Immobilier

Oliveraie, vignoble et terres agricoles : achat

25 août 2026 / Regent Zagreb Dernière mise à jour: 26 août 2026

Résumé

L'achat de terres agricoles en Croatie est soumis à un régime juridique particulier car il s'agit d'un bien d'intérêt pour l'État. Pour les investisseurs, deux règles sont décisives : qui est autorisé à acheter — les citoyens de l'Union européenne et de l'Espace économique européen le peuvent depuis le 1er juillet 2023, tandis que pour les pays tiers, les restrictions s'appliquent toujours — et le droit de préemption de l'État pour les grandes surfaces. De plus, les terres agricoles ne peuvent généralement pas être construites sans changement d'affectation, et les oliveraies et les vignobles présentent aussi la valeur de la culture elle-même. Dans ce guide, nous passons en revue les règles, les pièges et les coûts.

Points clés

Les terres agricoles sont régies par une Loi spéciale sur les terres agricoles, et non seulement par le plan d'aménagement du territoire.
Les citoyens de l'UE et de l'EEE peuvent acheter à partir du 1er juillet 2023 ; pour les pays tiers, des restrictions s'appliquent en règle générale.
L'État a un droit de préemption pour les surfaces supérieures à 10 ha (continental) et 1 ha (côtier).
La construction n'est en principe pas possible sans changement d'affectation, qui n'est pas garantie.
Pour les oliveraies et les vignobles, vous achetez également la plantation permanente, qui représente une partie de la valeur.

L'achat de terres agricoles en Croatie est soumis à un régime juridique spécial car il s'agit d'un bien d'intérêt pour l'État. Deux règles sont cruciales pour les investisseurs : qui peut acheter — les citoyens de l'Union européenne et de l'Espace économique européen le peuvent à partir du 1er juillet 2023, tandis que pour les pays tiers, les restrictions s'appliquent toujours — et le droit de préemption de l'État pour les grandes surfaces. De plus, les terres agricoles ne peuvent généralement pas être construites sans changement de destination, et les oliveraies et vignobles ont aussi la valeur de la plantation elle-même. Dans ce guide, nous examinons les règles, les pièges et les coûts.

Une oliveraie en Istrie, un vignoble sur la péninsule de Pelješac ou un champ en Slavonie sont de plus en plus attractifs pour les investisseurs à la recherche d'un bien tangible et à long terme, avec un revenu et une ambiance particulière. Cependant, l'achat de terres agricoles n'est pas le même que l'achat d'un appartement ou d'une parcelle constructible — il est soumis à une loi distincte et à une série de restrictions qu'il faut connaître avant de tomber amoureux de la vue sur les rangées d'oliviers. Notre travail avec les clients nous montre que c'est là que naissent les plus grandes déceptions : l'acheteur compte construire sur le terrain ou pense que l'opération sera aussi simple que n'importe quel autre achat, puis il se heurte au droit de préemption de l'État ou au fait que le changement de destination n'est pas garanti. Ci-dessous, nous expliquons ce que vous devez savoir sur l'achat de terres agricoles, en nous appuyant sur la loi sur les terres agricoles.

Table des matières

Qu'est-ce qu'une terre agricole et pourquoi a-t-elle un régime spécial
Qui peut acheter : règles pour les acheteurs étrangers
Droit de préemption de l'État et restrictions à l'achat
Oliveraie et vignoble : ce que vous achetez avec le terrain
Destination, construction et impôts
Questions fréquentes

Points clés

Les terres agricoles sont régies par une loi spéciale sur les terres agricoles, et non pas seulement par le plan d'urbanisme.
Les citoyens de l'UE et de l'EEE peuvent acheter à partir du 1er juillet 2023 ; pour les pays tiers, les restrictions s'appliquent généralement.
L'État dispose d'un droit de préemption pour les surfaces supérieures à 10 ha (continent) et 1 ha (côte).
La construction n'est généralement pas possible sans changement de destination, ce qui n'est pas garanti.
Pour les oliveraies et les vignobles, vous achetez aussi une plantation permanente, qui a une certaine valeur.

