Olivenhain, Weinberg und landwirtschaftliche Fläche: Kauf

Der Kauf von landwirtschaftlichen Flächen in Kroatien unterliegt einem besonderen Rechtsregime, da sie ein Gut von staatlichem Interesse sind. Für Investoren sind zwei Regeln entscheidend: wer überhaupt kaufen darf – Bürger der Europäischen Union und des Europäischen Wirtschaftsraums dürfen ab dem 1. Juli 2023, während für Drittländer weiterhin Beschränkungen gelten – und das Vorkaufsrecht des Staates für größere Flächen. Darüber hinaus kann landwirtschaftliche Fläche in der Regel ohne Nutzungsänderung nicht bebaut werden, und Olivenhaine und Weinberge tragen auch den Wert der Anpflanzung selbst. In diesem Leitfaden gehen wir die Regeln, Fallstricke und Kosten durch.

Ein Olivenhain in Istrien, ein Weinberg auf der Halbinsel Pelješac oder Ackerland in Slawonien werden für Investoren, die ein greifbares, langfristiges Vermögen mit Einkommen und besonderem Ambiente suchen, immer attraktiver. Der Kauf von landwirtschaftlicher Fläche ist jedoch nicht dasselbe wie der Kauf einer Wohnung oder eines Baugrundstücks – hierfür gelten ein separates Gesetz und eine Reihe von Einschränkungen, die man kennen sollte, bevor man sich in den Blick auf Olivenbaumreihen verliebt. Aus der Arbeit mit Klienten sehen wir, dass genau hier die größten Enttäuschungen entstehen: Der Käufer rechnet damit, auf dem Grundstück zu bauen oder dass der Geschäftsablauf so einfach ist wie jeder andere Kauf, stößt dann aber auf das Vorkaufsrecht des Staates oder darauf, dass eine Nutzungsänderung nicht garantiert ist. Im Folgenden erklären wir, was Sie über den Kauf von landwirtschaftlicher Fläche wissen müssen, basierend auf dem Gesetz über landwirtschaftliche Flächen.

Inhalt

• Was ist landwirtschaftliche Fläche und warum hat sie ein besonderes Regime?
• Wer darf kaufen: Regeln für ausländische Käufer
• Vorkaufsrecht des Staates und Einschränkungen beim Kauf
• Olivenhain und Weinberg: Was Sie mit dem Land kaufen
• Nutzung, Bau und Steuern
• Häufig gestellte Fragen

Wichtige Erkenntnisse

• Landwirtschaftliche Fläche wird durch ein spezielles Gesetz über landwirtschaftliche Flächen geregelt, nicht nur durch den Raumordnungsplan.
• Bürger der EU und des EWR können ab dem 1. Juli 2023 kaufen; für Drittländer gelten in der Regel weiterhin Beschränkungen.
• Der Staat hat ein Vorkaufsrecht für Flächen über 10 ha (kontinental) und 1 ha (küstennah).
• Bauen ist in der Regel ohne Nutzungsänderung nicht möglich, diese ist nicht garantiert.
• Bei Olivenhainen und Weinbergen kaufen Sie auch die Dauerkultur, die einen Teil des Wertes trägt.

Was ist landwirtschaftliche Fläche und warum hat sie ein besonderes Regime?

Landwirtschaftliche Flächen sind Flächen, die für die landwirtschaftliche Produktion bestimmt sind – Ackerland, Gärten, Wiesen, Weiden, Obstgärten, Olivenhaine und Weinberge. Gemäß dem Gesetz über landwirtschaftliche Flächen ist sie ein Gut von Interesse für die Republik Kroatien und genießt deren besonderen Schutz (Artikel 2). Gerade aus diesem Schutz ergibt sich das besondere Regime, das den Kauf von landwirtschaftlicher Fläche vom Kauf einer Wohnung oder eines Baugrundstücks unterscheidet. In der Praxis bedeutet dies, dass das von Ihnen betrachtete Grundstück nicht nur „Land“ ist, sondern Land mit einer genau festgelegten Nutzung und den damit verbundenen Einschränkungen. Der erste Schritt ist daher nicht der Preis, sondern die Überprüfung: Welchen Zweck hat das Grundstück im Kataster und im Raumordnungsplan, wer ist der Eigentümer und ist der Eintrag ordnungsgemäß? Erst wenn die rechtliche Situation klar ist, macht es Sinn, über den Wert zu sprechen. Wie man grundlegende Dokumente liest, erklären wir im Leitfaden über Eigentumsurkunden, Grundbuch und Kataster.

