Diritti e doveri dei comproprietari: cosa deve contenere il contratto condominiale?

La tua palazzina ha un accordo condominiale? Se vivi in un condominio, potresti non essere consapevole di quanto un documento come l'accordo condominiale possa essere importante per una convivenza pacifica con gli altri inquilini.

Infatti, l'accordo condominiale rappresenta la base giuridica per determinare i diritti e gli obblighi di tutti i comproprietari dell'edificio. Serve come guida per i rapporti reciproci nella comunità, garantisce la conformità in termini di manutenzione dell'edificio, utilizzo degli spazi comuni e persino sanzioni per la mancata osservanza delle regole concordate.

Cos'è l'accordo condominiale e perché è importante per gli inquilini?

L'accordo condominiale è un documento fondamentale che disciplina i rapporti reciproci dei comproprietari in relazione alla gestione, manutenzione e utilizzo delle parti comuni dell'edificio. La sua stipula è obbligatoria per tutti gli edifici in Croazia e, dal 1° gennaio 2025, secondo la nuova legge sulla gestione e manutenzione degli edifici, i comproprietari sono tenuti a stipulare un accordo condominiale e un contratto di gestione dell'edificio entro il 1° gennaio 2027. Leggi di più nella Guida per i manager del Ministero dell'Assetto Territoriale, dell'Edilizia e dei Beni Statali.

Chi stipula l'accordo condominiale?

L'accordo condominiale è concluso per iscritto ed è considerato concluso quando è firmato dalla maggioranza dei comproprietari i cui contributi in comproprietà costituiscono più della metà del valore totale di tutte le singole parti della proprietà. Le decisioni derivanti dall'accordo condominiale vincolano tutti i comproprietari, compresi coloro che hanno acquisito il diritto di comproprietà dopo la stipula del contratto.

Cosa deve contenere l'accordo condominiale?

Secondo la Legge sulla gestione e manutenzione degli edifici, un accordo condominiale correttamente compilato deve contenere diversi elementi chiave che sono di grande importanza per ogni inquilino e proprietario di immobili. Questo accordo è uno strumento che aiuta a chiarire i diritti e gli obblighi reciproci e definisce le regole che tutti i comproprietari devono rispettare affinché lo spazio comune sia sicuro e funzionale.

La legge specifica chiaramente cosa deve coprire l'accordo condominiale, che include:

La dimensione delle parti di comproprietà della proprietà – Questo elemento determina quanto ogni comproprietario possiede della parte comune dell'edificio, nonché la quota di proprietà comune.


Condizioni e modalità di raccolta e gestione dei fondi di riserva comuni – Vengono stabilite le regole per la raccolta dei fondi per la manutenzione dell'edificio e le regole su come vengono utilizzati questi fondi. Qui possono essere definiti anche gli importi per i pagamenti mensili o annuali che ogni inquilino deve effettuare.


Possibilità di rappresentanza della comunità dei comproprietari da parte di un rappresentante – Il contratto definisce le regole su come può essere nominato il rappresentante della comunità dei comproprietari, che è responsabile di prendere decisioni per conto di tutti gli inquilini, nonché l'eventuale diritto alla procura.


Obblighi di rispetto del regolamento condominiale – Il regolamento condominiale è necessario per mantenere la pace e l'ordine all'interno dell'edificio e questo articolo stabilisce le regole su ciò che è consentito e cosa non lo è negli spazi comuni.


Possibilità di determinare un compenso per la mancata osservanza del regolamento condominiale – Se qualcuno non rispetta il regolamento condominiale, questo articolo consente di determinare sanzioni. Di norma, vengono introdotti compensi pecuniari e anche l'importo dei compensi deve essere chiaramente definito.


Condizioni e modalità di utilizzo di locali comuni, dispositivi e terreni – Qui sono definite le condizioni in base alle quali è possibile utilizzare corridoi, cortili, ripostigli e tutti gli spazi comuni, nonché il modo in cui vengono utilizzati i dispositivi comuni come ascensori o riscaldamento.


Altre disposizioni necessarie per la regolamentazione dei rapporti reciproci dei comproprietari – A seconda delle specificità di ogni edificio, l'accordo condominiale può includere elementi aggiuntivi specifici per quella comunità, come le regole per l'utilizzo di garage, terrazze o investimenti specifici.


