Oliveto, vigneto e terreno agricolo: acquisto

L'acquisto di terreni agricoli in Croazia è soggetto a un regime giuridico speciale poiché è un bene di interesse per lo Stato. Per gli investitori, due regole sono cruciali: chi può acquistare — i cittadini dell'Unione Europea e dello Spazio Economico Europeo possono farlo dal 1° luglio 2023, mentre per i paesi terzi le restrizioni sono ancora valide — e il diritto di prelazione dello Stato per le superfici più grandi. Inoltre, i terreni agricoli di solito non possono essere edificati senza un cambio di destinazione d'uso, e gli uliveti e i vigneti hanno anche il valore dell'impianto stesso. In questa guida esaminiamo le regole, le insidie e i costi.

Uliveti in Istria, vigneti sulla penisola di Pelješac o campi arabili in Slavonia sono sempre più attraenti per gli investitori che cercano proprietà tangibili e a lungo termine con reddito e un'atmosfera speciale. Tuttavia, l'acquisto di terreni agricoli non è lo stesso dell'acquisto di un appartamento o di un terreno edificabile — per esso vale una legge separata e una serie di restrizioni che devono essere conosciute prima di innamorarsi della vista dei filari di ulivi. Dal lavoro con i clienti, vediamo che è proprio qui che nascono le maggiori delusioni: l'acquirente si aspetta di costruire sul terreno o che l'operazione sia semplice come qualsiasi altro acquisto, e poi si imbatte nel diritto di prelazione dello Stato o nel fatto che il cambio di destinazione d'uso non è garantito. Di seguito spieghiamo cosa dovete sapere sull'acquisto di terreni agricoli, basandoci sulla Legge sui terreni agricoli.

Contenuto

• Cos'è il terreno agricolo e perché ha un regime speciale
• Chi può acquistare: regole per gli acquirenti stranieri
• Diritto di prelazione dello Stato e restrizioni all'acquisto
• Uliveto e vigneto: cosa si acquista con il terreno
• Destinazione d'uso, costruzione e tasse
• Domande frequenti

Punti chiave

• Il terreno agricolo è regolato da una legge speciale sui terreni agricoli, non solo dal piano urbanistico.
• I cittadini dell'UE e del SEE possono acquistare dal 1° luglio 2023; per i paesi terzi le restrizioni di solito valgono.
• Lo Stato ha il diritto di prelazione per superfici superiori a 10 ha (continentali) e 1 ha (costiere).
• La costruzione di solito non è possibile senza un cambio di destinazione d'uso, che non è garantito.
• Nel caso di uliveti e vigneti, si acquista anche l'impianto permanente, che ha parte del valore.

Cos'è il terreno agricolo e perché ha un regime speciale

I terreni agricoli sono superfici destinate alla produzione agricola — campi arabili, orti, prati, pascoli, frutteti, uliveti e vigneti. Secondo la Legge sui terreni agricoli, esso è un bene di interesse per la Repubblica di Croazia e gode della sua particolare protezione (articolo 2). È proprio da questa protezione che deriva il regime speciale che distingue l'acquisto di terreni agricoli dall'acquisto di un appartamento o di un terreno edificabile. In pratica, ciò significa che la particella che state considerando non è solo "terreno" ma un terreno con una destinazione d'uso specifica, con le restrizioni che ne derivano. Il primo passo, quindi, non è il prezzo, ma la verifica: qual è la destinazione d'uso della particella nel catasto e nel piano urbanistico, chi è il proprietario e se la registrazione è regolare. Solo quando lo stato legale è chiaro, ha senso parlare di valore. Come leggere i documenti fondamentali, lo spieghiamo nella guida su certificato di proprietà, libro fondiario e catasto.

Consiglio professionale: Prima di qualsiasi intenzione seria, verificate la destinazione d'uso della particella nel piano urbanistico dell'unità di autogoverno locale. Le parole del venditore che il terreno è "come edificabile" o che "passerà facilmente a edificabile" non hanno valore legale — vale solo ciò che è scritto nel piano.

Chi può acquistare: regole per gli acquirenti stranieri

Per gli acquirenti stranieri vale una regola chiave: secondo la Legge sui terreni agricoli, persone fisiche e giuridiche straniere in linea di principio non possono essere proprietarie di terreni agricoli, a meno che un accordo internazionale o una norma speciale non dispongano diversamente (articolo 2). È proprio questa eccezione che ha aperto le porte agli acquirenti dell'Unione Europea. Dopo la scadenza del periodo di transizione di sette anni, dal 1° luglio 2023 i cittadini e le persone giuridiche dell'Unione Europea e dello Spazio Economico Europeo possono acquistare terreni agricoli in Croazia alle stesse condizioni degli acquirenti nazionali. Per i cittadini di paesi terzi, le restrizioni in genere valgono ancora e possono essere modificate solo tramite un accordo internazionale o una decisione statale speciale; l'equiparazione delle condizioni per singoli gruppi (ad esempio i membri dell'OCSE) è legata a norme speciali, quindi verificate sempre lo stato attuale prima dell'acquisto. Per questo motivo, gli acquirenti stranieri devono prima accertare se possono effettivamente acquisire la proprietà, e solo allora cercare l'immobile — Vi aiutiamo attraverso i nostri servizi per acquirenti stranieri.