Professioneller Ratschlag: Prüfen Sie vor jeder ernsthaften Absicht die Nutzung des Grundstücks im Raumordnungsplan der lokalen Selbstverwaltungseinheit. Die Worte des Verkäufers, dass das Land „wie Bauland“ sei oder „leicht zu Bauland werden würde“, haben keine rechtliche Relevanz – es gilt nur das, was im Plan steht.

Wer darf kaufen: Regeln für ausländische Käufer

Für ausländische Käufer gilt eine Schlüsselregel: Gemäß dem Gesetz über landwirtschaftliche Flächen können ausländische natürliche und juristische Personen grundsätzlich keine Eigentümer von landwirtschaftlichen Flächen sein, es sei denn, ein internationales Abkommen oder eine besondere Vorschrift legt etwas anderes fest (Artikel 2). Gerade diese Ausnahme hat Käufern aus der Europäischen Union die Tür geöffnet. Nach Ablauf der siebenjährigen Übergangsfrist können ab dem 1. Juli 2023 Staatsangehörige und juristische Personen aus der Europäischen Union sowie dem Europäischen Wirtschaftsraum landwirtschaftliche Flächen in Kroatien unter den gleichen Bedingungen wie inländische Käufer erwerben. Für Staatsangehörige von Drittländern gelten in der Regel weiterhin Beschränkungen, die nur durch ein internationales Abkommen oder eine besondere staatliche Entscheidung geändert werden können; die Gleichstellung der Bedingungen für bestimmte Gruppen (z.B. OECD-Mitglieder) ist an besondere Vorschriften gebunden, daher prüfen Sie unbedingt den aktuellen Status vor dem Kauf. Aus diesem Grund müssen ausländische Käufer zunächst feststellen, ob sie überhaupt Eigentum erwerben können, und erst dann eine Immobilie suchen – wir helfen Ihnen dabei durch unsere Dienstleistungen für ausländische Käufer.

Professioneller Ratschlag: Wenn Sie kein EU- oder EWR-Bürger sind, prüfen Sie die Möglichkeit des Erwerbs, bevor Sie eine Anzahlung oder einen Vorvertrag leisten. Bei landwirtschaftlichen Flächen kann der Käuferstatus ein Hindernis sein, das später nicht umgangen werden kann, daher ist es besser, dass dies die erste und nicht die letzte Frage ist.

Vorkaufsrecht des Staates und Einschränkungen beim Kauf

Die wichtigste Einschränkung, die Käufer überrascht, ist das Vorkaufsrecht des Staates. Gemäß dem Gesetz über landwirtschaftliche Flächen hat die Republik Kroatien ein Vorkaufsrecht zum Marktpreis für Flächen über 10 Hektar im kontinentalen Teil und über 1 Hektar im Küstenbereich (Artikel 71). Das bedeutet, dass der Verkäufer solcher Flächen diese zuerst dem zuständigen Ministerium anbieten muss. Wenn das Ministerium innerhalb von 30 Tagen keine Stellungnahme abgibt, kann das Land auf dem Markt verkauft werden, jedoch nicht zu einem niedrigeren Preis als dem dem Staat angebotenen, und Rechtsgeschäfte, die diesen Bestimmungen zuwiderlaufen, sind nichtig. Der Nachweis, dass das Vorkaufsrecht angeboten wurde, ist auch bei der Eintragung ins Grundbuch beizufügen. Es gibt auch eine zusätzliche Einschränkung für vom Staat erworbene Flächen: Diese können innerhalb von zehn Jahren nach Vertragsabschluss nicht veräußert werden, und nach Ablauf dieser Frist hat der Staat erneut ein Vorkaufsrecht. Aufgrund dieser Regeln erfordert der Kauf von landwirtschaftlichen Flächen Geduld und ordnungsgemäße Dokumentation, daher ist es ratsam, eine gründliche Prüfung wie bei jedem Kauf durchzuführen – wir beschreiben dies im Text über die Immobilienprüfung vor dem Kauf.

Professioneller Ratschlag: Bei größeren Parzellen sollten Sie die Zeit für das Vorkaufsverfahren von vornherein in Ihre Planung einbeziehen. Die Frist von 30 Tagen für die Stellungnahme des Ministeriums ist keine Formalität, die übersprungen werden kann, und die Nichteinhaltung des Verfahrens macht den Kaufvertrag null und nichtig.