Allo stesso tempo, è importante notare che l'accordo condominiale è considerato concluso e vincolante per tutti i comproprietari quando è firmato dalla maggioranza dei comproprietari. Questo processo consente alla maggioranza di prendere decisioni importanti per conto di tutti, e le decisioni derivanti dal contratto vincolano tutti i comproprietari. L'amministratore dell'edificio deve presentare l'accordo condominiale al Registro delle comunità dei comproprietari entro 15 giorni dalla sua conclusione. In questo modo si garantisce trasparenza e sicurezza legale per tutti gli inquilini.

Perché l'accordo condominiale è importante per gli inquilini?

L'accordo condominiale non è solo un documento legale; rappresenta la base per il funzionamento ordinato e trasparente della comunità dei comproprietari. Senza di esso, possono sorgere incomprensioni e incertezze in relazione a varie questioni relative alla vita in un edificio.

L'accordo condominiale fornisce una serie di importanti linee guida che consentono agli inquilini:

Trasparenza nella raccolta e nella spesa dei fondi di riserva comuni – Condizioni chiaramente definite consentono una gestione equa del denaro raccolto per le esigenze comuni, come la manutenzione dell'edificio, le riparazioni o gli investimenti in miglioramenti.


Conformità nell'uso degli spazi e dei dispositivi comuni – Il contratto regola tutto ciò che riguarda l'uso di spazi comuni come corridoi, cortili, ripostigli, ma anche i dispositivi appartenenti all'edificio, garantendo che tutti gli inquilini abbiano gli stessi diritti e obblighi.


Processo decisionale efficace attraverso il rappresentante dei comproprietari – Se si verifica un disaccordo o la necessità di prendere una decisione relativa all'edificio, l'accordo condominiale consente al rappresentante dei comproprietari di assumersi la responsabilità di prendere tali decisioni, facilitando e accelerando il processo.


Introduzione del regolamento condominiale e sanzioni per la sua violazione – Al fine di mantenere l'ordine e l'armonia nella comunità, il regolamento condominiale deve essere chiaramente definito. Ciò include tutto, dalle restrizioni sul rumore all'utilizzo degli spazi comuni, e impone anche sanzioni a coloro che non rispettano le regole.


Quadro giuridico per la risoluzione di eventuali disaccordi tra comproprietari – I disaccordi sono inevitabili nella comunità dei comproprietari, ma l'accordo condominiale fornisce una base legale per la loro risoluzione, senza la necessità di procedure giudiziarie costose e lunghe.


Ogni edificio con più di un proprietario deve avere un accordo condominiale. Questo è un obbligo legale che garantisce la chiara definizione dei diritti e degli obblighi di tutti i comproprietari, e senza di esso possono sorgere disaccordi in relazione alla gestione, alla manutenzione e all'uso degli spazi comuni. L'amministratore dell'edificio ha la responsabilità legale di adottare misure affinché i comproprietari stipulino questo accordo, e se ciò non avviene, può essere nominato un rappresentante forzato dei comproprietari che si assumerà la responsabilità di stipulare l'accordo condominiale.
Questo accordo consente il corretto funzionamento della comunità dei comproprietari, garantisce la sicurezza legale e previene potenziali disaccordi tra i proprietari. Inoltre, l'esistenza di un accordo condominiale è necessaria per la presentazione dell'edificio al Registro delle comunità dei comproprietari, il che è di fondamentale importanza per il funzionamento legale e senza intoppi dell'amministratore.

Esiste anche una potenziale sanzione per i comproprietari che non stipulano un accordo condominiale. La legge impone che se i comproprietari non stipulano questo accordo entro il termine prescritto, l'amministratore dell'edificio può intraprendere azioni, tra cui l'imposizione di una sanzione pecuniaria a coloro che non agiscono in conformità con l'obbligo. Pertanto, è essenziale che ogni proprietario di un appartamento in un condominio comprenda l'importanza dell'accordo condominiale e partecipi alla sua stipula per garantire la funzionalità e la sicurezza legale della comunità.