Nehnuteľnosti

Investičná nehnuteľnosť pri mori: kompletný sprievodca pre kupujúcich a investorov v Chorvátsku

25-05-2026 / Regent Split

TL;DR: Kúpa rekreačnej nehnuteľnosti na jadranskom pobreží prináša rad povinností, ktoré je dôležité poznať pred investovaním. Rozdiel medzi osobným užívaním a krátkodobým prenájmom priamo ovplyvňuje daňové povinnosti, komunálne poplatky a zákonné požiadavky. Reálne hrubé výnosy sa pohybujú medzi 4 a 7 % ročne a čistý výnos po odpočítaní nákladov a daní je zvyčajne o 30 až 40 % nižší. Úspešná investícia si vyžaduje dôkladnú kontrolu dokumentácie, územného plánu a stavebného poriadku pred podpisom zmluvy.

Obsah

Kľúčové body
Investičná nehnuteľnosť: osobné užívanie alebo prenájom
Čo skontrolovať pred kúpou
Dane a komunálne poplatky
Krátkodobý prenájom: zákonné povinnosti
Reálne výnosy v Dalmácii, Istrii a Kvarneri
Náklady na vlastníctvo a správu nehnuteľnosti
Regent: kúpa investičnej nehnuteľnosti pri mori
Často kladené otázky (FAQ)

Kľúčové body

Účel nehnuteľnosti určuje daňové zaobchádzanie, komunálne poplatky a ohlasovacie povinnosti – rozdiel medzi osobným užívaním a prenájmom má priame právne a finančné dôsledky.

Krátkodobý prenájom prostredníctvom platforiem ako Airbnb alebo Booking si vyžaduje kategorizáciu objektu, registráciu v systéme e-Turizam a hlásenie príjmov daňovému úradu. Od 20. mája 2026 platia nové pravidlá EÚ (Nariadenie EÚ 2024/1028) o povinnej súčinnosti pri poskytovaní údajov o prenajímateľoch príslušným orgánom a od 1. januára 2027 sa plánuje zavedenie registračného čísla pre všetky ubytovacie jednotky – bez ktorého nebude možné inzerovať na Airbnb a Bookingu.

Príjmy z krátkodobého prenájmu sú zdaňované paušálne (fixná suma za lôžko podľa kategórie turistického miesta) alebo sadzbou 12 % zo 70 % príjmov (s odpočtom 30 % paušálnych nákladov) pre fyzické osoby vedúce účtovníctvo.

Vrátenie dane z prevodu nehnuteľností a DPH pre mladých neplatí pre investičnú rekreačnú nehnuteľnosť – opatrenie je určené výlučne na kúpu prvej nehnuteľnosti na bývanie.

Hrubé výnosy sa pohybujú medzi 4 a 7 % ročne v závislosti od lokality a správy nehnuteľnosti. Čistý výnos po odpočítaní daní, nákladov na údržbu a správu je zvyčajne o 30 až 40 % nižší ako hrubá suma.

Kontrola územného plánu, stavebného poriadku, rozdelenia na bytové jednotky a legalizácie nehnuteľnosti sú povinné kroky pred každou kúpou investičnej nehnuteľnosti pri mori.

Investičná nehnuteľnosť: osobné užívanie alebo prenájom

Rozdiel medzi kúpou na osobnú rekreáciu a kúpou za účelom prenájmu nie je len otázkou zámeru – má priame právne a finančné dôsledky, ktoré ovplyvňujú celkovú návratnosť investície.

Nehnuteľnosť určená výhradne na osobné užívanie prináša menšiu administratívnu záťaž. Nemusíte sa registrovať ako poskytovateľ turistických služieb, nehlásite hostí do systému e-Turizam a neplatíte daň z príjmov z prenájmu. Platíte však komunálny poplatok za rekreačné nehnuteľnosti – ktorý je vyšší ako poplatok za nehnuteľnosti s nahláseným trvalým pobytom – a ročnú daň z nehnuteľností. Komunálny poplatok sa platí bez ohľadu na to, či rekreačnú nehnuteľnosť používate alebo nie.