Qu'est-ce qu'une terre agricole et pourquoi a-t-elle un régime spécial

Les terres agricoles sont des surfaces destinées à la production agricole — champs labourables, jardins, prairies, pâturages, vergers, oliveraies et vignobles. Selon la Loi sur les terres agricoles, elles sont un bien d'intérêt pour la République de Croatie et bénéficient de sa protection particulière (article 2). C'est précisément de cette protection que découle le régime spécial qui distingue l'achat de terres agricoles de l'achat d'un appartement ou d'une parcelle constructible. En pratique, cela signifie que la parcelle que vous envisagez n'est pas seulement un « terrain », mais un terrain à destination précisément définie, avec les restrictions qui l'accompagnent. La première étape n'est donc pas le prix, mais la vérification : quelle est la destination de la parcelle dans le cadastre et le plan d'urbanisme, qui en est le propriétaire et l'enregistrement est-il régulier. Ce n'est que lorsque la situation juridique est claire qu'il est judicieux de discuter de la valeur. Nous expliquons comment lire les documents fondamentaux dans le guide sur le titre de propriété, le registre foncier et le cadastre.

Conseil professionnel : Avant toute intention sérieuse, vérifiez la destination de la parcelle dans le plan d'urbanisme de la collectivité locale. Les paroles du vendeur selon lesquelles le terrain est « comme constructible » ou qu'il « passera facilement en constructible » n'ont aucune valeur juridique — seule ce qui est écrit dans le plan est valable.

Qui peut acheter : règles pour les acheteurs étrangers

Pour les acheteurs étrangers, une règle clé s'applique : selon la Loi sur les terres agricoles, les personnes physiques et morales étrangères ne peuvent en principe pas être propriétaires de terres agricoles, sauf si un traité international ou une réglementation spéciale en dispose autrement (article 2). C'est précisément cette exception qui a ouvert la porte aux acheteurs de l'Union européenne. Après l'expiration de la période transitoire de sept ans, à partir du 1er juillet 2023, les citoyens et les personnes morales de l'Union européenne et de l'Espace économique européen peuvent acheter des terres agricoles en Croatie dans les mêmes conditions que les acheteurs nationaux. Pour les citoyens de pays tiers, les restrictions s'appliquent généralement toujours et ne peuvent être modifiées que par un traité international ou une décision spéciale de l'État ; l'égalisation des conditions pour certains groupes (par exemple les membres de l'OCDE) est liée à des réglementations spécifiques, il est donc impératif de vérifier le statut actuel avant l'achat. Par conséquent, les acheteurs étrangers doivent d'abord déterminer s'ils peuvent acquérir la propriété, et seulement ensuite chercher un bien immobilier — nous vous aidons à travers nos services pour acheteurs étrangers.

Conseil professionnel : Si vous n'êtes pas citoyen de l'UE ou de l'EEE, vérifiez la possibilité d'acquisition avant de verser un acompte ou de signer un avant-contrat. Pour les terres agricoles, le statut de l'acheteur peut être un obstacle qu'il n'est pas possible de contourner par la suite, il est donc préférable que ce soit la première, et non la dernière question.

Droit de préemption de l'État et restrictions à l'achat

La restriction la plus importante qui surprend les acheteurs est le droit de préemption de l'État. Selon la Loi sur les terres agricoles, la République de Croatie a un droit de préemption au prix du marché pour les surfaces supérieures à 10 hectares dans la partie continentale et supérieures à 1 hectare dans la partie côtière (article 71). Cela signifie que le vendeur d'un tel terrain est tenu de le proposer d'abord au ministère compétent. Si le ministère ne se prononce pas dans un délai de 30 jours, le terrain peut être vendu sur le marché, mais pas à un prix inférieur à celui proposé à l'État, et les actes juridiques conclus en violation de ces dispositions sont nuls et non avenus. La preuve que le droit de préemption a été offert est également jointe lors de l'inscription au registre foncier. Il existe également une restriction supplémentaire pour les terres acquises de l'État : elles ne peuvent être aliénées pendant dix ans à compter de la conclusion du contrat, et après l'expiration de ce délai, l'État a de nouveau un droit de préemption. En raison de ces règles, l'achat de terres agricoles demande de la patience et une documentation régulière, il est donc conseillé d'effectuer une vérification approfondie comme pour tout achat — nous la décrivons dans le texte sur l'examen d'une propriété avant l'achat.

