Gaj oliwny, winnica i ziemia rolna: zakup

Zakup gruntów rolnych w Chorwacji podlega szczególnemu reżimowi prawnemu, ponieważ są one dobrem interesu państwowego. Dla inwestorów kluczowe są dwie zasady: kto w ogóle może kupować — obywatele Unii Europejskiej i Europejskiego Obszaru Gospodarczego mogą od 1 lipca 2023 r., natomiast dla krajów trzecich ograniczenia nadal obowiązują — oraz prawo pierwokupu państwa w przypadku większych powierzchni. Ponadto, grunty rolne co do zasady nie mogą być zabudowywane bez zmiany przeznaczenia, a gaje oliwne i winnice mają także wartość samego nasadzenia. W tym przewodniku omawiamy zasady, pułapki i koszty.

Gaje oliwne na Istrii, winnice na Pelješcu czy pola uprawne w Slawonii stają się coraz bardziej atrakcyjne dla inwestorów poszukujących namacalnych, długoterminowych aktywów generujących dochód i posiadających wyjątkowy urok. Jednak zakup gruntów rolnych nie jest tym samym co zakup mieszkania czy działki budowlanej — obowiązuje tu odrębne prawo i szereg ograniczeń, które należy poznać, zanim zakochamy się w widoku rzędów oliwek. Z pracy z klientami widzimy, że to właśnie tu powstają największe rozczarowania: kupujący zakłada, że będzie budował na działce lub że transakcja będzie prosta jak każda inna, a potem napotyka prawo pierwokupu państwa lub fakt, że zmiana przeznaczenia nie jest gwarantowana. Poniżej wyjaśniamy, co należy wiedzieć o zakupie gruntów rolnych, opierając się na Ustawie o gruntach rolnych.

Spis treści

• Czym są grunty rolne i dlaczego mają specjalny reżim
• Kto może kupować: zasady dla kupujących z zagranicy
• Prawo pierwokupu państwa i ograniczenia przy zakupie
• Gaj oliwny i winnica: co kupujesz wraz z ziemią
• Przeznaczenie, budowa i podatki
• Często zadawane pytania

Kluczowe spostrzeżenia

• Grunty rolne reguluje specjalna Ustawa o gruntach rolnych, a nie tylko plan zagospodarowania przestrzennego.
• Obywatele UE i EOG mogą kupować od 1 lipca 2023 r.; dla krajów trzecich ograniczenia co do zasady obowiązują.
• Państwo ma prawo pierwokupu w przypadku powierzchni większych niż 10 ha (kontynentalne) i 1 ha (przybrzeżne).
• Budowa co do zasady nie jest możliwa bez zmiany przeznaczenia, która nie jest gwarantowana.
• W przypadku gajów oliwnych i winnic kupuje się także trwałe nasadzenie, które stanowi część wartości.

Czym są grunty rolne i dlaczego mają specjalny reżim

Grunty rolne to powierzchnie przeznaczone do produkcji rolnej — pola uprawne, ogrody, łąki, pastwiska, sady, gaje oliwne i winnice. Zgodnie z Ustawą o gruntach rolnych, są one dobrem interesu dla Republiki Chorwacji i cieszą się jej szczególną ochroną (artykuł 2). To właśnie z tej ochrony wynika specjalny reżim, który odróżnia zakup gruntów rolnych od zakupu mieszkania czy działki budowlanej. W praktyce oznacza to, że działka, którą oglądasz, nie jest tylko „gruntem”, ale gruntem o ściśle określonym przeznaczeniu, z ograniczeniami, które z nim idą w parze. Pierwszym krokiem nie jest zatem cena, lecz weryfikacja: jakie jest przeznaczenie działki w katastrze i planie zagospodarowania przestrzennego, kto jest właścicielem i czy wpis jest prawidłowy. Dopiero gdy stan prawny jest jasny, sensowna jest rozmowa o wartości. Jak czytać podstawowe dokumenty, wyjaśniamy w przewodniku na temat księgi wieczystej, księgi gruntowej i katastru.