Krátkodobý prenájom prostredníctvom Airbnb, Booking alebo podobných platforiem prináša potenciálne príjmy, ale aj rad povinností opísaných nižšie. Flexibilita je jednou z výhod – nehnuteľnosť môžete užívať aj sami v obdobiach, keď nie je prenajatá.

Ak plánujete nehnuteľnosť využívať na osobné účely aj na prenájom, vopred si vypočítajte, ako osobné užívanie ovplyvňuje príjmy. Sezóna na Jadrane je krátka a vrchol dopytu trvá len 8 až 10 týždňov – každý týždeň osobného užívania v auguste priamo znižuje príjmy z prenájmu.

Daňové zaobchádzanie so zmiešaným užívaním (časť roka osobne, časť na prenájom) nie je osobitne upravené – príjmy z prenájmu sa zdaňujú v plnej výške bez ohľadu na podiel osobného užívania.

Úver na investičnú nehnuteľnosť sa posudzuje ako nebytový úver s odlišnými podmienkami od úveru na bývanie. Podľa usmernení HNB je maximálny DSTI pre nebytové úvery 40 %, doba splatnosti je kratšia a LTV (pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti) môže byť až 70 %. Toto je dôležitá informácia pre kupujúcich, ktorí plánujú financovať kúpu úverom. Viac o úverovaní zahraničných kupujúcich: https://regent.hr/blog/stambeni-kredit-u-hrvatskoj-za-strane-kupce-vodic

Čo skontrolovať pred kúpou

Toto je najdôležitejší krok, ktorý mnohí kupujúci preskakujú v nadšení z nájdenia nehnuteľnosti. Dôkladná kontrola dokumentácie môže zabrániť drahej chybe.

Územný plán a účel zóny

Pred kúpou si povinné preverte, či sa nehnuteľnosť nachádza v zóne, kde je povolená turistická činnosť. Nehnuteľnosti v zónach bez povoleného turistického využitia obmedzujú možnosti krátkodobého prenájmu alebo ho úplne znemožňujú. Územné plány sú dostupné na úradoch územného plánovania miestnych samospráv alebo na ich webových stránkach.

Venujte osobitnú pozornosť nehnuteľnostiam v chránených oblastiach alebo zónach osobitného využitia. Aj keď sa nehnuteľnosť nachádza v turistickej oblasti, špecifická zóna v rámci plánu môže mať obmedzenia, ktoré znemožňujú krátkodobý prenájom.

Stavebný poriadok a súhlas spoluvlastníkov

Ak kupujete byt v bytovom dome, povinné si preverte stavebný poriadok. Od júna 2025 je v platnosti nový Zákon o správe a údržbe budov, ktorý posilnil právny základ pre zákaz krátkodobého prenájmu v bytových domoch. Stavebný poriadok môže zakázať krátkodobý prenájom alebo vyžadovať súhlas spoluvlastníkov.

Na vykonávanie krátkodobého prenájmu v bytovom dome je potrebný súhlas minimálne dvoch tretín spoluvlastníkov. Kupujúci môže kúpiť byt a až potom zistí, že ho nemôže prenajímať.

Rozdelenie na bytové jednotky

Mnohé nehnuteľnosti na pobreží – najmä staršie kamenné domy a apartmány – nie sú rozdelené na bytové jednotky. Bez rozdelenia na bytové jednotky nie je možné zapísať osobitnú časť nehnuteľnosti ani získať vlastnícky list, čo znemožňuje zápis vlastníctva a sťažuje predaj alebo založenie nehnuteľnosti. Pred kúpou si preverte, či je nehnuteľnosť rozdelená na bytové jednotky a či má riadny zápis v katastri.

Legalizácia nehnuteľnosti

Mnohé staršie nehnuteľnosti na pobreží majú časti, ktoré nie sú legalizované. Neoprávnená stavba priamo znemožňuje kategorizáciu objektu a prihlásenie do systému e-Turizam – čo blokuje krátkodobý prenájom. Kontrola legalizácie je povinným krokom pri kúpe starších nehnuteľností na pobreží. Viac o legalizácii si prečítajte na našom blogu: Legalizácia objektov: prečo je dôležitá pri predaji a kúpe.