Conseil professionnel : Pour les parcelles plus grandes, prévoyez d'avance le temps nécessaire à la procédure de préemption dans votre planning. Le délai de 30 jours pour la réponse du ministère n'est pas une formalité que l'on peut ignorer, et le non-respect de la procédure rend la vente nulle.

Oliveraie et vignoble : ce que vous achetez avec le terrain

Pour les oliveraies et les vignobles, vous n'achetez pas seulement le terrain, mais aussi la plantation permanente — les oliviers ou les ceps de vigne — qui ont leur propre valeur. C'est pourquoi de telles parcelles sont généralement évaluées plus cher que des terres agricoles nues ; lors de la vente de terres domaniales par appel d'offres public, la valeur initiale est même augmentée lorsque des plantations permanentes ont été établies sur la parcelle. L'âge, la composition variétale et l'entretien de la plantation influencent directement le prix, mais aussi ce que vous devrez investir pour la maintenir en production. Avant d'acheter une oliveraie ou un vignoble, vérifiez donc l'état réel de la plantation sur le terrain, sa productivité et les éventuels abandons, ainsi que les inscriptions aux registres agricoles correspondants. Pour la production enregistrée et les incitations possibles, des conditions et des enregistrements spéciaux s'appliquent, alors vérifiez les possibilités actuelles auprès du ministère compétent et de l'agence de paiement en agriculture. Une plantation permanente est un bien qui demande du travail — sans entretien, elle perd de sa valeur plus vite qu'il n'y paraît.

Conseil professionnel : Visitez l'oliveraie ou le vignoble en dehors de la saison des récoltes, lorsque le véritable état de la plantation est plus difficile à dissimuler. Une plantation abandonnée peut sembler romantique, mais sa rénovation peut coûter plus cher que le terrain lui-même — incluez cela dans votre calcul avant, et non après l'achat.

Destination, construction et impôts

L'idée fausse la plus courante des acheteurs est qu'ils construiront sur des terres agricoles. En règle générale, ce n'est pas possible sans changement de destination, car les terres agricoles ne sont pas constructibles. Le changement de destination est régi par la Loi sur les terres agricoles, il est effectué moyennant des frais et dépend de la question de savoir si la parcelle est même prévue pour la construction par le plan d'urbanisme — ce n'est donc ni automatique ni garanti. Si votre objectif est de construire, les terres agricoles ne sont presque jamais le bon point de départ. En ce qui concerne les impôts, les règles générales du commerce immobilier s'appliquent : lors de l'achat auprès d'une personne physique, une taxe sur les transferts immobiliers de 3 % de la valeur marchande est payable, tandis qu'en cas d'achat auprès d'un assujetti à la TVA, la TVA est facturée. En plus de la taxe, prévoyez les frais de notaire, d'inscription au registre foncier et d'une éventuelle évaluation de la valeur ; la manière dont la valeur est déterminée est expliquée dans le guide sur l'estimation de la valeur immobilière. Si vous vous engagez dans une production agricole enregistrée, une partie des obligations fiscales et des allégements peut être différente, il est donc conseillé de vérifier le traitement fiscal auprès de l'administration fiscale ou d'un conseiller.

Conseil professionnel : Évaluez la valeur des terres agricoles en fonction de ce qu'elles sont — leur destination agricole et les revenus que la plantation peut générer — et non sur l'espoir qu'elles deviendront un jour constructibles. Le marché récompense rarement une décision fondée sur cet espoir.