Consiglio professionale: Se non siete cittadini dell'UE o del SEE, effettuate la verifica della possibilità di acquisizione prima di qualsiasi caparra o contratto preliminare. Nel caso dei terreni agricoli, lo status dell'acquirente può essere un ostacolo che in seguito non è possibile aggirare, quindi è meglio che sia la prima, non l'ultima, domanda.

Diritto di prelazione dello Stato e restrizioni all'acquisto

La restrizione più importante che sorprende gli acquirenti è il diritto di prelazione dello Stato. Secondo la Legge sui terreni agricoli, la Repubblica di Croazia ha il diritto di prelazione al prezzo di mercato per superfici superiori a 10 ettari nella parte continentale e superiori a 1 ettaro nella parte costiera (articolo 71). Ciò significa che il venditore di tale terreno è obbligato a offrirlo prima al ministero competente. Se il ministero non si pronuncia entro 30 giorni, il terreno può essere venduto sul mercato, ma non a un prezzo inferiore a quello offerto allo Stato, e gli atti giuridici stipulati in violazione di tali disposizioni sono nulli. La prova che il diritto di prelazione è stato offerto viene allegata anche alla registrazione nel libro fondiario. Esiste anche un'ulteriore restrizione per i terreni acquisiti dallo Stato: essi non possono essere alienati per dieci anni dalla stipula del contratto, e dopo la scadenza di tale periodo lo Stato ha nuovamente il diritto di prelazione. A causa di queste regole, l'acquisto di terreni agricoli richiede pazienza e documentazione regolare, quindi è consigliabile effettuare una verifica approfondita come per qualsiasi acquisto — la descriviamo nel testo sulla revisione dell'immobile prima dell'acquisto.

Consiglio professionale: Per le parcelle più grandi, includete in anticipo nel vostro piano il tempo per la procedura di prelazione. Il termine di 30 giorni per la dichiarazione del ministero non è una formalità che si può saltare, e il mancato rispetto della procedura rende la compravendita nulla.

Uliveto e vigneto: cosa si acquista con il terreno

Nel caso di uliveti e vigneti, non si acquista solo il terreno, ma anche l'impianto permanente — alberi di ulivo o viti — che di per sé ha un valore. Per questo motivo, tali parcelle sono di solito valutate più di un terreno agricolo nudo; nella vendita di terreni statali tramite asta pubblica, il valore iniziale viene addirittura aumentato quando sulla particella sono presenti impianti permanenti. L'età, la composizione varietale e la cura dell'impianto influenzano direttamente il prezzo, ma anche quanto investirete per mantenerlo in produzione. Prima di acquistare un uliveto o un vigneto, verificate quindi lo stato effettivo dell'impianto sul campo, la sua produttività e eventuali trascuratezze, nonché le iscrizioni nei registri agricoli pertinenti. Per la produzione registrata e possibili incentivi, valgono condizioni e registrazioni speciali, quindi verificate le possibilità attuali presso il ministero competente e l'agenzia per i pagamenti in agricoltura. L'impianto permanente è una proprietà che richiede lavoro — senza manutenzione, perde valore più velocemente di quanto sembri.

Consiglio professionale: Visitate l'uliveto o il vigneto fuori stagione di raccolta, quando lo stato reale dell'impianto è più difficile da nascondere. Un impianto trascurato può sembrare romantico, ma il suo ripristino può costare più del terreno stesso — includete questo nel calcolo prima, non dopo, l'acquisto.

Destinazione d'uso, costruzione e tasse

L'errore più comune degli acquirenti è credere di poter costruire su un terreno agricolo. Di solito non è possibile senza un cambio di destinazione d'uso, poiché il terreno agricolo non è edificabile. Il cambio di destinazione d'uso è regolato dalla Legge sui terreni agricoli, viene effettuato a pagamento e dipende dal fatto che la particella sia prevista per la costruzione nel piano urbanistico — quindi non è né automatico né garantito. Se il vostro obiettivo è costruire, un terreno agricolo non è quasi mai il punto di partenza giusto.Per quanto riguarda le tasse, valgono le regole generali sulle transazioni immobiliari: all'acquisto da una persona fisica si paga l'imposta sul trasferimento di proprietà immobiliari con un'aliquota del 3% sul valore di mercato, mentre all'acquisto da un soggetto passivo IVA viene calcolata l'IVA. Oltre all'imposta, considerate i costi di autenticazione notarile, di iscrizione nel libro fondiario e di eventuale stima del valore; come si determina il valore, lo spieghiamo nella guida sulla valutazione del valore dell'immobile. Se intraprendete una produzione agricola registrata, parte degli obblighi fiscali e delle agevolazioni potrebbe essere diversa, quindi determinate il trattamento fiscale con l'Amministrazione fiscale o un consulente.