Predkupné právo na ostrovoch

Ak kupujete nehnuteľnosť na chorvátskom ostrove, majte na pamäti, že Chorvátska republika má predkupné právo na určité kategórie nehnuteľností podľa Zákona o ostrovoch. Štát musí odpovedať do 30 dní – transakcia môže byť dokončená až po uplynutí tejto lehoty alebo po písomnom zrieknutí sa práva.

Zahraniční kupujúci

Občania EÚ môžu slobodne kupovať nehnuteľnosti v zastavanom území Chorvátska. Občania tretích krajín musia získať súhlas Ministerstva spravodlivosti (princíp reciprocity), s určitými obmedzeniami na ostrovoch. Viac o kúpe pre zahraničných kupujúcich si prečítajte tu: Ako môžu zahraniční občania kúpiť nehnuteľnosť v Chorvátsku?

Kontrolný zoznam: čo skontrolovať pred kúpou

Je turistická činnosť povolená v územnom pláne na danej lokalite
Existuje zákaz krátkodobého prenájmu v stavebnom poriadku budovy alebo je potrebný súhlas spoluvlastníkov (⅔)
Je nehnuteľnosť rozdelená na bytové jednotky a zapísaná v katastri
Je nehnuteľnosť úplne legalizovaná
Existuje predkupné právo Chorvátskej republiky (ostrovy)
Aké sú celkové náklady na kúpu: daň z prevodu nehnuteľností (3%) alebo DPH (25% pre novostavby), provízia realitnej kancelárie (2–3% + DPH), notárske poplatky, náklady na zápis do katastra
Je nehnuteľnosť vhodná na kategorizáciu (minimálne podmienky: samostatná kúpeľňa, kuchynské prvky, správne inštalácie)

Dane a komunálne poplatky

DPH alebo daň z prevodu nehnuteľností pri kúpe

Pri kúpe nehnuteľnosti od fyzickej osoby na sekundárnom trhu kupujúci platí daň z prevodu nehnuteľností (PPnN) vo výške 3 % z trhovej hodnoty. Pri kúpe novostavby od podnikateľa sa platí DPH vo výške 25 % namiesto PPnN. V prípade investičnej nehnuteľnosti DPH nie je vratný náklad (na rozdiel od PPnN pre mladých pri kúpe prvej nehnuteľnosti na bývanie) a výrazne zvyšuje celkové náklady na kúpu.
Dôležité upozornenie: vrátenie dane z prevodu nehnuteľností a DPH pre mladých neplatí pre investičnú rekreačnú nehnuteľnosť – opatrenie je určené výlučne na kúpu prvej nehnuteľnosti na bývanie.

Daňové zaobchádzanie s príjmami z krátkodobého prenájmu

Pre fyzické osoby existujú dva spôsoby zdanenia príjmov z krátkodobého prenájmu:

Turistický paušál — fyzické osoby, ktoré nevedú účtovníctvo, platia fixnú ročnú sumu za lôžko podľa kategórie turistického miesta. Sumy pre rok 2026 sa pohybujú od 20 do 300 eur za lôžko ročne, v závislosti od kategórie miestnej samosprávy. Administratívne je to najjednoduchší spôsob pre majiteľov jednej nehnuteľnosti.

Daň z príjmu — fyzické osoby, ktoré vedú účtovníctvo, platia 12 % zo 70 % dosiahnutých príjmov (30 % sa automaticky uznáva ako paušálny náklad). Okrem dane sa účtuje aj miestny príplatok (prirez) v závislosti od mesta bydliska vlastníka. Tento spôsob môže byť finančne výhodnejší pri vyšších príjmoch, pretože je možné odpočítať aj skutočné dokumentované náklady.