Comment Regent peut vous aider

Nous aidons les acheteurs de terres agricoles à éviter les erreurs les plus coûteuses — de la vérification de la destination et de la propriété à la procédure de préemption et au statut d'acheteur étranger. En plus de la recherche d'une oliveraie, d'un vignoble ou d'un champ, nous effectuons une vérification juridique et vous mettons en relation avec les étapes suivantes, afin que vous abordiez l'affaire avec une vision claire, et non avec des suppositions. Découvrez comment se déroule l'achat avec Regent ou contactez-nous pour discuter de vos projets.

Questions fréquentes

Qu'est-ce qui est considéré comme terre agricole ?

Les terres agricoles sont des surfaces destinées à la production agricole — champs labourables, jardins, prairies, pâturages, vergers, oliveraies, vignobles et similaires. Selon la Loi sur les terres agricoles, il s'agit d'un bien d'intérêt pour la République de Croatie et il bénéficie d'une protection particulière, c'est pourquoi un régime juridique spécial s'applique, différent de celui des terrains à bâtir. Vérifiez la destination de chaque parcelle dans le cadastre et le plan d'urbanisme avant l'achat.

Les étrangers peuvent-ils acheter des terres agricoles en Croatie ?

Cela dépend de la nationalité. Les citoyens et les personnes morales de l'Union européenne et de l'Espace économique européen peuvent acheter des terres agricoles en Croatie à partir du 1er juillet 2023, dans les mêmes conditions que les acheteurs nationaux, puisque le moratoire transitoire a alors expiré. Pour les citoyens de pays tiers, les restrictions s'appliquent généralement toujours et ne peuvent être modifiées que par un traité international ou une réglementation spéciale, il est donc impératif de vérifier votre statut auprès du ministère compétent avant l'achat.

L'État a-t-il un droit de préemption sur les terres agricoles ?

Oui, dans certains cas. Selon la Loi sur les terres agricoles, la République de Croatie a un droit de préemption au prix du marché pour les surfaces supérieures à 10 hectares dans la partie continentale et supérieures à 1 hectare dans la partie côtière. Le vendeur est alors tenu de proposer d'abord le terrain au ministère compétent ; si celui-ci ne se prononce pas dans un délai de 30 jours, le terrain peut être vendu sur le marché, mais pas à un prix inférieur à celui proposé. Les actes juridiques conclus en violation de ces dispositions sont nuls et non avenus.

Puis-je construire une maison sur des terres agricoles ?

En règle générale, non, sans changement de destination. Les terres agricoles ne sont pas constructibles, et la construction suppose que la parcelle est prévue pour la construction par le plan d'urbanisme. Le changement de destination des terres agricoles est régi par la Loi sur les terres agricoles, il est effectué moyennant des frais et n'est pas garanti, ne planifiez donc pas l'achat de terres agricoles en supposant que vous pourrez y construire.

Qu'est-ce que j'achète quand j'achète une oliveraie ou un vignoble ?

Vous achetez le terrain avec la plantation permanente — oliviers ou ceps de vigne — qui ont leur propre valeur. C'est pourquoi les oliveraies et les vignobles sont évalués plus cher qu'une parcelle agricole nue, et l'état de la plantation, son âge et son entretien influencent directement le prix et les coûts futurs. Avant l'achat, vérifiez l'état de la plantation, les inscriptions aux registres correspondants ainsi que les obligations d'entretien et les éventuelles subventions.

Quels impôts et coûts entraîne l'achat de terres agricoles ?

Lors d'un achat auprès d'une personne physique, une taxe sur les transferts immobiliers de 3 % de la valeur marchande est payable, tandis qu'en cas de vente par un assujetti à la TVA, la TVA est facturée. En plus de la taxe, prévoyez les frais de notaire, d'inscription au registre foncier et d'une éventuelle évaluation. Si vous êtes dans le système de production agricole, une partie des coûts et des obligations peut être différente, il est donc conseillé de vérifier le traitement fiscal auprès de l'administration fiscale ou d'un conseiller.