Consiglio professionale: Valutate il valore del terreno agricolo in base a ciò che è — la sua destinazione agricola e il reddito che l'impianto può generare — e non in base alla speranza che un giorno diventi edificabile. Il mercato raramente premia una decisione basata su tale speranza.

Come Regent può aiutarvi

Aiutiamo gli acquirenti di terreni agricoli a evitare gli errori più costosi — dalla verifica della destinazione d'uso e della proprietà alla procedura di prelazione e allo status di acquirente straniero. Oltre a trovare uliveti, vigneti o campi arabili, effettuiamo una verifica legale e vi colleghiamo ai passi successivi, in modo che possiate affrontare l'affare con un quadro chiaro, e non con supposizioni. Vedete come funziona l'acquisto con Regent o contattateci per discutere i vostri piani.

Domande frequenti

Cos'è considerato terreno agricolo?

Il terreno agricolo è costituito da superfici destinate alla produzione agricola — campi arabili, orti, prati, pascoli, frutteti, uliveti, vigneti e simili. Secondo la Legge sui terreni agricoli, è un bene di interesse per la Repubblica di Croazia e gode di una protezione speciale, quindi si applica un regime giuridico speciale che differisce da quello per i terreni edificabili. Verificate la destinazione d'uso di una specifica particella nel catasto e nel piano urbanistico prima dell'acquisto.

Gli stranieri possono acquistare terreni agricoli in Croazia?

Dipende dalla cittadinanza. I cittadini e le persone giuridiche dell'Unione Europea e dello Spazio Economico Europeo possono acquistare terreni agricoli in Croazia dal 1° luglio 2023, alle stesse condizioni degli acquirenti nazionali, poiché il moratorio transitorio è scaduto. Per i cittadini di paesi terzi, le restrizioni in genere valgono ancora e possono essere modificate solo tramite un accordo internazionale o una norma speciale, quindi verificate il vostro status presso il ministero competente prima dell'acquisto.

Lo Stato ha il diritto di prelazione sui terreni agricoli?

Sì, in determinati casi. Secondo la Legge sui terreni agricoli, la Repubblica di Croazia ha il diritto di prelazione al prezzo di mercato per superfici superiori a 10 ettari nella parte continentale e superiori a 1 ettaro nella parte costiera. Il venditore è quindi obbligato a offrire il terreno prima al ministero competente; se questo non si pronuncia entro 30 giorni, il terreno può essere venduto sul mercato, ma non a un prezzo inferiore a quello offerto. Gli atti giuridici stipulati in violazione di tali disposizioni sono nulli.

Posso costruire una casa su un terreno agricolo?

Di solito no, senza un cambio di destinazione d'uso. Il terreno agricolo non è edificabile, e la costruzione presuppone che la particella sia prevista per la costruzione dal piano urbanistico. Il cambio di destinazione d'uso del terreno agricolo è regolato dalla Legge sui terreni agricoli, viene effettuato a pagamento e non è garantito, quindi non pianificate l'acquisto di terreni agricoli con l'assunto di potervi costruire sopra.

Cosa acquisto quando compro un uliveto o un vigneto?

Acquistate il terreno insieme all'impianto permanente — alberi di ulivo o viti — che di per sé ha un valore. Per questo motivo, gli uliveti e i vigneti sono valutati più di una nuda parcella agricola, e lo stato dell'impianto, la sua età e la sua cura influenzano direttamente il prezzo e i futuri costi. Prima dell'acquisto, verificate lo stato dell'impianto, le iscrizioni nei registri pertinenti e gli obblighi di manutenzione e possibili incentivi.

Quali tasse e costi comporta l'acquisto di un terreno agricolo?

All'acquisto da una persona fisica si paga l'imposta sul trasferimento di proprietà immobiliari con un'aliquota del 3% sul valore di mercato, mentre all'acquisto da un soggetto passivo IVA viene calcolata l'IVA. Oltre all'imposta, considerate i costi di autenticazione notarile, di iscrizione nel libro fondiario e di eventuale stima. Se siete nel sistema di produzione agricola, parte dei costi e degli obblighi potrebbe essere diversa, quindi verificate il trattamento fiscale con l'Amministrazione fiscale o un consulente.

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