Živnosť alebo s.r.o. — registrovaná činnosť platí daň z príjmu právnických osôb sadzbou 10 % pre príjmy do 1 000 000 eur ročne alebo 18 % nad túto sumu. Vhodnejšie pre majiteľov portfólia nehnuteľností alebo vysokých príjmov.

Ročná daň z nehnuteľností

Majitelia nehnuteľností v Chorvátsku od roku 2025 platia ročnú daň z nehnuteľností vo výške od 0,60 do 8,00 eur za m² úžitkovej plochy, v závislosti od lokality a účelu. Rekreačné objekty a nehnuteľnosti na krátkodobý prenájom patria medzi zdaniteľné kategórie. Nehnuteľnosti, ktoré sa skutočne používajú na trvalé bývanie, sú od tejto dane oslobodené – samotné prihlásenie pobytu bez skutočného bývania na oslobodenie nestačí.

Komunálny poplatok za rekreačné nehnuteľnosti

Majitelia rekreačných nehnuteľností platia komunálny poplatok podľa miestnych taríf, ktorý je vyšší ako za nehnuteľnosti s nahláseným trvalým pobytom. Miestne samosprávy na jadranskom pobreží často určujú vyššie sadzby pre nevyužívané rekreačné objekty a turisticky prenajímané objekty. Komunálny poplatok sa platí bez ohľadu na to, či rekreačnú nehnuteľnosť používate alebo nie.

Pobytová taxa

Majitelia, ktorí prenajímajú ubytovanie turistom, sú povinní platiť pobytovú taxu. Pre rok 2026 sa sumy pohybujú od 1,00 do 2,50 eura na osobu a noc v závislosti od kategórie turistického miesta a sezóny, alebo ročná paušálna suma od 50 do 65 eur za lôžko v závislosti od kategórie miesta.

Kapitálový zisk z predaja

Ak predáte investičnú nehnuteľnosť za cenu vyššiu, ako bola nadobúdacia, a neboli ste v nej nahlásení a nežili ste v nej minimálne dva roky, platíte daň z kapitálového zisku sadzbou 24 % zo zrealizovaného zisku, zvýšenú o miestny príplatok (prirez).

Krátkodobý prenájom: zákonné povinnosti (stručne)

Krátkodobý prenájom v Chorvátsku je regulovaný zákonom o pohostinskej činnosti a radom podzákonných predpisov. Tu uvádzame kľúčové kroky.

Kľúčové zákonné povinnosti pre krátkodobý prenájom:

Získanie rozhodnutia o kategorizácii — žiadosť sa podáva príslušnému úradu alebo online prostredníctvom systému eTurizam. Minimálne podmienky zahŕňajú samostatnú kúpeľňu, kuchynské prvky (sporák, drez, chladnička), správny nábytok a správne inštalácie. Vyššia kategória (viac hviezdičiek) otvára možnosť vyšších cien za noc.

Registrácia v systéme e-Turizam — povinná pre všetkých prenajímateľov, nevyhnutná pre daňové záznamy a legálne podnikanie.

Hlásenie hostí — každý hosť musí byť prihlásený v systéme do 24 hodín od príchodu.

Ohlásenie príjmov daňovému úradu — bez ohľadu na výšku príjmov.

Termín pre trvalé rozhodnutie o kategorizácii — prenajímatelia s dočasným rozhodnutím musia získať trvalé rozhodnutie do 31. decembra 2026.

Aktuálna regulačná zmena — od 20. mája 2026 je v platnosti Nariadenie EÚ 2024/1028, ktoré zaväzuje Airbnb a Booking k poskytovaniu údajov o všetkých prenajímateľoch príslušným orgánom. Od 1. januára 2027 sa plánuje zavedenie povinného registračného čísla pre všetky ubytovacie jednotky – bez neho nebude možné inzerovať na platformách. Kupujúci, ktorí dnes kupujú investičnú nehnuteľnosť, by mali plánovať získanie registračného čísla ako súčasť celkovej prípravy na prenájom.

