Nedávno sme písali o raste cien nehnuteľností vo svete, ktorý v posledných piatich rokoch najviac zasiahol Blízky východ a juhovýchodnú Európu. Teraz sa to isté deje aj na európskom trhu, kde ceny obytných štvorcov rastú oveľa rýchlejšie ako príjmy občanov. Nová správa Európskej komisie „Bývanie v Európskej únii: vývoj trhu, základné faktory a politiky“ odhaľuje, že ceny nehnuteľností v EÚ od roku 2014 do roku 2024 vzrástli o celých 50 %, zatiaľ čo v niektorých štátoch, ako je Maďarsko, Litva, Česko, Portugalsko, Estónsko, Bulharsko a Poľsko, stúpli o viac ako 200 percent.
Portugalsko ako najpreceňovanejší trh v Európe
Podľa odhadov Európskej komisie, má Portugalsko najpreceňovanejšie nehnuteľnosti v Európskej únii. Ceny sú tam podľa modelov trhového ocenenia o 35 % vyššie ako ich skutočná hodnota, čo je najvyššia zaznamenaná úroveň v Európe. Príčina spočíva v kombinácii faktorov: rast úrokových sadzieb, silný dopyt bohatších kupujúcich, inštitucionálne investície a explózia krátkodobých prenájmov. Cestovný ruch a platformy ako Airbnb dodatočne obmedzili ponuku bytov na dlhodobý prenájom, čo viedlo k tlaku na ceny.
Rast cien a pokles dostupnosti bývania
Keď sa rast cien porovná s rastom príjmov, je jasné, že bývanie sa stáva čoraz ťažšie dostupné. Najväčší nárast pomeru cien a príjmov bol zaznamenaný v Portugalsku, Holandsku, Maďarsku, Luxembursku, Írsku, Česku a Rakúsku, kde ceny rástli o viac ako 20 % rýchlejšie ako platy. To znamená, že aj v krajinách s vysokým štandardom sa kúpa nehnuteľnosti stáva čoraz väčšou výzvou, zatiaľ čo trh sa čoraz viac vzďaľuje od skutočných možností priemerného občana.
Vplyv turizmu a krátkodobého prenájmu
Európska komisia jasne spája nárast cien nehnuteľností s rozvojom cestovného ruchu. V turistických krajinách, ako je Portugalsko, Španielsko, Taliansko a Chorvátsko, zvýšenie počtu krátkodobých prenájmov priamo znižuje dostupnosť bytov na dlhodobý prenájom. To sa osobitne vzťahuje na historické centrá miest, kde je veľká časť nehnuteľností presmerovaná do turistického ubytovania. Tento trend, hoci prináša krátkodobý zárobok, dlhodobo znižuje počet dostupných bytov pre miestne obyvateľstvo a zvyšuje tlak na ceny.
Prázdne nehnuteľnosti ako nevyužitý potenciál
Jedným z najväčších paradoxov európskeho trhu sú prázdne nehnuteľnosti. Odhaduje sa, že jedna zo šiestich nehnuteľností v Európe je prázdna a krajiny s najväčším podielom prázdnych bytov sú Portugalsko, Bulharsko, Rumunsko, Malta, Cyprus a Maďarsko. Takéto nehnuteľnosti sa často uchovávajú ako investícia, bez skutočného použitia, čím sa znižuje ponuka aktívnych bytov a dodatočne sa zvyšujú ceny. Ide o trend, ktorý sa stáva dôležitou témou aj v Chorvátsku, kde sa čoraz viac diskutuje o zdaňovaní prázdnych bytov.
Chorvátsko medzi krajinami s umierneným rastom
V európskom kontexte sa Chorvátsko zaraďuje medzi stabilnejšie trhy. Ceny nehnuteľností u nás rastú kontinuálne, ale nie takým intenzitou ako v Portugalsku alebo Maďarsku. Napriek rastu turistických prenájmov a nárastu dopytu zahraničných kupujúcich, domáci trh ešte stále vykazuje vyvážené trendy. Napriek tomu, výzvy ako pomalé povolenia, nedostatok novostavieb a nedostatok bytových politík môžu v budúcnosti dodatočne ovplyvniť dostupnosť bývania, osobitne v Záhrebe a na pobreží.
Európa hľadá rovnováhu medzi turizmom a udržateľnosťou bývania
Zatiaľ čo svet ešte stále analyzuje globálny rast cien nehnuteľností, Európa čelí vlastným problémom - rastu, ktorý často prekonáva reálnu hodnotu a ohrozuje dostupnosť bývania. Portugalsko je najextrémnejší príklad, ale podobné trendy čoraz viac sledujú aj iné krajiny južnej Európy, vrátane Chorvátska. Kľúčovou otázkou, ktorú európske trhy musia vyriešiť, je, ako zmieriť turizmus, investície a udržateľné bývanie. Pretože, ak sú ceny nehnuteľností vo svete otázkou trhu, v Európe sú čoraz viac aj otázkou spoločenskej rovnováhy.