Profesjonalna porada: Przed każdą poważną intencją sprawdź przeznaczenie działki w planie zagospodarowania przestrzennego jednostki samorządu terytorialnego. Słowa sprzedającego, że grunt jest „jak budowlany” lub że „łatwo przekształci się w budowlany” nie mają mocy prawnej — ważne jest tylko to, co jest napisane w planie.

Kto może kupować: zasady dla kupujących z zagranicy

Dla kupujących z zagranicy obowiązuje kluczowa zasada: zgodnie z Ustawą o gruntach rolnych, zagraniczne osoby fizyczne i prawne co do zasady nie mogą być właścicielami gruntów rolnych, chyba że umowa międzynarodowa lub szczególne przepisy stanowią inaczej (artykuł 2). To właśnie ten wyjątek otworzył drzwi dla kupujących z Unii Europejskiej. Po upływie siedmioletniego okresu przejściowego, od 1 lipca 2023 r. obywatele i osoby prawne z Unii Europejskiej oraz Europejskiego Obszaru Gospodarczego mogą kupować grunty rolne w Chorwacji na takich samych warunkach jak kupujący krajowi. Dla obywateli krajów trzecich ograniczenia co do zasady nadal obowiązują i mogą być zmieniane jedynie na mocy umowy międzynarodowej lub specjalnej decyzji państwowej; zrównanie warunków dla poszczególnych grup (np. członków OECD) jest związane ze szczególnymi przepisami, dlatego przed zakupem należy koniecznie sprawdzić aktualny status. Z tego powodu kupujący z zagranicy powinni najpierw ustalić, czy w ogóle mogą nabyć własność, a dopiero potem szukać nieruchomości — pomagamy Państwu poprzez nasze usługi dla kupujących z zagranicy.

Profesjonalna porada: Jeśli nie jesteś obywatelem UE lub EOG, sprawdź możliwość nabycia własności przed wpłatą jakiejkolwiek zaliczki lub podpisaniem umowy przedwstępnej. W przypadku gruntów rolnych status kupującego może stanowić przeszkodę, której później nie da się obejść, dlatego lepiej, aby było to pierwsze, a nie ostatnie pytanie.