Poistenie pre krátkodobý prenájom — štandardná poistka pre domácnosť spravidla nepokrýva krátkodobý prenájom. Na prenájom turistom je potrebná osobitná poistka alebo dodatok k štandardnej poistke.

Náklady na vlastníctvo a správu nehnuteľnosti

Náklady, ktoré vznikajú po kúpe, sú zriedka dostatočne zahrnuté do kalkulácií investorov. Reálny obraz investície musí zahŕňať všetky jednorazové a ročné výdavky.

Jednorazové náklady na kúpu:

Daň z prevodu nehnuteľností (3% z trhovej hodnoty) alebo DPH (25% pre novostavbu od podnikateľa)
Provízia realitnej kancelárie — zvyčajne 2 až 3% z kúpnej ceny + DPH
Notárske poplatky
Náklady na zápis a vklad do katastra nehnuteľností

Ročné prevádzkové náklady:

Ročná daň z nehnuteľností (0,60 až 8,00 eur/m²)
Komunálny poplatok (podľa miestnych taríf, vyšší pre rekreačné nehnuteľnosti)
Elektrická energia, voda a internet (aj keď je objekt prázdny)
Poistenie nehnuteľnosti (špeciálna poistka pre krátkodobý prenájom)
Upratovanie medzi pobytmi a drobné opravy
Poplatky rezervačným platformám — Airbnb účtuje 3 až 5% za rezerváciu
Pobytová taxa

Náklady na správu:
Majitelia, ktorí nežijú v blízkosti nehnuteľnosti alebo ju nemôžu spravovať osobne, si najímajú agentúru na správu nehnuteľností (property management). Typický poplatok za property management je 15 až 30 % z celkových príjmov z prenájmu – táto položka výrazne znižuje čistý výnos a musí byť zahrnutá do každej kalkulácie rentability.

Digitálne alternatívy (schránka na kľúče, digitálny check-in, automatizovaná komunikácia s hosťami) môžu znížiť náklady na správu, ale vyžadujú si počiatočnú investíciu a technickú prípravu nehnuteľnosti.

Skúsenosti ukazujú, že investori, ktorí dôkladne neplánovali náklady, podcenia ročné výdavky o 20 až 30 % oproti skutočným sumám. Plánovanie na prvých päť rokov vlastníctva – vrátane občasných väčších renovácií a opráv – poskytuje realistický obraz celkovej investície.

Reálne výnosy v Dalmácii, Istrii a Kvarneri

Pochopenie výnosov na jadranských trhoch si vyžaduje realistické predpoklady.

Sezónnosť: kľúčový faktor ovplyvňujúci výnos

Sezóna na Jadrane je štrukturálne obmedzená. Hlavná sezóna (júl a august) trvá len 8 týždňov. Predsezóna (jún a september) a posezóna (máj a október) prinášajú znížený dopyt a nižšie ceny za noc. Nízka sezóna (november až apríl) na väčšine jadranských lokalít pre krátkodobý prenájom takmer neexistuje. Reálna obsadenosť špičkovej nehnuteľnosti na dobrej lokalite je v sezóne 60 až 70 % – nie na ročnej báze.

Výnosy podľa regiónov (hrubé, ilustratívne)

Dalmácia (Split, Makarska, Dubrovník) — priemerná cena m²: 4 000 až 7 000 eur; sezóna: 18 až 22 týždňov; približný hrubý výnos: 5 až 7%

Istria (Rovinj, Poreč) — priemerná cena m²: 4 500 až 7 000 eur; sezóna: 20 až 24 týždňov; približný hrubý výnos: 5 až 6%

Kvarner (Opatija, Cres, Lošinj) — priemerná cena m²: 3 500 až 5 500 eur; sezóna: 16 až 20 týždňov; približný hrubý výnos: 4 až 6%

Poznámka: hrubý výnos nezahŕňa dane, náklady na správu, property management a komunálne poplatky. Čistý výnos je zvyčajne o 30 až 40 % nižší ako hrubá suma.

