Оливковая роща, виноградник и сельскохозяйственные угодья: покупка

Покупка сельскохозяйственной земли в Хорватии подчиняется особому правовому режиму, поскольку она является активом, представляющим интерес для государства. Для инвесторов решающее значение имеют два правила: кто вообще может покупать — граждане Европейского Союза и Европейской экономической зоны могут это делать с 1 июля 2023 года, тогда как для третьих стран ограничения по-прежнему действуют — и право преимущественной покупки государством для больших площадей. Кроме того, сельскохозяйственная земля, как правило, не может быть застроена без изменения целевого назначения, а оливковые рощи и виноградники также несут стоимость самих насаждений. В этом руководстве мы рассматриваем правила, ловушки и затраты.

Оливковая роща в Истрии, виноградник на Пелешаце или пашня в Славонии становятся все более привлекательными для инвесторов, ищущих ощутимое, долгосрочное имущество с доходом и особой атмосферой. Однако покупка сельскохозяйственной земли не то же самое, что покупка квартиры или участка под застройку — на нее распространяется отдельный закон и ряд ограничений, которые необходимо знать, прежде чем влюбиться в вид на ряды оливковых деревьев. Из работы с клиентами мы видим, что именно здесь возникают самые большие разочарования: покупатель рассчитывает, что будет строить на земле или что сделка будет такой же простой, как любая другая покупка, а затем сталкивается с правом преимущественной покупки государства или с тем, что изменение целевого назначения не гарантировано. Далее мы объясняем, что вам нужно знать о покупке сельскохозяйственной земли, основываясь на Законе о сельскохозяйственных землях.

Содержание

• Что такое сельскохозяйственная земля и почему на нее распространяется особый режим
• Кто может покупать: правила для иностранных покупателей
• Право преимущественной покупки государством и ограничения при покупке
• Оливковая роща и виноградник: что вы покупаете вместе с землей
• Целевое назначение, строительство и налоги
• Часто задаваемые вопросы

Ключевые выводы

• Сельскохозяйственная земля регулируется специальным Законом о сельскохозяйственных землях, а не только территориальным планом.
• Граждане ЕС и ЕЭЗ могут покупать с 1 июля 2023 года; для третьих стран ограничения, как правило, действуют.
• Государство имеет право преимущественной покупки для участков площадью более 10 га (континентальная часть) и 1 га (прибрежная часть).
• Строительство, как правило, невозможно без изменения целевого назначения, что не гарантировано.
• В случае оливковых рощ и виноградников вы также покупаете многолетние насаждения, которые составляют часть стоимости.

Что такое сельскохозяйственная земля и почему на нее распространяется особый режим

Сельскохозяйственные земли — это площади, предназначенные для сельскохозяйственного производства: пашни, огороды, луга, пастбища, фруктовые сады, оливковые рощи и виноградники. Согласно Закону о сельскохозяйственных землях, они являются активом, представляющим интерес для Республики Хорватия, и находятся под ее особой защитой (статья 2). Именно из этой защиты вытекает особый режим, который отличает покупку сельскохозяйственной земли от покупки квартиры или участка под застройку. На практике это означает, что участок, на который вы смотрите, — это не просто „земля“, а земля строго определенного назначения, с сопутствующими ограничениями. Поэтому первый шаг — это не цена, а проверка: каково назначение участка в кадастре и территориальном плане, кто является владельцем и является ли запись действительной. Только когда правовое положение ясно, имеет смысл говорить о стоимости. Как читать основные документы, мы объясняем в руководстве о свидетельстве о праве собственности, земельной книге и кадастре.

Профессиональный совет: Перед любым серьезным намерением проверьте целевое назначение участка в территориальном плане органа местного самоуправления. Слова продавца о том, что земля „как под застройку“ или что она „легко перейдет в категорию под застройку“, не имеют юридической силы — действительно только то, что написано в плане.

Кто может покупать: правила для иностранных покупателей

Для иностранных покупателей действует ключевое правило: согласно Закону о сельскохозяйственных землях, иностранные физические и юридические лица, как правило, не могут быть владельцами сельскохозяйственной земли, если иное не предусмотрено международным договором или специальным предписанием (статья 2). Именно это исключение открыло двери для покупателей из Европейского Союза. После истечения семилетнего переходного периода, с 1 июля 2023 года граждане и юридические лица из Европейского Союза и Европейской экономической зоны могут приобретать сельскохозяйственную землю в Хорватии на тех же условиях, что и местные покупатели. Для граждан третьих стран ограничения, как правило, по-прежнему действуют и могут быть изменены только международным договором или специальным государственным решением; выравнивание условий для отдельных групп (например, членов ОЭСР) связано с особыми предписаниями, поэтому обязательно проверьте актуальный статус перед покупкой. Поэтому иностранные покупатели должны сначала выяснить, могут ли они вообще приобрести право собственности, и только потом искать недвижимость — мы помогаем вам с помощью наших услуг для иностранных покупателей.

