Rechte und Pflichten der Miteigentümer: Was muss ein Miteigentümervertrag enthalten?

Hat Ihr Gebäude eine Vereinbarung der Miteigentümer? Wenn Sie in einem Wohngebäude wohnen, sind Sie sich möglicherweise nicht bewusst, wie wichtig ein Dokument wie die Vereinbarung der Miteigentümer für ein friedliches Zusammenleben mit den anderen Mietern sein kann.

Tatsächlich stellt die Vereinbarung der Miteigentümer die rechtliche Grundlage für die Festlegung der Rechte und Pflichten aller Miteigentümer des Gebäudes dar. Sie dient als Leitfaden für gegenseitige Beziehungen in der Gemeinschaft, sorgt für Übereinstimmung in Bezug auf die Instandhaltung des Gebäudes, die Nutzung der Gemeinschaftsräume und sogar Sanktionen für die Nichteinhaltung vereinbarter Regeln.

Was ist eine Vereinbarung der Miteigentümer und warum ist sie für Mieter wichtig?

Die Vereinbarung der Miteigentümer ist ein grundlegendes Dokument, das die gegenseitigen Beziehungen der Miteigentümer in Bezug auf die Verwaltung, Instandhaltung und Nutzung der Gemeinschaftsteile des Gebäudes regelt. Sein Abschluss ist für alle Gebäude in Kroatien obligatorisch, und ab dem 1. Januar 2025 sind die Miteigentümer gemäß dem neuen Gesetz über die Verwaltung und Instandhaltung von Gebäuden verpflichtet, bis zum 1. Januar 2027 eine Vereinbarung der Miteigentümer und einen Gebäudeverwaltungsvertrag abzuschließen. Lesen Sie Einzelheiten im Leitfaden für Administratoren des Ministeriums für Raumplanung, Bauwesen und Staatsvermögen.

Wer schließt eine Vereinbarung der Miteigentümer ab?

Die Vereinbarung der Miteigentümer wird in schriftlicher Form abgeschlossen und gilt als abgeschlossen, wenn sie von der Mehrheit der Miteigentümer unterzeichnet wurde, deren Miteigentumsanteile mehr als die Hälfte des Gesamtwerts aller Sondereigentumsteile der Immobilie ausmachen. Beschlüsse, die sich aus der Vereinbarung der Miteigentümer ergeben, sind für alle Miteigentümer verbindlich, einschließlich derer, die das Miteigentumsrecht nach Abschluss des Vertrages erworben haben.

Was muss eine Vereinbarung der Miteigentümer enthalten?

Gemäß Gesetz über die Verwaltung und Instandhaltung von Gebäuden, muss eine ordnungsgemäß erstellte Vereinbarung der Miteigentümer mehrere Schlüsselpunkte enthalten, die für jeden Mieter und Immobilieneigentümer von großer Bedeutung sind. Dieser Vertrag ist ein Werkzeug, das dazu beiträgt, gegenseitige Rechte und Pflichten zu klären und die Regeln zu definieren, die alle Miteigentümer einhalten müssen, damit der Gemeinschaftsbereich sicher und funktional ist.

Das Gesetz schreibt klar vor, was die Vereinbarung der Miteigentümer umfassen muss, und dazu gehören:

Die Größe der Miteigentumsanteile der Immobilie – Dieser Punkt legt fest, wie viel jeder Miteigentümer vom Gemeinschaftsteil des Gebäudes sowie seinen Anteil am Gemeinschaftseigentum besitzt.


Bedingungen und Verfahren zur Erhebung und Verwendung von Mitteln der Gemeinschaftsreserve – Regeln für die Erhebung von Mitteln für die Instandhaltung des Gebäudes und Regeln für die Verwendung dieser Mittel werden festgelegt. Hier können auch Beträge für monatliche oder jährliche Beträge definiert werden, die jeder Mieter zahlen muss.


Möglichkeit der Vertretung der Gemeinschaft der Miteigentümer durch einen Vertreter – Der Vertrag definiert die Regeln, wie ein Vertreter der Gemeinschaft der Miteigentümer ernannt werden kann, der für die Entscheidungsfindung im Namen aller Mieter verantwortlich ist, sowie gegebenenfalls das Recht auf eine Vollmacht.


Verpflichtungen zur Einhaltung der Hausordnung – Die Hausordnung ist notwendig, um Frieden und Ordnung innerhalb des Gebäudes aufrechtzuerhalten, und dieser Artikel legt die Regeln fest, was in den Gemeinschaftsräumen erlaubt und was nicht erlaubt ist.


Möglichkeit der Festlegung einer Gebühr für die Nichteinhaltung der Hausordnung – Wenn sich jemand nicht an die Hausordnung hält, ermöglicht dieser Artikel die Festlegung von Sanktionen. In der Regel werden finanzielle Entschädigungen eingeführt, und auch die Höhe der Entschädigungen muss klar definiert werden.


Bedingungen und Art der Nutzung von Gemeinschaftsräumen, Geräten und Grundstücken – Hier werden die Bedingungen definiert, unter denen Flure, Innenhöfe, Lagerräume und alle Gemeinschaftsräume genutzt werden können, sowie die Art der Nutzung gemeinsamer Geräte wie Aufzüge oder Heizung.


Andere Bestimmungen, die zur Regelung der gegenseitigen Beziehungen der Miteigentümer erforderlich sind – Je nach den Besonderheiten jedes Gebäudes kann die Vereinbarung der Miteigentümer zusätzliche Punkte enthalten, die für diese Gemeinschaft spezifisch sind, wie z. B. Regeln für die Nutzung von Garagen, Terrassen oder spezifische Investitionen.