Regent: kúpa investičnej nehnuteľnosti pri mori

Regent poskytuje komplexnú podporu kupujúcim, ktorí hľadajú investičnú nehnuteľnosť na jadranskom pobreží. Náš tím zabezpečuje právnu kontrolu dokumentácie, kontrolu územného plánu a rozdelenia na bytové jednotky, poradenstvo ohľadom povinností a financovania, ako aj zápis vlastníctva do katastra.

Zahraničným kupujúcim pomáhame s pochopením zákonných podmienok kúpy v Chorvátsku a získaním potrebných súhlasov. Domácim investorom pomáhame nájsť lokality s najlepším pomerom výnosu a potenciálu rastu.

Prezrite si ponuku nehnuteľností pri mori tu.

Kontaktujte nás.

Často kladené otázky (FAQ)

Čo je investičná rekreačná nehnuteľnosť?

Investičná rekreačná nehnuteľnosť je nehnuteľnosť kúpená s cieľom dosahovania príjmu z krátkodobého prenájmu a dlhodobého rastu hodnoty, a nie za účelom trvalého bývania. Vlastník ju môže využívať aj na osobné účely v obdobiach, keď nie je prenajatá.

Aké dane platí vlastník rekreačnej nehnuteľnosti na pobreží?

Vlastník platí ročnú daň z nehnuteľností (0,60 až 8,00 eur za m² ročne), komunálny poplatok podľa miestnych taríf (bez ohľadu na to, či rekreačnú nehnuteľnosť používa alebo nie) a, ak ju prenajíma, daň z príjmov z prenájmu — paušálne alebo 12 % zo 70 % príjmov. Pobytová taxa sa platí za každého hosťa.

Je registrácia v e-Turizme povinná pre krátkodobý prenájom?

Áno, registrácia v systéme e-Turizam je povinná pre všetkých, ktorí prenajímajú ubytovanie turistom. Bez registrácie objektu a prihlásenia hostí nie je krátkodobý prenájom legálny a môže viesť k inšpekčným pokutám. Od 1. januára 2027 sa plánuje zavedenie povinného registračného čísla pre všetky ubytovacie jednotky.

Aké sú reálne výnosy z prenájmu na jadranskom pobreží?

Hrubé výnosy sa pohybujú medzi 4 a 7 % ročne v závislosti od lokality a správy nehnuteľnosti. Čistý výnos po odpočítaní daní, nákladov na údržbu a správu je zvyčajne o 30 až 40 % nižší ako hrubá suma. Sezóna na Jadrane trvá 8 až 24 týždňov v závislosti od regiónu.

Čo skontrolovať v územnom pláne pred kúpou?

Preverte, či sa nehnuteľnosť nachádza v zóne, kde je povolená turistická činnosť, či existujú obmedzenia pre krátkodobý prenájom a či je nehnuteľnosť rozdelená na bytové jednotky a legalizovaná. Tieto informácie sú dostupné na úrade územného plánovania miestnej samosprávy alebo online.

Môžu cudzinci kúpiť nehnuteľnosť na pobreží v Chorvátsku?

Občania EÚ môžu slobodne kupovať nehnuteľnosti v zastavanom území. Občania tretích krajín musia získať súhlas Ministerstva spravodlivosti. Na ostrovoch platí predkupné právo Chorvátskej republiky pre určité kategórie nehnuteľností.

Platí vrátenie dane pre mladých aj pre investičnú nehnuteľnosť?

Nie. Vrátenie dane z prevodu nehnuteľností a DPH pre mladých je určené výlučne na kúpu prvej nehnuteľnosti na bývanie. Investičná rekreačná nehnuteľnosť nie je pre toto opatrenie prijateľná bez ohľadu na vek kupujúceho.

Aké sú podmienky pre úver na investičnú nehnuteľnosť?

Úver na investičnú nehnuteľnosť sa posudzuje ako nebytový úver — podmienky sú prísnejšie ako pri úvere na bývanie. Maximálny DSTI je 40 %, doba splatnosti je kratšia a LTV môže byť až 70 % v závislosti od banky. Odporúča sa konzultácia s finančným poradcom pred výberom spôsobu financovania.