Prawo pierwokupu państwa i ograniczenia przy zakupie

Najważniejsze ograniczenie, które zaskakuje kupujących, to prawo pierwokupu państwa. Zgodnie z Ustawą o gruntach rolnych, Republika Chorwacji ma prawo pierwokupu po cenie rynkowej dla powierzchni większych niż 10 hektarów w części kontynentalnej i większych niż 1 hektar w części przybrzeżnej (artykuł 71). Oznacza to, że sprzedawca takiego gruntu jest zobowiązany najpierw zaoferować go właściwemu ministerstwu. Jeśli ministerstwo nie wypowie się w ciągu 30 dni, grunt może zostać sprzedany na rynku, ale nie po cenie niższej niż ta oferowana państwu, a czynności prawne dokonane wbrew tym przepisom są nieważne. Dowód złożenia oferty pierwokupu załącza się również przy wpisie do księgi wieczystej. Istnieje również dodatkowe ograniczenie dla gruntów nabytych od państwa: nie można ich zbyć w ciągu dziesięciu lat od zawarcia umowy, a po upływie tego terminu państwo ponownie ma prawo pierwokupu. Z powodu tych zasad zakup gruntów rolnych wymaga cierpliwości i prawidłowej dokumentacji, dlatego zaleca się przeprowadzenie gruntownej weryfikacji, tak jak przy każdym zakupie — opisujemy to w tekście na temat przeglądu nieruchomości przed zakupem.
Profesjonalna porada: W przypadku większych działek z góry uwzględnij w swoim planie czas na procedurę pierwokupu. Termin 30 dni na oświadczenie ministerstwa nie jest formalnością, którą można pominąć, a nieprzestrzeganie procedury czyni sprzedaż nieruchomości nieważną.Gaj oliwny i winnica: co kupujesz wraz z ziemiąW przypadku gajów oliwnych i winnic kupuje się nie tylko grunt, ale także trwałe nasadzenia — drzewa oliwne lub krzewy winorośli — które same w sobie posiadają wartość. Dlatego takie działki są z reguły wyceniane wyżej niż nagie grunty rolne; przy sprzedaży gruntów państwowych w drodze przetargu publicznego wartość początkowa jest nawet zwiększana, gdy na działce znajdują się trwałe nasadzenia. Wiek, skład odmianowy i stan pielęgnacji nasadzeń bezpośrednio wpływają na cenę, ale także na to, ile będziesz musiał zainwestować, aby utrzymać je w dobrej kondycji. Przed zakupem gaju oliwnego lub winnicy należy zatem sprawdzić faktyczny stan nasadzeń na miejscu, ich produktywność i ewentualne zaniedbania, a także wpisy w odpowiednich rejestrach rolniczych. Dla zarejestrowanej produkcji i ewentualnych dotacji obowiązują specjalne warunki i ewidencje, dlatego aktualne możliwości należy sprawdzić w odpowiednim ministerstwie i agencji płatniczej w rolnictwie. Trwałe nasadzenia to majątek, który wymaga pracy — bez konserwacji traci wartość szybciej, niż się wydaje.Profesjonalna porada: Gaj oliwny lub winnicę odwiedź poza sezonem zbiorów, kiedy prawdziwy stan nasadzeń trudniej ukryć. Zaniedbane nasadzenie może wyglądać romantycznie, ale jego renowacja może kosztować więcej niż sama ziemia — uwzględnij to w kalkulacji przed, a nie po zakupie.Przeznaczenie, budowa i podatkiNajczęstszym błędem kupujących jest przekonanie, że będą budować na gruntach rolnych. Z reguły nie jest to możliwe bez zmiany przeznaczenia, ponieważ grunty rolne nie są gruntami budowlanymi. Zmiana przeznaczenia jest regulowana Ustawą o gruntach rolnych, odbywa się za opłatą i zależy od tego, czy działka jest w ogóle przewidziana pod zabudowę w planie zagospodarowania przestrzennego — zatem nie jest ani automatyczna, ani gwarantowana. Jeśli Twoim celem jest budowa, grunty rolne prawie nigdy nie są właściwym punktem wyjścia.W przypadku podatków obowiązują ogólne zasady obrotu nieruchomościami: przy zakupie od osoby fizycznej płaci się podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 3% wartości rynkowej, natomiast przy zakupie od podatnika VAT nalicza się VAT. Oprócz podatku należy liczyć się z kosztami notarialnego poświadczenia, wpisu do księgi wieczystej i ewentualnej wyceny wartości; jak ustala się wartość, wyjaśniamy w przewodniku na temat wyceny nieruchomości. Jeśli wchodzisz w zarejestrowaną produkcję rolną, część zobowiązań podatkowych i ulg może być inna, dlatego rozliczenie podatkowe należy ustalić z Urzędem Skarbowym lub doradcą.Profesjonalna porada: Wartość