavati međuvlasnički ugovor?

Prema Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada, pravilno sastavljen međuvlasnički ugovor mora sadržavati nekoliko ključnih stavki koje su od velike važnosti za svakog stanara i vlasnika nekretnine. Ovaj ugovor je alat koji pomaže u razjašnjavanju međusobnih prava i obveza, te definira pravila koja moraju poštovati svi suvlasnici, kako bi zajednički prostor bio siguran i funkcionalan.

Zakon jasno propisuje što međuvlasnički ugovor mora obuhvatiti, a to uključuje:

Veličinu suvlasničkih dijelova nekretnine – Ova stavka određuje koliko svaki suvlasnik posjeduje od zajedničkog dijela zgrade, kao i udio u zajedničkoj imovini.


Uvjeti i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve – Utvrđuju se pravila za prikupljanje sredstava za održavanje zgrade i pravila kako se ta sredstva koriste. Ovdje se mogu definirati i iznosi za mjesečne ili godišnje iznose koje svaki stanar mora uplaćivati.


Mogućnost zastupanja zajednice suvlasnika od strane predstavnika – Ugovor definira pravila o tome kako se može imenovati predstavnik zajednice suvlasnika, koji je odgovoran za donošenje odluka u ime svih stanara, kao i eventualno pravo na punomoć.


Obveze pridržavanja kućnog reda – Kućni red je nužan za održavanje mira i reda unutar zgrade, a ovaj članak utvrđuje pravila o tome što je dopušteno, a što nije u zajedničkim prostorima.


Mogućnost određivanja naknade za nepridržavanje kućnog reda – Ako netko ne poštuje kućni red, ovaj članak omogućuje određivanje sankcija. U pravilu, uvode se novčane naknade, a visina naknada također se mora jasno definirati.


Uvjeti i način korištenja zajedničkih prostorija, uređaja i zemljišta – Ovdje se definiraju uvjeti pod kojima se mogu koristiti hodnici, dvorišta, spremišta i svi zajednički prostori, kao i način korištenja zajedničkih uređaja poput dizala ili grijanja.


Druge odredbe potrebne za uređenje međusobnih odnosa suvlasnika – Ovisno o specifičnostima svake zgrade, međuvlasnički ugovor može uključivati dodatne stavke koje su specifične za tu zajednicu, poput pravila za korištenje garaža, terasa, ili specifičnih ulaganja.


Ujedno, važno je napomenuti da se međuvlasnički ugovor smatra sklopljenim i obvezujućim za sve suvlasnike kada ga potpiše natpolovična većina suvlasnika. Ovaj proces omogućava da većina donese važne odluke u ime svih, a odluke koje proizlaze iz ugovora obvezuju sve suvlasnike. Upravitelj zgrade mora dostaviti međuvlasnički ugovor u Registar zajednica suvlasnika u roku od 15 dana od njegovog sklapanja. Na taj način se osigurava transparentnost i pravna sigurnost za sve stanare.

Zašto je međuvlasnički ugovor važan za stanare?

Međuvlasnički ugovor nije samo pravni dokument; on predstavlja temelj za uredno i transparentno funkcioniranje zajednice suvlasnika. Bez njega, može doći do nesporazuma i nesigurnosti u vezi s različitim pitanjima koja se odnose na život u zgradi.

Međuvlasnički ugovor donosi niz važnih smjernica koje stanarima omogućuju:

Transparentnost u prikupljanju i trošenju sredstava zajedničke pričuve – Jasno definirani uvjeti omogućuju pošteno upravljanje novcem koji se prikuplja za zajedničke potrebe, poput održavanja zgrade, popravaka ili ulaganja u poboljšanja.


Usklađenost u korištenju zajedničkih prostora i uređaja – Ugovor regulira sve što se tiče korištenja zajedničkih prostora poput hodnika, dvorišta, spremišta, ali i uređaja koji pripadaju zgradi, čime se osigurava da svi stanari imaju jednaka prava i obveze.


Učinkovito donošenje odluka putem predstavnika suvlasnika – Ako se dogodi nesuglasica ili potreba za donošenjem odluke vezane uz zgradu, međuvlasnički ugovor omogućuje da predstavnik suvlasnika preuzme odgovornost za donošenje tih odluka, olakšavajući i ubrzavajući proces.


Uvođenje kućnog reda i sankcija za njegovo kršenje – U cilju održavanja reda i harmonije u zajednici, kućni red mora biti jasno definiran. To uključuje sve od vremenskih ograničenja buke do korištenja zajedničkih prostora, a također postavlja i sankcije za one koji ne poštuju pravila.


Pravni okvir za rješavanje eventualnih nesuglasica među suvlasnicima – Nesuglasice su neizbježne u zajednici suvlasnika, no međuvlasnički ugovor pruža pravnu osnovu za njihovo rješavanje, bez potrebe za skupim i dugotrajnim sudskim postupcima.


Svaka zgrada koja ima više od jednog vlasnika mora imati međuvlasnički ugovor. To je zakonska obveza koja osigurava jasno definiranje prava i obveza svih suvlasnika, a bez njega se mogu pojaviti nesuglasice u vezi s upravljanjem, održavanjem i korištenjem zajedničkih prostora. Upravitelj zgrade ima zakonsku odgovornost poduzeti mjere kako bi suvlasnici sklopili ovaj ugovor, a ukoliko se to ne dogodi, može doći do imenovanja prinudnog predstavnika suvlasnika koji će preuzeti odgovornost za sklapanje međuvlasničkog ugovora.
Ovaj ugovor omogućava pravilno funkcioniranje zajednice suvlasnika, osigurava pravnu sigurnost i sprječava potencijalne nesuglasice među vlasnicima. Također, postojanje međuvlasničkog ugovora nužno je za predaju zgrade u Registar zajednica suvlasnika, što je od ključne važnosti za legalan i nesmetan rad upravitelja.

Postoji i potencijalna kazna za suvlasnike koji ne sklope međuvlasnički ugovor. Zakon nalaže da ukoliko suvlasnici ne sklope ovaj ugovor u propisanom roku, upravitelj zgrade može poduzeti mjere, uključujući izricanje novčane kazne za one koji ne postupe u skladu s obvezom. Stoga je od esencijalne važnosti da svaki vlasnik stana u višestambenoj zgradi razumije važnost međuvlasničkog ugovora i sudjeluje u njegovom sklapanju kako bi se osigurala funkcionalnost i pravna sigurnost zajednice.