Права и обязанности совладельцев: Что должно содержать соглашение между владельцами?

Есть ли в вашем здании межвладельческий договор? Если вы живете в многоквартирном доме, возможно, вы не знаете, насколько важным для мирного сосуществования с другими жильцами может быть такой документ, как межвладельческий договор.

А именно, межвладельческий договор представляет собой правовую основу для определения прав и обязанностей всех совладельцев здания. Он служит руководством по взаимоотношениям в сообществе, обеспечивает соответствие в отношении содержания здания, использования общих помещений и даже санкций за несоблюдение согласованных правил.

Что такое межвладельческий договор и почему он важен для жильцов?

Межвладельческий договор - основополагающий документ, регулирующий взаимоотношения совладельцев в отношении управления, содержания и использования общих частей здания. Его заключение обязательно для всех зданий в Хорватии, и с 1 января 2025 года, в соответствии с новым Законом об управлении и содержании зданий, совладельцы обязаны заключить межвладельческий договор и договор об управлении зданием до 1 января 2027 года. Подробнее читайте в Руководстве для управляющих Министерства пространственного планирования, строительства и государственной собственности.

Кто заключает межвладельческий договор?

Межвладельческий договор заключается в письменной форме и считается заключенным, когда его подписывает большинство совладельцев, чьи доли в собственности составляют более половины общей стоимости всех отдельных частей недвижимости. Решения, вытекающие из межвладельческого договора, обязательны для всех совладельцев, в том числе и тех, кто приобрел право собственности после заключения договора.

Что должно содержать межвладельческий договор?

В соответствии с Законом об управлении и содержании зданий, правильно составленный межвладельческий договор должен содержать несколько ключевых пунктов, которые имеют большое значение для каждого жильца и собственника недвижимости. Этот договор - инструмент, который помогает разъяснить взаимные права и обязанности, а также определяет правила, которые должны соблюдать все совладельцы, чтобы общее пространство было безопасным и функциональным.

Закон четко предусматривает, что должно включать межвладельческий договор, а именно:

Размер долей собственности на недвижимость - Этот пункт определяет, какую долю от общей части здания имеет каждый совладелец, а также долю в общей собственности.


Условия и порядок сбора и распоряжения средствами общего фонда - Определяются правила сбора средств на содержание здания и правила использования этих средств. Здесь также можно определить суммы ежемесячных или годовых взносов, которые должен платить каждый жилец.


Возможность представления сообщества совладельцев представителем - Договор определяет правила о том, как может быть назначен представитель сообщества совладельцев, который отвечает за принятие решений от имени всех жильцов, а также, возможно, право на доверенность.


Обязанности соблюдения правил внутреннего распорядка - Правила внутреннего распорядка необходимы для поддержания мира и порядка в здании, и эта статья устанавливает правила о том, что разрешено, а что нет в общих помещениях.


Возможность определения компенсации за несоблюдение правил внутреннего распорядка - Если кто-то не соблюдает правила внутреннего распорядка, эта статья позволяет определять санкции. Как правило, вводятся денежные компенсации, и размер компенсации также должен быть четко определен.


Условия и порядок использования общих помещений, устройств и земельных участков - Здесь определяются условия, при которых можно использовать коридоры, дворы, кладовые и все общие помещения, а также порядок использования общих устройств, таких как лифты или отопление.


Другие положения, необходимые для регулирования взаимоотношений совладельцев - В зависимости от специфики каждого здания, межвладельческий договор может включать дополнительные пункты, специфичные для данного сообщества, такие как правила использования гаражей, террас или конкретных инвестиций.


В то же время важно отметить, что межвладельческий договор считается заключенным и обязательным для всех совладельцев, когда его подписывает большинство совладельцев. Этот процесс позволяет большинству принимать важные решения от имени всех, а решения, вытекающие из договора, обязательны для всех совладельцев. Управляющий зданием должен предоставить межвладельческий договор в Реестр сообществ совладельцев в течение 15 дней с момента его заключения. Это обеспечивает прозрачность и юридическую безопасность для всех жильцов.

Почему межвладельческий договор важен для жильцов?

Межвладельческий договор - это не просто юридический документ; он представляет собой основу для надлежащего и прозрачного функционирования сообщества совладельцев. Без него могут возникнуть недоразумения и неопределенности в отношении различных вопросов, касающихся жизни в здании.

Межвладельческий договор дает ряд важных указаний, которые позволяют жильцам:

Прозрачность в сборе и расходовании средств общего фонда - Четко определенные условия обеспечивают справедливое управление деньгами, собранными для общих нужд, таких как содержание здания, ремонт или инвестиции в улучшения.


Соответствие в использовании общих помещений и устройств - Договор регулирует все, что касается использования общих помещений, таких как коридоры, дворы, кладовые, а также устройств, принадлежащих зданию, что обеспечивает всем жильцам равные права и обязанности.


Эффективное принятие решений через представителя совладельцев - Если возникает разногласие или необходимость принятия решения, касающегося здания, межвладельческий договор позволяет представителю совладельцев взять на себя ответственность за принятие этих решений, облегчая и ускоряя процесс.


Введение правил внутреннего распорядка и санкций за их нарушение - В целях поддержания порядка и гармонии в сообществе, правила внутреннего распорядка должны быть четко определены. Это включает в себя все, от временных ограничений на шум до использования общих помещений, а также устанавливает санкции для тех, кто не соблюдает правила.


Правовая основа для разрешения возможных разногласий между совладельцами - Разногласия неизбежны в сообществе совладельцев, но межвладельческий договор обеспечивает правовую основу для их разрешения, без необходимости дорогостоящих и длительных судебных разбирательств.


Каждое здание, имеющее более одного владельца, должно иметь межвладельческий договор. Это юридическое обязательство, которое обеспечивает четкое определение прав и обязанностей всех совладельцев, и без него могут возникнуть разногласия в отношении управления, содержания и использования общих помещений. Управляющий зданием несет юридическую ответственность за принятие мер, чтобы совладельцы заключили этот договор, и если это не произойдет, может произойти назначение принудительного представителя совладельцев, который возьмет на себя ответственность за заключение межвладельческого договора.
Этот договор обеспечивает правильное функционирование сообщества совладельцев, обеспечивает юридическую безопасность и предотвращает потенциальные разногласия между владельцами. Кроме того, наличие межвладельческого договора необходимо для передачи здания в Реестр сообществ совладельцев, что имеет решающее значение для законной и бесперебойной работы управляющего.

Существует также потенциальный штраф для совладельцев, которые не заключат межвладельческий договор. Закон гласит, что если совладельцы не заключат этот договор в установленный срок, управляющий зданием может принять меры, включая наложение штрафа на тех, кто не выполнит обязательство. Поэтому крайне важно, чтобы каждый владелец квартиры в многоквартирном доме понимал важность межвладельческого договора и участвовал в его заключении для обеспечения функциональности и юридической безопасности сообщества.