Gleichzeitig ist es wichtig zu beachten, dass die Vereinbarung der Miteigentümer als abgeschlossen und für alle Miteigentümer bindend gilt, wenn sie von der Mehrheit der Miteigentümer unterzeichnet wird. Dieses Verfahren ermöglicht es der Mehrheit, wichtige Entscheidungen im Namen aller zu treffen, und Entscheidungen, die sich aus dem Vertrag ergeben, sind für alle Miteigentümer verbindlich. Der Gebäudeverwalter muss die Vereinbarung der Miteigentümer innerhalb von 15 Tagen nach ihrem Abschluss beim Register der Gemeinschaft der Miteigentümer einreichen. Auf diese Weise wird Transparenz und Rechtssicherheit für alle Mieter gewährleistet.

Warum ist eine Vereinbarung der Miteigentümer für Mieter wichtig?

Die Vereinbarung der Miteigentümer ist nicht nur ein juristisches Dokument; sie stellt die Grundlage für das ordnungsgemäße und transparente Funktionieren der Gemeinschaft der Miteigentümer dar. Ohne sie kann es zu Missverständnissen und Unsicherheiten in Bezug auf verschiedene Fragen kommen, die sich auf das Leben im Gebäude beziehen.

Die Vereinbarung der Miteigentümer bietet eine Reihe wichtiger Richtlinien, die es den Mietern ermöglichen:

Transparenz bei der Erhebung und Verwendung von Mitteln der Gemeinschaftsreserve – Klar definierte Bedingungen ermöglichen eine faire Verwaltung des Geldes, das für gemeinsame Bedürfnisse wie die Instandhaltung des Gebäudes, Reparaturen oder Investitionen in Verbesserungen gesammelt wird.


Übereinstimmung bei der Nutzung von Gemeinschaftsräumen und -geräten – Der Vertrag regelt alles, was mit der Nutzung von Gemeinschaftsräumen wie Fluren, Innenhöfen, Lagerräumen, aber auch von Geräten, die zum Gebäude gehören, zu tun hat, wodurch sichergestellt wird, dass alle Mieter die gleichen Rechte und Pflichten haben.


Effektive Entscheidungsfindung durch den Vertreter der Miteigentümer – Wenn es zu Unstimmigkeiten kommt oder eine Entscheidung in Bezug auf das Gebäude getroffen werden muss, ermöglicht die Vereinbarung der Miteigentümer, dass der Vertreter der Miteigentümer die Verantwortung für die Entscheidungsfindung übernimmt und den Prozess erleichtert und beschleunigt.


Einführung von Hausordnung und Sanktionen für deren Verletzung – Um Ordnung und Harmonie in der Gemeinschaft zu wahren, muss die Hausordnung klar definiert sein. Dazu gehören alles von den zeitlichen Einschränkungen für Lärm bis hin zur Nutzung von Gemeinschaftsräumen, und es werden auch Sanktionen für diejenigen festgelegt, die die Regeln nicht einhalten.


Rechtlicher Rahmen für die Beilegung möglicher Meinungsverschiedenheiten zwischen Miteigentümern – Meinungsverschiedenheiten sind in der Gemeinschaft der Miteigentümer unvermeidlich, aber die Vereinbarung der Miteigentümer bietet eine rechtliche Grundlage für deren Beilegung, ohne dass teure und langwierige Gerichtsverfahren erforderlich sind.


Jedes Gebäude mit mehr als einem Eigentümer muss eine Vereinbarung der Miteigentümer haben. Dies ist eine gesetzliche Verpflichtung, die die klare Definition der Rechte und Pflichten aller Miteigentümer gewährleistet, und ohne sie können Meinungsverschiedenheiten in Bezug auf die Verwaltung, Instandhaltung und Nutzung von Gemeinschaftsräumen auftreten. Der Gebäudeverwalter ist gesetzlich verpflichtet, Maßnahmen zu ergreifen, damit die Miteigentümer diesen Vertrag abschließen, und falls dies nicht geschieht, kann ein Zwangsmandat für den Miteigentümer ernannt werden, der die Verantwortung für den Abschluss der Vereinbarung der Miteigentümer übernimmt.Dieser Vertrag ermöglicht das reibungslose Funktionieren der Gemeinschaft der Miteigentümer, gewährleistet Rechtssicherheit und verhindert potenzielle Meinungsverschiedenheiten zwischen den Eigentümern. Außerdem ist das Vorhandensein einer Vereinbarung der Miteigentümer für die Einreichung des Gebäudes beim Register der Gemeinschaft der Miteigentümer unerlässlich, was für den legalen und reibungslosen Betrieb des Administrators von entscheidender Bedeutung ist.

Es gibt auch eine mögliche Strafe für Miteigentümer, die keine Vereinbarung der Miteigentümer abschließen. Das Gesetz schreibt vor, dass der Gebäudeverwalter, falls die Miteigentümer diesen Vertrag nicht innerhalb der vorgeschriebenen Frist abschließen, Maßnahmen ergreifen kann, einschließlich der Verhängung einer Geldstrafe für diejenigen, die sich nicht an die Verpflichtung halten. Daher ist es von wesentlicher Bedeutung, dass jeder Wohnungseigentümer in einem Mehrfamilienhaus die Bedeutung der Vereinbarung der Miteigentümer versteht und an ihrem Abschluss teilnimmt, um die Funktionalität und Rechtssicherheit der Gemeinschaft zu gewährleisten.