Профессиональный совет: Если вы не являетесь гражданином ЕС или ЕЭЗ, проверьте возможность приобретения до внесения любого аванса или заключения предварительного договора. В случае сельскохозяйственной земли статус покупателя может стать препятствием, которое невозможно будет обойти позже, поэтому лучше, чтобы это был первый, а не последний вопрос.

Право преимущественной покупки государством и ограничения при покупке

Самое важное ограничение, которое удивляет покупателей, — это право преимущественной покупки государства. Согласно Закону о сельскохозяйственных землях, Республика Хорватия имеет право преимущественной покупки по рыночной цене для участков площадью более 10 гектаров в континентальной части и более 1 гектара в прибрежной части (статья 71). Это означает, что продавец такого участка обязан сначала предложить его соответствующему министерству. Если министерство не ответит в течение 30 дней, земля может быть продана на рынке, но не по цене ниже той, что была предложена государству, а юридические сделки, заключенные в нарушение этих положений, являются недействительными. Доказательство того, что право преимущественной покупки было предложено, прилагается и при регистрации в земельной книге. Существует также дополнительное ограничение для земли, приобретенной у государства: она не может быть отчуждена в течение десяти лет с момента заключения договора, а по истечении этого срока государство снова имеет право преимущественной покупки. Из-за этих правил покупка сельскохозяйственной земли требует терпения и аккуратной документации, поэтому рекомендуется провести тщательную проверку, как и при любой покупке — мы описываем это в тексте о проверке недвижимости перед покупкой.

Профессиональный совет: Для больших участков заранее заложите время на процедуру преимущественной покупки в свой план. Срок в 30 дней для ответа министерства — это не формальность, которую можно пропустить, а несоблюдение процедуры делает сделку купли-продажи недействительной.