Olivenhain und Weinberg: Was Sie mit dem Land kaufen

Bei Olivenhainen und Weinbergen kaufen Sie nicht nur das Land, sondern auch die Dauerkultur – die Olivenbäume oder Rebstöcke –, die selbst einen Wert besitzen. Daher werden solche Parzellen in der Regel höher bewertet als bloße landwirtschaftliche Flächen; beim Verkauf staatlicher Flächen im Rahmen einer öffentlichen Ausschreibung wird der Anfangswert sogar erhöht, wenn auf dem Grundstück Dauerkulturen angelegt sind. Alter, Sortenzusammensetzung und Pflegezustand der Anpflanzung beeinflussen direkt den Preis, aber auch, wie viel Sie investieren müssen, um sie ertragreich zu halten. Prüfen Sie daher vor dem Kauf eines Olivenhains oder Weinbergs den tatsächlichen Zustand der Anpflanzung vor Ort, ihre Produktivität und etwaige Vernachlässigungen sowie die Einträge in den entsprechenden landwirtschaftlichen Registern. Für die registrierte Produktion und mögliche Subventionen gelten besondere Bedingungen und Aufzeichnungen, daher prüfen Sie die aktuellen Möglichkeiten beim zuständigen Ministerium und der Zahlstelle für Landwirtschaft. Die Dauerkultur ist ein Vermögenswert, der Arbeit erfordert – ohne Pflege verliert sie schneller an Wert, als es scheint.

Professioneller Ratschlag: Besuchen Sie einen Olivenhain oder Weinberg außerhalb der Erntesaison, wenn der wahre Zustand der Anpflanzung schwerer zu verbergen ist. Ein verwilderter Olivenhain mag romantisch aussehen, aber seine Wiederherstellung kann mehr kosten als das Land selbst – berücksichtigen Sie dies vor, nicht nach dem Kauf.

Nutzung, Bau und Steuern

Das häufigste Missverständnis von Käufern ist, dass sie auf landwirtschaftlichen Flächen bauen werden. In der Regel ist dies ohne Nutzungsänderung nicht möglich, da landwirtschaftliche Flächen keine Baugrundstücke sind. Die Nutzungsänderung ist im Gesetz über landwirtschaftliche Flächen geregelt, erfolgt gegen Gebühr und hängt davon ab, ob das Grundstück überhaupt im Raumordnungsplan für Bebauung vorgesehen ist – sie ist also weder automatisch noch garantiert. Wenn Ihr Ziel der Bau ist, ist landwirtschaftliche Fläche fast nie der richtige Ausgangspunkt. Bei den Steuern gelten die allgemeinen Regeln des Immobilienverkehrs: Beim Kauf von einer natürlichen Person wird die Grunderwerbsteuer in Höhe von 3 % auf den Marktwert gezahlt, während beim Kauf von einem Mehrwertsteuerpflichtigen die Mehrwertsteuer berechnet wird. Neben der Steuer rechnen Sie mit Kosten für notarielle Beglaubigung, Eintragung ins Grundbuch und eventuelle Wertgutachten; wie der Wert ermittelt wird, erklären wir im Leitfaden zur Immobilienbewertung. Wenn Sie in die registrierte landwirtschaftliche Produktion einsteigen, können einige steuerliche Pflichten und Erleichterungen anders sein, daher klären Sie die steuerliche Behandlung mit der Steuerverwaltung oder einem Berater.

Professioneller Ratschlag: Bewerten Sie den Wert von landwirtschaftlichen Flächen nach dem, was sie sind – landwirtschaftliche Nutzung und das Einkommen, das die Anpflanzung einbringen kann – und nicht nach der Hoffnung, dass sie einmal Bauland werden. Eine auf dieser Hoffnung basierende Entscheidung wird vom Markt selten belohnt.

Wie Regent Ihnen helfen kann

Wir helfen Käufern von landwirtschaftlichen Flächen, die teuersten Fehler zu vermeiden – von der Überprüfung der Nutzung und des Eigentums bis zum Vorkaufsverfahren und dem Status eines ausländischen Käufers. Neben der Suche nach Olivenhainen, Weinbergen oder Ackerland führen wir eine rechtliche Prüfung durch und verbinden Sie mit den nächsten Schritten, damit Sie das Geschäft mit einem klaren Bild und nicht mit Annahmen angehen. Sehen Sie, wie der Kauf mit Regent aussieht, oder kontaktieren Sie uns für ein Gespräch über Ihre Pläne.