gruntów rolnych należy oceniać na podstawie tego, czym są — ich przeznaczenia rolniczego i dochodu, jaki nasadzenia mogą przynieść — a nie na podstawie nadziei, że kiedyś staną się gruntami budowlanymi. Rynek rzadko nagradza decyzję opartą na tej nadziei.Jak Regent może Ci pomócKupującym grunty rolne pomagamy uniknąć najdroższych błędów — od sprawdzenia przeznaczenia i własności, po procedurę pierwokupu i status zagranicznego nabywcy. Oprócz znalezienia gaju oliwnego, winnicy lub pola uprawnego, przeprowadzamy weryfikację prawną i łączymy Państwa z kolejnymi krokami, abyście weszli w transakcję z jasnym obrazem, a nie z założeniami. Zobacz, jak wygląda zakup z Regentem lub skontaktuj się z nami, aby omówić swoje plany.Często zadawane pytaniaCo jest uważane za grunty rolne?Grunty rolne to powierzchnie przeznaczone do produkcji rolnej — pola uprawne, ogrody, łąki, pastwiska, sady, gaje oliwne, winnice i tym podobne. Zgodnie z Ustawą o gruntach rolnych jest to dobro leżące w interesie Republiki Chorwacji i cieszy się szczególną ochroną, dlatego obowiązuje tu specjalny reżim prawny, który różni się od tego dla gruntów budowlanych. Przeznaczenie poszczególnych działek należy sprawdzić w katastrze i planie zagospodarowania przestrzennego przed zakupem.Czy obcokrajowcy mogą kupować grunty rolne w Chorwacji?Zależy od obywatelstwa. Obywatele i osoby prawne z Unii Europejskiej oraz Europejskiego Obszaru Gospodarczego mogą kupować grunty rolne w Chorwacji od 1 lipca 2023 r. na takich samych warunkach jak kupujący krajowi, ponieważ wtedy wygasło tymczasowe moratorium. Dla obywateli krajów trzecich ograniczenia co do zasady nadal obowiązują i mogą być zmieniane jedynie na mocy umowy międzynarodowej lub specjalnego przepisu, dlatego przed zakupem należy sprawdzić swój status w odpowiednim ministerstwie.Czy państwo ma prawo pierwokupu gruntów rolnych?Tak, w określonych przypadkach. Zgodnie z Ustawą o gruntach rolnych Republika Chorwacji ma prawo pierwokupu po cenie rynkowej dla powierzchni większych niż 10 hektarów w części kontynentalnej i większych niż 1 hektar w części przybrzeżnej. Sprzedawca jest wówczas zobowiązany najpierw zaoferować grunt właściwemu ministerstwu; jeśli ministerstwo nie wypowie się w ciągu 30 dni, grunt może zostać sprzedany na rynku, ale nie po cenie niższej niż oferowana. Czynności prawne dokonane wbrew tym przepisom są nieważne.Czy mogę zbudować dom na gruntach rolnych?Z reguły nie, bez zmiany przeznaczenia. Grunty rolne nie są gruntami budowlanymi, a budowa zakłada, że działka jest przeznaczona pod zabudowę w planie zagospodarowania przestrzennego. Zmiana przeznaczenia gruntów rolnych jest regulowana Ustawą o gruntach rolnych, odbywa się za opłatą i nie jest gwarantowana, dlatego nie należy planować zakupu gruntów rolnych z założeniem, że będzie się na nich budować.Co kupuję, gdy kupuję gaj oliwny lub winnicę?Kupujesz grunt wraz z trwałymi nasadzeniami — drzewami oliwnymi lub krzewami winorośli — które same w sobie posiadają wartość. Z tego powodu gaje oliwne i winnice są wyceniane wyżej niż nagie działki rolne, a stan nasadzeń, ich wiek i pielęgnacja bezpośrednio wpływają na cenę i przyszłe koszty. Przed zakupem sprawdź stan nasadzeń, wpisy do odpowiednich rejestrów oraz obowiązki utrzymania i ewentualne dotacje.Jakie podatki i koszty wiążą się z zakupem gruntów rolnych?Przy zakupie od osoby fizycznej płaci się podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 3% wartości rynkowej, natomiast przy sprzedaży od podatnika VAT nalicza się VAT. Oprócz podatku należy liczyć się z kosztami notarialnego poświadczenia, wpisu do księgi wieczystej i ewentualnej wyceny. Jeśli jesteś w systemie produkcji rolnej, część kosztów i obowiązków może być inna, dlatego rozliczenie podatkowe sprawdź w Urzędzie Skarbowym lub u doradcy.PolecaneCzym są księga wieczysta, księga gruntowa i kataster oraz jak je czytaćPrzegląd nieruchomości przed zakupem: weryfikacja prawna, ocena techniczna i przekazanieWycena nieruchomości: rynkowa, hipoteczna, podatkowaJak działa proces kupna-sprzedaży nieruchomości w Chorwacji krok po kroku