Оливковая роща и виноградник: что вы покупаете вместе с землей

В случае оливковых рощ и виноградников вы покупаете не только землю, но и многолетние насаждения — оливковые деревья или виноградные лозы — которые сами по себе несут ценность. Поэтому такие участки, как правило, оцениваются выше, чем голая сельскохозяйственная земля; при продаже государственной земли на публичном конкурсе начальная стоимость даже увеличивается, если на участке имеются многолетние насаждения. Возраст, сортовой состав и ухоженность насаждений напрямую влияют на цену, а также на то, сколько вам придется вложить, чтобы поддерживать их плодоношение. Поэтому перед покупкой оливковой рощи или виноградника проверьте фактическое состояние насаждений на участке, их продуктивность и возможную запущенность, а также записи в соответствующих сельскохозяйственных реестрах. Для зарегистрированного производства и возможных субсидий действуют особые условия и учет, поэтому проверьте актуальные возможности в соответствующем министерстве и агентстве по выплатам в сельском хозяйстве. Многолетние насаждения — это имущество, которое требует труда — без ухода оно теряет ценность быстрее, чем кажется.
Профессиональный совет: Осмотрите оливковую рощу или виноградник вне сезона сбора урожая, когда истинное состояние насаждений труднее скрыть. Запущенное насаждение может выглядеть романтично, но его восстановление может стоить больше, чем сама земля — включите это в расчет до, а не после покупки.Целевое назначение, строительство и налогиСамое распространенное заблуждение покупателей заключается в том, что они будут строить на сельскохозяйственной земле. Как правило, это невозможно без изменения целевого назначения, поскольку сельскохозяйственная земля не является землей под застройку. Изменение целевого назначения регулируется Законом о сельскохозяйственных землях, осуществляется за плату и зависит от того, предусмотрен ли участок территориальным планом для строительства вообще — то есть оно не является ни автоматическим, ни гарантированным. Если вашей целью является строительство, сельскохозяйственная земля почти никогда не является правильной отправной точкой.Что касается налогов, действуют общие правила оборота недвижимости: при покупке у физического лица уплачивается налог на оборот недвижимости по ставке 3 % от рыночной стоимости, тогда как при покупке у плательщика НДС начисляется НДС. Помимо налога, учтите расходы на нотариальное заверение, регистрацию в земельной книге и возможную оценку стоимости; как определяется стоимость, мы объясняем в руководстве по оценке стоимости недвижимости. Если вы занимаетесь зарегистрированным сельскохозяйственным производством, часть налоговых обязательств и льгот может отличаться, поэтому уточните налоговый режим в Налоговом управлении или у консультанта.Профессиональный совет: Оценивайте стоимость сельскохозяйственной земли по ее фактическому назначению — сельскохозяйственному использованию и доходу, который могут принести насаждения — а не по надежде, что когда-нибудь она станет землей под застройку. Решения, основанные на такой надежде, редко вознаграждаются рынком.Как Regent может вам помочьПокупателям сельскохозяйственной земли мы помогаем избежать самых дорогостоящих ошибок — от проверки целевого назначения и права собственности до процедуры преимущественной покупки и статуса иностранного покупателя. В дополнение к поиску оливковой рощи, виноградника или пашни мы проводим юридическую проверку и связываем вас с последующими шагами, чтобы вы приступили к делу с четким пониманием, а не с предположениями. Посмотрите, как выглядит покупка с Regent или свяжитесь с нами для обсуждения ваших планов.Часто задаваемые вопросыЧто считается сельскохозяйственной землей?Сельскохозяйственные земли — это площади, предназначенные для сельскохозяйственного производства: пашни, огороды, луга, пастбища, фруктовые сады, оливковые рощи, виноградники и тому подобное. Согласно Закону о сельскохозяйственных землях, они являются активом, представляющим интерес для Республики Хорватия, и находятся под особой защитой, поэтому на них распространяется особый правовой режим, отличный от режима для земель под застройку. Целевое назначение каждого участка проверьте в кадастре и территориальном плане перед покупкой.Могут ли иностранцы покупать сельскохозяйственную землю в Хорватии?Зависит от гражданства. Граждане и юридические лица из Европейского Союза и Европейской экономической зоны могут покупать сельскохозяйственную землю в Хорватии с 1 июля 2023 года на тех же условиях, что и местные покупатели, поскольку тогда истек переходный мораторий. Для граждан третьих стран ограничения, как правило, по-прежнему действуют и могут быть изменены только международным договором или специальным предписанием, поэтому проверьте свой статус в соответствующем министерстве перед покупкой.Имеет ли государство право преимущественной покупки сельскохозяйственной земли?Да, в определенных случаях. Согласно Закону о сельскохозяйственных землях, Республика Хорватия имеет право преимущественной покупки по рыночной цене для участков площадью более 10 гектаров в континентальной части и более 1 гектара в прибрежной части. Продавец обязан сначала предложить землю соответствующему министерству; если оно не ответит в течение 30 дней, земля может быть продана на рынке, но не по цене ниже предложенной. Юридические сделки, заключенные в нарушение этих положений, являются недействительными.Могу ли я построить дом на сельскохозяйственной земле?Как правило, нет, без изменения целевого назначения. Сельскохозяйственная земля не является землей под застройку, а строительство предполагает, что участок предусмотрен для застройки территориальным планом. Изменение целевого назначения сельскохозяйственной земли регулируется Законом о сельскохозяйственных землях, осуществляется за плату и не гарантировано, поэтому не планируйте покупку сельскохозяйственной земли с предположением, что вы будете на ней строить.Что я покупаю, когда приобретаю оливковую рощу или виноградник?Вы покупаете землю вместе с многолетними насаждениями — оливковыми деревьями или виноградными лозами — которые сами по себе несут ценность. Поэтому оливковые рощи и виноградники оцениваются выше, чем голый сельскохозяйственный участок, а состояние насаждений, их возраст и ухоженность напрямую влияют на цену и будущие расходы. Перед покупкой проверьте состояние насаждений, записи в соответствующих реестрах, а также обязательства по уходу и возможные субсидии.Какие налоги и расходы влечет за собой покупка сельскохозяйственной земли?При покупке у физического лица уплачивается налог на оборот недвижимости по ставке 3 % от рыночной стоимости, тогда как при продаже плательщиком НДС начисляется НДС. Помимо налога, учтите расходы на нотариальное заверение, регистрацию в земельной книге и возможную оценку. Если вы занимаетесь сельскохозяйственным производством, часть расходов и обязательств может отличаться, поэтому проверьте налоговый режим в Налоговом управлении или у консультанта.РекомендуетсяЧто такое свидетельство о праве собственности, земельная книга и кадастр и как их читатьПроверка недвижимости перед покупкой: юридическая проверка, техническая оценка и передачаОценка стоимости недвижимости: рыночная, ипотечная, налоговаяКак работает процесс купли-продажи недвижимости в Хорватии шаг за шагом