Häufig gestellte Fragen

Was wird als landwirtschaftliche Fläche angesehen?

Landwirtschaftliche Flächen sind Flächen, die für die landwirtschaftliche Produktion bestimmt sind – Ackerland, Gärten, Wiesen, Weiden, Obstgärten, Olivenhaine, Weinberge und Ähnliches. Gemäß dem Gesetz über landwirtschaftliche Flächen ist sie ein Gut von Interesse für die Republik Kroatien und genießt besonderen Schutz, daher gilt ein besonderes Rechtsregime, das sich von dem für Bauland unterscheidet. Prüfen Sie die Nutzung eines einzelnen Grundstücks im Kataster und im Raumordnungsplan vor dem Kauf.

Können Ausländer landwirtschaftliche Flächen in Kroatien kaufen?

Das hängt von der Staatsbürgerschaft ab. Staatsangehörige und juristische Personen aus der Europäischen Union und dem Europäischen Wirtschaftsraum können ab dem 1. Juli 2023 landwirtschaftliche Flächen in Kroatien unter den gleichen Bedingungen wie inländische Käufer erwerben, da der Übergangsmoratorium damals abgelaufen ist. Für Staatsangehörige von Drittländern gelten in der Regel weiterhin Beschränkungen, die nur durch ein internationales Abkommen oder eine besondere Vorschrift geändert werden können, daher prüfen Sie Ihren Status vor dem Kauf beim zuständigen Ministerium.

Hat der Staat ein Vorkaufsrecht für landwirtschaftliche Flächen?

Ja, in bestimmten Fällen. Gemäß dem Gesetz über landwirtschaftliche Flächen hat die Republik Kroatien ein Vorkaufsrecht zum Marktpreis für Flächen über 10 Hektar im kontinentalen Teil und über 1 Hektar im Küstenbereich. Der Verkäufer ist dann verpflichtet, das Land zuerst dem zuständigen Ministerium anzubieten; wenn dieses innerhalb von 30 Tagen keine Stellungnahme abgibt, kann das Land auf dem Markt verkauft werden, jedoch nicht zu einem niedrigeren Preis als dem angebotenen. Rechtsgeschäfte, die diesen Bestimmungen zuwiderlaufen, sind nichtig.

Kann ich auf landwirtschaftlicher Fläche ein Haus bauen?

In der Regel nicht ohne Nutzungsänderung. Landwirtschaftliche Flächen sind keine Baugrundstücke, und ein Bau setzt voraus, dass das Grundstück im Raumordnungsplan für Bebauung vorgesehen ist. Die Nutzungsänderung von landwirtschaftlichen Flächen ist im Gesetz über landwirtschaftliche Flächen geregelt, erfolgt gegen Gebühr und ist nicht garantiert, planen Sie daher den Kauf von landwirtschaftlichen Flächen nicht mit der Annahme, dass Sie darauf bauen werden.

Was kaufe ich, wenn ich einen Olivenhain oder Weinberg kaufe?

Sie kaufen das Land zusammen mit der Dauerkultur – Olivenbäumen oder Rebstöcken – die selbst einen Wert besitzt. Daher werden Olivenhaine und Weinberge höher bewertet als bloße landwirtschaftliche Parzellen, und der Zustand der Anpflanzung, ihr Alter und ihre Pflege wirken sich direkt auf den Preis und die zukünftigen Kosten aus. Prüfen Sie vor dem Kauf den Zustand der Anpflanzung, die Einträge in den entsprechenden Registern sowie die Wartungspflichten und mögliche Subventionen.

Welche Steuern und Kosten fallen beim Kauf von landwirtschaftlicher Fläche an?

Beim Kauf von einer natürlichen Person wird die Grunderwerbsteuer in Höhe von 3 % auf den Marktwert gezahlt, während beim Verkauf von einem Mehrwertsteuerpflichtigen die Mehrwertsteuer berechnet wird. Neben der Steuer rechnen Sie mit Kosten für notarielle Beglaubigung, Eintragung ins Grundbuch und eventuelle Wertgutachten. Wenn Sie in der landwirtschaftlichen Produktion tätig sind, können einige Kosten und Pflichten anders sein, daher prüfen Sie die steuerliche Behandlung mit der Steuerverwaltung oder einem Berater.

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